Вы здесь

Оформление перепланировки квартиры и нежилого помещения

Оформление перепланировки является обязательным условием для начала любых работ, связанных с изменением первоначальной планировки квартиры или нежилого помещения.

Что же включает в себя данное понятие, какие документы потребуются, в какие организации следует обратиться, чтобы оформить разрешение на перепланировку?

Чтобы ответить на эти и другие вопросы, для начала нужно определиться с самим термином "перепланировка". Если обратиться к жилищному законодательству, то перепланировкой считаются работы, в результате которых изменяется первоначальная планировка квартиры, отраженная в техническом паспорте БТИ*. Более подробно об этом можно узнать в статье "Что считается перепланировкой".

*(Техпаспорт выдается в Бюро технической инвентаризации. Срок получения 10 рабочих дней. Услуга платная).

Пример техпаспорта БТИ на квартиру:

Техпаспорт БТИТехнический паспорт БТИБТИ техпаспортТехпаспорт квартиры БТИ

Если вкратце, то перепланировкой квартиры будут считаться: расширение санузла за счет коридора, изменение конструкции полов, объединение помещений через проемы в несущих стенах или ненесущих перегородках, расширение или перенос дверных проемов, устройство новых перегородок, перенос плит и сантехники и т.д.

Некоторые собственники квартир ошибочно полагают, что если не затрагиваются несущие конструкции, то перепланировку можно не оформлять. Однако все, что изображено на поэтажном плане БТИ, при изменении своего местоположения должно согласовываться.

Неузаконенные преобразования будут показаны в документах БТИ в виде красных линий, с пропечаткой штампа о перепланировке, не оформленной в установленном порядке.

Далее мы расскажем, где и как официально оформить перепланировку квартиры в Москве и области.

Как оформить перепланировку квартиры?

Оформление перепланировки квартиры в Москве может проходить двумя путями:

  1. Владелец квартиры самостоятельно собирает все необходимые документы и согласует перепланировку собственными силами. Однако проектную документацию он должен заказать в любой проектной организации с допуском СРО.
  2. Он обращается к услугам посредников, специализирующихся на согласовании перепланировок.

Оформление перепланировки квартиры в Москве

Независимо от того, вы или посредник оформляет перепланировку, порядок остается одинаковым (отличается лишь трудоемкость и временные затраты).

ППМ №508-ПП в редакции 840-ПП установило общий для всех порядок оформления перепланировки квартиры в Москве, перечень основных организаций, в которые необходимо будет предоставить документы в том или ином случае, и даже форму предоставления основных документов.

С одной стороны, эти меры призваны регламентировать этапы оформления перепланировки квартиры, сделать процесс более понятным. А, с другой стороны, нормы по качеству работ стали значительно строже. Ведь от того, насколько тщательно будет разработан проект перепланировки, зависит безопасность проживания в вашей квартире и в квартирах соседей.

Если вы планируете самостоятельно заниматься оформлением, то следует учесть, что далеко не все можно согласовать, не имея практического опыта. Нам часто задают вопрос, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта? В основном собственными силами можно оформить простые перепланировки в уведомительном порядке. А также перепланировки по простым проектам без затрагивания несущих конструкций.

К "простым" перепланировкам относятся, например, устройство проемов в ненесущих перегородках, перенос ванн, электроплит или раковин в пределах существующих помещений. Жилищным законодательством даже предусмотрена упрощенная форма получения разрешения на такую перепланировку – в уведомительном порядке, на основании не проекта, а эскиза. Стоит отметить, что данный порядок применяется крайне редко, так как в 99 процентах случаев какое-либо мероприятие (хотя бы одно) попадает "под проект", и вследствие этого требуется разработка проектной документации. Принцип здесь таков – большее поглощает меньшее.

Примеры эскизов перепланировок квартир, фото:

Пример эскиза перепланировкиэскиз перепланировки квартирыПример эскиза перепланировкиперепланировка по эскизу

Допустим, вы планируйте развернуть унитаз, переставить мойку на кухне и установить ненесущую перегородку. В этом случае перепланировку можно попробовать согласовать в уведомительном порядке.

Если же к этим мероприятиям добавить расширение санузла за счет коридора, то это уже проект, так как при расширении санузла изменяется конструкция полов на присоединяемой к санузлу площади коридора. А изменение конструкции полов требует разработки проектной документации. И в этот же проект будут включены все остальные мероприятия (развернуть унитаз, переставить мойку на кухне и установить ненесущую перегородку), меньшие "по статусу".

Несколько более сложным типом являются перепланировки без затрагивания несущих конструкций, но с разработкой проектной документации от любой компании, имеющей допуск СРО на проектирование. Под данный пункт попадают большинство мероприятий, планируемых собственниками в процессе ремонта, поэтому он наиболее частый.

Помимо самого проекта также требуется техническое заключение о возможности перепланировки. К слову, наша организация имеет все допуски СРО на проектирование, поэтому будем признательны, если решив согласовать перепланировку собственными силами, закажите проектную документацию в нашей компании. По мере наших знаний мы также проконсультируем о лучших путях согласования и нюансах, которые необходимо знать собственникам.

Образцы проектов перепланировки, фото:

план до перепланировкидо перепланировки квартирыПлан квартиры после перепланировкизавершенная перепланировка

А вот оформление перепланировок по проекту с техническим заключением от автора дома при затрагивании несущих конструкций – это самый сложный тип переустройства, который мы бы рекомендовали отдать в работу специалистам по согласованию. Поскольку оформить перепланировку квартиры самостоятельно в данном случае очень сложно, и процесс может затянуться на неопределенный срок или не согласоваться "в принципе".

Какие документы нужны для оформления перепланировки квартиры?

В перечень документов для оформления перепланировки в уведомительном порядке входят: техпаспорт БТИ, копии правоустанавливающих документов, заверенные у нотариуса, а также эскиз перепланировки. Стоимость оформления простой перепланировки при самостоятельном согласовании незначительна.

Оформить перепланировку квартиры в Москве по проекту, по опыту тех, кто уже согласовывал в квартире подобные работы, займет больше времени, чем в уведомительном порядке (которое раньше называлось "по эскизу").

Помимо того, что вам предстоит собрать и подготовить документы для оформления перепланировки квартиры (техпаспорт из БТИ, правоустанавливающие документы), придется еще заказать в проектном бюро разработку проектной документации в составе проекта и технического заключения.

Образец технического заключения на перепланировку:

ТЗК на перепланировкуТехническое заключение на перепланировкуТехническое заключение на перепланировкуТехзаключение на перепланировку

К выбору проектной организации также стоит подойти ответственно: Мосжилинспекция не согласует проект, если он был разработан организацией без допуска СРО и не по действующим стандартам оформления проектной документации.

Отметим, что с недавнего времени все документы на перепланировку передаются в согласовательный орган в электронном виде. В связи с этим многих интересует, как оформить перепланировку квартиры через госуслуги.

Чтобы получить разрешение на перепланировку жилого помещения, на портале госуслуг Москвы заполняется интерактивная форма запроса, и к заявке прикрепляются сделанные электронные копии всех документов. 

После регистрации запроса Мосжилинспекция начнет рассмотрение представленных документов. Срок рассмотрения составляет приблизительно 20 рабочих дней. При положительном решении заявитель получает распоряжение на перепланировку и может приступать к ремонту, придерживаясь проектной документации.

Незнание многих тонкостей жилищного законодательства, сложности, возникающие при самостоятельном оформлении перепланировки с разработкой проекта, часто приводят к тому, что процесс согласования бросается на полпути. Рекомендуем, если начали процесс, все-таки доводить его до конца, так как если его не довести до логического завершения, ранее разработанные документы устареют, и при желании согласовать вновь весь процесс необходимо будет начинать сначала.

Многим начинает казаться, что лучше вовсе не оформлять перепланировку, и они выполняют работы самовольно, без получения разрешительной документации и разработки проекта. В дальнейшем подобные работы могут привести не только к конфликтам, но и к аварийной ситуации в доме.

 Схема цепного обрушения части здания:

цепное обрушение зданияцепное обрушение здания

Надеяться на то, что самовольная перепланировка навсегда останется незамеченной, не стоит. Хотя здесь все относительно: кто-то с незаконной перепланировкой может прожить 20 лет и она "всплывет" только при продаже квартиры, а кто-то "только стукнул молотком по стене" при начале ремонта и "сразу прибежали соседи".

Возьмем тот же пример с расширением ванной комнаты за счет коридора или кладовки. При законном оформлении перепланировки ванной укладка гидроизоляции проходит по проекту, с соблюдением всех требуемых норм, а по окончании работ проводится проверка ее защитных свойств. В результате вероятность протечки воды на нижний этаж практически сведена к нулю.

Всех неприятностей, связанных с незаконным ремонтом, можно избежать, если вовремя и правильно оформить всю документацию.

В этом случае, вы, во-первых, можете быть уверенными, что получите необходимые разрешения в кратчайшие сроки, а во-вторых, если обратиться в организацию по согласованию перепланировок, весь подготовительный этап пройдет без вашего участия, не нарушая привычного образа жизни.

Цена оформления перепланировки квартиры

О том, сколько стоит оформить перепланировку квартиры силами нашей организации, можно узнать здесь. В последнее время мы не берем в работу оформление перепланировки по эскизу (она же уведомительная перепланировка)при которой не требуется разработка проектной документации. Хотя опять же упомянем, что это крайне редкий вид переустройства. Подобную перепланировку собственник сам может оформить без особых сложностей. 

В основном мы беремся оформлять другие разновидности перепланировок (перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций, перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций и техзаключением от автора дома).

Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры?

Как уже было сказано, любые ремонтные работы в квартире, связанные с изменениями несущих стен (перекрытий), ненесущих перегородок, конструкции полов и установкой/переносом сантехнического оборудования, считаются перепланировкой, требующей предварительного оформления в контрольно-надзорных органах.

Однако, зачастую собственники вносят изменения в планировку своей квартиры без получения предварительного разрешения. Между тем в Москве действует регламент, позволяющий согласовывать не только планируемые, но и уже выполненные перепланировки квартир.

Согласно п. 18 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, самовольную перепланировку возможно узаконить с помощью технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ.

Заказать данное заключение возможно в следующем порядке:

  • в любой проектной организации с допуском СРО (для узаконивания перепланировок, проводимых без затрагивания несущих конструкций);
  • только в организации, являющейся разработчиком дома, или в ГБУ Экспертный центр (как организации, замещающей автора дома в случаях невозможности реализации технического заключения через автора проекта дома).

Пример технического заключения для узаконивания совершенной перепланировки от АО МНИИТЭП, являющегося автором панельных домов серии П 3:

Техническое заключение для узаконивания перепланировки в панельном доме серии П3Техзаключение для узаконивания перепланировки в панельном доме П3Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ в панельном доме П-3

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки в панельном доме П3ТЗК о допустимости и безопасности работ по перепланировке в П3ТЗК о допустимости и безопасности работ по перепланировке в П 3

Согласованием перепланировок помещений, расположенных в многоквартирных домах, в Москве (Новой Москве, Зеленограде, Щербинке и пр.) занимается Государственная жилищная инспекция как главный надзорный орган в данной сфере.

Именно в Мосжилинспекцию предстоит сдать необходимый для согласования комплект документов. Перечень необходимых для подачи документов также определен постановлением Правительства Москвы №508-ПП. 

В их числе:

  • Запрос на оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
  • Учетно-технические документы БТИ на помещение (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией с базовой планировкой (в черных линиях) и с отмеченной незаконной перепланировкой (в красных линиях).
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Документы на оформление акта также подаются онлайн. Но подача документов не является завершающим этапом оформления уже сделанной перепланировки. По факту выполненного ремонта на объект выходит инспектор жилинспекции, чтобы сверить фактическую планировку квартиры с отображенной в техническом заключении (о времени и дате выхода на квартиру инспектор заранее оповещает собственника посредством телефонной связи).

Если фактическое планировочное решение выполнено согласно действующим нормам и правилам, а также совпадает с указанным в техническом заключении, то в данном случае инспектором жилищной инспекции выдается акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке. Данный документ является итоговым в сфере согласования перепланировки и означает, что объект официально узаконен и снят с учета надзорного органа. 

Образец акта о завершенной перепланировке:

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

На основе полученного акта необходимо инициировать выход техника из БТИ с целью графической фиксации выполненных ремонтных работ и внесения изменений в планы на квартиру от Бюро технической инвентаризации.

Не редко от собственников звучит вопрос, когда нужно оформлять перепланировку квартиры? Если стоит вопрос о порядке оформления перепланировки – как планируемую ее согласовывать или как ранее выполненную, наша организация всегда рекомендует согласовывать перепланировку только как планируемую.

Многие собственники объектов недвижимости задаются вопросом, а зачем вообще получать разрешение на переустройство (и только потом проводить ремонт в соответствии с проектной документацией), если по закону имеется возможность сначала осуществить задуманные строительно-демонтажные работы, а потом их узаконить на основе технического заключения?

Во-первых, инспектор, в случае выполненной перепланировки, всегда выписывает штраф. Во-вторых, при выполнении перепланировки необходимо придерживаться соответствующих строительных правил, санитарных норм, федеральных законов, технических регламентов и т.п. Нарушить действующие нормы очень легко, так как их количество достаточно велико. Что и происходит в более чем 90% случаев при проведении перепланировки без разрешения.  К примеру, расширение санузла за счет кухни, перенос на площадь ванной и туалета жилой комнаты, уменьшение сечения вентиляционного короба – данные планировочные решения нельзя будет узаконить, так как все перечисленные мероприятия относятся к категории запрещенных.

Примеры запрещенных перепланировок, которые не получится узаконить:

Запрет на расширение санузла на часть кухниЗапрет на демонтаж венткороба в кухне

О запрещенных видах перепланировки возможно узнать в данной статье.

Если при выполнении перепланировки были совершены какие-либо нарушения, то выполненный ремонт придется переделывать: возвращать планировочное решение квартиры в проектное положение или приводить текущий ремонт к согласуемому виду.

При планируемой перепланировке подобные нарушения исключены. Проектная документация, необходимая для получения разрешения на перепланировку, предварительно проходит процедуру согласования в жилищной инспекции и содержит только разрешенные варианты перепланировок. Конечно, какие-то нарушения могут быть допущены собственником квартиры и в этом случае, но только если ремонтные работы были выполнены не в соответствии с проектом перепланировки, на который было выдано разрешение.

Узнайте подробнее, к чему приводят отклонения от согласованного проекта перепланировки.

В-третьих, за время выполнения вами ремонта, может измениться действующее законодательство, что является, к сожалению, постоянной практикой. Те работы, которые были возможны к согласованию, узаконить уже не получится. Следовательно, выполненную перепланировку признают незаконной, и ремонт в квартире придется переделывать.

Кроме того, зачастую случаются ситуации подобные следующей. Жилищная инспекция по ранее выполненным перепланировкам рекомендует заказывать технический паспорт БТИ в красных линиях, чтобы позже согласовать все в упрощенном порядке. Однако после предоставления данного техпаспорта оказывается, что какое-то из ранее выполненных мероприятий попадает под согласование "по проекту", и необходимо разрабатывать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Кроме того, иногда "проявляются" мероприятия, которые невозможно согласовать в принципе, и собственник сам себя ставит "в тупик" – есть технический паспорт в красных линиях, стоит штамп "незаконная перепланировка", а согласовать ничего нельзя. Данный путь согласования мы рекомендуем применять только в самых простых и однозначно согласуемых перепланировках. Если же есть какие-то сомнения, лучше проконсультировать с организацией, которая профессионально владеет вопросом и подскажет, по какому пути оформления лучше идти. При вашем обращении к нам с удовольствием это сделаем.

В спорных случаях жилинспекция может отказать в оформлении самовольной перепланировки квартиры. В том случае, если вы уверены в правильности проведения работ, вы можете обратиться в суд. Но обращение в суд с исковым заявлением об узаконивании перепланировки увеличивает стоимость ее оформления. Поэтому обращаться в суд имеет смысл только в том случае, если вы абсолютно уверены в возможности согласования работ.

Исходя из всего выше сказанного, наша организация рекомендует оформлять перепланировку квартиры до ремонта, а не после. Но, если вы уже совершили у себя дома перепланировку, то у нас вы можете заказать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ либо услугу по оформлению перепланировки «под ключ».

Свои вопросы о возможности согласования выполненной перепланировки вы можете задать нашим специалистам любым удобным вам способом:

  • С помощью звонка по телефону.
  • Письмом через e-mail.
  • На форуме сайта.

Тут наши контакты. Пожалуйста, обращайтесь – консультация бесплатная.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье

Оформление перепланировки квартиры в Московской области проводится по схожей схеме.

В Бюро технической инвентаризации заказывается техническая документация на квартиру. Далее следует обращение в архитектурно-проектную организацию, где изготовят техническое заключение и проект перепланировки.

Затем собранный и разработанный комплект документов передается на рассмотрение в уполномоченный орган. Если в Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция, то в Подмосковье – городская администрация.

Если горадминистрация выдала разрешение, по утвержденному проекту делается перепланировка, после чего комиссия проверяет состояние помещения и подписывает акт о завершенном переустройстве.

Внесение изменений в техническую документацию БТИ и получение новых документов на квартиру завершает процедуру оформления перепланировки квартиры в Московской области.

При этом обращаем ваше внимание, что в отличие от Москвы в Московской области нет регламента, позволяющего оформлять в органах местного самоуправления сделанную без разрешения перепланировку. Поэтому в Подмосковье самовольная перепланировка оформляется только через суд.

Оформление перепланировки нежилого помещения

При оформлении перепланировки нежилого помещения важно различать, где оно расположено – в нежилом здании или в многоквартирном доме. От этого обстоятельства будет зависеть порядок согласования документов.

Строже закон относится к оформлению перепланировки нежилого помещения, находящегося в жилом доме. Разрешение на переустройство нежилого помещения в данном случае получается в Мосжилинспекции. При этом проект перепланировки  предварительно нужно будет передавать на экспертизу в Роспотребнадзор.

Для нежилых помещений в нежилом здании согласующим перепланировку органом является не жилищная инспекция, а БТИ. А оформляется перепланировка также на основании проектной документации – проекта и технического заключения.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Теоретически (да и практически так много кто делает) перепланировку, требующую проекта, можно...
доброе утро. Предстоит перепланировка квартиры в новом доме. как получить предварительное согласование или разрешение до начала...
Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в данном случае получение специального разрешения на перепланировку от местной...