Вы здесь

План застройщика

План застройщика может быть необходим во многих случаях, как то: несоответствие площадей сданных и купленных, ошибки в планировке, информация о конструкции и т.д. Но мы рассмотрим, зачем он нужен, только в контексте согласования перепланировок.

План от застройщика – что это такое?

План застройщика – это элемент технической документации, разрабатываемой при строительстве дома, на основании которого проводятся строительно-монтажные работы. Во многих случаях выкопировка из плана застройщика прилагается к договору долевого участия, в иных же случаях там просто графическая схема квартиры.

Зачем нужен план застройщика?

Перед тем, как ответить на этот вопрос, я рекомендую ознакомиться со статьей "свободная планировка квартиры". Здесь же отмечу, что понятие «свободной планировки», по сути, является сугубо «коммерческим термином», фактически не закрепленным в жилищном законодательстве.

Если вы ознакомились со статьей о свободной планировке, то с краткими выдержками из нее продолжу.

Часто при получении собственником документов БТИ оказывается, что планировка квартиры не соответствует схемам, очерченным в поэтажном плане застройщика. Данный вариант наиболее характерен для новостроек, с так называемой «свободной планировкой».

То есть в плане застройщика есть явно выделенные и отмеченные зоны кухни, коридоров, жилых комнат, сантехнических зон, вспомогательных помещений, а на плане БТИ отмечены лишь зоны кухонь, санузлов и одна жилая комната без коридоров.

И получается, что при желании провести перепланировку ее сделать нельзя. Так как, например, ванную расширить нельзя, поскольку она увеличивается в любую сторону на жилую комнату (коридоров-то у нас нет). Поэтому жилищная инспекция с большой вероятностью даст отказ, если проект перепланировки будет разработан на основании данных документов БТИ.

Отказ жилищной инспекции в согласовании перепланировки:

Отказ жилинспекции в согласовании перепланировки

Так вот для того, чтобы согласовать перепланировку, нам и нужен план застройщика. Он нам поможет доказать согласующим органам (мы его прикладываем к комплекту проектной документации), что на самом деле мы расширяемся, например, не на жилую комнату, а на коридор.

План застройщика дома, фото:

План квартиры от застройщикаПлан застройщика

Где взять план застройщика?

Он может быть затребован собственником в управляющей компании (ей в обязательном порядке передается комплект проектной документации по дому), у самого застройщика либо у автора проекта дома.

План застройщика, пример, фото:

План застройщика, примерПлан застройщика, пример

Почему застройщики не делают соответствующими планы БТИ планам застройщика?

Как это делают застройщики, для нас, в целом, загадка, так как продажа квартир с несоответствием планов застройщика плану БТИ противоречит действующему жилищному законодательству и является незаконной. Но не будем излишне погружаться в данный вопрос, а смотрим лишь на те документы, которые нам предоставляют, и анализируем, что можно сделать. Сделаем лишь пару предположений.

Вероятно, самая основная вещь, почему это делается, это "экономика процесса". Ведь заставить заплатить собственника за несуществующую площадь под эгидой "свободной планировки"  это любимый "финт" наших застройщиков. Подобные ложные формулировки позволяют строительным компаниям существенно сэкономить на строительных материалах и рабочей силе.

Так называемые «свободные планировки» выгодны, главным образом, застройщику, но никак не собственнику.

Если же квартира сдается без внутренних перегородок, а в виде "квадрата с кирпичиками по полу", то, соответственно, и меряется весь этот квадрат полностью. И у нас на "выходе" в БТИ, допустим, общая площадь квартиры 50 кв. метров. Соответственно, застройщик продает 50 кв. метров.

А если же квартира сдается с уже установленными внутренними перегородками, то площадь под перегородками не входит в общую площадь квартиры и площадь квартиры "на выходе" по БТИ получается значительно меньше.

Напомним, согласно действующим СНиПам и СанПиНам, в жилых помещениях, которые сдаются после застройки, должны быть выделены зоны кухни, коридоров и сантехнических зон.

Представим себе одну стену шириной 10 см (обычная стена в один кирпич толщиной) и длинной 5 метров. Так вот эта стена "съест" из общей площади квартиры 0,5 кв. м. А таких стен может быть несколько, и застройщик в чистом виде продаст не 50 кв. м, а 47-48. Стоит ли напоминать про цену квадратного метра в Москве? И неважно, говорим мы о квартирах эконом-класса или более дорогих вариантах – подобные явления встречаются повсеместно.

Резюме: и продавцу и застройщику крайне невыгодно возводить стены по нескольким причинам:

  1. Уменьшается площадь квартиры, которую можно "продать".

  2. Необходимо купить данные материалы, из которых стены нужно построить.

  3. Необходимо заплатить рабочим, которые эти стены будут возводить.

  4. По вышеперечисленным причинам позиционирование квартир, как квартир "свободной планировки", исключительно выгодно с экономической стороны.

Нам же, как согласователям, это доставляет определенные неудобства, так как с точки зрения согласования данный план не всегда легко достается. Кроме того, жилищная инспекция требует данный план не только в форме "ксерокопии", но и чтобы он был заверен печатью управляющей компании либо самого застройщика с подписью ответственного лица.

Кстати, заверение синей печатью проходит не всегда бесплатно, обычно управляющие компании и застройщик выставляют счет, который необходимо оплатить. Например, в домах, построенных Донстроем, получение и заверение плана застройщика синей печатью еще недавно стоило 10 тысяч рублей.

Но бывают и исключения  в данном примере мы покажем редкий план застройщика без выделенных зон коридоров, фото:

План застройщика дома

На данном представленном плане и в самом плане застройщика выделены лишь:

15 - жилая комната
16 - вероятно кладовая
17 - ванная комната
18 - кухня

Что делать, если, например, мы захотим расширить ванную комнату? В данном случае мы не знаем, возможно, ее только удастся расширить на зону кладовой, так как план БТИ будет точно таким же, как план застройщика. И все, что у нас около входа в квартиру вплоть до входа в кухню, будет считается жилой комнатой.

Согласование перепланировки, когда требуется план застройщика

Если собственник хочет изменить конфигурацию помещений, необходимо начать процесс согласования перепланировки с обязательным составлением проекта вносимых изменений. А в случае затрагивания несущих конструкций и технического заключения от автора проекта дома.

Для того, чтобы согласовать перепланировку, необходимо собрать пакет документов, среди которых:

  1. Запрос на перепланировку и копии удостоверений личности заявителя.
  2. Если согласованием будет заниматься посредник, то необходима доверенность.
  3. Технический паспорт БТИ.
  4. Документы, подтверждающие право собственности.
  5. Проект перепланировки.
  6. Техническое заключение.
  7. План застройщика, заверенный синей печатью управляющей компании или застройщика с подписью ответственного лица.

После того, как все документы окажутся у вас на руках, а соответствующие инстанции дадут добро на перепланировку, можно приступать непосредственно к ремонтным работам. Работы должны проводиться исключительно квалифицированными бригадами с соблюдением всех актуальных строительных и санитарных норм, а также в строгом соответствии с утвержденным проектом.

Когда работы будут закончены, следует ожидать визита приемочной комиссии, которая выдаст вам акт о завершенной перепланировке. Этот акт требуется для внесения изменений в технический паспорт квартиры в БТИ. Это и станет последним шагом в процедуре согласования.

Наша компания оказывает услуги в разработке проектной документации и помощь в последующем согласовании проекта перепланировки. Стоит отметить, что при перепланировках, которые требуют плана застройщика, услуги согласователей вполне оправдывают их цену. К слову, цены именно нашей компании порадуют вас своей лояльностью.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Квартира свободной планировки, возможно ли расширение санузла, как на картинке? Спасибо!
Добрый день! Меня интересует стоимость, примерные сроки и порядок действий при перепланировке и расширении санузла за счет...
Здравствуйте, в новой квартире нет перегородок, но обозначены границы одним рядом блоков там, где они должны возвестить. Хочется...