Вы здесь

Как перепланировать квартиру

Более неудачные перепланировки квартир, чем те, что реализованы в хрущевках, брежневках, а также панельных и блочных домах 70-80-х годов постройки, даже трудно себе представить. Главной задачей государства в советское время было обеспечить максимальной число семей жильем, а о комфорте квартир тогда не сильно задумывались.

Хотя стоит признать, что и нынешние новостройки далеко не всегда отвечают современным требованиям для комфортного проживания, несмотря на то, что сегодня квадратные метры не государством раздаются, а покупаются на личные денежные средства граждан.

Неудобная геометрия квартир, небольшая площадь жилых комнат, помещения в форме трапеции, тесная кухня, совмещенный санузел, узкий коридор – вот лишь небольшая часть проблем, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья.

Пример перепланировки трехкомнатной квартиры с жилыми комнатами нестандартной геометрической формы:

Проект перепланировки КОПЭ с демонтажем подоконной части стены, план доПроект перепланировки КОПЭ с демонтажем подоконной части стены, экспликация доПроект перепланировки КОПЭ с демонтажем подоконной части стены, демонтаж-монтажПроект перепланировки КОПЭ с демонтажем подоконной части стены, план после

Все это выливается в то, что:

  • ребенку утром приходится проходить через комнату родителей, чтобы попасть в туалет или на кухню;
  • купленная мебель не помещается в гостиной или выглядит не так солидно, как в выставочном зале магазина, где намного просторней;
  • в столовой не умещаются все приглашенные гости, а на кухне готовить еду приходится одному человеку, потому что одновременно большему числу людей в ней не разместиться;
  • в коридоре сложно выбрать место для зеркала, а для шкафа или тумбы для обуви вообще не находится места.

Тех, кто ежедневно сталкивается с этими и другими похожими проблемами, скорее всего, мысли о том, как перепланировать квартиру, уже посещали не раз.

Конечно, многие из перечисленных сложностей носят слишком глобальный характер, чтобы от них можно было избавиться полностью. Тем не менее перепланировка дает возможность устранить или определенным образом сгладить перечисленные особенности жилых помещений.

Однако процесс перепланировки не так прост, как может показать на первый взгляд. И дело не только в том, как и где найти хороших строителей, которые сделают добротный ремонт. В первую очередь нужно решить все юридические вопросы, связанные с предстоящими работами.

Многоквартирные дома проектируются с учетом климатических, сейсмологических особенностей местности, формой рельефа и особенностей грунта. На основе этих и других факторов закладывается фундамент будущего здания и его несущие конструкции (стены, колонны, связи, плиты перекрытий, ригели, балки и т.д.), которые отвечают за прочность и устойчивость всего строения.

При капитальном ремонте некоторые из этих элементов приходится затрагивать, что может сказать на несущей способности всего жилого здания. Поэтому, чтобы перепланировать квартиру, в начале придется получить все необходимые разрешения от специалистов, и только затем приступать к воплощению своих идей по изменению конфигурации помещений согласно утвержденным документам.

Как перепланировать квартиру? Какие документы потребуются при подготовке к перепланировке?

Ответы на эти вопросы дает Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, которое определяет как список инстанций, от которых требуется получить разрешение на работы, так и единый для всех порядок подготовки и оформления документов.

Как перепланировать квартиру: порядок получения разрешения

Процесс получения разрешения на перепланировку происходит в несколько этапов:

1. Получение технического паспорта на квартиру. Это документ, в котором содержится подробная информация об объекте недвижимости:

  • сведения о здании;
  • адресный план объекта;
  • поэтажный план жилого помещения;
  • экспликация помещений к поэтажному плану.

Данный документ выдается БТИ для согласования перепланировки.

2. Составление технического заключения о возможности проводить перепланировку.

Многие считают, что в процессе перепланировки нельзя затрагивать несущие стены дома. Но практика показывает, что при определенных условиях можно работать не только с обычными перегородками, но и с несущими конструкциями.

Как перепланировать квартиру, затрагивая несущие стены?

Для этого должен быть подготовлен специальный документ - техническое обследование, на основании которого уже будет разрабатываться проект перепланировки квартиры. Если в процессе перепланировки планируется затрагивание несущих конструкций, то без этого документа никак не обойтись.

Выдают техническое заключение организации с допуском СРО, имеющие в штате квалифицированных сотрудников и необходимое для проведения инженерного обследования оборудование.

Для оформления технического заключения инженер проводит инспектирование квартиры, оценивает состояние несущих конструкций здания с учетом года постройки и его эксплуатационных характеристик, определяет целесообразность проведения ремонтных работ.

3. Подготовка проекта перепланировки. Данный документ готовится на основании результатов технического заключения с учетом пожеланий заказчика, строительных, противопожарных и санитарных требований и содержит полную информацию о новой планировке квартиры. Является одним из основных документов при согласовании перепланировки.

Его можно заказать в любой лицензированной проектной организации, например в нашей, либо в той проектной организации, которая разрабатывала проект дома вашей серии.

4. Передача документов на согласование в Мосжилинспекцию. В их числе: технический паспорт БТИ, техническое заключение, проект перепланировки, копии документов, подтверждающих право владения недвижимостью и заявление на перепланировку.

В зависимости от типа работ и сложности самой перепланировки могут потребоваться дополнительные документы и разрешения. С более полным перечнем документов для согласования можно ознакомиться здесь

Весь комплект документов передается через единое окно районной службы «Мои документы» на рассмотрение в жилищную инспекцию Москвы или горадминистрацию, если квартира находится в Московской области. Данными инстанциями принимается решение о выдаче разрешения на перепланировку.

Только после получения разрешения от Мосжилинспекции можно начинать перепланировать квартиру. И делать это нужно в точном соответствии с утвержденным проектом перепланировки.

Как перепланировать квартиру: ремонтные работы

Ремонтные работы должны проводиться квалифицированными специалистами, которые знают и соблюдают строительные и санитарные нормы и правила, установленные государством, и могут выполнить качественно все задуманные мероприятия без отклонения от одобренной жилищной инспекцией проектной документации.

Что будет при отклонении от согласованного проекта перепланировки

При устройстве полов, дверного или оконного проемов, при расширении санузла на смежные помещения с укладкой гидроизоляционного слоя необходимо оформление актов на скрытые работы. Данные изменения будут в дальнейшем скрыты отделочным материалов и недоступны для проверки ремонта проверочной комиссией.

Оценка выполненной перепланировки

После того, как перепланировка будет выполнена и все ремонтно-строительные мероприятия подойдут к концу, для оценки выполненной перепланировки и приемки работ собственником приглашается инспектор жилищной инспекции.

Он сверит сделанный ремонт с согласованным ранее проектом перепланировки. При отсутствии расхождений между плановыми и фактическими работами будет подписан акт о завершенной перепланировке в 3-х экземплярах.  

После получения данного акта собственник имеет право обратиться в БТИ для внесения всех произошедших при перепланировке изменений в технический паспорт на квартиру.

Что можно перепланировать в квартире, а что нельзя?

Каждая перепланировка имеет свои особенности. Возможность незапрещенных законом мероприятий зависит от серии дома, строительного материала, из которого построено здание, этажа, на котором располагается квартира и этажности всего здания, года постройки дома, его технического состояния и т.д. Поэтому перечислить все эти нюансы в рамках статьи не представляется возможным.

Чтобы получить исчерпывающую информацию о перепланировке и понять, насколько реализуемы запланированные ремонтные работы именно в вашей квартире, удобнее обратиться за консультацией в нашу компанию. Для этого нужно просто набрать номер телефона, указанного на сайте, и задать нашему специалисту интересующий вас вопрос.

А в этом разделе мы перечислим те мероприятия, которые категорически запрещены законодательством. Следовательно, и согласовать их нельзя ни при каких обстоятельствах. Итак, что нельзя делать при перепланировке:

  • Демонтировать несущие стены.
  • Расширять кухни и санузлы над жилыми помещениями соседей.
  • Объединять газифицированную кухню и жилое помещение без монтажа надежной раздвижной перегородки.
  • Демонтировать вентиляционный короб, урезать вентканалы.
  • Объединять лоджии и балконы с кухнями и жилыми помещениями.
  • Переносить приборы отопления на лоджию/балкон.
  • Оставлять однокомнатную квартиру без жилого помещения.
  • Демонтировать переливной порожек в туалете/ванной.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Незаконной считается перепланировка, сделанная без разрешения жилищной инспекции, а также перепланировка, выполненная с нарушением действующих СНиПа, СанПина, противопожарных требований и т.д.

Нежелание проходить довольно длительную процедуру согласования перепланировки приводит к тому, что многие перепланировки проводятся самовольно и, к сожалению, чаще всего с нарушениями действующих строительных норм. В этом случае сохранение помещения в перепланированном виде будет возможно только в случае, если перепланировка была самой простой.

Узаконить выполненные работы в том случае, если были затронуты несущие стены, если создается угроза безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей, вам не удастся. Работы, которые привели к возникновению аварийной ситуации, также не получится узаконить "задним числом", а коммунальные службы потребуют вернуть квартире прежний вид, в соответствии с действующим поэтажным планом БТИ на вашу квартиру. 

Обнаруживается незаконная перепланировка, как правило, в результате жалобы соседей на шум от строительных работ. Либо о несанкционированном ремонте становится известно работникам управляющей компании, которые затем передадут эту информацию в Мосжилинспекцию.

На собственника квартиры с незаконной перепланировкой налагается административный штраф, а далее все зависит от того, какая перепланировка была проведена.

Если в результате ремонтных работ не было допущено никаких нарушений, что бывает крайне редко, то владельца жилого помещения обяжут узаконить перепланировку. Это позволит осуществить сохранение квартиры в перепланированном состоянии.

В ином случае квартире придется возвращать прежний вид, который обозначен в планах БТИ, или приводить планировку квартиры в согласуемое состояние. Делать это собственнику придется за свой счет и в четко установленный срок.

Читайте подробнее об ответственности за незаконную перепланировку

Чтобы не обременять себя не нужными проблемами с законом, лучше уделить внимание процедуре согласования перепланировки до начала ремонтных работ. Если у вас нет времени, сил и желания заниматься всеми этими вопросами самостоятельно, обратитесь к посредникам, которые согласуют желаемую перепланировку с жилищной инспекцией за вас. Например, наша компания будет рада оказать вам такую услугу.

Это сбережет вам не только время и нервы, но и сэкономит ваши денежные средства, поскольку расходы на разработку проекта перепланировки и согласование будут в любом случае ниже, чем траты на переделку ремонта. 

Кратко рассмотрим еще несколько вопросов, которые помогут понять, как перепланировать квартиру.

Перепланировка и ипотека

Распространенно мнение, что перепланировку в ипотечной квартире официально выполнить невозможно, и изменить конфигурацию помещений в ипотечной квартире можно только самовольно, минуя процедуру согласования. Но это не так.

Если вы пока не являетесь полноценным собственником занимаемой квартиры, то это не лишает вас права выполнить перепланировку по собственному вкусу. Так как же перепланировать квартиру в ипотеке? Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции, вам предварительно потребуется получить письменное согласие на перепланировку, выданное в банке, который оформил вам кредит на приобретение квартиры. Как правило они устанавливают достаточно жесткие сроки согласований в данном вопросе.

Как перепланировать двухкомнатную квартиру?

Даже квартиру с типовой планировкой можно превратить в достаточно комфортное, стильное и современное жилье. Чаще всего изменения в типовых квартирах затрагивают помещения кухни и ванной комнаты, поскольку в стандартных проектах оба этих помещения являются традиционно тесными и неудобными. Как перепланировать двухкомнатную квартиру и увеличить при этом кухню?

Наиболее распространенное решение - объединение газифицированной кухни с соседней жилой комнатой. В этом случае вы лишаетесь одного из жилых помещений, но взамен приобретаете более просторную гостиную, в которой можно обустроить не только комфортную и просторную зону приготовления пищи, но и отделить зону для приема гостей, проведения семейных вечеров, также можно отделить полноценную зону отдыха.

Но для того, чтобы такая перепланировка была согласована, проектом должна быть предусмотрена раздвижная или стеклянная перегородка с плотным притвором или деревянная дверь-купе. А объединять кухню и комнату таким образом можно только в тех квартирах, где стена между этими помещениями является ненесущей и ее можно безболезненно демонтировать.  

Пример раздвижной двери между комнатой и газифицированной кухней, которая может быть использована при объединении этих помещений в двухкомнатной квартире, фото:

Как перепланировать однокомнатную квартиру?

Решение этого вопроса несколько сложнее, поскольку из-за меньшей площади занимаемых помещений возможностей изменить планировку тоже становится меньше. В большинстве случаев перепланировок изменения затрагивают помещения ванной комнаты и санузла.

Также, как и при перепланировке кухни, увеличить площадь ванной комнаты и санузла можно за счет объединения помещений. При этом, нередко получившуюся ванную комнату дополнительно расширяют за счет помещения коридора или помещения кладовки. И хотя для решения вопроса как перепланировать квартиру с расширением ванной комнаты потребуется не только разработка проекта перепланировки, но и проведение технического обследования и составление технического заключения, не стоит отказываться от возможности увеличить вашу ванную комнату и санузел.

Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме П-46 с устройством совмещенного санузла:

Перепланировка однокомнатной П-46, план доПерепланировка однокомнатной П-46, экспликация доПерепланировка однокомнатной П-46, демонтаж-монтажПерепланировка однокомнатной П-46, план послеПерепланировка однокомнатной П-46, экспликация после

Как перепланировать однокомнатную квартиру в двухкомнатную?

Такой вариант перепланировки возникает, как правило, в семьях из нескольких человек. Подрос ребенок и ему требуется свое пространство, в одной комнате с родителями находится уже не комфортно. Либо в квартире проживает две семьи: родители и молодожены. 

Как перепланировать однокомнатную квартиру в двухкомнатную? Для этого нужно разделить имеющееся жилое помещение на две комнаты, соорудив между ними легкую перегородку. Но делать это целесообразно только в том случае, если жилое помещение имеет большую площадь. Делить маленькое или среднее помещение на две мизерные комнатушки не имеет никакого смысла. 

Пример перепланировки однокомнатной квартиры в двухкомнатную:

план до перепланировки однокомнатной в двухкомнатнуюдемонтажно-монтажный план перепланировки однушки в двушкуперепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную

Однако при данной перепланировке нужно учитывать, что у каждой из получившихся комнат должно быть естественное освещение, то есть иметься окно. Поэтому комната, которая будет подвергнута перепланировке изначально должна иметь минимум два оконных проема. По такому же принципу ремонтируются двухкомнатные квартиры перепланированные в трехкомнатные.

Если вы не знаете можно ли перепланирать квартиру, принадлежающую вам, или не знаете, как это сделать наилучшим образом, звоните нам. Мы бесплатно дадим консультацию по перепланировке вашей квартиры. А также окажем услуги по разработке и согласованию проектной документации.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89