Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры
Рассказываем о способе, с помощью которого можно легко определить, оформлена перепланировка в квартире или нет.
Покупка квартиры – дело серьезное, требующее тщательной проверки всех аспектов сделки. Поэтому до того, как принять решение о приобретении жилья, покупателю стоит сравнить фактическое состояние заинтересовавшей его квартиры с параметрами, указанными в технической документации на данное жилое помещение.
Почему это важно?
Дело в том, что незаконная перепланировка, выполненная без получения соответствующих разрешений, имеет разные последствия в зависимости от соблюдения строительных норм и законодательства.
Если перепланировка проведена без нарушений, ситуация несколько проще, чем при наличии серьезных отклонений от норм. В таком случае ответственность ограничивается, как правило, административным штрафом 2500 рублей.
Кроме штрафа, уже новому собственнику (поскольку после покупки за квартиру полностью отвечает он, в том числе и за сделанную прежним собственником перепланировку) выдается предписание о необходимости легализации выполненных работ, что потребует дополнительных расходов времени, сил и средств.
К сожалению, в большинстве случаев попытка самостоятельно провести перепланировку квартиры без нарушения существующих норм и правил оказывается крайне сложной задачей. Это связано с тем, что существует множество нормативных актов и строительных норм, которые регулируют процесс перепланировки. И большинство людей не знакомы с этими правилами, что приводит к их нарушению. Следовательно, узаконить такие изменения в планировке после покупки квартиры не удастся.
В результате покупатель окажется в крайне затруднительном положении: он купил квартиру с понравившейся планировкой, а сохранить эту планировку он не сможет, потому что она нарушает действующие нормативы.
Поэтому прежде чем принимать решение о покупке, стоит проверить квартиру на наличие незарегистрированной перепланировки, чтобы избежать неприятностей в будущем. Теперь о том, как это можно сделать.
Просто спросить собственника о перепланировке недостаточно. Чтобы удостовериться в законности перепланировки или ее отсутствии, необходимо тщательно изучить документы Бюро технической инвентаризации (БТИ) и сопоставить их с фактической планировкой квартиры.
Поэтажный план квартиры и экспликация от ГБУ МосгорБТИ.
Такими документами могут быть технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией. Эти документы содержат подробную информацию о квартире: ее площади, планировке, расположении в ней вспомогательных помещений, мокрых и жилых зон.
Именно сравнение данных из этих документов с реальным состоянием квартиры является ключом к выявлению возможных проблем.
Образец техпаспорта квартиры от МосгорБТИ.
Проводя осмотр квартиры и сверяя ее с планом БТИ:
- проверьте наличие всех стен и перегородок, указанных в техническом паспорте;
- убедитесь, что расположение и размеры дверных проемов в помещениях полностью соответствуют плану квартиры;
- оцените расположение и размеры оконных проемов – их смещение или изменение размеров может указывать на незаконную перепланировку;
- удостоверьтесь, что кухня и санузел не увеличивались;
- обратите внимание на расположение сантехники (раковины, ванны и унитаза) и кухонной плиты – оно должно быть таким же, как на чертеже БТИ;
- присмотритесь, где в квартире расположен венткороб, его часто подрезают или убирают совсем, чтобы увеличить кухню либо площадь коридора, чего делать категорически нельзя – вы это никогда не сможете узаконить, а заблокированные или переделанные вентиляционные каналы и снесенный венткороб придется восстанавливать.
В этом процессе можно выделить три основных варианта, каждый из которых имеет свои особенности:
- Первый вариант заключается в том, что планировка квартиры полностью соответствует данным, зафиксированным в документах БТИ. То есть все стены, двери, окна и инженерные коммуникации находятся на своих первоначальных местах, и их расположение полностью соответствует технической документации. Это означает, что в БТИ представлена первоначальная планировка, которая была разработана автором проекта здания в момент его строительства. Если фактическая планировка квартиры совпадает с этой первоначальной, то можно с уверенностью утверждать, что в процессе эксплуатации квартиры не проводились никакие изменения, и, следовательно, перепланировка не имела места.
- Второй вариант предполагает, что планировка квартиры также соответствует плану БТИ, но уже в версии, выданной после узаконивания перепланировки. В этом случае в документах БТИ имеется отметка о том, что ранее была согласована перепланировка, и все изменения были легализованы. Это дает основание полагать, что все проведенные работы были выполнены в рамках закона и с соблюдением необходимых процедур.
- Третий вариант – при осмотре квартиры вы обнаруживаете несоответствие фактического состояния помещения данным, указанным в техпаспорте. Это может быть смещение стен, изменение расположения сантехнических приборов, увеличение или уменьшение площади помещений. Если бы эти действия проводились легально, то в документах БТИ должна быть ссылка на акт о завершенной перепланировке, который выдается Мосжилинспекцией на этапе приемки работ комиссией. Он свидетельствует о том, что перепланировка в квартире была официально согласована. Отсутствие отметки об акте указывает на то, что в квартире были произведены несанкционированные работы. И это незаконная перепланировка, которая может повлечь за собой серьезные последствия для нового владельца квартиры.
Пример поэтажного плана БТИ с согласованной перепланировкой, в экспликации указаны данные акта Мосжилинспекции о завершенной перепланировке (выделено зеленым цветом).
Важно обратить внимание на наличие в техпаспорте так называемых "красных линий". Их присутствие говорит о том, что специалист БТИ проводил выездную проверку квартиры и обнаружил несоответствие фактической планировки данным, указанным в технической документации. Красные линии являются маркерами незаконной перепланировки, и в техпаспорте будет четко указано, что на проведение данных работ не было получено разрешение.
План БТИ с красными линиями.
Обнаруженная несогласованная перепланировка – это серьезный повод отказаться от покупки квартиры или требовать существенного снижения цены. Поскольку, как мы уже говорили ранее, узаконивание такой перепланировки может быть очень сложным, дорогостоящим и затянуться на длительное время. В худшем случае может потребоваться демонтаж самовольно выполненных работ и возвращение квартиры к первоначальному виду, что повлечет еще более значительные финансовые затраты.
Что же делать, если квартира, которую вы собрались покупать, незаконно перепланирована? В подобной ситуации покупатель оказывается перед сложным выбором: приобрести квартиру, несмотря на имеющиеся самовольные работы, или отказаться от сделки.
Однозначного ответа на этот вопрос нет, так как последствия могут быть весьма разнообразными и зависят от множества факторов. То есть каждый случай нужно разбирать индивидуально.
Наша компания, имеющая обширный опыт работы с незаконными перепланировками, может предложить ряд рекомендаций, которые помогут вам принять взвешенное решение.
Прежде всего, необходимо детально оценить характер произведенных изменений. Важно определить, насколько выполненные работы соответствуют действующему законодательству, регламентирующему порядок проведения перепланировок жилых помещений. Это включает в себя анализ всех аспектов: от сноса стен и перестановки сантехнического оборудования до изменения конфигурации дверных и оконных проемов. Даже незначительные, на первый взгляд, изменения могут оказаться существенными нарушениями.
Если вы не обладаете достаточными знаниями в области жилищного законодательства и строительных норм, самостоятельная оценка рисков может оказаться неэффективной. Более того, неправильное толкование норм может привести к неверным выводам и, как следствие, к финансовым потерям и даже к длительным судебным разбирательствам. В таких случаях настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к специалистам. Важно получить профессиональную оценку, которая позволит объективно оценить масштаб изменений и их потенциальные последствия.
Мы предоставляем бесплатные консультации по вопросам законности перепланировок. Всегда готовы ответить на все ваши вопросы и помочь оценить риски, связанные с приобретением квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Обращайтесь к нам – мы подробно расскажем о возможных сценариях развития событий, поможем определить затраты на легализацию перепланировки (если это возможно) и предложим варианты действий, которые помогут вам защитить ваши интересы.
Помните, что профессиональная консультация может сберечь вас от серьезных финансовых и юридических проблем в будущем. Не стесняйтесь обращаться к нам – звоните или пишите, и мы с удовольствием окажем вам всестороннюю поддержку.
Наши контакты: телефон +7 (495) 720-64-18, эл. почта pereplanirovkamos@mail.ru Также принимаем сообщения в ватсапе и онлайн (форма для вопросов – тут).
