Вы здесь

Красные линии на плане БТИ

Бюро технической инвентаризации – это орган, учитывающий все объекты недвижимости на подведомственной ему территории. Его задача – сбор и систематизация информации об объектах недвижимости и отслеживание изменений, происходящих с ними. Документы о праве собственности на квартиру выдаются только на основании информации БТИ.

Красные линии БТИ. Что это такое?

В БТИ хранятся данные обо всех объектах недвижимости округа. На основании этих данных оформляется технический паспорт жилого помещения. Последний включает поэтажный план и экспликацию квартиры, а также адресный план и основные сведения о доме.

Поэтажный план БТИ – это схематическое изображение квартиры с указанием всех имеющихся помещений и их площадей.

Образец технического паспорта БТИ.

Технический паспорт БТИ квартирыТехнический паспорт БТИ квартирыТехнический паспорт БТИТехпаспорт БТИ

Если вдруг на поэтажном плане вашей квартиры имеются пометки и цифры красного цвета, это и есть так называемые красные линии. Так БТИ обозначает незаконные перепланировки и переустройства, проводимые без согласования в установленном порядке.

Кстати, красная линия на плане БТИ не всегда обозначает демонтированные/возведенные стены и проделанные проемы. Она также используется для обозначения изменений, произошедших в результате перестановки оборудования в ванной, туалете или на кухне.

Примеры документов БТИ в "красных линиях", фото.

Красные линии в техпаспорте БТИтехпаспорт БТИ в красных линияхкрасные линии на плане БТИкрасные линии БТИ

Чем грозят красные линии в техпаспорте

Практика показывает, что рано или поздно самовольные изменения будут обнаружены и отмечены на поэтажном плане. Хорошо, если это произойдет по жалобе соседей. Тогда еще, возможно, вы успеете как-то исправить ситуацию (например, попытаетесь узаконить перепланировку «задним числом»).

А бывает и так, что незаконная перепланировка, проведенная с нарушениями, приводит к аварии. Например, расширение ванной комнаты за счет коридора с без гидроизоляции может привести к протечке воды на нижний этаж. В этом случае самовольная перепланировка может привести не только к появлению на поэтажном плане БТИ красных линий, но и к затратам на устранение последствий протечек.

Но и это не самая большая сложность. Если вы хотите продать квартиру с самовольной перепланировкой, то вам обязательно потребуется поэтажный план БТИ. Красная линия на нем может помешать проведению сделки с недвижимостью.

И даже если ваш текущий техпаспорт отрисован в черных линиях, то риэлтор покупателя при проверке обнаружит незаконную перепланировку. Такая жилплощадь не считается юридически "чистой", и красные линии БТИ при продаже могут удешевить квартиру до 20% ее стоимости. С приватизацией, дарением или наследованием тоже могут возникнуть проблемы. Любые юридические операции с недвижимостью будут затруднены.

Красные линии на плане БТИ нежилого помещения

Пакет документов, необходимый для узаконивания красных линий на плане БТИ, для юридических лиц практически не отличается от документов, требующихся от лица физического, за небольшим исключением: необходим нотариально заверенный устав организации, а также заключение Роспотребнадзора. В остальном ни процесс согласования, ни пакет документов не отличаются.

Примеры планов БТИ нежилых помещений в красных линиях, фото.

красные линии БТИ нежилое помещениеплан нежилого помещения в красных линияхплан БТИ нежилого помещения в красных линиях

Можно ли убрать красные линии БТИ

Многих собственников волнует вопрос, в каких случаях можно узаконить уже выполненные работы, а когда от сделанной перепланировки придется отказаться, и помещения придется вернуть в исходное состояние, указанное на поэтажном плане?

В случае, когда вы выполнили простые изменения, и красные линии БТИ на поэтажном плане не затрагивают несущих или разгружающих стен, а также не выходят за пределы вашей квартиры, то можно попробовать узаконить сделанную перепланировку на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации, имеющей допуск СРО, в том числе и от нашей.

Если проведенная перепланировка не ухудшает условия проживания соседей и эксплуатационные характеристики дома, ее, скорее всего, можно будет согласовать и после выполнения.

Если же вы затронули перекрытия или несущие стены, вам потребуется оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ от автора проекта дома.

Техническое заключение о допустимости перепланировки от автора проекта дома, фото.

Техническое заключение МНИИТЭП титульный листТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаТехническое заключение МНИИТЭП результаты обследованияТехническое заключение - выводы и рекомендации

Не удастся узаконить красные линии БТИ, если ваша перепланировка относится к запрещенным типам работ. Например, согласно санитарным нормам, запрещено: расширение газифицированных кухонь за счет жилых комнат, размещение санузлов и ванных над жилыми комнатами соседей снизу и т.д.

Если вы хотите перенести кухню с электроплитой в комнату, то получить разрешение на подобные работы можно только в том случае, если ваша квартира находится на первом этаже жилого дома. А, к примеру, убрать красные линии, возникшие из-за переноса кухни на балкон, можно только вернув все, как было, вне зависимости от этажа, поскольку это запрещенное мероприятие.

Чтобы снять красные линии, необходимо получить акт приемочной комиссии, в котором отмечено, что перепланировка полностью соответствует всем нормам. После этого необходимо зафиксировать узаконенную перепланировку в БТИ, которое выдаст вам техпаспорт в черных линиях.

Акт о завершенной перепланировке, фото.

Акт о завершенной перепланировке и переустройствеАкт о завершенной перепланировке и переустройстве

Как убрать красные линии в плане БТИ

Вначале кратко опишем два варианта согласования перепланировок.

Вариант №1. Согласование планируемой перепланировки.

Суть данного варианта согласования заключается в том, что у собственника в квартире еще нет перепланировки, и он ее только планирует. То есть вначале на основании документов БТИ изготавливается проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки и подается на согласование в жилищную инспекцию. Далее получается разрешение на перепланировку. Потом выполняется ремонт и происходит этап приемки работ.

Вариант № 2. Узаконивание выполненной перепланировки.

Ключевой момент это то, что перепланировка уже выполнена. И либо уже есть документы БТИ в красных линиях, которые соответствуют проведенной перепланировке квартиры, либо данных документов нет, в таком случае для согласования необходимо вызвать техника БТИ, и он отразит проведенную перепланировку в красных линиях, а дальше уже пойдет процесс ее согласования с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Перевод красных линий БТИ в черныеПеревод красных линий БТИ в черныеПеревод красных линий БТИ в черные

На фото выше представлены планы квартир после перепланировки. То есть данные планы фактически соответствовали планировкам квартир. На них были разработаны технические заключения о допустимости и безопасности выполненных работ, и перепланировки были согласованы в жилищной инспекции. В итоге данные красные линии были "переведены" в черные.

А что же делать собственникам квартир, у которых уже есть документы БТИ? Перепланировка в них отражена в красных линиях, но они не собираются ее согласовывать, а хотят сделать новую перепланировку.

Итак, ключевой момент этой ситуации в том, что жилищная инспекция не согласует "перепланировки" через "перепланировки". То есть нельзя "перепрыгнуть" через красные линии и согласовать следующую перепланировку, не узаконив красные линии по предыдущей.

Регламент согласования перепланировки прописан в ППМ №508-ПП. И там представлено только два пути оформления ремонтных работ. И подобный случай там не описан, то есть по нему нет регламента. А жилищная инспекция "не додумывает" законодательство. Она действует четко по нормативным документам.

Итак, красные линии есть, согласовывать будущую перепланировку необходимо, вопрос – как поступать?

Опишем варианты решения из практики.

1) Получить БТИ в черных линиях. Это практично, только если красные линии на документах БТИ легко устраняемы.

Допустим, на плане БТИ в красном отражены плита и мойка на кухне. Или переставлен унитаз в туалете. Либо снята дверь. В общем, это должно быть простое и легко устранимое мероприятие.

В таком случае условная мойка (плита, унитаз, дверь и т.д.) переставляется обратно на свое старое место. Какое было "старое место", можно узнать либо из старых документов БТИ "до перепланировки", либо заказав архивную копию.

Далее вызывается техник БТИ. Он обследует помещение, фиксирует, что планировка квартиры теперь соответствует плану БТИ и выдает документы БТИ в черных линиях. Теперь перепланировку можно согласовывать, как планируемую.

Ниже представлены примерные варианты, по которым разумно провести небольшие изменения, чтобы вернуть планировку к первоначальному состоянию для получения БТИ в черных линиях.


На приведенном ниже примере была демонтирована незаконно установленная стена (показана красным), вызван техник БТИ и получено БТИ в "черных линиях", то есть план квартиры стал без перепланировки.

Перевод красных линий БТИ в черные


Здесь была только перестановка сантехники. Собственник переставил сантехническое оборудование обратно, вызвал также, как и в первом случае, техника БТИ и получил план БТИ в черных линиях.

Перевод красных линий БТИ в черные


В данном случае было совсем легкое мероприятие, которое однако также было отражено в красных линиях. Это установка небольшой перегородки. После ее демонтажа был получен план БТИ в черных линиях, который также вы можете видеть.

Перевод красных линий БТИ в черные


2) Что делать, если отличия настолько большие, что для того, чтобы привести квартиру к первоначальным документам БТИ, ее необходимо будет фактически заново отремонтировать? Это значит, что необходимо будет сделать два ремонта: первый – привести планировку к первоначальным документам БТИ, а второй – согласовывать уже новую перепланировку. Рассмотрим, как в данном случае решать ситуацию.

Законодательного указания пути подобного согласования нет. Но по практике применяется следующий порядок:

  1. Делается новый ремонт.
  2. Вызывается техник БТИ для фиксации ремонта.
  3. Получаются "новые" красные линии, которые, соответственно, будут отличаться от старых.
  4. Оплачивается штраф.
  5. Согласовываются последние красные линии с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Ниже гайд по решению ситуации.

Итак, у нас на плане квартиры есть красные линии:

Красные линии БТИ

А хотим мы согласовать перепланировку, которая ниже (будем считать, что это картинка из дизайн-проекта):

План квартиры с перепланировкой

Ниже представлен план БТИ квартиры до перепланировки. То есть мы понимаем, что привести к нему квартиру нельзя, так как ремонт необходимо будет сделать практически капитальный. Поэтому к первоначальному плану БТИ, чтобы согласовывать перепланировку, как планируемую, приводить квартиру не нужно, затраты с точки зрения ремонтно-строительных работ будут очень большие.

План БТИ в черных линиях до перепланировки, к которому можно привести квартиру:

План до перепланировки

Итак, к вышерасположенному плану "до перепланировки" квартира не приводится, а делается новый ремонт, вызывается техник БТИ и получаются новые красные линии. То есть мы переходим из условно "старых" красных линий со старой планировкой в "новые" красные линии, которые соответствуют новой планировке квартиры.

План БТИ в красных линиях

И далее уже эти "новые красные линии" согласовываются с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

  Узаконивание красных линий БТИ

Надеемся, что смогли максимально подробно описать варианты решения ситуации. Но, возможно, у вас остались какие-то вопросы, которые вы всегда можете задать нашим специалистам по телефону – консультация бесплатна.

Как избежать появления красных линий на плане БТИ

Чтобы избежать последствий самовольной перепланировки, о ее согласовании лучше позаботиться до проведения ремонта. Для этого вам потребуется пакет обязательных документов, согласно перечню, установленному постановлением Правительства Москвы № 508-ПП в ред. №840-ПП.

Также потребуется проект перепланировки, разработкой которого должна заниматься проектная организация, имеющая допуск СРО. Полный пакет документов необходимо предоставить в жилищную инспекцию через сайт госуслуг, и только после того, как оттуда будет получено разрешение, можно приступать к началу работ по перепланировке вашей квартиры.

Заметим, что оформление перепланировки, составление проекта и другие мероприятия по согласованию вы можете доверить нашей организации. Пожалуйста, обращайтесь. Будем рады оказать вам необходимую помощь.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Подскажите пожалуйста, хотим внести изменения после ремонта в БТИ ( ничего критического небыло, обьединение санузла...
Добрый день. Подскажите, если нет тех паспорта бти, а есть технический план от кадастрового инженера, нужно ли делать тех паспорт...
Здравствуйте, есть проект перепланировки (без нарушений, т.е. должен быть легко согласуем), но нет тех паспорта бти (в архиве...