Виды и типы перепланировки

Многие задаются вопросами, какие бывают виды перепланировок, чем они отличаются друг от друга и какой вариант стоит предпочесть в каждом конкретном случае?

Для ответов на эти вопросы обратимся к действующему законодательству, которое четко определяет понятие и виды переустройства и перепланировки.

В частности, виды работ по перепланировке и переустройству упоминаются в Жилищном кодексе РФ, который является основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения в нашей стране. В статье 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» каждому из этих понятий дается свое определение.

Так, согласно ЖК РФ:

• Перепланировка квартиры – это комплекс работ по изменению конфигурации ее внутреннего пространства путем монтажа-демонтажа стен, перегородок, оконных или дверных проемов, в результате чего иными становятся размеры окон и дверей, габариты помещений, их функциональное назначение и расположение относительно друг друга.
• Переустройство – это изменения в инженерном, техническом и электрическом оборудовании (установка, демонтаж, замена или перенос), которое в основном сконцентрировано в кухне и мокрых зонах квартиры. Пример переустройства – перестановка газовой плиты.

Кроме того, Жилищный кодекс РФ дает одно очень важное уточнение относительно определений “перепланировка” и “переустройство” – и в том и в другом случаях речь идет только о таких изменениях, которые требуют корректировки плана квартиры в документах БТИ.

Отметим, что различные виды косметического ремонта (укладка плитки на стену в ванной или на кухне, обновление напольного покрытия в комнате, покраска стен, поклейка обоев, монтаж натяжных потолков), а также устройство раздвижных дверей в существующих проемах, замена радиаторов отопления на аналогичные, установка посудомоечной машины и перестановка холодильника, не требуют согласований, потому что не считаются перепланировкой и переустройством. Сюда же относятся некоторые виды работ, которые раньше требовали согласования, например, установка кондиционеров и остекление балконов и лоджий, а теперь их согласовывать не нужно (поскольку они не отражаются в плане БТИ).

Подробнее о том, какие ремонтные работы являются перепланировкой и переустройством, а какие ими не являются, смотрите в этой статье.

Варианты перепланировок квартир

Теперь, после небольшого отступления, разберем основную тему нашей статьи и выделим виды переустройства и перепланировки жилого помещения, используя для начала в качестве критерия сложность процесса их согласования.

1. Эскизная перепланировка – это самые простые ремонтные работы, которые изменяют существующую планировку квартиры, но для их согласования не нужна проектная документация. По эскизу, который можно сделать самостоятельно, например, согласуется перенос сантехники (обозначена на плане квартиры), если санузел или ванная остаются в прежних границах. Нюанс в том, что подобные изменения узакониваются постфактум, то есть сначала делается ремонт, и только потом в Мосжилинспекции оформляются документы. На странице по ссылке представлены все особенности согласования перепланировки по эскизу, а также перечислены ремонтно-строительные мероприятия, которые можно узаконить таким образом.

2. Проектная перепланировка – это более сложные, по сравнению с эскизными, виды ремонтных работ, на которые сначала необходимо получить разрешение у Мосжилинспекции. Разрешение на перепланировку выдается только при наличии проектной документации. В свою очередь, проектная документация может быть типовая или индивидуальная:

• Перепланировки по типовому проекту: этот вид перепланировок – «детище» АО МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Они изданы в виде сборника, куда входят разные варианты перепланировок для массовых серий блочных и панельных домов, спроектированных проектным институтом МНИИТЭП. Найти этот каталог можно здесь. Если вы живете в доме, серия которого попала в каталог, а ваша планировка совпадает с одной из приведенных в каталоге до мельчайших подробностей, вы можете согласовать такой проект, просто дав ссылку на каталог. Но нужно учесть, что и конечный результат типовой перепланировки должен совпасть с указанным в каталоге вариантом на все 100%. Главный недостаток типовых проектов в том, что они в основном отличаются простотой и незатейливостью, и предлагают весьма незначительные изменения существующей планировки. Если вы хотите простора и оригинальности, вам лучше обратиться в проектное бюро для разработки индивидуального проекта перепланировки.
• Перепланировки, требующие разработки и согласования индивидуального проекта. Это самый сложный и дорогой вид перепланировки. Впрочем, он же и самый распространенный.

По индивидуальному проекту можно согласовать следующие виды перепланировки:

1. перенос мокрых зон;
2. устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах;
3. заделку проемов в несущих стенах и перекрытиях;
4. изменение конструкции полов;
5. объединение балкона с кухней либо жилой комнатой;
6. устройство несущих стен;
7. расширение кухни;
8. увеличение площади спальни или зала (возможен вариант с эскизным согласованием);
9. совмещение санузла;
10. объединение квартир;
11. установку бытовых электроплит взамен газовых;
12. перенос кухонь;
13. устройство кухонь-ниш и т.д.

Чтобы узнать, можно ли вообще делать такой вид перепланировки в вашем доме в Москве, придется заказать техническое заключение о возможности ее проведения, поскольку она может повлиять на конструктивную прочность здания и тем самым создать угрозу для жильцов. Иначе говоря, такие виды перепланировок согласуются по индивидуальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности проведения работ.

Оформление проекта своими силами недопустимо. Разработчики документа несут ответственность за выбор проектных решений и правильность выполненных расчетов, поэтому заказывать его допускается у разработчика здания (автора проекта серии дома, где расположена квартира) или в частной проектной организации, имеющей все необходимые допуски СРО.

Техническое заключение получается в проектной организации, состоящей в профильной СРО. На перепланировку с устройством проема в несущей стене техзаключение выдается исключительно автором проекта дома или ГБУ “Экспертный центр”, если организации, разработавшей дом, уже нет.

Если вы обратитесь за разработкой проектной документации (индивидуальный проект перепланировки с техническим заключением) в нашу организацию, мы согласуем документы во всех госорганах. Итогом такой перепланировки будет план БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры. Также мы разрабатываем проекты перепланировок с техническими заключениями для всех желающих самостоятельно заниматься согласованием документов в инстанциях.

Узнать, сколько стоит согласование перепланировки под ключ, можно по ссылке. О стоимости оформления отдельных документов подробнее здесь. Дополнительную информацию о цене и порядке согласования перепланировки можно узнать у наших специалистов  – консультация бесплатна, все способы связи с нами.

Перепланировки, проводимые по проекту или эскизу, в свою очередь, делятся на два вида:

1. простые;
2. сложные.

Простая перепланировка

Простая перепланировка квартиры – это: демонтаж встроенной мебели, перенос сантехнических приборов (унитаз, ванна, раковина), перемещение кухонной мойки и плиты, устройство и заделка проемов в ненесущих стенах, возведение декоративных конструкций из легких стройматериалов в помещениях квартиры, демонтаж/строительство ненесущих перегородок, обшивка стояков отопления.

Сложные перепланировки

К ним относятся: расширение туалета и ванной комнаты на смежное помещение, перенос санузла и кухни, устройство/расширение проема в несущей стене или межэтажном перекрытии, устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты, объединение комнаты и кухни с лоджией или балконом с устройством стеклянной перегородки.

Запланированная перепланировка

По порядку согласования перепланировка бывает следующих видов:

1. запланированная перепланировка;
2. сделанная перепланировка.

При планируемой перепланировки сначала оформляются документы, разрабатывается проект, получается разрешение, делается ремонт, сделанные работы принимаются комиссией, БТИ проводит обмеры и выдает новую учетно-техническую документацию на квартиру. Весь этот процесс называется “согласование перепланировки”. Как согласовать перепланировку квартиры в Москве по проекту, смотрите по ссылке.

Выполненная перепланировка

Совершенная перепланировка означает, что работы выполнены без разрешения, то есть самовольно. Несмотря на то, что незаконная перепланировка является административным правонарушением, в Москве самовольные изменения в планировке разрешается узаконить на основании технического заключения по факту выполненных работ, если ремонт не нарушил строительных и иных норм.

Получить техзаключение на ранее выполненную перепланировку, подтверждающее ее допустимость и безопасность, можно в проектной организации с допуском СРО (наша фирма также разрабатывает такие техзаключения – имеем допуск СРО) или у автора проекта дома (в ГБУ “Экспертный центр” при отсутствующем проектировщике дома). Как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры, читайте тут.

По объему предполагаемых или уже выполненных работ перепланировку можно классифицировать на:

• незначительную;
• значительную.

Незначительная перепланировка квартиры

Проведение ремонта с незначительной перепланировкой помогает, как правило, минимальными средствами изменить не только интерьер помещений, но и сделать планировку квартиры более рациональной, удобной.

К числу незначительных можно отнести перепланировку двери в межкомнатной перегородке, например, если вы захотите расширить дверной проем в перегородке под арку или перенести его в другую часть ненесущей стены.

К незначительным перепланировкам также относится организация гардеробной. К такому решению собственники жилья чаще всего прибегают, когда, с одной стороны, стремятся добавить интерьеру стильности и современности, а с другой, хотят отказаться от традиционных шкафов, убрав из виду часть временно ненужных вещей в специальное помещение, которое будет служить хранилищем предметов одежды и обуви.

Для устройства гардеробной достаточно подобрать подходящее место в коридоре или спальне и возвести перегородки с проемом, иногда с устройством раздвижных дверей.

Кроме того, в списке незначительных перепланировок значатся: изменения на кухне, связанные с переносом мойки и плиты и заменой газовой плиты на электрическую, демонтаж встроенных шкафов, предусмотренных изначальным проектом дома, перемещение сантехнических приборов в санузле.

Значительные перепланировки

К значительным принято относить перепланировки, затрагивающие большинство помещений квартиры. А также наиболее сложные в согласовании. К таковым относятся следующие виды работ:

• совмещение кухни и жилой комнаты посредством прорезания дверного проема в несущей стене;
• перенос и устройство дополнительных санузлов;
• устройство небольшой кухни без обеденной зоны в коридоре, называемую кухней-нишей;
• удаление подоконного блока с последующим монтажом на этом месте французского остекления в пол;
• резка проема в межэтажном перекрытии, чтобы объединить две квартиры по вертикали;
• вырубка проема в несущей межквартирной стене, чтобы соединить жилые помещения по горизонтали, и другие мероприятия, изменяющие базовую планировку жилья.

Про объединение квартир у нас есть отдельная статья. Если вы собираетесь проводить у себя такую перепланировку, советуем с ней ознакомиться.

Кроме того, значительными считаются перепланировки в квартирах-музеях и жилых домах-памятниках истории и архитектуры, для согласования которых нужна особая проектная документация – проект приспособления для современного использования. А также сложные перепланировки, для утверждения которых в проект перепланировки включают дополнительные разделы.

Виды перепланировки квартиры, не требующие согласования

Подробнее об этом мы рассказывали в статье “Какие перепланировки не требуют согласования”. Но кратко разберем данный вопрос и здесь.

Итак, нас часто спрашивают собственники жилых помещений в многоквартирных домах, какой тип перепланировки нужно обязательно согласовывать с московской жилищной инспекцией? Отвечаем: любой тип перепланировки нужно обязательно согласовывать с московской жилищной инспекцией. Если на ремонт не нужно оформлять документы, значит, работы не считаются перепланировки или переустройством.

То есть даже самая незначительная перепланировка квартиры, вроде переноса дверного проема в ненесущей перегородке, должна быть обязательно согласована в жилищной инспекции. Даже если такие работы не создают угрозу аварийной ситуации, в будущем самовольно выполненная перепланировка может доставить владельцам квартиры много неприятностей.

Если во время плановой проверки со стороны коммунальных служб обнаружатся самовольно выполненные работы, то вам Мосжилинспекция выпишет предписание либо вернуть квартире прежний вид в соответствии с действующим поэтажным планом, либо потребует узаконить перепланировку «задним числом». Кроме этого, вне зависимости от сложности перепланировки и того, разрешат ли вам узаконить уже выполненную перепланировку, вам придется выплатить административный штраф.

Сложные виды перепланировок квартир, затрагивающие несущие стены дома, согласовать после их выполнения очень сложно, иногда невозможно. По опыту тех, кто самовольно выполнял перепланировку помещений, можно сказать, что не стоит уповать на возможность узаконивания незаконной перепланировки по факту: высока вероятность выполнить в квартире перепланировку, нарушающую строительные и санитарные нормы, которую потом просто невозможно будет легализовать. Подробнее о том, что можно и что нельзя делать при перепланировке, в другой нашей статье на сайте.

Например, некоторые собственники жилья, чтобы увеличить полезную площадь кухни подрезают вентиляционный короб или убирают его полностью. Казалось бы, такая незначительная перепланировка может долго оставаться незамеченной и никому не причинять беспокойства. Но на самом деле перепланировка вентиляционного короба в вашей квартире может оставить без притока свежего воздуха квартиры ваших соседей. Помимо этого, венткороб, несмотря на то, что он находится в пределах квартиры, собственностью жильцов не является – это общедомовая собственность. Узаконить подобные изменения вам не удастся, а после уплаты штрафа вам придется возвращать помещению прежний вид.

К тому же, если выполненная вами перепланировка помещений привела к аварийной ситуации, если вы испортили ремонт в квартире ваших соседей или если создается угроза безопасности проживания, то и устранять все последствия ваших работ придется полностью за собственный счет.

Чтобы избежать любых неприятных последствий, выполнение даже простых видов перепланировки квартиры должно проходить в установленном порядке. Если же у вас нет времени и возможности самостоятельно проводить подготовку к работам, то можно обратиться в посреднические организации, которые предлагают услуги по согласованию разного вида перепланировок.

Особенно это актуально в отношении сложных видов перепланировки квартиры с разработкой индивидуального проекта. В этом случае, несмотря на увеличение стоимости согласования, оформление работ с помощью посредников позволяет, как правило, в более короткие сроки получить все необходимые разрешения.