Что значит свободная планировка квартиры

Объясняем, какая планировка в новостройках так называется.

Квартиры со свободной планировкой в Москве, области и других городах России – это особый тип жилья, который продается без ненесущих перегородок, когда вся внутренняя площадь квартиры представляет собой большое, неразделенное пространство.

То есть покупатель получает фактически "коробку" с внешними стенами, окнами, подведенными коммуникациями (водопровод, канализация, отопление). Внутри квартиры со свободной планировкой есть только несущие стены, колонны (если они предусмотрены проектом) и, возможно, уже возведенные стены санузла.

Это означает, что внутреннее пространство полностью свободно от перегородок, представляя собой большой открытый объем. В некоторых случаях застройщик может установить низкие, символические "стены" из кирпича или пеноблоков высотой около 20 сантиметров, обозначающие предполагаемое расположение будущих комнат.

Застройщики активно рекламируют этот аспект, позиционируя его как ключевое преимущество такого жилья, способное значительно повысить инвестиционную привлекательность объекта.

Рекламные буклеты пестрят красочными изображениями просторных помещений, где будущие владельцы якобы могут воплотить любые дизайнерские фантазии, создавая жилище своей мечты.

Однако за привлекательной картинкой скрывается ряд нюансов, о которых будущие собственники должны быть хорошо осведомлены, прежде чем принять окончательное решение о покупке такой квартиры и делать в ней ремонт.

Что же на самом деле представляет собой квартира со свободной планировкой?

Термин этот, хотя и широко используется в маркетинге, не имеет четкого юридического определения.

При этом необходимо понимать, что предлагаемая "свобода" в планировке весьма относительна. И несмотря на отсутствие внутренних стен, существует утвержденный городскими властями проект квартиры с размеченным расположением комнат, санузлов, кухонь и иных помещений.

И в этом смысле квартиры свободной планировки от застройщика ничем не отличаются от квартир, в которых внутренние стены были возведены при строительстве дома.

Если вы посмотрите на поэтажный план, который предоставляет застройщик, или в документы БТИ, где будет отражено фактическое состояние квартиры на момент инвентаризации, то, скорее всего, увидите на них не свободную, а вполне конкретную планировку с обозначенными мокрыми зонами (ванная, туалет, кухня), жилыми комнатами, инженерными коммуникациями и несущими конструкциями.

Ниже вы можете видеть план квартиры с экспликацией помещений, взятыми из технического паспорта, составленного ГБУ МосгорБТИ, где пунктирными линиями обозначены отсутствующие внутренние перегородки, возводить которые теперь придется собственнику за свой счет.

Кстати, на данном плане и экспликации имеется соответствующая пометка о том, что “межкомнатные перегородки и/или санитарно-техническое оборудование на дату обследования отсутствуют”.

Мы объяснили, что значит свободная планировка квартиры в новостройке, а теперь очень важный момент.

Приобретая недвижимость, многие покупатели часто имеют возможность посетить уже готовую квартиру в новостройке, чтобы ознакомиться с ее особенностями и планировкой. На таких осмотрах они могут увидеть так называемую свободную планировку, которая обычно представлена в виде линий, выложенных из кирпичей или пеноблоков на полу.

Риелторы, как правило, уверяют потенциальных клиентов, что это всего лишь предложенный вариант планировки, который можно изменить по своему усмотрению. На первый взгляд, этот аргумент может показаться покупателю достаточно убедительным, и он не задает дополнительных вопросов, что, в свою очередь, является ошибкой.

Дело в том, что эти линии, которые видны на полу, на самом деле представляют собой настоящую планировку квартиры, зафиксированную в документах Бюро технической инвентаризации, о чем мы уже сказали. И если будущий собственник решит изменить конфигурацию помещений, например, переместить или убрать стены (построив их не в том месте, где уложены кирпичи, или не построив вообще), это будет расцениваться как перепланировка.

Все это означает, что вы не можете делать со свободным пространством все что угодно. Любые изменения должны быть согласованы с соответствующими органами и внесены в технический паспорт квартиры и ЕГРН.

Игнорирование этого требования может привести к неприятным последствиям, включая необходимость восстановления первоначального состояния квартиры и штрафные санкции. Поэтому подходите к покупке осознанно и не стесняйтесь задавать вопросы риелторам, чтобы быть уверенными в правильности своих решений.

Итак, что означает свободная планировка квартиры в новостройке на практике (общие итоги):

• отсутствие внутренних стен и сантехоборудования – в квартире нет межкомнатных перегородок и сантехники; 
• мокрые зоны зафиксированы: местоположение кухни и санузлов строго определено проектом, перенос возможен, но только с согласованием, так как это перепланировка;
• покупатель не может самовольно возводить перегородки по своему дизайн-проекту, отклоняясь от утвержденного плана, потому что подобные действия расцениваются как незаконная перепланировка;
• если у собственника есть желание создать в квартире уникальное пространство, полностью соответствующее его потребностям, стилю жизни и эстетическим предпочтениям, отличное от варианта, предложенного автором проекта дома, то нужно учитывать, что любые возведенные вами стены являются перепланировкой, которую обязательно нужно согласовывать с жилищной инспекцией;
• для перепланировки в квартире со свободной планировкой нужно заказывать проект у лицензированной организации, получать разрешения, а после завершения работ – вносить изменения в технический паспорт квартиры и ЕГРН; это сложный, долгий и подчас дорогостоящий процесс, который в большинстве случаев требует помощи специалистов в области согласования перепланировок;
• несмотря на кажущуюся экономию, вам придется полностью оплачивать возведение всех внутренних перегородок, их звукоизоляцию, а также всю чистовую отделку, а это существенно увеличивает бюджет ремонта;
• ремонт в такой квартире обычно занимает значительно больше времени, чем в квартире с уже готовой планировкой;
• нельзя трогать несущие стены и колонны, нарушать вентиляционные каналы, выносить батареи на лоджии – это требование предъявляется всем квартирам, в том числе и тем, что продаются со свободной планировкой.

Наша организация много лет успешно делает проекты с техническими заключениями и согласовывает перепланировки в новостройках со свободными планировками квартир в Москве и МО. По номеру +7 (495) 720-64-18 вы всегда можете получить бесплатную консультацию по перепланировке, дополнительно узнать, что значит квартира со свободной планировкой, заказать проектную документацию или согласование перепланировки “под ключ”.