Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки
Пошаговое руководство для квартир в Москве и Московской области.
Перепланировка квартиры не заканчивается ремонтом. Даже если работы выполнены качественно, фактическая планировка соответствует всем законодательным требованиям и приемочной комиссией подписан акт о завершенной перепланировке, юридически процесс согласования считается незавершенным, пока изменения не отражены в Едином государственном реестре недвижимости.
После законодательных изменений 2024 года юридически значимым завершением этого процесса стало внесение измененных сведений о квартире в реестр. Если в реестре остается старая информация, возникает расхождение между фактическим состоянием объекта и официальными данными. Поэтому именно там должны быть зафиксированы актуальные характеристики помещения.
Проще говоря, если вы перенесли перегородки, изменили площадь комнат, объединили санузел, расширили коридор или выполнили иные согласуемые работы, эти изменения должны попасть в ЕГРН, иначе в выписке из реестра будет отображаться устаревшая планировка.
Напомним, что до 1 апреля 2024 года в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка была привязана к техническому паспорту БТИ, в который и нужно было вносить все произведенные изменения. То есть раньше в законе опорным документом был техпаспорт БТИ.
С 1 апреля 2024 года формулировка изменилась: теперь перепланировка влечет необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН. А корректнее будет сказать так: раньше “ориентир” был техпаспорт БТИ, теперь юридически значимый результат должен попасть в ЕГРН.
Но БТИ не “отменили” полностью: документы БТИ и сейчас используются как исходные/вспомогательные, а для внесения изменений в ЕГРН нужен технический план, который готовит кадастровый инженер. И, кстати, данные о произведенной перепланировке в документы БТИ также нужно вносить.
Однако вернемся к вопросу о необходимости внесения изменений в ЕГРН.
Ключевым для владельцев квартир в Москве и Подмосковье в настоящий момент является тот факт, что после завершения перепланировки гражданину не нужно самостоятельно подавать документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН: уполномоченные органы передают необходимые сведения в рамках межведомственного взаимодействия. То есть после оформления акта о завершенной перепланировке документы в Росреестр направляются согласующим органом электронно без отдельного обращения заявителя.
Какой порядок действует в Москве
В Москве вопросы перепланировки жилых помещений курирует Мосжилинспекция. Подробно о том, как согласовать перепланировку квартиры в Москве, мы рассказали в другой нашей статье. Прочитать ее вы можете по этой ссылке. Если кратко, то стандартная схема согласования выглядит так:
- Шаг 1. Собственник получает разрешение на перепланировку.
- Шаг 2. Выполняет работы в соответствии с проектом.
- Шаг 3. Подает на mos.ru заявление на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке. К заявлению, помимо журнала и актов на скрытые работы, прикладывается технический план – это главный технический документ для ЕГРН. Его подготавливает выбранный собственником кадастровый инженер.
- Шаг 4. После прихода комиссии и утверждения акта новые данные о квартире вносятся в документы БТИ, куда собственник обращается лично.
- Шаг 5. Жилинспекция в электронном виде через межведомственное взаимодействие самостоятельно направляет документы (акт, технический план и подтверждение оплаты госпошлины) в Росреестр.
После того как новые сведения о квартире будут внесены в реестр, все изменения, произошедшие в результате перепланировки, появятся в обновленной выписке из ЕГРН.
Какой порядок действует в Московской области
В Московской области перепланировку согласовывает городская администрация, а все документы подаются через региональный портал госуслуг (подробная инспекция – тут). Но в остальном типовой порядок согласования перепланировки для Подмосковья схож с московским:
- Шаг 1. Через региональный портал подается заявление на согласование перепланировки.
- Шаг 2. Получается решение уполномоченного органа.
- Шаг 3. Выполняются работы.
- Шаг 4. Заказывается технический план у кадастрового инженера.
- Шаг 5. Оформляется акт о завершении работ.
- Шаг 6. Обеспечивается внесение изменений в БТИ.
- Шаг 7. Администрация отправляет документы (акт о завершенной перепланировке и технический план помещения) в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.
Таким образом, перепланировка считается завершенной с момента внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку именно с этого момента новые характеристики объекта недвижимости приобретают юридическую силу. Еще раз повторим, что до внесения таких сведений выполненные работы рассматриваются как неоформленные, даже если фактически перепланировка уже произведена и принята комиссией.
Что делать, если перепланировка сделана без согласования (самовольно)?
Это одна из самых распространенных ситуаций, особенно на вторичном рынке жилья. Если перепланировка уже выполнена, но в ЕГРН и технической документации ее нет, сначала нужно понять, является ли она допустимой.
Если работы не нарушают обязательные требования, их можно попытаться узаконить. В Москве и Подмосковье для этого также применяются административные процедуры через уполномоченные органы, а после подтверждения допустимости работ по перепланировке и составления акта о завершенной перепланировке потребуется внесение изменений в реестр по той же схеме, что описана выше.
О том, как узаконить самовольную перепланировку в Москве, читайте здесь. Аналогичная информация о Московской области – в этой статье.
Главное правило в обоих случаях простое: сначала нужно легализовать сам факт перепланировки, а уже потом вносить изменения в ЕГРН. Реестр не исправляет самовольные работы автоматически.
