Вы здесь

Ошибки в плане БТИ. Как исправить?

Любая перепланировка квартиры начинается с анализа существующей на текущий момент планировки, для чего у собственника должен быть на руках технический паспорт БТИ жилого помещения.

Пример технического паспорта БТИ.

Технический паспортТехнический паспортТехнический паспортТехнический паспорт

Ни одна проектная организация не сможет начать разработку проектной документации, если заказчик не предоставит техпаспорт или поэтажный план и экспликацию, поэтому данные документы БТИ являются ключевыми на начальном этапе согласования будущей перепланировки.

Пример поэтажного плана и экспликации БТИ.

Поэтажный план БТИЭкспликация к поэтажному плануПоэтажный план квартирыЭкспликация к поэтажному плану

Однако уже на этой стадии собственника может ждать неприятный сюрприз, если в техническом паспорте будут ошибки, а именно несоответствие плана с реально существующей планировкой квартиры.

Ошибки БТИ. Возможные случаи обнаружения.

Ошибки в документах БТИ.

Все случаи ошибок в техническом паспорте квартиры, которые были в нашей практике, описать не представляется возможным. Разберем лишь основные из них.

1) Ошибки БТИ в поэтажном плане квартиры, в которой никогда не делали перепланировку.

Если собственник никогда не сталкивался с перепланировкой квартиры, то до обращения в Бюро технической инвентаризации он может и не догадываться о том, что в планах могут быть несоответствия.

В данном случае, если дом не новый, а относительно старый, БТИ может и признать, что ошибка была допущена по их вине, и не станет настаивать на том, что собственник самовольно сделал перепланировку и не согласовал ее.

Примеры ошибок: 

  • неверные размеры расположения стен (то есть квартира похожа в целом, но размеры "гуляют" плюс-минус 30 см);
  • зеркальные расположения подоконных блоков;
  • присутствие непонятных элементов и значков на планах БТИ;
  • путаница в газовых/электрических плитах, вентиляционных и сантехнических коробах.

Что делать.

Часто удается убедить БТИ в том, что никаких изменений в квартире произведено не было. Обычно БТИ назначает выход техника на квартиру для повторных обмеров. Могут также попросить обеспечить доступ к соседям по стояку, чтобы убедиться, что у них тоже подобные отклонения и что это массовое явление, то есть их ошибка, а не какого-то конкретного собственника.

Но бывает, что они и на это не идут, и если собственник уверен в своей правоте, можно обратиться в суд. Но в нашей практике судебных тяжб по этому вопросу еще не было.

Примеры исправления ошибок БТИ.

1. Допустим, получаем план БТИ, и там газовая плита, а по факту стоит электрическая. Обращаемся в БТИ и комментируем им, что по логике газовой плиты быть не может, так как газа в доме вообще нет, будьте добры, поставьте электрическую, может быть мы и хотели бы газовую плиту, но к дому газ не подведен в принципе.

2. Предположим, на плане БТИ подоконный блок у вас в окне справа, а на самом деле он слева. Обращаемся в БТИ и комментируем, что произошла путаница с подоконным блоком, поправьте его так, как у нас он на самом деле.

БТИ отвечают: "Ничего не знаем, это либо вы, либо собственник до вас поменял местами подоконный блок и окно".

Мы парируем: "Мы в этом доме живем с его постройки, так всегда и было, это ваша ошибка".

БТИ говорит: "Ок, раз вы настаиваете, оформляйте повторный выход техника, мы посмотрим. И договоритесь с соседями сверху-снизу, чтобы они тоже двери открыли и мы убедились, что это у всех так по стояку".

Вопросы повторной оплаты, обеспечения доступа к соседями остаются риторическими. Казалось бы, с чего бы мы должны оплачивать еще раз выход инженера и соседей беспокоить, если они сами ошиблись, но... Все решается как-то-так-методом-как-нибудь, каких-то определенных путей решения проблемы по исправлению их ошибок нет.

3. Появилась какая-то непонятная штука на плане БТИ – все решается аналогично пункту 2.

4. В старых домах (до 1950 года) часто показаны уже давно отсутствующие дымоходы, камины, печи. Вопрос зачастую решается справками из управляющей компании, что в "таком-то году была реконструкция здания".

5. Что-то в плане БТИ отсутствует (допустим, венткороб, стена или сантехнический шкаф...или...или). Вот здесь все проще. "Нарисовать" что-то сверху БТИ всегда рады, поправят быстро.

Исправление ошибки БТИ. Фото.

Исправление ошибки БТИ

Письмо БТИ от отказе исправления ошибки без выхода техника

Исправление ошибки БТИ в части дверных проемов

Письмо на исправление ошибки БТИ
План для исправления ошибок БТИ

2) Несоответствие поэтажного плана БТИ и плана застройщика в новостройках.

Дело в том, что компания-застройщик сразу после окончания строительства должна провести обмеры БТИ, но зачастую они проводятся, так скажем, "не совсем качественно", а, проще говоря, "спустя рукава". Например, в доме может быть 600 квартир, и БТИ по практике работы не меряет все квартиры, они меряют по одной квартире в каждом подъезде и "проецируют" их на все квартиры по стояку.

У нас в практике работы была квартира, у которой на плане БТИ был огромный короб вентиляции, по факту же его не было. Оказалось вот что. Короба-то были...НО....с первый по девятый этаж включительно, а с десятого по двадцать второй их не было предусмотрено застройщиком. БТИ же померяло лишь первый этаж, и в результате с 10 по 22 этаж в квартирах оказались огромные вентиляционные короба на БТИ, которых там даже не было предусмотрено застройщиком. Ситуация в том случае решилась в нормальном режиме, вначале БТИ "упорствовало" и комментировало, что "у нас все верно, а это собственники снесли именно с 10 по 22 этажи короба", но потом со справкой управляющей компании и с планами от застройщика справились с ними.

Что делать.

Запросить у застройщика окончательные планы, сверить их с имеющейся планировкой квартиры и идти в БТИ с убедительной просьбой поднять все документы и выявить несоответствия. Здесь многое решает личностный фактор и напористость собственника.

В нашей практике был даже несколько комичный случай. В работе было нежилое помещение. Оно было расположено на первом этаже жилого дома. Высота помещения была 3,6 метра. Мы не "углядели" это в первых документах БТИ и сдали на согласование. Жилищная инспекция это естественно увидела, то что у нас в документах БТИ высота помещения 250 см, а в проектной документации 360 см, то есть то, что есть по факту. Получив отказ в согласовании перепланировки с формулировкой "исправить разночтения в проектной документации и в БТИ", мы направились в Бюро технической инвентаризации.

Объяснив им ситуацию, мы получили ответ, который нас поверг в ступор: "Мы ничего не знаем, это вы сами себе потолки увеличили". Апелляции к разуму, к тому, что дом был построен в 1956 году, и на первом этаже раньше делали для магазинов помещения "повыше", и что по их логике теперь второй этаж стал вместо 250 см высотой 140 см (мы же ведь увеличили свою высоту на 110 см), и теперь там квартира только для граждан весьма низкого роста, и когда мы это делали, они как-то не протестовали, ну, мол, так и так, что же теперь делать, будем жить в квартире с потолками 140 см, их не убедили. Сами увеличили – и все тут! У нас написано 250 см, значит, потолки у вас 250 см, точка!

Помогло только обращение в юридический отдел БТИ (Гнездниковский переулок), а фактически досудебная претензия с описанием этой ситуации и комментариями, что магазин из-за их ошибки не может вести свою деятельность и несет убытки, и в случае их проигрыша они будут их компенсировать. И тогда они "снизошли" и все-таки поправили эту ошибку.

3) Ошибки в техпаспорте БТИ, допущенные при внесении изменений после перепланировки.

После окончания перепланировки и подписания акта о завершенном переустройстве жилищная инспекция передает копии документов в БТИ для внесения изменений. На данном этапе могут быть допущены ошибки, которые важно сразу выявить.

Что делать.

При получении обновленного техпаспорта собственнику необходимо подробно изучить новый план на предмет каких-либо ошибок и, в случае обнаружения, оперативно решить проблему, вызвав инженера БТИ для уточнения обмеров, как говорится, «пока горячо».

Потому что очень часто собственники не обращают внимания на новые планы, а потом, при необходимости снова выполнить перепланировку, сталкиваются со сложностями.

4) Отдельным пунктом выделим ошибки в документах БТИ, появившиеся в связи с переводом баз из бумажного вида в электронный.

Начиная с 2015 года, БТИ всю свою документацию перевело в электронный формат. То есть теперь все планы выдаются собственникам в бумажном виде, но из электронной базы.

И при переводе планов с бумажных носителей в электронный формат зачастую возникали ошибки, то есть имел место человеческий фактор. И зачастую возникают ситуации, когда собственник квартиры приходит к нам за согласованием перепланировки со старым "бумажным" планом, полученным им, допустим, в начале 2000 годов. А в 2015 году при переводе этого плана из бумажного в электронный вид техник БТИ допустил ошибку.

В результате получается ситуация, что мы работаем с планом, который предоставил собственник, а жилищная инспекция при рассмотрении дела запрашивает в БТИ посредством электронного межведомственного взаимодействия план в электронном формате, и выходит так, что эти два плана не совпадают. В результате данного несовпадения инспекция выдает отказы следующего характера:

oshibki_plan_bti_008.png

Что делать.

В этом случае необходимо обращаться в Бюро технической инвентаризации с "бумажным" планом и исправлять ошибку в базе БТИ, то есть приводить ситуацию к тому, чтобы план БТИ в "бумажном" формате и в базе БТИ в электронном виде был одинаковый.

Исправление ошибок в техническом паспорте. Примеры.

Разберем еще одну конкретную ситуацию, которая возникла до момента начала согласования перепланировки.

К нам обратился собственник двухкомнатной квартиры в новостройке за разработкой проектной документации. Но после получения технического паспорта выяснилось, что несущая стена между жилыми комнатами на плане длиннее, чем есть на самом деле.

Планы БТИ с ошибкой.

Технический паспорт БТИ, сведения о зданииТехнический паспорт БТИ, экспликация квартирыОшибка в техническом паспорте БТИ

Мы обратились за планами к застройщику, и после продолжительных разбирательств в БТИ, вплоть до привлечения к процессу представителя компании-застройщика, удалось доказать, что несущая стена по факту короче и никто ее не сносил.

План застройщика и план БТИ со внесенными изменениями.

Поэтажный план застройщика, ошибка БТИИсправленная ошибка в технической паспорте БТИ

Фото стены в квартире.

Фото стены, ошибка в плане бтиФото стены, ошибка в плане бти

Зачем было заниматься подобным "разбирательством"? А суть в следующем. Жилищная инспекция принимает на рассмотрение документы, и вот в этих документах показана отсутствующая часть стены как несущая. Собственник планировал перепланировку, в которой он эту часть стены не собирался возводить. И по факту получалось, что он сносил часть несущей стены.

Согласовать-то это было возможно. Но пути согласования перепланировки с затрагиванием несущих конструкций и без затрагивания несущих конструкций совершенно разные и стоимость у них различается кратно за счет того, что проектная документация при затрагивании несущих конструкций в несколько раз дороже, чем без затрагивания. То есть фактически из-за ошибки застройщика собственнику для ее исправления необходимо было потратить лишние тысяч сто рублей.

Поэтому для удешевления процесса согласования перепланировки принципиально было доказать, что несущие стены в данной перепланировке не затрагиваются, и эта часть стены была изначально не возведена застройщиком.

Более подробно с данной перепланировкой можно ознакомиться здесь.

Опишем также очень частую ситуацию под кодовым названием "Ошибки БТИ, которых нет".

То есть жильцы думают, что есть техническая ошибка БТИ, а на самом деле ее нет. Опять же приведем типичный пример. К нам обратились собственники квартиры, которые хотели заказать проект перепланировки. Принимается заказ, и на плане БТИ сантехнический короб достаточно большой (судя по пропорциям, сантиметров 100 в длину), а на картинке, которую собственники нарисовали, он меньшего размера (63 сантиметра в длину).

Мы, соответственно, задали вопрос, а почему так случилось? Вы планируете подрезать сантехнический короб, что запрещено, а потому это никто не согласует.

Собственники (как потом выяснилось, это были "свежие" собственники, они только что купили квартиру) утверждали, что "нет, мы ничего не трогали, мы купили квартиру у "бабушки", там такой ремонт, что видно, что сто лет ничего не делалось, и т.д., и т.п. Мы короб трогать не будем, оставим все, как есть сейчас, это все БТИ неправильно нарисовали!"

Но мы все-таки больше верим своему опыту, а не словам собственников. Прокомментировали им, чтобы они зашли к соседям (может, знаете кого сверху-снизу) и попросили их померять свой короб.

Мужчина говорит: "Точно! С нижним соседом я уже знаком". И прямо при нас звонит ему и комментирует. Не помним уже, как соседа зовут, пусть будет условный Николай: "Коль, привет, это я, Миша... Ну, да... Сосед сверху. Слушай, а у тебя в квартире короб есть? Ты его трогал? Нет? Отлично. Померяй его длину".

Пауза... Сосед меряет короб. И дальше наблюдаем озадаченное лицо Михаила... и продолжение беседы: "98 сантиметров? Ты правильно все померял? Точно? Ну, да... Ну, от стены... Да? Все равно 98? У-у-у..."

В общем, как короб не меряли, он оказался все равно 98 сантиметров, и мы были правы, короб предыдущие собственники подрезали. И исправление технической ошибки БТИ не понадобилось, потому что, собственно, править в документах БТИ было нечего, надо было править короб в сторону его восстановления по старым габаритам.


Ошибки в техническом паспорте БТИ, к сожалению, не редкость, поэтому своевременное выявление данной проблемы поможет сэкономить уйму времени собственнику, который желает согласовать перепланировку.

Если у вас возникли вопросы относительно ошибки БТИ в документах или процедуры согласования перепланировки, бесплатно получить всю необходимую информацию можно, позвонив нашим специалистам по указанному на сайте номеру телефона. Также вы можете задать свои вопросы по электронной почте или через форму онлайн-консультации.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

У нас перепланировка. Несущие стены не тронуты. Для продажи квартиры покупатели запросили бти о перепланировке. За какой срок её...
Возможно ли узаконить эту уже сделанную перепланировку? Если да, то сколько это будет стоить
Добрый день. Я уже писал про проблему - с МЖИ был согласован проект, но как и в старом БТИ, так и в новом проекте не были указаны...