Вы здесь

Незаконная перепланировка. Ответственность и последствия в 2021 году.

При проведении перепланировки квартиры, когда сносятся и возводятся стены, переносится сантехническое оборудование, заменяется напольное покрытие с изменением конструкции пола, главное, не только сделать свое жилье более удобным и визуально привлекательным. Не менее важно выполнить все работы в соответствии со строительными и санитарными нормами и с разрешения надзорного органа.

Но прежде чем продолжим эту тему, давайте определимся, что считается незаконной перепланировкой.

Незаконная перепланировка – это работы по изменению конфигурации жилых и нежилых помещений, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы (СП, ГОСТ, МГСН и пр.), либо проводятся без разрешения надзорных органов.

Иногда проводимые работы подпадают под все эти запреты одновременно, то есть выполняются без предварительного согласования и с массой нарушений.

Причины незаконной перепланировки помещений

Многие собственники помещений по-прежнему проводят незаконные перепланировки без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность, что незаконную перепланировку никто не заметит.

Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы "засвечиваются" по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора – неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. А вот строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора – отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора – также одно из условий проведения законной перепланировки. Этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Незаконная перепланировка жилого помещения

Помимо того, что несогласованная перепланировка сама по себе является очень рискованным мероприятием, поскольку меняется конструктив помещений и высока вероятность нарушить права и безопасность других жильцов дома, так еще собственнику помещения за нарушение жилищного законодательства грозят серьезные санкции.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

  1. В самом "удачном" случае, когда вы просто "забыли" узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией "по факту". При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае, если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для оформления незаконной перепланировки квартиры, мы расскажем ниже.
  2. Часто бывает и так, что работы проводились "с размахом", затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна разработка технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например, по усилению проемов. Это обусловлено тем, что проведение подобных мероприятий затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома.

Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрушению. 

Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Также следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы не узаконите незаконную перепланировку или не вернете помещению прежний вид, соответствующий технической документации БТИ.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ в виде линий красного цвета.

Такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает жилье с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений.

Планы БТИ с красными линиями, которыми отмечена незаконная перепланировка квартиры.

Незаконная перепланировка, отмеченная на плане БТИ красными линиямиНезаконная перепланировка, отмеченная на плане БТИ в виде красных линий

Последствия неузаконенной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа.

Кроме того, и у покупателя возникает проблема, если он приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и, как правило, банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия будут значительно хуже, чем если бы перепланировки в квартире не было.

Ответственность за незаконную перепланировку несет действующий собственник даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась ему по наследству, а о ремонте он не был осведомлен.

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры может составить до 2,5 тысяч рублей. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции "вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом либо узаконить выполненные работы".

Если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.5 ст. 29 ЖК РФ, суд может лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги. Подобные примеры в судебной практике уже были. Хотя стоит отметить, что соответствующее решение суд принимает в самом крайнем случае, когда собственник жилья категорически отказывается переделывать ремонт.

При продаже недвижимости с аукциона собственнику выплачивается вырученная сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения о приведении квартиры в прежнее состояние. То есть за узаконивание незаконной перепланировки все равно заплатит прежний собственник, вот только прав на квартиру он уже лишится.

Штрафы от Мосжилинспекции, образцы.

Незаконная перепланировка - постановление о назначении административного наказанияАкт проверки незаконной перепланировки квартирыАкт проверки - незаконная перепланировка квартирыПостановление о штрафе за незаконную перепланировкуПостановление о назначении административного наказанияПостановление о проверке незаконной перепланировки от жилищной инспекцииПостановление суда о приведении незаконной планировки квартиры в первоначальное состояниеПредписание за незаконную перепланировку нежилого помещенияПредписание управляющей компании об узаконении перепланировкиНезаконная перепланировка - продажа с публичных торговПостановление о назначении административного наказания за незаконную перепланировкуОплаченный штраф за незаконную перепланировку квартиры

Как узаконить незаконную перепланировку?

Рассмотрим, как оформить незаконную перепланировку квартиры в Москве. Как мы говорили выше, хорошо, если неузаконенная перепланировка потенциально согласуема. Тогда узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы передадите на рассмотрение в жилищную инспекцию города Москвы. Для этого на Портале госуслуг mos.ru оформляется заявление на получение акта о завершенной перепланировке, к которому приклепляются все собранные документы. А именно:

  • План из БТИ, содержащий изначальную планировку квартиры (техпаспорт на жилое помещение либо поэтажный план квартиры с экспликацией).
  • Свидетельство или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающие право собственности на квартиру.
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки.

Примерно в течении 10 дней после подачи документов на узаконивание перепланировки с заявителем по телефону свяжется сотрудник жилищной инспекции, чтобы договориться о дне и времени приемки работ.

В назначенный срок инспектор посетит квартиру, чтобы проверить, соответствует ли ее новое планировочное решение техническому заключению, выпущенному проектной организацией или автором проекта дома. В конце визита, при положительной оценке проведенной перепланировки, инспектор вручит собственнику жилья квитанцию для оплаты административного штрафа за незаконный ремонт и составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве.

Акт составляется в 4-х экземплярах – для архива Мосжилинспекции, для Росреестра, для БТИ и для собственника квартиры.

После жилищного инспектора на квартиру приглашается сотрудник ГБУ МосгорБТИ. Он осмотрит помещение, проведет необходимые замеры, полученные данные внесет в базу БТИ, а владелец помещения сможет получить новый технический паспорт с черными линиями. По завершении этой процедуры незаконная перепланировка будет считаться узаконенной.

Чтобы узнать больше информации о том, как узаконить несогласованную перепланировку, переходите сюда.

Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки "задним числом" обычно проходит с большими сложностями, нежели согласование только планируемой перепланировки. Тем не менее, Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена  перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.

Устранение незаконной перепланировки

Выше мы привели самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Условно все незаконные перепланировки возможно разделить на два вида:

  1. Выполненные без нарушения нормативных документов (приблизительно 10%).
  2. Нарушающие строительные нормы (около 90%).

Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения – коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся – такие работы нарушают санитарные нормы. Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем узаконить. 

При обычном оформлении перепланировки квартиры расширение "мокрых точек" требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (так как это изменение конструкции пола – сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке.

Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным. В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами. 

Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. П.10 Приложения 1 к ППМ №508-ПП перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится? 

Запрещенные виды незаконных перепланировок: 

  • Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
  • Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
  • Организация теплого пола с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
  • Нарушение СНиПов, СанПиНов и правил пожарной безопасности.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или устройство проема между ними без двери.

О других видах запрещенных работ мы рассказали в статье "Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры".

Незаконная перепланировка нежилого помещения

Как и в случае с квартирой, перепланировка нежилого помещения также требует предварительного согласования, поскольку такие изменения должны вноситься в документы БТИ. Но несмотря на необходимость утверждения ремонтных работ, далеко не все собственники/арендаторы нежилых помещений выполняют перепланировку и переустройство, имея на руках соответствующее разрешение.

С точки зрения согласования перепланировки расположение нежилого помещения имеет принципиальное значение. Так, нежилое помещение может располагаться в многоквартирном доме или в нежилом здании.

От того, где именно находится помещение нежилого типа, зависит стоимость перепланировки, а также как и с кем ее оформлять постфактум.

Незаконная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, как и квартира, согласуется в Мосжилинспекции. Конечно, при условии, что перепланировка выполнена без нарушений. Для этого:

  • собираются правоустанавливающие документы на помещение, устав организации и документы БТИ (могут также потребоваться и другие документы в зависимости от того, в каком помещении и какой сложности проводилась перепланировка);
  • разрабатываются проект перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
  • в Роспотребнадзоре получается положительное заключение о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам;
  • на Портале гоcуслуг mos.ru оформляется запрос на получение акта о завершенной перепланировке, сюда же в электронном виде загружается весь собранный пакет документов.

После сделанного запроса на объект выходит инспектор Мосжилинспекции, который:

  • сверяет новое планировочное решение с техзаключением;
  • выписывает штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения, который для физических лиц составляет 2-2,5 тысячи, а для юридических – 300-350 тысяч рублей;
  • выдает акт о завершенном переустройстве и перепланировке.

Далее следует обращение в Бюро технической инвентаризации, чтобы вызвать техника для обмера помещения и составления обновленного плана БТИ.

Чтобы узаконить незаконную перепланировку нежилого помещения в нежилом здании, нужно обращаться не в Мосжилинспекцию, а в Бюро технической инвентаризации.

Состав подаваемых в БТИ документов во многом схож с тем, что нужен для узаконивания незаконной перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме. Разве что заключение Роспотребнадзора на проектную документацию получать не требуется.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

День добрый, подскажите, согласуют ли перепланировку как на фото ниже. Поясню, кухня и комната объединяются в единое пространство...
Здравствуйте! У меня такой вопрос. Теоретически (да и практически так много кто делает) перепланировку, требующую проекта, можно...
Добрый день! Купили в ипотеку однушку в Ясенево с неузаконенной перепланировкой. Банк обязывает согласовать. Возьметесь ли,...