Что входит в проект перепланировки квартиры
Рассказываем, из чего состоит проект перепланировки жилого помещения, который необходимо подавать на утверждение в согласующий орган.
Проект перепланировки – это установленная действующими нормативными требованиями проектная документация, которая разрабатывается специализированной организацией, имеющей разрешение (допуск СРО) на проведение соответствующих видов работ.
Оформление проекта перепланировки квартиры производится в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами. Каждый лист проекта и пояснительная записка подписываются автором проекта и руководящими лицами организации, ответственными за его разработку.
В проекте, предназначенном для получения разрешения на перепланировку, необходимо отражать проектные решения максимально ясно, просто и лаконично. Заказать проект перепланировки квартиры вы можете в нашей организации. Чтобы узнать, как это сделать, перейдите на эту страницу.
Ниже мы рассмотрим пример проекта перепланировки, участвующего в согласовании достаточно стандартного планировочного решения квартиры. В зависимости от ситуации он может дополняться и другими составляющими, необходимость которых определяется в каждом конкретном случае индивидуально.
Также обращаем внимание, что при подаче документов на согласование через портал госуслуг Москвы необходимо иметь техническое заключение и проект перепланировки с электронной подписью проектной организации.
Состав проекта перепланировки квартиры
На территории Москвы общие правила оформления проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ Р 21.101-2020 и ГОСТ 2.103-2013.
Кроме того, требования к составу проектной документации для перепланировки квартиры подробно изложены в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП.
Итак, рассмотрим состав проекта перепланировки квартиры на примере.
1. Обложка.
Это "лицо" проектной компании. В основном здесь отражен фирменный стиль организации, а также важными пунктами являются номер проекта и дата изготовления.
2. Титульный лист.
На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проекта перепланировки и переустройства. Зачастую обложка и титульный лист бывают совмещенными.
3. Лист общих данных.
Лист общих данных проекта перепланировки включает в себя:
а) Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Г ГОСТ Р 21.1101-2013.
б) Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Г ГОСТ Р 21.1101-2013.
Прилагаемые документы – это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования и так далее, в зависимости от вида перепланировки.
Ссылочные документы – это список ГОСТов, СНиПов, СанПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.
в) В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.
4. Пояснительная записка.
В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проекта перепланировки, архитектурно-строительные решения, условия производства работ, противопожарные мероприятия и, в зависимости от вида перепланировки, иные сведения, состав которых варьируется с учетом характера производимых работ.
5. План квартиры до перепланировки.
План квартиры до перепланировки очерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать.
План "до" всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номеров, назначением и площади.
Архитектурно-строительные чертежи выполняются по государственным стандартам. Обязательным пунктом является наличие осей.
6. Демонтажно-монтажный план квартиры.
Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом "до" перепланировки) и планом "после" нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты и так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение.
Цветовые решения (красный/зеленый) не являются обязательным требованием. Они могут быть и иными, однако, по нашему мнению, данное сочетание цветов наиболее логично отражает производимые изменения (красное – демонтаж, зеленое – монтаж).
7. План квартиры после перепланировки.
На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за исключением встроенной мебели), стиральные и посудомоечные машины, отдельные электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не указываются.
На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Также присутствует надпись о том, что окончательные площади помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные потом прописываются в конечные документы БТИ.
План квартиры после перепланировки следует делать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищной инспекции. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше поводов для каких-то придирок, но, с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.
8. Экспликация и план полов.
В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть сделана гидроизоляция.
Следует помнить, что мероприятия по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ. Наша организация при необходимости может помочь с изготовлением таких актов. Заказать проект перепланировки и акты можно как отдельно, так и совместно.
9. Схема гидроизоляции.
Как уже говорилось, при переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении мокрого помещения на площадь коридора данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ. Данный раздел очень важен, если сделать проект перепланировки квартиры без него, то будет однозначный отказ в согласовании.
10. Водоснабжение и канализация.
При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванных и санузлов, переносе кухонь проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения дополняется разделом "Водоснабжение и канализация" (сокращенно ВК). Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться отдельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.
11. Аксонометрическая схема.
Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного оборудования. Ничего сложного, но у заказчиков зачастую вызывает множество вопросов, типа "что это за странные штуки?"
12. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению.
При затрагивании в квартире несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки включают специальный раздел по усилению.
Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление также должны оформляться актами освидетельствования скрытых работ.
13. План расположения в городе. Фотофиксация.
На данной странице проекта перепланировки отображается расположение дома на карте города и его фото.
14. Допуск от саморегулируемой организации.
Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации. Заниматься разработкой проектов перепланировок могут только организации – члены СРО.
15. Авторский надзор (договор/обязательство).
Проектировщик, разработавший проектную документацию, осуществляет авторский надзор в ходе проведения работ по перепланировке (на предмет их соответствия согласованному проекту). На основании данного акта-обязательства (договора, соглашения) в будущем он подписывает акты на скрытые работы.
Дополнительные разделы проекта перепланировки.
При необходимости в состав проектной документации могут включаться следующие специализированные разделы.
16. Проект отопления и вентиляции.
Если планируются сложные вентиляционные решения, то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить: аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.
17. Проект электроснабжения помещения.
Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов, необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую управляющие компании при проведении ремонта в новостройках требуют заказать его вместе с проектом перепланировки квартиры. Заказать проект перепланировки и проект электроснабжения в нашей организации можно как совместно, так и отдельно. Обычно эти листы представляют собой однолинейную схему подключения. Раздел всегда требуется при замене газовой плиты на электрическую. Также необходимо будет подложить в проект справку о выделенной электрической мощности от управляющей компании.
18. Фотомонтажи.
Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость их согласования с ГБУ ГлавАПУ Москомархитектуры. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.
Следует отметить, что в Москве с 1 декабря 2011 года такие виды работ по изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка кондиционеров, не требуют согласования.
19. Теплотехнический расчет.
При проведении работ, затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.), требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает, что теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении. Теплотехнический расчет можно сделать как уже входящий внутрь проекта, так и заказать проект перепланировки и теплотехнический расчет отдельными томами.
20. Монтаж перегородок.
Если в рамках перепланировки запланированы мероприятия по возведению новых перегородок, то схема устройства перегородки должна быть отражена в проекте.
На схеме представляется информация о параметрах и креплении перегородки. Данные о материалах, из которых возводится конструкция, указываются в пояснительной записке.
21. Схема демонтажа подоконного блока.
Если данное мероприятие есть в перепланировке, то вид оконного блока (до и после перепланировки) обязательно должен быть отражен в проекте. При необходимости переноса отопительного оборудования после демонтажа подоконной зоны новое месторасположение прибора также указывается на схеме.
