Что входит в технический паспорт квартиры
Подробно о содержании документа.
Технический паспорт жилого помещения является официальным документом, где содержатся параметры квартиры на определенный момент времени, а также технические характеристики здания, в котором она расположена.
Исторически и до сих пор технические паспорта выдавались и хранятся в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Наша инструкция, как заказать техпаспорт в ГБУ МосгорБТИ, находится здесь. О том, где еще можно получить технический паспорт на квартиру, мы рассказывали в этой статье.
Образец современного техпаспорта МосгорБТИ.
Теперь о том, какая именно информация содержится в техническом паспорте жилого помещения.
Титульный лист содержит общие сведения об объекте: точный адрес, кадастровый номер, этаж, на котором расположена квартира, и ее номер, а также даты составления и изготовления паспорта.
Далее в техническом паспорте БТИ идут листы с графическими приложениями. На второй странице находится адресный план объекта, то есть участок карты, показывающий расположение здания в квартале. Красиво, но бесполезно.
На третьей странице содержится поэтажный план жилого помещения (квартиры). Он может быть исполнен в черных или красных линиях. Черные означают, что в квартире не было незаконных перепланировок или были, но пока не выявлены.
Если же в квартире была зафиксирована самовольная перепланировка, то все отклонения от первоначального плана БТИ отмечаются красными линиями. В этом случае здесь также ставится печать «Разрешение на произведенное переоборудование в БТИ не предъявлено».
В качестве дополнения к поэтажному плану следует экспликация. Это просто табличка, в которой отмечены номера помещений, их площади и функциональное назначение.
На последнем листе техпаспорта БТИ содержатся подробные данные о здании и помещении. И здесь нужно сказать, что информация на первой и последней страницах нового технического паспорта БТИ в большинстве случаев определяет путь согласования перепланировки. Имеющейся в этих разделах информации бывает достаточно, чтобы провести предварительный анализ. Как это делается?
Комментарий к видео: в видеоролике приведены примеры техпаспортов на квартиры, которые выдавались ГБУ МосгорБТИ до 2017 года и которые в настоящий момент имеют на руках многие собственники жилых помещений. Сейчас технические паспорта, выдаваемые московским БТИ, выглядят иначе и имеют другой формат (см. на фото выше). Но содержание документа при этом особо не поменялось.
"Год постройки здания" позволяет определить, даже ничего не зная о доме, его конструктивную схему. Например, до середины 50-х гг. все дома строились из кирпича, в основном с деревянными или смешанными перекрытиями, по индивидуальным проектам, так как типового панельного домостроения тогда не существовало.
Исключение – несколько сталинских серий кирпичных и блочных 5-ти и 9-этажек середины 50-х годов с ж/б перекрытиями.
"Этажность дома" тоже дает пищу для размышлений. Зачастую бывает, что она указана двумя цифрами (например, 5/15 или 6-8). Это означает, что она переменная. И здесь необходимо понимать, в какой секции находится квартира, так как согласовать проем в несущей стене на 5 этаже в пятиэтажной части дома гораздо проще, чем на 5 этаже в соседней 15-ти этажной секции. Вообще, чем ниже этаж квартиры, тем сложнее будет, к примеру, согласовать проем в несущей стене.
"Шифр проекта" также несет важную информацию. Проще говоря, это обозначение серии дома. Шифр поможет определить организацию – автора проекта дома, которая ведает оформлением технических заключений по сложным перепланировкам.
Для опытных согласователей информации только из этого пункта бывает достаточно, чтобы понять, какая перепланировка в квартире возможна, а какая нет.
Если в данной графе стоит прочерк или надпись «нет данных», значит, дом несерийный или в архивах БТИ отсутствует информация об авторе проекта дома. И, соответственно, при перепланировке всю проектную документацию, по которой не затрагиваются несущие конструкции, смогут разрабатывать любые проектные организации с допуском СРО (при условии, что в доме железобетонные перекрытия). А если же несущие конструкции затрагиваются, то придется обращаться в ГБУ "Экспертный центр".
К слову, практически во всех домах постройки до 1960 года стоит либо прочерк, либо фраза "нет данных", либо "индивидуальный проект".
"Материал стен" – не столь важный элемент документа, тем более, что он часто бывает ошибочно заполнен. Нередки случаи, когда вместо блочных стен указывают панельные, и пр.
"Материал перекрытий", напротив, более значимый пункт, поскольку может влиять на принципиальную возможность осуществления перепланировки.
Перекрытия могут быть трех типов:
- Перекрытия из железобетона, проще говоря, плиты. Они выдерживают большие нагрузки, что благоприятствует перепланировкам.
- Смешанные перекрытия – деревянный пол по металлическим балкам (рельсы, двутавры, швеллера и т.д.). Зачастую в одной квартире могут быть железобетонные перекрытия в зоне санузла и кухни и металлические балки в зоне комнат, это также относится к смешанным перекрытиям.*
- Деревянные – деревянный настил по балкам или бревнам.*
* Последние две разновидности перекрытий ограничивают возможности перепланировки в части заливки стяжек полов, устройства проемов (даже в ненесущих стенах) и пр.
Интересный случай из нашей практики.
К нам обратился собственник квартиры в доме на Кутузовском проспекте с просьбой согласовать перепланировку. Еще до того, как получить техпаспорт БТИ, мы выяснили, что перекрытия в здании смешанные, что позволило объективно понять путь согласования перепланировки и определить ее сроки и стоимость. Выданный технический паспорт на жилплощадь это нам подтвердил.
Перепланировка была достаточно сложная, пришлось заказывать техническое заключение в ГУП МосжилНИИпроект, проводить серьезные расчеты по нагрузкам и усилению, а также выполнять теплотехнический расчет. В общем, пакет документации был очень обширный, и в результате стоимость проектирования, согласования и сдачи перепланировки составила порядка 200 тыс. рублей. Причем большая часть суммы была затрачена на комплект проектной документации.
Через некоторое время к нам обратился сосед клиента, который захотел аналогичную перепланировку. Был заключен договор, и процесс согласования «закрутился». Но каково же было наше удивление, когда заказав технический паспорт БТИ, мы обнаружили, что перекрытия в нем указаны железобетонные.
Это было крайне интересно. Внимательно изучив документы БТИ, мы поняли, что это, вроде, тот же дом, да не тот. У предыдущего заказчика адрес был: «Кутузовский проспект, дом Х, строение 1», а у нынешнего – «Кутузовский проспект, дом Х, строение 2».
В чем же дело? Все оказалось просто. Здание первого заказчика было построено в 1940 году, когда применялись только смешанные перекрытия. А дом второго клиента был построен в 1966 году, когда перекрытия делались ж/б. Второе здание имело похожее оформление и было пристроено вплотную к первому, а в дальнейшем их фасады стали одинаково красить, и к нашему времени невозможно стало понять, что это два разных дома.
В результате во втором случае нам не потребовалось разрабатывать такой сложный комплект проектной документации, и перепланировка была согласована по простой эскизной схеме. Поэтому для второго заказчика она оказалась в 4 раза дешевле, чем для первого. Все изменила одна надпись "железобетонные перекрытия" вместо "смешанных".
Прочая информация в этом разделе техпаспорта БТИ (общая площадь дома, процент износа, степень технического обустройства и т.д.) представляет незначительную ценность в контексте процесса согласования перепланировок.
