Вы здесь

Понятие перепланировка

Чаще всего с перепланировкой сталкиваются владельцы квартир в кирпичных, блочных и панельных домах, построенных по типовым проектам, которые не отличаются большими площадями и высоким уровнем комфортности. Кроме того, нередко улучшать условия проживания приходится и собственникам заветных квадратных метров в современных монолитных новостройках.

Однако многие владельцы недвижимости имеют лишь поверхностное представление о том, что относится к понятию перепланировки, как регламентируется эта процедура, какие действия необходимо предпринять, чтобы она прошла в полном соответствии с действующим законодательством.

Некоторым кажется, что, делая ремонт, они вносят в интерьер лишь небольшие косметические изменения. В то время как на самом деле, происходит самая настоящая перепланировка помещений, для проведения которой нужно специальное разрешение.

В этой публикации мы подробно рассмотрим понятие перепланировка и определим, что оно в себя включает.

Понятия перепланировка и переустройство

Точное определение понятия перепланировка дается в ст. 25 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года. Согласно этому документу, «перепланировка квартиры представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Кроме понятия перепланировка в ЖК РФ содержится еще одно определение – переустройство, под которым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Тщательный анализ этих определений позволяет выяснить, что под понятие перепланировка попадают следующие работы:

  • изменение конструкции полов;
  • полный или частичный демонтаж стен, не являющихся капитальными;
  • закладка или расширение проемов;
  • возведение легких межкомнатных перегородок;
  • устройство и усиление дверных проемов;
  • демонтаж или устройство встроенных шкафов.

Проем в несущей стене, фото:

Проем, несущая стенаУстройство проема в несущей стенеУсиление проемаПроем в несущей стене

Эти действия позволяют объединять или разъединять помещения в квартире/нежилом помещении, изменять их площадь и функциональное предназначение.

Например, перепланировкой считается расширение туалета на коридор, устройство совмещенного санузла, объединение квартир по горизонтали или вертикали, устройство кухни-ниши, домашнего кабинета или гардеробной и т.д.

Пример проекта перепланировки с устройством кухни-ниши:

Кухня-ниша, план до перепланировкиКухня-ниша, монтаж-демонтажКухня-ниша, план после перепланировкиКухня-ниша, экспликация после перепланировки

Причем перепланировка может происходить как во всей квартире, так и в ее отдельных помещениях.

Перепланировка санузла

Однако стоит отметить, что независимо от вида работ, имеющих отношение к понятию перепланировка, они не должны:

  • делать условия проживания соседей хуже;
  • ослаблять прочность и несущую способность здания;
  • ухудшать внешний вид дома;
  • дестабилизировать работу внутренних инженерных систем.

При этом работы, не затрагивающие существующую планировку квартиры, перепланировкой не являются.

Так, к понятию перепланировка не имеют отношения такие ремонтные работы как: покраска стен и полов, замена дверей и настенной плитки, побелка потолков и т.д.

В свою очередь переустройством следует считать перенос:

  • сантехники (ванны, унитаза, биде, мойки и т.д.);
  • газовой или электроплиты;
  • инженерных сетей.

В этой статье мы говорим о переустройстве по той причине, что чаще всего в процессе ремонта одновременно происходит и перепланировка, и переустройство помещений. Иными словами, эти понятия, несмотря на различия в содержании работ, которые они обозначают, самым тесным образом связаны между собой.

Мосжилинспекция также относит перепланировку и переустройство, по сути, к одной категории, поэтому придерживается общего порядка при их согласовании.

Кроме того, в техническом паспорте указывается расположение сантехнического и газового оборудования и местоположение стен и перегородок. Соответственно и все изменения, которые произошли с ними в процессе ремонта, отмечаются в документах БТИ.

Однако, чтобы изменения в технических параметрах квартиры получили отображение в планах БТИ, перепланировку необходимо согласовать.

Порядок согласования перепланировки

1. Прежде чем приступить к перепланировке квартиры (нежилого помещения), нужно подготовить проект с новыми планировочными решениями, после чего согласовать его во всех заинтересованных государственных инстанциях:

  • Мосжилинспекции или БТИ (для перепланировки в отдельно стоящем здании);
  • Москомнаследии (при перепланировке в доме, являющемся объектом культурного наследия);
  • ГУП ГлавАПУ (при затрагивании фасадной стены)
  • Роспотребнадзоре (для нежилых помещений) и т.д.

Проект можно заказать у авторов проекта дома или в любом проектном бюро с допуском СРО.

2. Также необходимо разработать техническое заключение – это предпроектный документ от автора проекта дома, подтверждающий возможность осуществления перепланировки. Именно на базе техзаключения в дальнейшем готовится проект перепланировки.

3. Через единое окно районного центра госуслуг «Мои документы» совершается передача в Мосжилинспекцию (г.Москва) или администрацию города (Московская область) следующего комплекта бумаг:

  • заявления на проведение перепланировки;
  • старого (до проведения работ) техпаспорта БТИ на помещение, где будет ремонт;
  • доверенности на специалистов компании, которая занимается согласованием;
  • нотариально заверенных правоустанавливающих документов на квартиру;
  • проекта перепланировки с договором авторского надзора и технического заключения;
  • разрешения Мосгаза;
  • справки из банка (для объектов недвижимости в ипотеке).

Образец техпаспорта БТИ, фото:

Обложка технического паспорта БТИОсновные сведенияСитуационный и поэтажный план БТИЭкспликация БТИ

Полный перечень документов определен законодательством и зависит от типа помещения, формы собственности, объема и характера проводимых ремонтных работ и т.д.

4. После того, как документы будут рассмотрены, владелец объекта недвижимости получит письменное разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции или городской администрации или мотивированный отказ.

5. После получения разрешения выполняются ремонтные работы в строгом соответствии с утвержденным проектом перепланировки.

6. После окончания ремонта на объект выходит инспектор Мосжилинспекции или сотрудник горадминистрации для оформления акта о завершенной перепланировке. Если в процессе работ не было отклонений от согласованной проектной документации акт будет подписан.

7. На основании акта в технический паспорт БТИ вносятся все произведенные в процессе перепланировки и переустройства изменения.

Несогласованная перепланировка чревата многочисленными проблемами:

  1. Невозможностью продать, обменять, подарить недвижимость.
  2. Получением штрафных санкций от надзорных органов.
  3. Необходимостью возвращать помещению прежнюю перепланировку или приводить ее в согласуемое состояние за свой счет.
  4. Конфликтами с соседями по дому.

О проблемах с незаконной перепланировкой читайте тут.

Если перепланировка квартиры уже выполнена можно попытаться ее узаконить.

Рассматривая понятие перепланировка, нужно упомянуть еще об одном обстоятельстве – о мероприятиях, которые запрещены в процессе ремонта. К ним относятся:

  • вынос приборов отопления на балкон и лоджию;
  • любое затрагивание венткоробов, демонтаж или ликвидация вентканалов;
  • объединение балкона/лоджии с кухней или комнатой;
  • демонтаж порожка в ванной комнате или туалете;
  • объединение газифицированной кухни и жилой комнаты без специальной перегородки;
  • демонтаж сантехнических шкафов и др.

Как показывает практика, согласование перепланировки занимает у собственников слишком много времени и сил. Не каждому хочется бегать по инстанциям, собирать документы и стоять в очередях. Этого можно избежать, если поручить согласование перепланировки надежной компании с большим опытом работы.

Мы являемся компанией полного цикла и предлагаем полный спектр услуг по согласованию перепланировки в квартирах и нежилых помещениях в Москве и городах Подмосковья. Наш опыт в сотрудничестве с государственными организациями и профессиональные связи позволяют выполнять заказы в максимально короткий срок.

У нас вы можете заказать согласование «под ключ», а также доверить нам разработку проектной документации по перепланировке. При заключении договора наши услуги оплачиваются поэтапно, что очень удобно для вас.

Предварительно проконсультироваться у наших специалистов можно по телефону или электронной почте. Все контакты указаны на нашем сайте.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89