Вы здесь

Несогласованная перепланировка

Несогласованная перепланировка квартиры или нежилого помещения даже сегодня встречается достаточно часто. 

В данной статье рассказывается о том, что считается несогласованной перепланировкой, к каким последствиям могут привести самовольно выполненные ремонтные работы, а также о путях узаконивания выполненных работ «по факту».

Согласно действующему жилищному законодательству, перепланировкой и/или переустройством помещения, считаются работы, требующие внесения изменений в учетную документацию БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему). Кроме этого, перепланировкой считается устройство/изменение покрытия полов.

Пример документации БТИ с начальным и итоговым планом

Перепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: начальная планировкаПерепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: начальная экспликацияПерепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: итоговая планировкаПерепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: итоговая экспликация

Работы по переустройству и перепланировке помещений требуется согласовывать.

  • К переустройству относятся мероприятия, проводимые в рамках существующих границ помещений, требующие внесения изменений в документацию БТИ. Например – перенос/разворот ванны, смещение кухонной мойки и т. д.
  • Перепланировка – более масштабные ремонтные работы, изменяющие конфигурацию помещений и также требующие внесения изменения в техническую документацию БТИ. В рамках перепланировки могут присутствовать работы по переустройству помещений.

Риски несогласованной перепланировки

Итак, что будет если не согласовывать перепланировку квартиры:

Жилая и нежилая недвижимость с несогласованной перепланировкой и/или переустройством может стать для ее собственника/арендатора источником значительных затрат и существенных проблем юридического характера.

Сам по себе факт незаконной перепланировки не препятствует совершению операций с недвижимостью, однако на нового владельца/арендатора ляжет обязанность согласовать произведенные изменения,

При любых операциях с недвижимостью требуется учитывать возможность наличия ее самовольной перепланировки. Как установить факт незаконной перепланировки, рассказано в этой статье.

В том случае, если в сделке участвует банк, то его сотрудники могут и не одобрить оформление объекта с самовольной перепланировкой.

Выявленная незаконная перепланировка отображается в документации БТИ в виде красных линий.

Примеры красных линий в документации БТИ

Красные линии в техническом паспортеКрасные линии на поэтажном плане

Перепланировка относится к тем видам ремонтных работ, которые могут негативно отразиться на условиях проживания жильцов многоквартирного дома, а также стать угрозой для целостности строительных конструкций. 

Наибольший риск возникает при проведении несогласованной перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями

Как показала практика наших специалистов, подавляющее большинство ремонтных работ с перепланировкой помещений, выполненных без предварительного согласования, содержат недопустимые к реализации мероприятия.

Ответственность за несогласованную перепланировку квартиры/нежилого помещения по закону несет текущий собственник или арендатор.

Штраф за несогласованную перепланировку.квартиры/нежилого помещения является лишь малой частью возможных расходов. Зачастую приходится полностью или частично восстанавливать первоначальное планировочное решение в ограниченный срок и за свой счет. 

Сумма штрафа за несогласованную перепланировку квартиры на сегодня составляет от 2000 до 2500 рублей на каждого из собственников, если они являются физическими лицами.  Штраф за несогласованную перепланировку нежилого помещения для юридических лиц на порядок больше – и достигает 350 тысяч рублей.

Документы проверок надзорного органа

Что будет если не согласовывать перепланировку квартирыЧто будет если не согласовывать перепланировку квартиры

В случае неисполнения предписания надзорного органа будет выписан новый штраф и новое предписание. Затем против собственника/арендатора помещения возбуждается судебное производство. Согласно п. 5 ст 29 ЖК РФ, суд может  лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру/помещение выставить на публичные торги.

Устранить риски и избежать негативных последствий за несогласованную перепланировку квартиры или нежилого помещения возможно, узаконив выполненные работы.

Согласование выполненных работ в Москве 

Основным документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в многоквартирных домах г. Москвы является 508-е Постановление Правительства города. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

На сегодня, в Москве существует возможность согласовать и только запланированные, так и выполненные ремонтные работы с перепланировкой и/или переустройством помещений.

Работы, соответствующие действующему регламенту, санитарным и строительным нормам, согласовать «по факту» возможно, оформив необходимую проектную документацию.

Согласования выполненных ремонтных работ в квартире производится на основании  комплекта документов,  включающего проектную документацию в составе технического заключения «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ».

Пример технического заключения "по факту"

Техническое заключение МНИИТЭП титульный листТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаОбследование квартиры снизу и межпанельного стыкаВыводы автора здания

Если мероприятий, затрагивающих несущие конструкции многоквартирного дома, не выполнялось, то техническое заключение может быть разработано любой организацией с допуском СРО (в том числе нашей). В случае, если несущие конструкции были затронуты, техническое заключение разрабатывается автором-проектировщиком дома либо замещающей его организацией. 

Для узаконивания ремонтных работ в сформированный комплект документов через МФЦ направляется в надзорный орган, которым является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы. При согласовании «по факту» потребуется уплатить штраф за несогласованную перепланировку.

При наличии всех документов, согласовать ремонтные работы возможно самостоятельно, о чем подробнее написано в этой статье.

О согласовании выполненной перепланировки нежилых помещений в жилых домах и отдельно стоящих зданиях подробнее описано здесь.

Несогласованная перепланировка в Подмосковье 

В сфере согласования перепланировки, надзорным органоном в Московской области, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ.

Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение. 

В некоторых случаях надзорными органами Московской области допускается согласование выполненных работ по регламенту запланированных.

Подробнее о различиях в согласовании выполненных работ в Москве и Московской области возможно узнать в этой статье.

На все вопросы по перепланировке смогут ответить специалисты нашей организации. Имея необходимый допуск СРО, наши специалисты смогут не только разработать необходимую проектную документацию, но и согласовать перепланировку «под ключ».

Укажите, в каком объеме требуется участие нашей организации, и вышлите на нашу электронную почту план помещения в состоянии «до перепланировки» и эскиз выполненных/запланированных мероприятий. Кроме этого, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи и адрес объекта.

Помимо электронной почты, вопросы возможно задать на нашем сайте (в специальной форме вопрос-ответ), задавать специалистам в онлайн-чате и по телефону.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте. Скажите пожалуйста то что отмечено красным крестом несущая стена или нет?
Добрый день! Прошу подсказать какие варианты доступны в кирпичных башнях типа вулыха, тишинской для прокладки электрики, трасс...
Добрый день! Есть поэтажный план подвала. Как узнать кадастровые номера разных помещений подвала? Что обозначают римские цифры на...