ППМ № 508-ПП. Текст и анализ документа.
Жилищный кодекс РФ – это основной закон, которым определены понятия перепланировки и переустройства и установлены правила проведения таких ремонтных работ.
Однако, несмотря на нормативные документы (своды правил, техрегламенты), которые являются едиными на всей территории РФ, процесс согласования перепланировки в разных городах может несколько отличаться. К примеру то, что разрешено в Москве, может быть запрещено в некоторых районах Московской области. Это объясняется тем, что в каждом городе местными органами власти приняты и действуют свои дополнительные административные регламенты по согласованию перепланировок.
Например, в Москве документом, регламентирующим всю деятельность, связанную с перепланировками, является постановление Правительства Москвы №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» с приложениями, вступившее в силу с 1 декабря 2011 года, в которое органами власти периодически вносятся изменения. Подробнее о принятии данного постановления мы рассказывали в статье об амнистии на перепланировку.
Полный текст постановления Правительства Москвы №508 в действующей редакции вы можете скачать в формате word здесь.
Это очень объемный документ, который, возможно, не каждый захочет читать и вникать в написанное. Поэтому ниже мы подробно разберем данное постановление о перепланировке, остановимся на ключевых моментах, которые нужны и важны именно для собственников квартир, решивших переустроить свое жилье, а не для специалистов по согласованию.
Кроме того, там, где это необходимо, мы дадим ссылки на наши статьи, которые в полной мере раскрывают те или иные пункты ППМ №508 ПП Москвы с точки зрения применения их на практике при взаимодействии с контрольно-надзорными органами, согласующими перепланировки, главным образом с Мосжилинспекцией.
Итак, постановлением Правительства Москвы № 508 ПП утверждены регламент оформления перепланировки в Москве (Приложение 2), определяющий порядок и сроки ее выполнения, а также единые для города требования:
- к перепланировке (Приложение 1);
- к проектной документации, на основе которой выдается разрешение на ремонт (Приложение 3);
- к документам, которые должны составляться и подписываться в процессе проведения ремонтных работ, без которых согласование перепланировки невозможно (Приложение 4).
Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы №508
На практике ремонтные работы, изменяющие существующее планировочное решение квартиры, можно согласовать по эскизу или на основании проектной документации.
По эскизу согласуются очень простые работы по переустройству, проведение которых не оказывает влияния на несущие конструкции дома. К примеру, по эскизу возможно согласовать перенос кухонной мойки или сантехники в туалете и ванной, если переустраиваемые помещения останутся в прежних границах.
Другое дело более серьезные ремонтные работы, проведение которых напрямую связано с изменением нагрузки на межэтажные перекрытия и несущие стены, а также затрагивающих архитектурный облик многоквартирного дома. Чтобы подобные мероприятия не нарушили прочности и устойчивости несущих конструкций здания, необходимы проведение инженерных расчетов и разработка проектной документации от организации с допуском СРО.
Так, в пунктах 2 и 3 Приложения приводится перечень работ по перепланировке, которые в виду их сложности должны осуществляться исключительно на основании согласованной проектной документации, а не по эскизу. Данные мероприятия разделены на работы по переустройству, перепланировке и затрагиванию архитектурного облика дома и общедомового имущества.
Городское правительство постановило, что проект перепланировки необходим, если вы:
- перемещаете мокрую зону (санузел, ванную);
- увеличиваете ванную или туалет на соседнее помещение;
- совмещаете санузел с ванной комнатой;
- возводите несущую стену;
- устраиваете проем для двери в несущей стене или выпиливаете проем в перекрытии, либо, наоборот, их заделываете;
- формируете новый “пирог пола” в помещении (к примеру, вместо линолеума укладываете ламинат – такой тип пола имеет иную конструкцию);
- разделяете одну квартиру на две или из двух квартир делаете одну;
- разбираете или строите перегородки в квартире, расположенной в старом жилом доме с деревянными перекрытиями;
- отказываетесь от стандартной кухни и создаете кухню-нишу;
- переносите кухню в другое место квартиры;
- устраиваете антресоль;
- делаете перепланировку в доме-памятнике;
- заменяете подоконную часть стены между лоджией (балконом) и кухней (комнатой) на французские окна;
- изменяете параметры проема окна либо двери в наружной стене дома;
- делаете балкон или лоджию на первом этаже;
- устраиваете дымоход или венткороб (на фасаде);
- планируете работы с затрагиванием общедомового имущества;
- устраиваете или переделываете входные группы в нежилые помещения многоквартирного дома (подвалы, цокольные этажи).
Если вас заинтересовали какие-либо виды работ по перепланировке, требующих проекта, вы можете перейти по ссылке и узнать, какие строительные и санитарные нормативы нужно учитывать при их планировании и выполнении. Это дополнительная информация, которой нет в постановлении № 508-ПП.
Далее в положении о перепланировке приводятся более конкретные требования по устройству входных групп (входов), лоджий (балконов) на первых этажах, а также указывается, что по этому поводу разработчики проектной документации должны предусматривать в проектных решениях.
Кстати, если проводимая перепланировка затрагивает архитектурный облик здания, то проект перепланировки подлежит дополнительному согласованию с Москомархитектурой (жилищная инспекция самостоятельно передает документы в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы), а если дом, в котором находится переустраиваемое помещение, является объектом культурного наследия, то перепланировка дополнительно согласуется с Мосгорнаследием.
По действующему законодательству собственники квартир обладают достаточно большой свободой по изменению планировки. Однако в постановлении Правительства Москвы о перепланировке сказано, что далеко не все виды ремонтных работ допустимы к производству. Так, в требованиях к проведению переустройства и/или перепланировки перечислены ремонтно-строительные мероприятия, которые запрещено проводить, так как они могут нанести ущерб прочности дома и ухудшить условия проживания в нем.
Работы, которые согласовать не получится, потому что они запрещены, перечислены в пункте 9 Приложения 1 к ППМ №508-ПП. Однако здесь перечислены не все перепланировки, находящиеся под запретом.
Так, в п. 9.9 указано, что не допускается нарушение различных правил и норм (многочисленные постановления, СНиПы, СанПиНы и т.д.), но что именно запрещено делать, не расшифровывается.
В нашей статье “Что можно и что нельзя делать при перепланировке” вы найдете весь список работ, который включает в себя как мероприятия, запрещенные пунктом 9 Приложения 1 к ППМ №508-ПП, так и различными сводами правил, которые в постановлении 508-ПП не указаны.
В пункте 14 сказано, что работы по переносу газовой плиты и замене газовой плиты на электрическую должны выполняться специализированной организацией – Мосгазом.
Для проведения перепланировки по проекту необходимо разрешение. После ремонта квартиру посещает комиссия, которая проверяет соответствие работ проектной документации и оформляет акт о завершенной перепланировке (пп. 15-18).
В пункте 19 с подпунктами названы условия, при которых возможно согласование перепланировки по эскизу. Для таких перепланировок не нужно заказывать проектную документацию.
Принятое Правительством Москвы постановление №508-ПП позволяет проводить перепланировку и переустройство жилых помещений на основании типовых проектов, которые утверждены автором соответствующего проекта дома и одобрены Мосжилинспекцией, которая в Москве уполномочена согласовывать перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах (пункты 20, 21 и 22 Приложения 1 к ППМ 508 ПП от 25.10.2011 в последней редакции). В постановлении говорится только о возможности согласования перепланировки по типовому проекту. А вот о преимуществах и недостатках такой перепланировки вы можете прочитать в нашей статье.
В пункте Приложения 1 под номером “25” сказано, что косметический ремонт в квартире согласования не требует. Какие работы относятся к перепланировке и переустройству, а какие к косметическому ремонту, смотрите тут.
Приложение 2 к постановлению № 508 ПП
В этом Приложении представлен административный регламент, устанавливающий последовательность и сроки выполнения процедуры согласования перепланировки в городе Москве, а также порядок приема, обработки и выдачи документов.
В 2020 году в данном Приложении появился важный пункт, согласно которому всю процедуру согласования перепланировок в Москве перевели в онлайн-формат.
Данным регламентом определено, что согласование перепланировки осуществляется Государственной жилищной инспекцией города Москвы. Заявление и документы для согласования перепланировки подаются в Мосжилинспекцию через Портал государственных и муниципальных услуг mos.ru.
Также регламентом определено, какие документы заявитель обязан предоставить в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, чтобы получить разрешение на перепланировку и оформить акт о ее завершении, а также срок принятия надзорным органом решения о согласовании/отказе в перепланировке.
Кроме того, постановлением о перепланировке предусмотрено не только согласование планируемой перепланировки, но и узаконивание ранее выполненных работ, при непременном условии, что ремонтные работы делались без нарушения санитарно-строительных норм.
Для сравнения: в отличие от Москвы в преобладающем большинстве районов Подмосковья отсутствует регламент согласования ранее выполненных ремонтных работ. То есть перепланировку и/или переустройство возможно узаконить только как планируемые, а как ранее выполненные только через суд.
Так, в регламенте указано, какие документы для согласования перепланировки заявитель обязан предоставить, если:
- перепланировка только планируется и требуется получить разрешение на ремонтные работы;
- при перепланировке будет затрагиваться общедомовое имущество;
- квартира расположена в новостройке и отсутствуют правоустанавливающие документы;
- перепланировка уже совершена, а теперь ее нужно узаконить.
Помимо этого, положением о порядке согласования перепланировки предусмотрен перечень документов, которые требуется предоставить в Мосжилинспекцию для оформления приемочной комиссией акта о завершенной перепланировке.
Общий срок получения разрешения на ремонтные работы, согласно положению о порядке переустройства и перепланировки, не может превышать 30 рабочих дней. Подробнее о сроках согласования перепланировки квартиры в Москве – смотрите здесь (приведены сроки по каждому этапу на основе многолетней практики согласования ремонтных работ во всех административных округах столицы).
Кроме того, в принятом регламенте приведены причины:
- отказа в приеме документов;
- приостановления согласования перепланировки;
- отказа в согласовании перепланировки;
- отзыва решения о согласовании перепланировки.
Разрешение на перепланировку Мосжилинспекцией выдается заявителю бесплатно, а вот оформление в БТИ учетно-технической документации на квартиру или нежилое помещение, без которой невозможно разработать проектную документацию, является платной услугой (раздел “Плата за предоставление государственной услуги”).
Но со стоимостью перепланировки не все так просто на самом деле. Чтобы разобраться в этом вопросе, советуем посмотреть наши публикации о том, сколько стоит согласование, и о цене проектирования перепланировки.
К регламенту также прилагаются утвержденные формы (Приложения 1-6 к административному регламенту):
- решений об отказе в приеме документов, о приостановлении процедуры согласования, о согласовании перепланировки;
- актов о завершенной перепланировке по проекту, по эскизу и сделанную без разрешения.
В Приложении 7 к административному регламенту перечислены мероприятия, на которые необходимо оформлять акты скрытых работ. Среди них:
В Приложении 8 к регламенту о согласовании переустройства и перепланировки указано, какую информацию должен быть готов предоставить заявитель при подаче пакета документов на сайте mos.ru.
Приложение 3 к ППМ №508 ПП
Постановлением Правительства Москвы №508-ПП (Приложение 3) утверждены требования к составу проекта переустройства и/или перепланировки и техническому заключению.
В Москве для согласования перепланировки необходима проектная документация, состоящая из двух документов – технического заключения о возможности проведения работ и проекта перепланировки.
Для узаконивания уже совершенной перепланировки квартиры потребуется не два, а один проектный документ – техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных ремонтных работ.
Проекты перепланировок квартир и нежилых помещений могут разрабатывать любые специализированные организации, имеющие допуск СРО. А вот разработчик технического заключения выбирается в зависимости от сложности предстоящих или уже совершенных работ.
Если несущие конструкции здания затрагивались или будут затронуты (устройство проема в несущей стене, монтаж антресоли), то для согласования перепланировки в Мосжилинспекцию необходимо будет предоставить техническое заключение, оформленное проектной организацией – автором проекта дома.
При отсутствии автора проекта дома или сведений о нем техническое заключение на планируемую или уже совершенную перепланировку оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. В настоящий момент данные полномочия жилищной инспекцией переданы ГБУ “Экспертный центр”.
Когда несущие конструкции остаются не затронутыми, техническое заключение имеет право разрабатывать любая проектная организация с допуском СРО. Например, наша компания занимается разработкой полного комплекта документов (проекта и технического заключения) для согласования планируемой или уже совершенной перепланировки помещений.
При согласовании, осуществляемом на основании проектной документации, одновременно с разрешением на перепланировку Мосжилинспекция выдает собственнику помещения журнал производства работ, в котором будет отражена технологическая последовательность, сроки, качество и условия выполнения ремонта.
Приложение 4 к постановлению Правительства Москвы 508 ПП
Согласно положению о порядке перепланировки, при проведении ремонта необходимо отмечать в журнале ход работ, а все мероприятия выполнять в соответствии с проектом, одобренным Мосжилинспекцией, с правилами и нормами производства и приемки работ, указаниями контрольных органов.
Как уже отмечалось, выполнение скрытых работ по усилению проема в несущей стене, гидро- и звукоизоляции подтверждается соответствующими актами от организации с допуском СРО.
Проектная организация, осуществляющая авторский надзор, проверяет выполнение мероприятий по усилению проема металлоконструкциями и звуко-гидроизоляции полов до закрытия их другими работами и подписывает акты по их завершении. А также обеспечивает контроль за другими ремонтными работами, за их соответствие согласованному Мосжилинспекцией проекту.
Приложения 5 и 6 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП в настоящий момент утратили силу.
Приложение 7 к 508-му постановлению
В Приложении 7 перечислены требования к учетно-технической документации, на основе которой составляется проектная документация и согласуется перепланировка.
Учетно-техническая документация на жилое помещение состоит из технического паспорта квартиры, который должен содержать следующие сведения: адрес объекта, сведения о здании (год постройки, общий процент износа), этажность, количество квартир, материалы стен и перекрытий, поэтажный план квартиры, экспликацию к поэтажному плану квартиры и т.д.
Составить проектную документацию для согласования перепланировки возможно и без технического паспорта – по поэтажному плану квартиры с экспликацией к такому плану или архивной копии поэтажного плана.
Если у вас остались какие-либо вопросы по проведению перепланировки квартиры или нежилого помещения, вы можете задать их нашим специалистам по телефону или посредством бесплатной онлайн-консультации.