Вы здесь

Неузаконенная перепланировка

Сегодня все еще часто в жилых и нежилых объектах недвижимости, расположенной в жилых домах встречается неузаконенная перепланировка. 

В данной статье рассказывается о последствиях неузаконенной перепланировки квартиры и нежилого помещения, а также о путях согласования выполненных работ «по факту».

В жилищном законодательстве  перепланировкой помещения считаются ремонтные работы, в результате которых изменяется конфигурация помещений и возникает отличие фактической планировки от документов БТИ. Кроме этого, перепланировкой считается устройство и изменение конструкции полов.

Работы по перепланировке помещения требуется согласовывать. 

Планировочное решение в учетной документации

Единственно верное планировочное решение объекта недвижимости, расположенного в Москве содержится в учетной документации БТИ, которой является технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к этому плану.

Пример документации БТИ

Планировка квартиры в документах БТИЭкспликация к плану БТИ

Для жилых и нежилых помещений, расположенных в Подмосковье, кроме БТИ, учетные документы могут предоставляться более широким спектром организаций, имеющих на это необходимые полномочия.

Так как ответственность за неузаконенную перепланировку ложится на текущего собственника, при любых операциях с недвижимостью требуется учитывать возможность наличия самовольно выполненных ремонтных работ. Как установить факт незаконной перепланировки, рассказано в этой статье.

Чем грозит неузаконенная перепланировка 

Работы по переустройству и перепланировке требуется согласовывать.

Неузаконенная перепланировка – то есть проведенная самовольно и без подготовки проектной документации, учитывающей регламент и все действующие требования санитарных и строительных норм, может повлиять на условия проживания, функционирование инженерных коммуникаций и прочность всего здания.

В особенности это касается изменения несущих конструкций и проведения работ в зданиях с деревянными и смешанными перекрытиями

Как показала практика нашей компании, неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения в подавляющем большинстве случаев содержит мероприятия, которые не могут быть согласованы.

К видам работ, которые невозможно согласовать часто относятся:

  • Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций.
  • Демонтаж или урезание каналов вентиляции.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных.
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
  • Устройство теплых полов с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
  • Штробление в несущих стенах.
  • другие виды работ. 

​На плане БТИ неузаконенная перепланировка отображается в виде красных линий.

Примеры неузаконенной перепланировки в документах БТИ

Красные линии в техническом паспорте квартирыКрасные линии на плане нежилого помещения

Кроме рисков нарушения целостности конструкции, неузаконенная перепланировка может привести к существенным финансовым потерям.

В случае выявления самовольно выполненных работ каждому из собственников предстоит выплатить штраф, но кроме этого потребуется либо согласовать выполненные работы «по факту» либо вернуть помещение в состояние, соответствующее учетной документации. На это отводится ограниченное время, а работы предстоит выполнять за свой счет.

Штраф за самовольно выполненные работы, который выплачивается в любом случае, для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей, а для юридических лиц сумма может достигать 350 тысяч рублей.

Примеры документов о санкциях к нарушителям

Предписание за незаконную перепланировку нежилого помещенияПредписание управляющей компании об узаконении перепланировкиНезаконная перепланировка - продажа с публичных торгов

Кроме того, недвижимость с неузаконенной перепланировкой при любых юридических действиях доставляет существенные сложности – так, при оформлении кредита или ипотеки помещение с самовольно выполненной перепланировкой может привести к отказу в оформлении сделки со стороны банка.

В случае игнорирования требований надзорного органа, осуществляющего контроль в сфере перепланировки, против нарушителя возбуждается судебное производство. Согласно п.5 ст. 29 ЖК РФ, суд вправе лишить нарушителя права собственности, выставив объект недвижимости на публичные торги и компенсировать из полученной суммы расходы на восстановительные работы.

Устранить риски и избежать последствий за самовольно выполненные ремонтные работы в квартире или нежилом помещении возможно, узаконив выполненные работы.

Согласование выполненных работ в Москве 

Основным документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в многоквартирных домах г. Москвы является  508-е Постановление Правительства города. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

На сегодня, в Москве существует возможность согласовать и только запланированные, так и выполненные ремонтные работы с перепланировкой и/или переустройством помещений.

Работы, соответствующие действующему регламенту, санитарным и строительным нормам, согласовать «по факту» возможно, оформив необходимую проектную документацию.

Для узаконивания ремонтных работ в сформированный комплект документов через МФЦ направляется в надзорный орган, которым является Государственная  Жилищная Инспекция г. Москвы. 

О согласовании выполненной перепланировки нежилых помещений в жилых домах и отдельно стоящих зданиях подробнее описано здесь.

Для согласования выполненных ремонтных работ в квартире разрабатывается проектная документация в составе технического заключения «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ».

Пример технического заключения на выполненные работы

Техническое заключение МНИИТЭП титульный листТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаОбследование квартиры снизу и межпанельного стыкаВыводы автора здания

Если мероприятий, затрагивающих несущие конструкции многоквартирного дома, не выполнялось, то техническое заключение может быть разработано любой организацией с допуском СРО (например, нашей). В случае, если несущие конструкции были затронуты, техническое заключение разрабатывается автором-проектировщиком дома либо замещающей его организацией. 

При наличии всех документов, согласовать ремонтные работы возможно самостоятельно, о чем подробнее написано в этой статье

Несогласованная перепланировка в Подмосковье 

В сфере согласования перепланировки, надзорным органоном в Московской области, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ. Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение. 

В некоторых случаях надзорными органами Московской области допускается согласование выполненных работ по регламенту запланированных.

Подробнее о различиях в согласовании выполненных работ в Москве и Московской области возможно узнать в этой статье.

На все вопросы по перепланировке смогут ответить специалисты нашей организации. Имея необходимый допуск СРО, наши специалисты смогут не только разработать необходимую проектную документацию, но и согласовать перепланировку «под ключ».

Укажите, в каком объеме требуется участие нашей организации, и вышлите на нашу электронную почту план помещения в состоянии «до перепланировки» и эскиз выполненных/запланированных мероприятий. Кроме этого, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи и адрес объекта.

Помимо электронной почты, вопросы возможно задать на нашем сайте (в специальной форме вопрос-ответ), задавать специалистам в онлайн-чате и по телефону.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Планируем покупку двухкомнатной квартире в 5-ти этажном доме. Строительная серия 1-511, квартира находится на втором...
Добрый день! В квартире сделан ремонт, перепланировка была в своё время неузаконенная, сейчас в мосжилинспеции сообщили, что её...
Здравствуйте! Давно купили квартиру, сами делали только косметический ремонт, но подозреваем, что перепланировка возможно была:...