Вы здесь

Перепланировка лоджии

Значительный процент квартир в жилых домах имеют в составе помещений лоджию. Перепланировка лоджии – мероприятие, которое в последнее время становится все более востребованным, что связано с увеличением количества жилых домов с таким типом внешнего помещения.

В данной статье мы рассмотрим возможные варианты перепланировки лоджии и коснемся мероприятий, которые запрещены к реализации.

В Своде Правил (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные») лоджия определена следующим образом:

Лоджия – встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство и огороженное с трех сторон стенами (с двух - при расположении углом) помещение, размеры которого не ограничивают естественную освещенность примыкающего помещения ниже допустимого уровня и может быть застекленным. 

Лоджии, как и балконы, являются полноправными помещениями, которые в учетной документации БТИ имеют свой номер и отражаются на плане в техническом паспорте квартиры или на поэтажном плане и учитываются в экспликации.

Из этого следует, что с точки зрения действующих норм, перепланировка помещения лоджии регулируются тем же регламентом, что и остальные помещения квартиры. Документация для разрешения на перепланировку лоджии ничем не отличается от документов, необходимых для согласования перепланировки любого другого помещения.

Пример лоджии в учетной документации БТИ

В данном случае на плане БТИ и в экспликации обозначены две лоджии (2а и 3а).

Остекление и утепление лоджии

Сегодня в большинстве новостроек предусматривается остекление лоджии на этапе строительства. В ранее построенных жилых домах для улучшения их теплотехнических характеристик, в рамках работ по их капитальному ремонту, лоджии могут быть застеклены.

Тем не менее большинство лоджий в многоквартирных домах на сегодня застеклены собственниками квартир. Этот вид работ также часто выполняется при ремонте квартир и перед собственником жилья встают вопросы:

  • Остекление лоджии — это перепланировка?
  • Утепление лоджии — это перепланировка или нет?

Работы по утеплению помещения лоджии предполагают, что она уже застеклена их можно отнести скорее к отделочным. При проведении работ по утеплению полов лоджии важно помнить, что устройство их жидкостного подогрева запрещено. Возможно смонтировать электрическую систему «теплого пола», но только в том случае, если суммарное энергопотребление квартиры не превысит выделенную мощность.

На сегодня, если при проведении косметического ремонта как дополняющее мероприятие проводятся работы по монтажу остекления лоджии, в большинстве случаев их согласовывать не требуется.

При перепланировке квартиры остекление лоджии может включиться в проектную документацию как одно из мероприятий.

Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где остекление балконов и лоджий требует согласования, так как муниципальный регламент относит их к работам, влияющим на архитектурный облик здания.

В Москве и большинстве районов Московской области при остеклении лоджии запрещено изменять конструкцию ограждения. На практике это означает, что снести кирпичную кладку или демонтировать первоначальное ограждение с заменой на сплошное остекление нельзя. Подобное решение нарушает архитектуру дома и может привести к необходимости проведения восстановительного ремонта.

Лоджия с путями эвакуации

В части домов внешние помещения смежных квартир разделены перегородкой, которая призвана служить путем эвакуации при чрезвычайной ситуации. Заделывать подобную перегородку или перекрывать доступ к ней запрещено. Данная перегородка относится к общедомовой собственности и при строительных работах на лоджии важно это учитывать.

Пример путей эвакуации на лоджии

lodzhiya-s-putyami-ehvakuacii-101.jpglodzhiya-s-putyami-ehvakuacii-002.jpg

В конструкции некоторых жилых зданий на лоджиях квартир предусмотрены эвакуационные пути между этажами. Для этого в перекрытиях выполнены люки, а на площади лоджий смонтированы металлические лестницы. Демонтировать конструкции эвакуационных путей, заделывать их, перекрывать к ним свободный доступ категорически запрещается.

Пути эвакуации на лоджии – предмет контроля надзорных органов, которые имеют право потребовать ее восстановления за счет собственника помещения.

Запрещенные варианты при перепланировке лоджии

Так как лоджия является внешним и неотапливаемым помещением, независимо от того, смонтировано ли на ней остекление и утепление, перепланировка с присоединением лоджии запрещена. Также на лоджию запрещено выносить радиатор общедомовой системы отопления.

Такие мероприятия, как перепланировка лоджии в комнату или перепланировка лоджии в кухню меняют назначение помещения, что запрещено. Кроме того, подобные варианты не соответствуют санитарным и строительным нормам. Размещение на лоджии санузла также невозможно.

Перепланировка лоджии изменяющее назначение помещения, архитектурный облик здания, а также затрагивающая общедомовое имущество относится к запрещенным.

Перепланировка, затрагивающая лоджию

Наиболее часто выполняется перепланировка с объединением лоджии и комнаты (кухни).  Подобная перепланировка как правило включает работы по расширению существующего проема между лоджией и другими помещениями квартиры.

Так как объединять внешние (неотапливаемые) помещения и внутренние напрямую запрещено, в проеме требуется установить энергосберегающее остекление. Чаще всего монтируют перегородки и дверные блоки со сплошным (французским) остеклением с установкой многокамерных стеклопакетов.

Примеры перепланировки с нарушениями и выполненной по правилам

lodzhiya-s-narusheniyami-001.jpglodzhiya-bez-narushenij-001.jpg

В первом случае внутреннее и внешнее посещения соединены напрямую, а радиатор отопления перенесен на лоджию. Такие мероприятия запрещены. Во втором случае, радиатор отопления перенесен на межкомнатную перегородку, а между лоджией и комнатой установлено энергосберегающее остекление. Такая перепланировка разрешена

Для проекта, предусматривающего изменение габаритов проема между внешними и внутренними помещениями, требуется включение в его состав теплотехнического расчета.

То же относится к перепланировке при которой на месте окна, выходящего на лоджию устраивается дополнительный выход на нее.

Запрет на демонтаж подоконного блока

Демонтировать подоконный блок возможно далеко не во всех случаях – в некоторых районах Подмосковья наружная стена считается общедомовым имуществом и решение о демонтаже подоконного блока выносится на общее собрание, где более половины всех собственников дома должно одобрить эти работы. В некоторых муниципальных регламентах, регулирующих сферу перепланировок в других районах московской области такие виды работ могут быть как полностью запрещены, так и не встречать возражений.

В Москве, для панельных домов построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года, демонтаж подоконного блока запрещен. В этих домах внешние ограждающие конструкции входят в систему защиты от прогрессирующего обрушения.

Подробнее о защите зданий от прогрессирующего обращения возможно узнать их этой статьи

Перепланировка помещения лоджии

В том случае, если лоджия имеет значительную площадь либо расположение вдоль нескольких внутренних помещений квартиры, возможным вариантом становится ее разделение на несколько помещений. Кроме того, на месте оконных проемов, выходящих на такие лоджии, часто устраивают дополнительные выходы.

Пример проекта перепланировки лоджии

План квартиры после перепланировкиЭкспликация после ремонта

При прjведении данной перепланировки лоджию (1б) разделили на две части перегородкой. В комнате (2) заменили окно на оконно-дверной блок, устроив выход на лоджию.

Согласование перепланировка лоджии

Основополагающим документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве является 508-е Постановление Правительства города. Кроме этого, учитываются требования действующих строительных и санитарных норм, а также ограничения, принятые проектировщиками многоквартирных домов.

Несмотря на то, что в Москве в настоящий момент можно согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку, специалисты нашей организации, настоятельно рекомендуют приступать к работам после получения предварительного согласования

Для согласования перепланировки и/или переустройства в Московской области, надзорные орган, которым в большинстве случаев является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа) руководствуется Жилищным Кодексом РФ. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы, а также муниципальный регламент, принятый в данном районе Подмосковья.

Муниципальные регламенты разных районов Московской области могут различаться и для оценки допустимости запланированных работ часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем их согласование.

Процесс согласования перепланировки в Подмосковье также отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов, не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки.

Произведенную перепланировку и/или переустройство возможно согласовать на основании решения суда, хотя в некоторых случаях собственнику предоставляется возможность согласования без судебного процесса.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки возможно получить у специалистов нашей организации имеющих многолетний опыт разработки проектной документации и согласования перепланировок «под ключ».

Направьте свой вопрос и планировочные решения в письме электронной почты, задайте вопрос на этом сайте в разделе вопрос-ответ. Потребуется указать адрес объекта номер телефона для связи и что от нас необходимо – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки.

Кроме этого, есть возможность задать вопрос в чате, разделе вопрос-ответ на сайте и по телефону нашей организации.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, как возможно узаконить присоединения балкона к комнате на последнем этаже? Есть нюанс....
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, можно ли согласовать следующие действия: демонтировать подоконный блок и установить...
Здравствуйте, Интересует расширение балконного проема в доме серии П-47, в комнате. Выход на балкон оставить застекленным, но...