Инструкция: как оформить перепланировку квартиры
Какие разрешения необходимо иметь на руках, чтобы снос перегородок и перенос сантехники считался законным. Об этом – в нашей статье.
Оформление перепланировки жилого помещения регулируется несколькими основными законодательными актами. Среди них:
- Жилищный кодекс РФ, которым установлены основные жилищные права и обязанности граждан.
- Многочисленные техрегламенты и своды правил, определяющие требования к помещениям и их расположению относительно помещений в квартирах соседей, а также затрагивающие вопросы безопасности конструкций и материалов, используемых в процессе перепланировки.
- Местные нормативные акты – в каждом регионе свои законы и постановления, регулирующие перепланировку, которые могут дополнять или уточнять федеральные нормы.
Отметим, что законодательство в данной сфере постоянно изменяется. Всю актуальную информацию о правовых нормах в сфере перепланировок вы найдете на этой странице. Дальше объясняем, как оформить перепланировку квартиры в Москве.
Как уже было сказано, порядок получения разрешений и оформления документов в разных регионах может существенно отличаться.
В г. Москве, с 25.10.2011 года, перепланировка квартир оформляется и проводится в соответствии с постановлением № 508, которое утвердило Правительство Москвы. Постановление устанавливает правила и требования, которые необходимо соблюдать при выполнении работ, относящихся к перепланировке и переустройству. В нем перечислены: перечень документов и порядок их подачи, сроки рассмотрения заявки, требования к проектной документации.
С момента принятия в ППМ №508 неоднократно вносились правки. В итоге что-то усложнилось, что-то упростилось, но оно по-прежнему действует.
Причем действие документа распространяется только на территорию города Москвы. Например, в Московской области ППМ №508 не применяется, в городах Подмосковья правила оформления перепланировки закреплены в местных регламентах.
С последней версией постановления Правительства Москвы №508 и приложениями к нему можно ознакомиться здесь.
Порядок оформления перепланировки квартиры в Москве
Принятый закон позволяет оформить перепланировку в Москве несколькими способами. Примерно 3% перепланировок оформляется в упрощенной форме по эскизу, без разработки проектных документов, еще 2% – по уже готовым проектам из каталога АО МНИИТЭП, остальные 95% перепланировок в московских квартирах оформляются на основании проектной документации от лицензированных организаций и проектных институтов.
Как в Москве самостоятельно оформить перепланировку квартиры по эскизу или по типовому проекту из каталога МНИИТЭП, вы можете узнать по сделанным выше ссылкам, нажав на подходящий вариант статьи. Далее мы не станем касаться этих тем, а будем рассказывать лишь о порядке оформления перепланировки помещений в жилых домах, когда необходима разработка проектной документации. Как уже было сказано, она требуется в 95% случаев.
Проведение перепланировки по индивидуальному проекту включает в себя несколько ключевых этапов, каждый из которых может быть связан с определенными трудностями. Разберем весь процесс более подробно.
Этап 1. Получение исходных документов
Исходным при оформлении перепланировки является документ, который содержит полную информацию о вашей квартире, включая ее план. Если такого документа нет, то его получение – отправная точка всего процесса оформления перепланировки помещения.
План с экспликацией, полученные в МосгорБТИ до перепланировки квартиры.
Для перепланировки квартиры в Москве исходными являются технические документы только из ГБУ МосгорБТИ (п. 2.3.3.4 приложения 2 к ППМ №508). Подойдет любой из ниже названных документов, выпущенный БТИ г. Москвы:
- Технический паспорт квартиры. Он содержит подробную информацию о планировке, площади, материалах и конструктивных особенностях дома и жилого помещения.
- Поэтажный план квартиры с экспликацией. План – это графическое изображение планировки вашей квартиры с указанием всех помещений и их размеров. Экспликация квартиры – таблица, содержащая подробное описание всех помещений квартиры с указанием их площади, назначения и других характеристик.
Перейдя по сделанным ссылкам, вы можете узнать, как заказать в МосгорБТИ технические документы на квартиру и сколько они стоят. При возникновении трудностей звоните нам +7 (495) 720-64-18 – внимательно выслушаем и ответим на все ваши вопросы.
Этап 2. Подготовка проектной документации
На основе техпаспорта или поэтажного плана квартиры с экспликацией из МосгорБТИ разрабатывается проект перепланировки. Нужно сказать, что не каждую перепланировку возможно оформить. Законодательством Москвы, а также общестроительными и санитарными нормативами утвержден перечень запрещенных работ по перепланировке.
Поэтому, когда вы с документами БТИ обращаетесь в специализированную организацию за проектом, то первое, что должны сделать сотрудники этой организации, – проверить ваши идеи относительно изменений в планировке квартиры на их соответствие законам. Если все нормально, то делается проект перепланировки. При наличии в планах собственника мероприятий, попадающих под запрет, проектное решение корректируется, а затем готовится проектная документация.
Проект должен быть выполнен проектной организацией с допуском СРО, учитывать все нюансы, включая несущие стены, инженерные коммуникации и требования пожарной безопасности, и содержать подробное описание планируемых работ, все необходимые чертежи, схемы и расчеты.
Планы квартиры до, во время и после ремонта из проекта перепланировки.
Чтобы оформить перепланировку в Москве, к проекту обязательно прилагается техническое заключение, которое подтверждает, что состояние конструкций дома и инженерных систем позволяет проводить в квартире ремонтные работы.
Такое заключение, как правило, выдают специалисты проектной организации, делающей проект перепланировки. Но иногда, если перепланировка квартиры затрагивает несущие конструкции, за ним приходится обращаться в организацию, которая занималась проектированием жилого дома. Например, автором панельных домов Москвы чаще всего оказывается АО МНИИТЭП. Когда разработчика проекта дома найти не удается, техзаключение для перепланировки составляет ГБУ “Экспертный центр”.
Стоимость проектной документации у АО МНИИТЭП и ГБУ “Экспертный центр” – высокая, срок разработки – долгий (до нескольких недель), поэтому для экономии средств и времени проект перепланировки лучше заказывать не у них, а в любой частной проектной организации, состоящей в СРО, что обойдется значительно дешевле и будет гораздо быстрее. Таким образом возможны три варианта комплекта проектной документации для оформления перепланировки и переустройства квартиры:
- техническое заключение и проект перепланировки, подготовленные проектной организацией, состоящей в СРО (несущие конструкции в квартире не затрагиваются, в плане расходов это самый экономный вариант);
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций, выданное автором проекта дома либо ГБУ "Экспертный центр", и проект перепланировки, разработанный специализированной проектной фирмой, обладающей допуском СРО (наиболее подходящий вариант, чтобы сэкономить деньги при оформлении перепланировки несущих стен, панельных подоконных блоков, антресолей и выполнении ремонта в зданиях с деревянными перекрытиями);
- проект и техзаключение, составленные автором многоквартирного дома (самый дорогостоящий и долго разрабатываемый комплект проектной документации).
Заказать изготовление проекта перепланировки с техническим заключением по всем нормам РФ и г.Москвы оперативно и по доступной цене можно в нашей организации. Опыт работы – более 20 лет. Результат – более 6000 успешно оформленных в Москве перепланировок по нашим проектам. Также разрабатываем проекты перепланировок к техзаключениям от авторов домов, включая АО МНИИТЭП и ГБУ “Экспертный центр”.
Высылайте нам свои план БТИ и рисунок перепланировки на эл.почту pereplanirovkamos@mail.ru или через вотсап на оценку. Мы проанализируем вашу перепланировку, если предполагаются запрещенные действия, скажем об этом и подберем вариант, который вас устроит и будет абсолютно законным с точки зрения правовых норм. Консультация – бесплатна, и вас ни к чему не обязывает. Решите после этого с нами сотрудничать, будем рады для вас подготовить проектные документы или выполнить оформление перепланировки под ключ (это на ваше усмотрение). При любом варианте взаимодействия мы выполним свою работу максимально быстро и качественно.
Этап 3. Сбор и подача документов
Подготовленный проект – только полдела, до начала ремонта в квартире его еще предстоит утвердить. Поэтому следующим этапом станет оформление разрешения на перепланировку.
Распоряжение МЖИ, разрешающее проводить перепланировку квартиры, фото.
Где оформить перепланировку квартиры
Главным органом, контролирующим соответствие перепланировки нормам, является Мосжилинспекция. Эта организация отвечает за безопасность жилых многоквартирных домов и следит за тем, чтобы любые изменения в планировке не угрожали конструкции здания, инженерным коммуникациям и не нарушали права других жильцов.
Следовательно, чтобы оформить перепланировку жилого помещения и законно провести все намеченные работы, со всеми собранными документами необходимо обратиться в Мосжилинспекцию.
Список необходимых документов для оформления перепланировки квартиры достаточно обширен и может варьироваться в зависимости от масштаба работ. Базовый пакет включает:
- Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) или свидетельство о собственности на квартиру, подтверждающих ваше право владения недвижимостью.
- Проект перепланировки и техническое заключение. Как сообщалось ранее, эти документы содержат информацию о планируемых изменениях и их соответствии строительным нормативам.
- Документы из БТИ (технический паспорт квартиры либо поэтажный план и экспликацию), содержащие сведения о площади и назначении помещений.
Полный перечень документов для оформления перепланировки квартиры в зависимости от ее типа представлен тут.
По правилам оформления перепланировки квартиры, установленным ППМ №508, в Москве документы нужно подавать только через портал mos.ru. Вот шаги, которые помогут вам в этом процессе. Если кратко, то предполагаются следующие действия:
- Регистрация на портале. Если у вас еще нет аккаунта, зарегистрируйтесь на портале mos.ru. Для этого необходимо будет указать основные данные и подтвердить свою личность.
- Заполнение заявки. На портале следуйте инструкциям для подачи заявки на оформление перепланировки. Вам нужно будет указать информацию о квартире, описать планируемые изменения и прикрепить подготовленные документы.
- Отслеживание статуса. После подачи заявки у вас будет доступ к информации о состоянии вашего запроса. Обычно решение принимается в установленный срок (согласно регламенту, рассмотрение заявления на перепланировку Мосжилинспекцией занимает 20 рабочих дней), и вы получите соответствующее уведомление о результате.
- Получение разрешения. Если ваша заявка будет одобрена, вам придет разрешение на перепланировку в электронном виде (бумажную версию получать необязательно), после чего вы сможете приступать к выполнению работ.
Этап 4. Выполнение ремонта
Все работы по перепланировке должны выполняться в соответствии с утвержденным проектом и разрешением.
Если будут допущены существенные отклонения от проектной документации, которые хоть и не нарушают правовых норм, но предварительно не были оформлены, то в проект придется вносить изменения, переоформлять перепланировку и заново получать разрешение.
Бывает, что в ходе ремонта допускаются какие-то незначительные отклонения (без строительных нарушений): ненесущую перегородку сместили в сторону не по проекту либо дверной проем в ней, унитаз или раковину в санузле установили не совсем на том месте, что указано в чертежах, построили декоративную конструкцию без разрешения и т.д. В подобной ситуации инспектору на утверждение дополнительно предоставляется эскиз с итоговой конфигурацией помещения. Если он его утвердит, то переоформлять перепланировку не нужно.
Допущенные же в процессе ремонтных работ отклонения от проекта, грубо нарушающие строительные и санитарные нормы, придется исправлять, переделывая ремонт. Без этого оформление перепланировки завершить не удастся.
Чтобы избежать лишних трудностей, мы рекомендуем все демонтажно-монтажные мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры делать строго в соответствии с проектом и никаких отклонений, даже несущественных, не допускать.
Также отметим, что при изменении планировки придется заполнять журнал ремонтных работ, где детально фиксируются все этапы перепланировки, перечень работ, даты и подписи ответственных лиц. Он выдается вместе с разрешением, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции дома. Проектная организация ставит в журнал свои печати и подписи, а заполнять его должны строители, делающие ремонт. Но, как показывает практика, часто они это делают неправильно, поэтому наша организация помогает с правильным заполнением журнала перепланировки.
Кроме того, при проведении ремонта надо оформлять акты скрытых работ (если такие работы проводились) на:
- гидроизоляцию полов в ванной комнате, уборной, совмещенном санузле и кухне;
- шумоизоляцию полов во всех помещениях квартиры;
- усиление металлоконструкциями проема, вырезанного в несущей стене.
Акты скрытых работ по перепланировке – это документы, которые подтверждают выполнение определенных строительных или ремонтных работ, скрытых от глаз, и которые невозможно будет проверить после завершения отделочных работ. Структура акта скрытых работ обычно включает информацию о типе выполнения работ, дате, наименовании объекта и подписи ответственных лиц.
Этап 5. Проверка перепланировки комиссией
Когда все работы по перепланировке закончены – установлены все перегородки, двери, сантехника, кухонная плита и мойка, сделана чистовая отделка квартиры – в Мосжилинспекцию через портал mos.ru отправляется заявка на выход инспектора и оформление акта о завершении перепланировки, к которой прикрепляются следующие документы:
- составленные и подписанные акты освидетельствования скрытых работ с печатями;
- договор со строителями, а также их допуск СРО;
- заполненный и подписанный журнал производства работ.
Представитель жилищной инспекции проведет осмотр вашей квартиры, чтобы проверить соответствие выполненных работ проекту и требованиям законодательства. Если инспектор признает, что работы сделаны правильно, то будет составлен акт о завершенной перепланировке. В документе будут указаны все произведенные изменения и подтверждение их законности.
Акт о завершенной перепланировке и страницы утвержденного проекта с печатями Мосжилинспекции.
Как оформить в БТИ перепланировку квартиры
После оформления акта перепланировки следует обратиться в МосгорБТИ для регистрации изменений в техническом паспорте квартиры. Это необходимо для обновления данных о вашей квартире в базе БТИ.
Обмерщик из Бюро технической инвентаризации выйдет на объект для переобмера помещений и зафиксирует в чертежах новое расположение стен и сантехники в квартире. После этого любой заказанный вами в ГБУ МосгорБТИ документ (поэтажный план квартиры с экспликацией или техпаспорт) будет отображать новую планировку вашей квартиры.
Документы БТИ с новой планировкой. Красными линиями указаны ссылки на акт о завершенной перепланировке, на основании которого в БТИ вносились изменения.
Оформление перепланировки в ЕГРН
С 1 апреля 2024 года перепланировка квартиры считается завершенной с момента внесения соответствующих записей о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Только после этого изменения в планировке становятся официально оформленными и отражаются в документах на собственность.
Для оформления сделанной перепланировки в Росреестре у кадастрового инженера заказывается техплан. Готовый технический план помещения, разработанный кадастровым инженером, сдается в офис госуслуг “Мои документы”, откуда его перенаправят в Росреестр, где и внесут соответствующие корректировки в ЕГРН.
Нужно ли оформлять перепланировку квартиры?
Ответим кратко – нужно. Жилищное законодательство РФ, а именно пункт 1-й статьи 26 ЖК РФ, обязывает все изменения в квартире, которые отображаются в техническом паспорте и на плане в выписке из ЕГРН, документально оформлять до начала работ.
К таким работам, например, относятся: объединение квартир, расширение и совмещение санузла, перенос кухни, присоединение лоджии к комнате с монтажом французского остекления и т.д. И как оформить перепланировку в Москве, к которой собственник квартиры только готовится, мы вам уже рассказали.
Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры
Несмотря на требование закона, перепланировку в квартире иногда выполняют без соответствующего разрешения госорганов. Кто-то из собственников просто не знает, что выполняемые им работы относятся к перепланировке и для их проведения нужно предварительно получать разрешительную документацию. Кто-то знает, но надеется узаконить перепланировку после ее завершения.
В любом случае проведение перепланировки без получения разрешения Мосжилинспекции влечет за собой серьезные последствия с дополнительными денежными расходами:
- наказание в виде штрафа;
- принудительное восстановление прежней планировки за свой счет, если работы нарушили действующие пункты законодательства;
- трудности при юридических сделках с недвижимостью;
- риск лишиться квартиры, которая будет продана с торгов, если не будут выполнены требования Мосжилинспекции и суда.
Подробнее об ответственности за незаконную перепланировку квартиры читайте в этой статье. А далее расскажем о том, какие действия нужно совершить для оформления самовольной перепланировки жилого помещения.
В отличии от других городов, в Москве оформлением квартирных перепланировок, в том числе и сделанных без соответствующего разрешения, занимается один орган – Мосжилинспекция.
Пункт 16 Приложения 1 к постановлению №508 допускает вариант, при котором уже выполненная перепланировка квартиры оформляется постфактум. Но нужно иметь в виду, что не все планировочные изменения в квартире можно сохранить и узаконить задним числом, а лишь те, которые не создают угрозу безопасности другим жильцам дома и не противоречат многочисленным регламентным нормам, строительным правилам и действующим правовым актам.
К сожалению, статистика показывает, что до 80% самовольно выполненных перепланировок содержат нарушения строительно-санитарных норм и правил, а также требований постановления №508. На практике это означает необходимость переделки уже выполненного ремонта.
В этой статье перечислены случаи, когда оформление самовольной перепланировки квартиры невозможно, потому что проводились запрещенные к производству ремонтные мероприятия. Если вам требуется бесплатная консультация по сделанному ремонту, вы можете позвонить нам по телефону +7 (495) 720-64-18.
Мы оценим вашу перепланировку, чтобы понять, какие изменения законны, а какие – нет. Подскажем, каковы ваши дальнейшие действия и порядок оформления документов, чтобы сделать перепланировку легальной. При необходимости подберем подходящее решение для выхода из сложной ситуации, чтобы привести перепланированную квартиру в законное состояние.
В идеальном случае, когда предстоит оформить ремонт, сделанный по всем правилам, без нарушений, через mos.ru подается заявка на подготовку акта о завершенной перепланировке, вместе с которой в виде файлов загружаются следующие документы:
- документация БТИ на квартиру;
- выписка из ЕГРН;
- техническое заключение, подтверждающее, что ваша перепланировка соответствует нормам.
Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, когда не были затронуты несущие стены, можно заказать у специализированной проектной организации. Подготовить такой документ для вас может наша компания, имеем все необходимые для этого лицензии и допуски к работам.
Для домов с деревянными перекрытиями и случаев, когда во время ремонта в квартире затрагивались несущие стены, оценивать и подтверждать безопасность и допустимость перепланировки должна организация – проектировщик здания. Она же готовит и выдает соответствующее техническое заключение.
Поданные документы рассмотрят, инспектор жилищной инспекции посетит квартиру, сверит планировку с чертежами техзаключения и, если отличия не найдены, оформит акт о завершенной перепланировке.
Далее следует обращение в БТИ, чтобы квартиру заново обмерили и обновили данные технического паспорта. С кадастровым инженером заключается договор подряда для подготовки технического плана квартиры, который затем представляется в Росреестр для внесения в ЕГРН уточненных сведений о квартире.
На фото акт о завершенной перепланировке, оформленной уже после самовольного ремонта на основании техзаключения о безопасности выполненных работ. Внизу страница с печатью техзаключения, где показано новое планировочное решение.
Обращение в Мосжилинспекцию – обязательная процедура, которую нельзя игнорировать при планируемых и уже выполненных перепланировках. Однако самостоятельное прохождение всех этапов оформления документов занимает много времени и порой вызывает у собственников серьезные трудности.
Поэтому многие жители Москвы предпочитают доверить этот процесс профессионалам, таким как наша компания, предлагающая услугу по оформлению перепланировки квартиры “под ключ”.
В услугу входит полное сопровождение на всех этапах оформления перепланировки, начиная от первоначальной консультации и заканчивая внесением изменений в документы БТИ и ЕГРН. Специалисты компании берут на себя всю рутинную работу, избавляя вас от необходимости тратить время на походы по инстанциям, сбор документов и общение с чиновниками.
Самостоятельное оформление перепланировки может занять от нескольких месяцев до года. Обращение в специализированную компанию, такую как наша, позволяет значительно сократить сроки. Опытные специалисты знают все нюансы законодательства, правила подготовки документов и способы эффективного взаимодействия с контролирующими органами. Они берут на себя ответственность за своевременное предоставление всех необходимых документов и координируют все этапы процесса.
Если же вы намерены оформить документы на перепланировку квартиры самостоятельно, то мы готовы для вас разработать проект и техзаключение, которые точно одобрят в Мосжилинспекции.
У вас остались вопросы? Связаться с нами просто! Нам можно написать в WhatsApp или отправить сообщение на форуме. Если вам удобнее получить консультацию по телефону, то закажите обратный звонок, чтобы мы вам сами перезвонили, или воспользуйтесь на сайте разделом "Контакты", где перечислены все номера телефонов, по которым отвечают наши сотрудники.