Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Рассказываем, что может быть, если купить квартиру с несогласованной перепланировкой.
Приобретение квартиры с официально оформленной перепланировкой не представляет особых трудностей и осуществляется так же просто, как и покупка жилья без каких-либо изменений в планировке.
Однако если вы решили остановить свой выбор на квартире с несанкционированной перепланировкой, необходимо понимать, чем это может вам грозить как будущему собственнику.
Поэтому рассмотрим подробнее возможные негативные последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой.
1. Расходы на восстановительный ремонт.
Самый очевидный риск – это необходимость возвращения квартиры в первоначальное состояние. Существует два основных типа неузаконенных перепланировок:
- выполненные в соответствии с действующими строительными нормами и правилами;
- выполненные с их нарушением.
Если изменения существенны и не соответствуют строительным нормам и правилам безопасности, после покупки узаконить их будет невозможно.
Более того, в случае обнаружения нарушений новому собственнику грозит предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Это означает значительные финансовые затраты на восстановительный ремонт и лишение возможности жить в квартире с той планировкой, из-за которой вы ее, собственно говоря, и покупали.
Но это еще полбеды. В некоторых случаях незаконная перепланировка представляет опасность для всего здания. Особо опасны действия, затрагивающие несущие конструкции жилого многоквартирного дома. Это уже выходит далеко за рамки простой перестановки перегородок. Речь идет о безопасности всего дома, и пренебрежение этим аспектом может иметь катастрофические последствия. Например, самовольное удаление несущих стен в квартире ослабляет конструкцию всего дома. И нередко такие безответственные действия приводят к обрушениям.
В этом случае восстановление первоначального состояния квартиры становится задачей невероятно сложной и дорогостоящей. Необходимо проведение комплексного ремонта, направленного на восстановление несущей способности здания, что потребует разработки проектной документации от автора проекта дома, привлечения специалистов узкого профиля, использование специализированных материалов и оборудования, и, как следствие, значительных финансовых вложений.
Рассмотрим подробнее наиболее распространенные виды запрещенных перепланировок, которые нельзя легализовать “задним числом” после покупки квартиры. К ним относятся:
- изменение размеров вентиляционных и сантехнических коробов, что может нарушить нормальную работу инженерных систем всего дома;
- расширение или перенос кухни и санузла на территорию жилых комнат таким образом, что ваша мокрая зона полностью или частично оказываются над жилой зоной соседей;
- объединение жилых комнат и кухонь с балконами или лоджиями без французского остекления;
- устройство водяного теплого пола;
- перенос радиаторов отопления на балконы и лоджии;
- объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с жилой комнатой;
- устройство в неположенном месте и без усиления проема в несущей стене, что может привести к ослаблению капитальных конструкций дома.
Эти и другие нарушения касаются самых разных аспектов, от менее значительных изменений до серьезных конструктивных вмешательств. Подробное описание допустимых и недопустимых действий при изменении планировки квартиры вы найдете на этой странице.
2. Потеря квартиры из-за невыполнения требований госорганов.
Игнорирование предписаний жилищной инспекции неизбежно приводит к судебным разбирательствам. Причем ответственность перед законом, независимо от того, кто и когда осуществил незаконную перепланировку, ложится на нынешнего владельца квартиры. Именно поэтому потенциальные покупатели часто отказываются от сделки, понимая связанные с ней риски.
А последствия могут быть крайне неприятными. Наиболее тяжелым наказанием является продажа квартиры с торгов, если собственник отказывается устранить незаконную перепланировку. В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, суд может принять подобное решение. В этом случае вы как собственник получите только остаток вырученных средств после покрытия стоимости восстановительного ремонта, который, как мы уже выяснили, может быть весьма значительным. Фактически вы можете остаться без квартиры и без значительной части своих денег. Поэтому важно понимать, что риски здесь действительно очень высоки.
3. Штраф за самовольное изменение планировки.
Независимо от типа перепланировки обнаружение факта самовольной переделки жилого помещения контрольно-надзорными органами приведет к административной ответственности, выражающейся в виде штрафа.
Если перепланировка выполнена без нарушений, то собственнику будет выдано предписание об узаконивании произведенных изменений.
Процедура узаконивания требует предоставления проектной документации (технического заключения о безопасности и допустимости перепланировки от организации с допуском СРО), подтверждающей соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.
Подробно об узаконивании выполненной без разрешения жилищной инспекции перепланировки квартиры мы рассказали в этой статье.
4. Трудность для покупателя в получении кредита.
Кредитование квартир с незаконной перепланировкой сопряжено для банков с высокими рисками. Причина в том, что если заемщик по какой-то причине не сможет выплачивать банку регулярные ипотечные платежи, то залоговую квартиру придется выставить на аукцион. Но квартиры, имеющие незаконную перепланировку, пользуются низким спросом. И рыночная стоимость жилья с незарегистрированными внутренними изменениями сравнительно невысокая. Поэтому продажа такой квартиры будет сложной и, скорее всего, принесет банку убытки, а не прибыль. Следовательно, чтобы избежать финансовых потерь, банки часто отказывают в ипотеке на квартиры с неузаконенной перепланировкой, так как риски для них могут быть слишком высоки по сравнению с потенциальной выгодой.
Исходя из вышесказанного отметим, что лучше покупать квартиру с перепланировкой, которая проводилась легально. Однако если вам пришлась по душе квартира с неузаконенной перепланировкой, но продавец не хочет или по какой-то причине (например, из-за нехватки времени) не может легализовать произведенные в планировке изменения, не спешите отказываться от покупки.
Сначала обратитесь к специалистам (например, в нашу компанию, которая работает в этой сфере уже более 20 лет), чтобы оценить масштаб сделанного ремонта, потенциальную возможность, а также стоимость узаконивания выполненных работ в будущем. Получив эту информацию, вы определитесь, нужна ли вам такая квартира, и если нужна, то сможете обоснованно попросить продавца снизить цену квартиры на сумму, необходимую для легализации перепланировки. Таким образом, вы купите желаемую квартиру, параллельно компенсировав затраты на узаконивание перепланировки за счет скидки от продавца.
Мы проводим бесплатные консультации по телефонам +7 (495) 720-64-18, 8-903-720-64-18, 8-964-787-18-89, отвечаем на любые вопросы по теме перепланировок квартир в Москве и Подмосковье по ватсапу и на форуме нашего сайта. Если вы собираетесь купить квартиру, и вам требуется консультация по перепланировке, пожалуйста, обращайтесь к нам. Вы всегда можете рассчитывать на нашу помощь в данном вопросе.
