Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Все самое важное по этой теме – в нашей статье.

Один из наиболее частых вопросов, на который нам приходится отвечать, звучит так: можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой? Но прежде чем на него ответить, давайте рассмотрим, что такое перепланировка и почему ее узаконивание так важно.

Перепланировка – это изменение конфигурации помещений, которое может включать в себя как незначительные изменения, так и капитальные переделки. Узаконенная перепланировка – это изменение, которое прошло все необходимые процедуры согласования и имеет соответствующие документы. В таком случае вы можете быть уверены, что не столкнетесь с юридическими проблемами в будущем.

Однако на практике часто встречаются ситуации, когда квартиры с привлекательной и необычной планировкой не имеют легальных документов. Это связано с тем, что их владельцы решили сделать изменения самостоятельно, не задумываясь о последствиях и не ставя в известность госорганы.

Что касается поставленного в статье вопроса, то ответить мы можем следующее: купить квартиру с перепланировкой возможно, так как в законодательстве нет прямых запретов на такую сделку. Тем не менее это решение связано с рядом серьезных рисков, которые могут негативно сказаться на новом собственнике.

Все дело в том, что приобретение квартиры, в которой была проведена незаконная перепланировка, является очень серьезным шагом. И каждый новый собственник должен осознавать, что, покупая такое жилье, именно он автоматически берет на себя полную ответственность и все обязательства за те изменения, которые были самовольно внесены в планировку жилого помещения еще до того, как он стал его владельцем.

Именно новый владелец несет ответственность за самовольные изменения в квартире, даже если до покупки он не подозревал о наличии в ней незаконной перепланировки.

Поэтому еще раз вернемся к прозвучавшему ранее вопросу, можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой? Да, можно. Но несогласованная перепланировка жилья может обернуться серьезными последствиями для нового собственника.

К слову, последствия действительно могут быть весьма значимыми, и их стоит учитывать при покупке недвижимости. Давайте посмотрим, какие именно проблемы могут возникнуть у нового собственника после покупки квартиры без узаконенной перепланировки:

1. Штрафные санкции и предписания. В соответствии с п.2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, за самовольную перепланировку предусмотрен штраф до 2 500 рублей.
2. Восстановление прежней планировки или узаконивание выполненных работ. Жилищная инспекция г. Москвы имеет право выдать предписание о восстановлении квартиры в ее исходное состояние или же о легализации произведенных изменений. А это в любом случае повлечет за собой дополнительные денежные расходы.
3. Продажа квартиры с торгов. Игнорирование требований жилищной инспекции может привести к судебным разбирательствам. В самых серьезных случаях, когда собственник не реагирует на предписания Мосжилинспекции, суд может вынести решение о принудительной продаже квартиры с торгов. Такое в практике московских судов уже было.
4. Сложности с ипотекой и снижение стоимости жилья. Многие банки крайне неохотно выдают кредиты на квартиры, в которых была проведена незаконная перепланировка. Поэтому не исключен вариант, что если вы когда-то захотите продать купленную с незаконной перепланировкой квартиру, и перепланировка в ней по-прежнему будет неузаконена, то вам придется искать покупателя, который согласится взять на себя все связанные с данным обстоятельством риски и будет иметь возможность совершить покупку за наличные, если банк откажет в предоставлении кредита. И еще один момент: стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой обычно ниже рыночной на 10-20%. Это связано с тем, что потенциальные покупатели опасаются последствий, связанных с незаконными изменениями.

Относительно получения после покупки квартиры предписания от жилищной инспекции о необходимости вернуть жилье в его первоначальное состояние, что означает вынужденное проведение дорогостоящих восстановительных работ, либо легализовать изменения путем оформления соответствующей проектной документации (техзаключения о допустимости и законности выполненной перепланировки) и внесения данных в БТИ и ЕГРН, следует сказать немного подробнее.

Существует два основных типа самовольной перепланировки: первый – это изменения, которые были сделаны с нарушением строительных и правовых норм, а второй – изменения, которые, хотя и не нарушают нормы, все равно не были согласованы с компетентными органами.

И если контрольно-надзорные органы обнаружат, что в квартире были проведены изменения, собственнику будет выдано предписание. Это предписание требует либо узаконить произведенные изменения в установленном регламентом порядке, если нарушений не было, либо вернуть жилье к первоначальному планировочному решению, если нарушения все же имели место.

То есть, чтобы узаконить перепланировку, все изменения, произведенные в ходе ремонта, должны соответствовать действующим строительным нормам. Однако, как показывает практика, это происходит не всегда.

И если в процессе перепланировки были нарушены какие-либо нормы, например, если санузел был расширен за счет жилой комнаты, и под ним оказалась комната соседей, то собственнику придется вернуть квартиру в исходное состояние, устранив все нарушения. К числу наиболее распространенных запрещенных работ, которые могут ухудшить условия проживания как в перепланируемом, так и в смежных помещениях, и которые невозможно согласовать и узаконить в процессе перепланировки помещений в многоквартирных домах, относятся:

• Демонтаж или уменьшение вентиляционных коробов, играющих важную роль в правильном функционировании инженерных систем всего дома.
• Устройство кухни над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже, поскольку мокрые зоны, такие как кухня, не должны "нависать" над жилыми комнатами соседей.
• Расширение или перенос санузла в зону над жилой комнатой или кухней квартиры, находящейся ниже.
• Объединение жилой комнаты (кухни) с балконом (лоджией).
• Соединение жилой комнаты с кухней, где установлена газовая плита.
• Перенос радиатора отопления на балкон или лоджию.
• Установка полов с подогревом, использующих общедомовую систему водоснабжения.
• Устройство в неположенном месте в несущей стене дверного проема.

Кроме перечисленных, существует множество других нарушений, о которых можно узнать, ознакомившись с пунктом 9 1-го Приложения к постановлению Правительства Москвы №508, регулирующим перепланировку в жилых домах, или с нашей статьей о том, что можно и нельзя делать при проведении перепланировки квартиры в жилом доме.

Кстати говоря, если в процессе перепланировки были затронуты несущие элементы здания, причем это делалось с нарушениями, то задача становится гораздо более сложной. В этом случае необходимо не просто восстановить первоначальное планировочное решение, но и провести комплексные ремонтные работы, направленные на восстановление несущей способности таких строительных конструкций. А это уже требует значительных финансовых затрат и усилий.

Если же узаконение перепланировки потенциально возможно (работы были проведены без нарушений многочисленных норм), то оно в любом случае ляжет на плечи нового владельца, что потребует значительных затрат на оплату услуг специалистов и оформление проектной документации. В ситуации, когда перепланировка изменила положение несущих конструкций, проектный документ (техзаключение) придется заказывать у автора проекта дома, а это очень дорого, дороже в 4-5 раз по сравнению со стоимостью техзаключения в частной проектной организации с допуском СРО на перепланировку, затронувшей в квартире только ненесущие перегородки, без каких-либо изменений в несущих стенах.

Таким образом, приобретение квартиры – это серьезный и ответственный шаг, который требует внимательного анализа всех аспектов, особенно когда речь идет о планировке. Важно понимать, что если в квартире имеются изменения, которые не были узаконены, это может привести к различным последствиям, включая не только штрафы, но и необходимость проведения дорогостоящего восстановительного ремонта.

Незаконная перепланировка может стать неприятным сюрпризом для нового собственника. Часто к нам обращаются клиенты, которые приобрели жилье с серьезными нарушениями в плане перепланировки, не проверив его заранее, и теперь сталкиваются с необходимостью решать возникшие проблемы. Поэтому мы решили поделиться с вами рекомендациями, которые помогут вам сделать правильный выбор и избежать в будущем неприятных ситуаций.

Отметим, что не стоит сразу отказываться от покупки жилья, которое вам понравилось. Важно оценить масштабы и сложность неузаконенных изменений. Самостоятельно это сделать проблематично из-за отсутствия нужных знаний, поэтому лучшим решением в этой ситуации должно стать обращение к профессионалам, которые имеют опыт в области легализации перепланировок.

Мы также, как и многие наши коллеги, предлагаем свои услуги и готовы помочь вам разобраться в ситуации. Наша компания работает в этой сфере более 27 лет и имеет большой опыт в легализации изменений в планировках квартир в Москве.

Специалисты нашей организации предоставят вам бесплатную консультацию. Наша команда:

• проведет детальный анализ перепланировки;
• изучит все имеющиеся документы;
• поможет вам разобраться в законности проведенных работ;
• определит, возможно ли узаконить изменения и какие документы необходимо будет подготовить;
• предложит эффективные решения для узаконивания изменений, которые позволят максимально быстро и безболезненно решить все вопросы;
• расскажет, какие затраты могут вас ожидать в будущем, если вы все-таки решите купить понравившуюся квартиру с неузаконенной перепланировкой;
• при наличии нарушений назовет возможные риски, а также подскажет, в каких случаях более разумным решением будет отказаться от сделки, чтобы избежать дальнейших проблем.

Такой подход позволит вам получить ясное представление о дополнительных финансовых вложениях, которые могут понадобиться для легализации перепланировки. После получения экспертного мнения вы сможете вести конструктивные переговоры с продавцом квартиры. Например, вы сможете обсудить возможность снижения цены на квартиру на ту сумму, которая потребуется для узаконивания всех изменений. Это может стать отличным вариантом, позволяющим вам приобрести желаемую квартиру, компенсировав расходы на легализацию ремонта за счет скидки от продавца.

Мы уверены, что такие действия являются не только оправданными, но и экономически выгодными для вас. Кроме того, наша консультация абсолютно бесплатна, что делает сотрудничество с нами еще более привлекательным.

Также рекомендуем вам обратить внимание на нашу статью, в которой мы подробно описали, как проверить законность перепланировки при покупке квартиры. Это также поможет вам более осознанно подойти к вопросу приобретения недвижимости и избежать возможных проблем в будущем.

Еще отметим, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может показаться рискованной, но при правильном подходе и с помощью квалифицированных специалистов вы сможете минимизировать риски и сделать выгодное приобретение.

Поэтому не спешите отказываться от квартиры, если она вам действительно нравится. Вместо этого воспользуйтесь нашими рекомендациями и получите профессиональную помощь, чтобы сделать процесс покупки максимально безопасным и выгодным.