Вы здесь

Перепланировка и ипотека. Что важно знать в 2021 году?

Большинство квартир в Москве приобретаются с помощью ипотечных кредитов. И с каждым годом доля жилья, покупаемого по ипотеке, только растет.

Вместе с тем планировка квартиры, купленной в ипотеку, может не устраивать собственника. Сделать жилье более комфортным поможет перепланировка.

Но как законно провести ремонтные работы по перепланировке и переустройству квартиры, находящейся в залоге у банка? Об этом мы расскажем в нашей статье.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Бытует мнение, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, незаконна и ее нельзя согласовать, но это не так. Даже если вы пока не расплатились с банком, закон не запрещает вам делать перепланировку квартиры.

Но нужно учесть, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, обладает рядом особенностей по сравнению с квартирой в собственности.

Комментарий к видео. С 21 августа 2020 года сдавать документы на перепланировку в Мосжилинспекцию через МФЦ не требуется. Теперь заявка на согласование перепланировки, к которой прикладываются все нужные документы, подается онлайн через Портал госуслуг mos.ru

Что нужно для перепланировки в ипотечной квартире?

Постановлением Правительства Москвы №508-ПП утвержден единый для всех порядок согласования перепланировки квартиры. 

Перепланировки в многоквартирных домах Москвы согласует Мосжилинспекция. В настоящий момент документы она принимает не в бумажном, а только в электронном виде. Для этого на сайте mos.ru заполняется форма заявки, и все документы прикрепляются в отсканированном формате.

В перечень документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры, входят:

  • техпаспорт БТИ либо план квартиры с экспликацией в виде отдельных документов;
  • свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
  • проект перепланировки с техническим заключением от организации с допуском СРО или автора проекта дома.

А также разрешение банка на перепланировку, если квартира покупалась в ипотеку.

Согласие банка на перепланировку

На последнем пункте мы бы хотели отдельно заострить внимание. Поскольку вы пока не являетесь полноправным собственником, и квартира является залогом по кредиту, вам придется получить письменное согласие банка-залогодержателя.

Согласие банка на проведение перепланировки квартиры, купленной по ипотеке, образцы.

согласие банка абсолют на перепланировкусогласие банка УралсибСвязь банк согласие на перепланировкуразрешение Росбанка на перепланировку

согласие банка на перепланировкуразрешение банка на перепланировкусогласие на перепланировку от банкаразрешение на перепланировку от банка

  

согласие банка ВТБ 24 на перепланировку квартирысогласие банка BSGV на перепланировкуСогласие банка Дельта кредитСогласие на перепланировку газпромбанка

согластие Московского кредитного банка на перепланировкусогласие Альфа-банка на перепланировкуразрешение на перепланировку от банка Союзсогласие банка ИТБ

Согласие ОАО АКБ РосЕвроБанкСогласие на перепланировку банка ИНТЕЗАСогласие Юникредитбанка на перепланировкуСогласие на перепланировку банка возрождения

Иногда, впрочем, договор ипотеки содержит раздел, прямо запрещающий проведение перепланировки. В этой ситуации, конечно же, о ней придется забыть. Если же такого запрета нет, то будет пункт о необходимости согласования перепланировки с банком, поскольку тот не сможет без проблем продать вашу квартиру с самовольной перепланировкой в ситуации, когда вы по какой-то причине перестанете погашать кредит.

Кстати, если вы только планируете взять ипотеку, то следует учесть, что ни один банк не одобрит заем на квартиру, обремененную незаконной перепланировкой, так как ее рыночная стоимость от этого сильно снижается. Другими словами, если в квартире неузаконенная перепланировка, ипотека от банка на ее приобретение маловероятна.​

В редких случаях банк может одобрить и такой заем, но лишь когда самовольные изменения априори не нарушают никаких норм, и вы обязуетесь их узаконить в Мосжилинспекции и БТИ.

Перед тем, как вы обратитесь в банк с просьбой рассмотреть ваше заявление о перепланировке, вам следует получить согласие страховой компании, в которой застрахована ваша квартира. Наверняка также потребуется заключение оценщика, которое подтвердит, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки будет не ниже, чем до нее.

Далее вы подаете в банк запрос на проведение перепланировки, приложив к нему эти документы. Нелишним будет показать и сам проект перепланировки. Рассмотрение запроса во всех кредитных организациях платное. Сроки рассмотрения в каждом банке индивидуальны.

Когда разрешение на перепланировку от банка будет получено, вы подаете через Портал госуслуг Москвы mos.ru полный комплект необходимых документов в Мосжилинспекцию и ждете ее распоряжения с решением о согласовании, которое, в положительном случае, будет выдано в течение 20-35 рабочих дней, в зависимости от типа перепланировки.

Дальнейшие ваши действия будут зависеть от пунктов, прописанных в согласии банка. Часто здесь оговариваются четкие сроки, например, в течении стольких-то дней предъявить разрешение на перепланировку, затем в течение, скажем, полугода провести ее и зарегистрировать новый техпаспорт в черных линиях.

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке?

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, согласуется также, как и квартира в собственности: в уведомительном порядке (по эскизу), по проекту с техническим заключением или по типовому проекту.

Если работы не затрагивают несущих конструкций, не подразумевают расширения санузла (ванной), переноса кухни или изменения/устройства конструкции полов, то вы после ремонта просто подаете в жилищную инспекцию планы "до" и "после" перепланировки и сопутствующий комплект документов. Подробнее о списке документов и порядке согласования перепланировки по эскизу вы можете прочитать в статье по ссылке.

Подобным образом согласуются такие изменения, как демонтаж встроенной мебели, перестановка кухонной электроплиты и сантехники в санузле и ванной без изменения границ помещений.

Сложнее подготовка к перепланировке по проекту, ведь вам потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, за разработкой проекта перепланировки и технического заключения. А в случае затрагивания несущих конструкций за техническим заключением необходимо будет обратиться к автору проекта дома.

Разработка проекта понадобится в случаях расширения санузла, объединения туалета и ванной, объединения балкона с комнатой либо кухней, при устройстве кухни-ниши, формировании "пирога" полов в новостройке свободной планировки.

Чтобы узнать больше о порядке согласования перепланировки жилого помещения на основании индивидуального проекта с техническим заключением от организации, имеющей допуск СРО, переходите сюда.

Следует помнить, что обязанность согласовать перепланировку квартиры при ипотеке прописана в каждом договоре, и банк, как правило, дает достаточно ограниченное время на согласование. Обычно этот срок составляет 3-6 месяцев, после чего банк может выставить штрафные санкции за нарушение условий договора.

По нашему опыту, при самостоятельном согласовании уложиться в данные сроки не всегда удается. Бывают даже случаи, что и посредники не успевают, так как банки иногда прописывают и вовсе нелогичные сроки (1-2 месяца).

Если вы не располагаете достаточным количеством времени, хорошей базой знаний и связей, лучше обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут все необходимые документы для согласования или узаконивания перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке.

При обращении к профессионалам, вам потребуется только оформить доверенность. После того, как вы ее оформите, уже не вы, а сотрудники выбранной вами организации будут заниматься всеми вопросами, касающимися процесса согласования, а вас только информировать о ходе работ.

Наша компания берет на себя все хлопоты по согласованию перепланировок любой сложности, в том числе и согласование перепланировок квартир, которые находятся в ипотеке.

Перепланировка ипотечной квартиры без согласования с банком

В данном случае мы будем говорить о том, чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку.

Под незаконной перепланировкой понимаются любые действия по изменению конфигурации квартиры, которые предварительно не согласованы с жилищной инспекцией или нарушают действующее жилищное законодательство, санитарные и строительные нормативы.

Чаще всего и то и другое случается одновременно – перепланировка происходит без разрешения банка и предварительного согласования с Мосжилинспекцией, а также со множеством нарушений СанПиНов, СП, ГОСТов и т.д.

Связано это с тем, что многие собственники недвижимости, приобретенной в кредит, убеждены, что ничего плохого на самом деле они не делают, а тратить время на сбор документов и хождение по инстанциям не имеет никакого смысла, потому что до того, кто и как переустраивает свое жилье, все равно никому нет никакого дела. В том числе и банку, давшему кредит.

Поэтому о последствиях перепланировки квартиры без разрешения банка они не задумываются. И совсем напрасно.

Сохранить несанкционированную перепланировку в тайне удается далеко не всегда. Как правило, все начинается с жалоб владельцев соседних помещений на груды строительного мусора, шум от ремонтно-строительной техники (перфоратора, оборудования по алмазной резке).

Неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции может привести к полному или частичному обрушению здания, поэтому неудивительно, что соседи могут принять решение обратиться с жалобой на ремонт в надзорные органы.

Также незаконная перепланировка может обнаружиться вашими соседями снизу в результате аварийной ситуации. Например, если вы их залили.

Кроме того, установить факт незаконной перепланировки могут сотрудники управляющей компании при проверке состояния коммуникаций (стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения) и счетчиков.

В любом из этих случаев информация о несанкционированных ремонтных работах в квартире может стать известна жилищной инспекции.

Если самовольное переустройство жилплощади было проведено без нарушений, то собственнику придется заплатить денежный штраф. Кроме того, выполненную перепланировку нужно будет согласовать с жилищной инспекцией "по факту". Для этого потребуется получить техническое заключение о том, что выполненные работы допустимы и безопасны.

При затрагивании межэтажных перекрытий и несущих стен техзаключение делает организация, проектировавшая дом. Если автор проекта дома юридически уже не существует, то документ оформляют в ГБУ "Экспертный центр".

В ситуации, когда несущие компоненты здания остались не тронутыми, техническое заключение может подготовить любая организация с допуском СРО. В том числе и наша.

О том, как узаконить перепланировку, на которую не получалось разрешение, мы подробно рассказали на этой странице.

Более проблемной является ситуация, когда при выполнении ремонтных работ проводились мероприятия, противоречащие жилищному законодательству. Узаконить их нельзя ни при каких обстоятельствах – ни до, ни после перепланировки. При обнаружении инспекцией подобных нарушений владельцу ипотечной квартиры на основании предписания придется за свой счет их устранить или вернуть квартире прежнее состояние. А также заплатить административный штраф.

Как вы уже поняли, за неправомерные действия в квартире, взятой в ипотеку, рано или поздно придется отвечать. Избежать проблем можно, лишь получив предварительное согласие банка и разрешение на перепланировку в Мосжилинспекции. Практикой доказано, что материальные затраты на разработку проектной документации и услуги профессиональных согласователей обычно оказываются ниже, чем штрафы за незаконную перепланировку и устранение нарушений либо выполнение всего ремонта заново.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Существуют варианты перепланировки, которые не удастся узаконить ни до, ни после их проведения. Как мы уже выше подчеркивали, они запрещены жилищным законодательством. Сделайте клик, чтобы увидеть перечень таких мероприятий.

Если сотрудники банка проглядят данные изменения и заключат с вами ипотечный договор, вам придется впоследствии потратить много денег на приведение квартиры в исходное (проектное) состояние.

Тем, кому интересна тема купли-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой, нажмите здесь.

Если перепланировка в квартире, находящейся в залоге у банка, сделана без соответствующего разрешения, и вы решили ее узаконить, то советуем вам предварительно получить профессиональную консультацию у компании-посредника, которая занимается согласованием перепланировок.

Если не знаете куда обратиться, можете позвонить нам – наша консультация бесплатна. При незаконных перепланировках часто имеют место быть пограничные или сложные в плане согласования случаи, но вместе мы сможет найти оптимальный вариант узаконивания вашей перепланировки.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Скажите, пожалуйста, 4 этаж в 4-х комнатной квартире дом серии п-44: можно ли сделать проем между кухней и соседней...
Здравствуйте! Еще вопрос к вопросу от Алексея от 15.07.20 - если кроме переноса стен хотим отключить газ (поставить заглушку на...
Если застройщик предлагает две комнатные квартиры и потом сделать самим трешку, дав нам готовый проект (схему) но соединять и...