Чем отличается перепланировка от переустройства
Объясняем на конкретных примерах, чтобы все было понятно.
Квартирный ремонт включает в себя разные работы. Часть из них – это перепланировка, а часть – переустройство.
Есть еще такое понятие как “косметический ремонт”, но о нем на нашем сайте есть отдельная статья, которую мы предлагаем вам прочитать, перейдя по этой ссылке. Ниже мы расскажем только о разнице между переустройством и перепланировкой.
Согласно законодательным определениям, которые даны в статье 25 Жилищного кодекса РФ, под перепланировкой в многоквартирном доме понимается изменение площади квартиры и ее внутреннего пространства, когда иным становится расположение стен, перегородок, дверных и оконных проемов, отображенных в графической части выписки из ЕГРН (содержит актуальную информацию о квартире, включая планировку жилого помещения).
Ниже представлен чертеж плана этажа с планировками квартир из выписки Единого государственного реестра недвижимости, на котором обозначены несущие стены, межкомнатные перегородки и проемы окон и дверей, а также присутствует сантехника (унитазы, раковины и т.д.) и кухонные плиты.
Кстати, в выписке из ЕГРН сантехприборы на плане квартиры отображаются не всегда. Чаще всего в данном документе их нет, как на примере ниже.
Переустройство, в свою очередь, подразумевает изменение местоположения, установку, демонтаж или замену инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования, отмеченных на плане квартиры в таком документе, как техпаспорт БТИ.
Пример плана БТИ приведен на рисунке ниже. Там указаны планировка квартиры, расстановка сантехнических приборов в ванной и санузле и месторасположение в кухне мойки и плиты.
Когда в процессе ремонта предполагается внести изменения, которые каким-либо образом повлияют на существующий план из выписки ЕГРН, это будет считаться перепланировкой.
Например, если в квартире решили немного сдвинуть дверной проем или объединить кухню с соседней комнатой, такие действия однозначно относятся к перепланировке.
Если после завершения ремонта фактическая планировка квартиры остается такой же, как указано в выписке из ЕГРН, то такие изменения не будут считаться перепланировкой.
В отличие от перепланировки, переустройство касается перемещения сантехнических приборов и другого оборудования, указанного в плане БТИ.
К примеру, если вы решите перенести раковину, газовую плиту или ванну, это будет являться переустройством.
Однако стоит отметить, что радиаторы отопления, полотенцесушители, бытовая техника (холодильники, духовки, стиральные и посудомоечные машины) и кондиционеры не учитываются в первоначальных планах БТИ.
Таким образом, переустройством признаются только те манипуляции с оборудованием, которые отражаются на официальных чертежах Бюро технической инвентаризации: установка душевой кабины взамен ванны, перенос унитаза, монтаж биде и другие подобные действия.
Собственно, разница между переустройством и перепланировкой жилого помещения заключается в том, что переустройство фокусируется на изменениях в функциональном оснащении квартиры, тогда как перепланировка затрагивает саму структуру помещений.
Для лучшего понимания, чем отличается перепланировка от переустройства жилого помещения, еще раз “пройдемся” по ремонтным мероприятиям, которые возможно проводить в квартире.
Перепланировка включает в себя такие действия, как:
- объединение квартир через проем в стене или плите перекрытия (с устройством лестницы);
- разделение одной квартиры на две;
- расширение, объединение, перенос ванной и туалета;
- устройство дополнительной мокрой зоны (ванной комнаты, санузла, уборной);
- объединение жилой комнаты с кухней посредством устройства проема или демонтажа ненесущей перегородки;
- изменение конфигурации коридора (прихожей, холла);
- демонтаж подоконного блока, когда между отапливаемым помещением квартиры (кухней, комнатой) и летним помещением (лоджией или балконом) устанавливаются французские двери;
- организация антресольного этажа;
- изменение границ либо месторасположения кухни;
- любые действия со встроенной мебелью (шкафы, гардеробы) – снос, устройство, расширение или уменьшение;
- объединение жилых комнат, устройство дополнительной жилой зоны в квартире или уменьшение/увеличение площадей спальни либо гостиной.
Переустройством будет, если вы собираетесь в квартире:
- перемещать (демонтировать, устанавливать) что-либо из сантехнических устройств (унитаз, рукомойник, ванну, кухонную мойку);
- заменить газовую плиту на электрическую;
- передвинуть плиту на кухне.
Разберем конкретный пример. Ниже вы можете видеть реализованный в кирпичном 9-этажном доме 1958 года постройки проект перепланировки и переустройства. Давайте посмотрим, какие виды работ были осуществлены в этой двухкомнатной квартире.
Комментарии к проекту.
Перепланировка квартиры заключалась в следующих действиях. Между кухней (3) и комнатой (2) установили декоративную конструкцию. Совмещенный санузел (4) увеличили на коридор (7). На части площади комнаты (1) сделали гардеробную (5). Дверной проем в эту комнату перенесли. И переделали оконно-дверной блок между комнатой и балконом (1а), удалив подоконную зону. На части коридора и комнаты, смежной с кухней, организовали просторный холл (2).
Среди работ по переустройству: отключение квартиры от газоснабжения с установкой заглушки и заменой газовой плиты на маломощную электроплиту; перенос кухонной мойки; монтаж съемного душевого поддона вместо ванны и смещение унитаза в санузле.
В итоге вместо двушки получилась однушка с иным, чем прежде, составом помещений.
Мы не просто так выше рассмотрели проект перепланировки и переустройства квартиры. Несмотря на существующие отличия в терминах, все работы по переустройству и перепланировке требуют обязательного разрешения (ст. 26 ЖК РФ).
Пример разрешения на перепланировку и переустройство квартиры от Мосжилинспекции.
Это значит, что перед началом любых работ необходимо подготовить и подать проект перепланировки в соответствующие органы (в Москве таким органом является жилищная инспекция).
Проект, включающий планы до и после перепланировки, описание и графическое отображение работ по переустройству и перепланировке, схемы инженерных коммуникаций, расчеты прочности конструкций (при необходимости), должен быть разработан специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию (допуск СРО). К проекту должно прилагаться техническое заключение о возможности проведения планируемых работ.
После подачи всех необходимых документов, проект проходит экспертизу, и, если он соответствует всем нормам и требованиям, выдается разрешение на проведение работ. После завершения ремонта составляется акт выполненных работ. Затем все сведения о произведенных в квартире изменениях вносятся в базу БТИ и ЕГРН.
Подробнее о том, как зарегистрировать в Москве перепланировку и переустройство квартиры, читайте здесь.
Конечно, процесс регистрации перепланировки занимает определенное время, однако он необходим для того, чтобы убедиться, что все изменения будут выполнены в соответствии с действующими нормами и стандартами. То есть это не просто бюрократическая формальность, а мера, направленная на обеспечение безопасности жильцов многоквартирного дома.
В конечном счете правильное оформление всех документов и соблюдение норм позволят избежать многих проблем в будущем, сделают вашу планировку легальной, а жилье – более комфортным и безопасным.
В то же время несоблюдение процедуры регистрации может привести к наложению штрафа, принудительному восстановлению первоначального состояния помещения, а в некоторых случаях – к судебным разбирательствам.
Поэтому, перед началом любых работ по перепланировке или переустройству квартиры, рекомендуем обратиться к специалистам для получения квалифицированной консультации и разработки проекта, соответствующего всем нормативным требованиям. Неправильно и незаконно проведенные работы могут привести к аварийным ситуациям, угрожающим жизни и здоровью жильцов. Так, самовольное изменение несущих стен снижает несущую способность здания и способно повлечь за собой частичное обрушение его конструкций.
Необходимо также учитывать, что в некоторых случаях, особенно в старых домах, могут быть ограничения на перепланировку по причине неудовлетворительного состояния стен, перекрытий, внутренних перегородок, а также из-за архитектурно-строительных особенностей или исторической ценности жилого дома.
В таких ситуациях важно проконсультироваться с профессионалами, которые помогут разработать проект перепланировки или проект приспособления с учетом всех требований закона и рекомендаций органов, регистрирующих работы по перепланировке и переустройству.