Различия процесса согласования перепланировок в домах с различными типами перекрытий
В данной статье мы разберем процесс согласования перепланировки в домах с различными типами межэтажных перекрытий; а именно: железобетонным и деревянным/смешанным перекрытием. Начнем знакомство со статьей определив, что же такое межэтажное перекрытие:
Межэтажное перекрытие - это горизонтальная несущая строительная конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. Перекрытием чердака или подвала называют конструкцию, отделяющую от этих помещений по вертикали другие этажи здания.
Более подробно о типах перекрытий:
- Железобетонные (выполняются на месте из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или собираются из отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала);
- Деревянные (конструкции перекрытий полностью выполнены из деревянных деталей);
- Смешанные (в них помимо дерева используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки)
Дома с деревянными/смешанными перекрытиями иначе называют домами "старого фонда". Дома с данным типом перекрытий строились вплоть до начала 50-х годов двадцатого века. Позже деревянные и смешанные перекрытия были заменены железобетонными.
Особенности домов "старого фонда"
В отличие от железобетонных, деревянные и смешанные конструкции перекрытий чувствительны к различным неблагоприятным воздействиям. Кроме этого, дерево имеет свойство со временем деформироваться (прогибаться) под нагрузкой.
Такая особенность материала перекрытий приводит к тому, что распределение нагрузок по всей несущей конструкции здания может существенно изменится – изначально ненесущие перегородки могут в следствии деформации начать воспринимать на себя нагрузки сверху.
Зачастую планировка в таких зданиях изменялась многократно:
- Большие квартиры разделяли на меньшие;
- Присоединялись смежные площади и устраивались отдельные входы;
- Устраивались и переносились помещения кухонь и санузлов;
- Заменялись и прокладывались новые инженерные коммуникации.
Как было описано выше, в большинстве случаев изначальное планировочное решение многократно было изменено. Для того, чтобы в последствии согласовать перепланировку, необходимо будет запрашивать в бюро технической инвентаризации архивную копию поэтажного плана с экспликацией к плану, отражающие самое первое - изначальное, планировочное решение объекта недвижимости.
♦ Также, стоит помнить, что максимальные нагрузки на перекрытие не должны превышать 200-300 кг/м². По этой причине в домах с деревянными или смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонную заливку стяжки, так как это может привести к превышению допустимой нагрузки и, в лучшем случае, прогибам перекрытий.
♦ Перепланировка и/или переустройство помещений, в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, начатая без предварительного обследования и согласования не рекомендуется и связана с повышенными рисками. .Без проведения квалифицированного обследования нет возможности достоверно определить в каком состоянии находятся перекрытия и конструкции дома в целом. Работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к деформациям строительных конструкций и образованию трещин по дому, а также к более серьезным последствиям.Восстановительный ремонт для устранения нарушений и аварийных ситуаций в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.
К примеру, в г. Москве, существует 508 Постановление Правительства, регламентирующее процесс согласования перепланировки и/или переустройства. Постановление устанавливает, что собственнику или арендатору помещения, прежде, чем приступить к ремонтным работам, надлежит получить согласование на их начало.
Для этого необходимо представить требуемый комплект документов для надзорного органа. Согласно Постановлению, в доме с деревянными/смешанными перекрытиями, техническое заключение должно быть разработано автором проекта дома, или организацией его замещающей.
На текущий момент, организация, замещающая автора-проектировщика дома – является ГБУ "Экспертный Центр". Так как все многоквартирные дома с деревянными или смешанными перекрытиями построены более полувека назад, автора дома, как юридического лица уже не существует. В связи с этим, техническое заключение необходимо заказывать в ГБУ "Экспертный Центр".
Для Подмосковья единого регламента, регулирующего процесс согласования перепланировки нет. В результате чего процесс согласования, а также разрешенные мероприятия, в различных районах Московской области могут отличаться. В данном случае без предварительной консультации с надзорным органом не обойтись. Также, консультацию по данному вопросу, возможно получить в нашей организации.
Необходимая проектная документация
Для того, чтобы согласовать перепланировку, надзорному органу необходимо предоставить проектную документацию в составе:
Технического заключения "О состоянии несущих и ограждающих конструкций" и проекта перепланировки - для планируемых ремонтных работ;
Техническое заключение "О допустимости и безопасности ранее выполненных работ" - для осуществленной перепланировки.
Дома с железобетонными перекрытиями
В случае производства ремонтных работ, согласно действующим нормам и регламенту, в домах с железобетонными перекрытиями, согласовать перепланировку, в целом, не столь проблематично. Основным нюансом или же основной проблемой, в домах с железобетонными перекрытиями является затрагивание несущих конструкций. В случае их затрагивания, необходимо разработать техническое заключение от автора дома или института замещающего автора дома.
В том случае, когда несущие не затрагиваются – техническое заключение и проект перепланировки может разработать любая организация обладающая допуском СРО (аналогом лицензии на свою профессиональную деятельность).
Подытожив вышеописанное, по домам с железобетонными перекрытиями, выделим следующее:
если вы проводите ремонт, при котором нет затрагивания несущих, а также нарушений норм и правил, то согласовать перепланировку, в большинстве случаев, возможно самостоятельно. Необходимо будет только заказать проектную документацию в организации, обладающей допуском СРО.
Дальнейший процесс, по большей части, будет проходить только через МФЦ. Вы формируете комплект документов, необходимый для надзорного органа, и подаете его через многофункциональный центр.Непосредственное взаимодействие с гос.органами, будет происходить только на моменте "приемки" объекта недвижимости.
Данное, в основе своей, и является существенным отличием процесса согласования перепланировки в домах с железобетонными и смешанными/деревянными перекрытиями.
Дома с деревянными или смешанными перекрытиями
В таких зданиях, независимо от того затрагиваются ли несущие конструкции или же нет, для согласования потребуется предоставить техническое заключение от автора-проектировщика дома или организации его замещающей.
В силу возраста зданий, автор дома либо неизвестен, либо прекратил свое существование как юридическое лицо. За разработкой технического заключения требуется обращаться в организацию, замещающую его.
Инженерное обследование при разработке технического заключения
Инженерное обследование, в жилых многоквартирные домах, проводится с целью определения состояние несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания при подготовке технического заключения.
В домах с деревянными/смешанными перекрытиями инженеру, проводящему обследование, как правило, требуется выполнить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартиры. Кроме того, в ряде случаев, при инженерном обследовании требуется обеспечить доступ в помещения, расположенные выше и ниже.
В силу особенностей конструкции зданий и свойств материалов, в домах с деревянными/смешанными перекрытиями результат обследования сложно предсказать заранее.
В домах с железобетонными перекрытиями, в случае затрагивания несущих конструкций, инженерное обследование также проводится с целью определения их состояния.
Обследуется состояние самой несущей конструкции (к примеру стены, в которой намечено сделать проем), а также состояние несущей стены у соседей сверху и снизу на предмет наличия или отсутствия выполненных изменений в данной несущей конструкции.
Если у какого-либо из соседей (по вертикали) несущие конструкции имеют изменения (устроен проем в стене), то инженер продолжает обследование помещений вплоть до первого, имеющего первозданную конструкцию.
Для объективной оценки итогового состояния конструкций после самовольного вмешательства, в особенности в домах с деревянными/смешанными перекрытиями, может потребоваться обследование с проведением масштабного вскрытия. В значительном проценте случаев после подобных перепланировок требуется выполнить восстановительный ремонт, проводимый за счет средств собственника.
Дома-памятники
В отличие от более современной застройки, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, зачастую, являются памятниками архитектуры (то есть получили статус памятника или находятся в стадии его получения).
Для согласования перепланировки в таких домах потребуется одобрение Министерства Культуры и выяснять является ли дом памятником следует заранее. Сегодня это можно сделать на сайте мэра Москвы или направив запрос непосредственно в Министерство Культуры.
В домах-памятниках определен специальный поход к проектированию и проведению ремонтно-строительных работ и зачастую это требует весьма значительных дополнительных затрат.
► Перепланировка, в особенности в домах старой постройки – ответственное мероприятие и во избежание ненужных рисков до начала работ необходимо провести обследование конструктива и согласовать намеченные изменения.
Получить квалифицированную консультацию, узнать подробности процедуры согласования перепланировок и заказать подготовку документации можно обратившись к специалистам нашей организации по телефону, в сообщении электронной почты или задав вопрос на сайте.
С примерами проектов перепланировок, успешно согласованных и выполненных в домах с железобетонными, смешанными и деревянными перекрытиями можно в этом разделе.
