Вы здесь

Согласование перепланировки в новостройке при отсутствии плана БТИ

ЖК ЗИЛАРТЖК Царская площадь, фотоЖилой комплекс Флотилия

При сдаче жилого дома в эксплуатацию необходимо проводить его техническую инвентаризацию с учетом всех расположенных помещений. Это позволяет получить достоверные сведения об объекте недвижимости. По результатам обмеров составляются: технический паспорт здания, а также поэтажные планы и экспликации на конкретные квартиры.

Чаще других организаций инвентаризацию объектов капитального строительства проводит БТИ. Но поскольку ее инициатором выступает застройщик многоквартирного дома, то он может выбрать для проведения обмеров здания и другую организацию. 

Именно так поступают в последнее время многие застройщики жилых домов в Москве. В целях экономии денежных средств они поручают проведение первичной инвентаризации новостроек не государственному БТИ, а какой-либо сторонней организации или кадастровому инженеру. 

После проведения обследования дома ими составляется необходимая документация, которая содержит характеристики строения и входящих в его состав помещений. В свою очередь, застройщик полученные сведения обязан передать дальше, в БТИ, в архивах которого должна храниться техническая информация обо всех объектах недвижимости.

Однако, чаще всего, так случается, что застройщик не передает информацию в Бюро технической инвентаризации. Данные передаются в Росреестр для того, чтобы поставить объект на кадастровый учет, а вот в БТИ информация не поступает. Как итог, в базе БТИ какие-либо сведения о состоянии этих домов отсутствуют. А жильцы новостроек, которым необходимо провести перепланировку своей квартиры, не могут начать процедуру согласования, поскольку без документов БТИ – поэтажного плана квартиры с экспликацией или технического паспорта – это сделать невозможно. Мосжилинспекция, принимающая решения по согласованию перепланировок квартир в Москве, рассматривает заявки только с техническими документами, составленными ГБУ МосгорБТИ.

Как согласовать будущую перепланировку квартиры без документов БТИ?

На сегодняшний день действующее жилищное законодательство не дает четких рекомендаций собственнику квартиры о том, как поступать в этом случае. Но документы БТИ обязательно понадобятся. Их придется получать в любом случае, иначе перепланировку не согласовать.

Как показывает сложившаяся практика, тем, кто только планирует проводить перепланировку, в решении этого вопроса несколько проще. Вариантом решения проблемы здесь может стать самостоятельное обращение владельца квартиры в БТИ для заказа ее первичной инвентаризации. 

По его заявке техник обмерит помещения квартиры и внесет полученные данные в базу БТИ. Затем собственнику выдадут технический паспорт либо поэтажный план квартиры с экспликацией к плану, в зависимости от заказанного им комплекта документов. С планом БТИ собственник может заказывать проектную документацию в организации, имеющей лицензию СРО, и согласовывать перепланировку.

Технический паспорт квартиры в новостройке от БТИ:

Технический паспорт квартиры в новостройке от БТИТехнический паспорт квартиры в новостройкеТехнический паспорт БТИТехпаспорт БТИТехпаспорт квартиры

Перепланировка квартир свободной планировки

Преобладающее большинство новых многоквартирных домов в Москве и области сдается застройщиками с квартирами свободной планировки. Что это за жилье знают многие. Такие квартиры передаются покупателям без внутренней отделки, стен и перегородок. По сути, собственник получает бетонную коробку, в которой придется возводить стены, устраивать конструкцию полов по всей квартире, устанавливать кухонную плиту и сантехническое оборудование.

Но далеко не всем собственникам квартир известно, что любой не косметический ремонт квартиры со свободной планировкой является перепланировкой и необходимо его предварительное согласование с надзорными органами по проектной документации от компании с допуском СРО.

К таким работам, в частности, относится устройство «пирога полов». Согласно ППМ №508-ПП, выбранную конструкцию полов в квартире сначала требуется согласовать с Мосжилинспекцией.

Фото квартир со свободной планировкой в новостройках:

Квартира со свободной планировкойКвартира свободной планировки

Также не все покупатели квартир в новостройках осведомлены, что в действующем жилищном законодательстве нет такого понятия, как «свободная планировка». Это более коммерческий термин и к согласованию перепланировки он отношения не имеет. У каждой квартиры, даже если в ней отсутствуют внутренние стены, имеется утвержденное государственными органами планировочное решение, которое зафиксировано в плане застройщика дома и которое собственник обязан воспроизвести в процессе ремонта.

Поэтому ошибочно полагать, что в квартире со свободной планировкой возможно возводить стены в любом месте или, к примеру, менять местами мокрые зоны. Этого делать нельзя, потому что каждая перепланировка квартиры проводится в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, СНиПами, регламентом и прочими законодательными актами в сфере согласования перепланировок.

Отсутствие должным образом осведомленности в данной сфере приводит к тому, что в новостройках проводится большое число незаконных перепланировок, которые собственникам рано или поздно приходится узаконивать. Но сделать это при отсутствии «на руках» документов БТИ, как и в случае с планируемыми перепланировками, также невозможно.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры без документов БТИ?

Как уже говорилось ранее, для того чтобы получить техническую документацию, нужно вызвать на квартиру специалиста из БТИ. Но придя на объект, техник отметит сделанную перепланировку на чертеже красными линиями. 

Проблема в том, что одного плана квартиры с красными линиями для узаконивания перепланировки будет недостаточно, потому как Мосжилинспекции необходимо видеть, какие именно изменения в квартире были произведены. Следовательно, необходим план квартиры до переоборудования с экспликацией помещений. Но поскольку в БТИ сведений о первоначальном плане квартиры нет, так как они не инвентаризировали объект, а застройщик дома имеющейся информацией не соизволил поделиться, то такой документ Бюро технической инвентаризации выдать не сможет.

Проблему возможно попробовать решить с помощью плана застройщика, на котором представлена изначальная планировка квартиры. Получить этот документ возможно непосредственно у застройщика или в управляющей компании. 

План застройщика:

План застройщика

С планом, заверенным печатью застройщика, следует обращение к кадастровому инженеру, чтобы он составил технический план квартиры на электронном носителе (CD-диске). А с планом от кадастрового инженера – в БТИ, для составления плана квартиры до перепланировки.

Однако Бюро технической инвентаризации не всегда «идет на встречу» собственнику помещения в данном вопросе. При положительном решении они составят и выдадут требуемый план квартиры до перепланировки. Тогда с полным комплектом документов можно начинать процедуру узаконивания перепланировки. В ином случае, предстоит искать другой способ оформления документов БТИ или, как крайняя мера, обращаться в суд, чтобы он признал вашу правоту и обязал Бюро технической инвентаризации выдать вам требуемый документ.

Почему мы в нашей статье не предлагаем единого способа получения документов БТИ для последующего узаконивания перепланировки в новостройке?

Дело в том, что универсального варианта решения этой проблемы на сегодняшний день не существует. Есть несколько путей, они все законны, но какой из них выбрать, зависит от ряда факторов, рассказать о которых в одном материале не представляется возможным.

Одно можно сказать со всей точностью: отсутствие документов БТИ  это вполне преодолимое препятствие при согласовании перепланировки, но каждый случай приходится рассматривать индивидуально. Мы регулярно работаем с перепланировками квартир в самых разных жилых комплексах Москвы и Подмосковья. Разрабатываем проектную документацию для простых и сложных перепланировок, для уже совершенных и тех, какие только планируются.

Консультируем бесплатно, поэтому вы можете позвонить нам либо заказать обратный звонок и задать все интересующие вопросы, связанные с перепланировкой, по телефону. Также для связи с нами используйте электронную почту или форум вопросов-ответов сайта.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Купил квартиру в новостройке. Дом сдали. Оформил собственность. Хотел заказать у вас перепланировку, но из-за того, что...
Сергей, здравствуйте! У меня, по экспликации БТИ, нет зонирования: только жилая комната, одна, плюс кухня плюс санузлы....
Покупаем квартиру. Дом 2014года . Продавец говорит, что бти нет. Они покупали с котлована и говорят, что это свободная...