Перепланировка балкона 2025. Все важные моменты.

Квартиры с балконами встречаются в многоэтажках любого типа – в современных монолитных новостройках, в панельных домах разных этажности и годов постройки, в жилых зданиях, возведенных из бетонных блоков и с кирпичными стенами.

Балконы есть в квартирах серийных домов, построенных по типовым проектам. А также в зданиях с уникальными архитектурными решениями. Иначе говоря, возведенных по индивидуальным проектам.

Основными целями перепланировки, как правило, являются перенос мокрых зон квартиры – ванной и туалета, совмещение раздельного санузла, расширение жилых комнат и увеличение площади кухни. Однако все чаще главной задачей перепланировки становится переделка балкона.

Сложность в том, что перепланировка жилого помещения не должна противоречить многочисленным СНиПам, СанПиНам и противопожарным нормам, а потому не все запланированные работы считаются законными.

Переделывая балкон, важно:

• сохранить прочность несущих конструкций дома и внешний вид фасада здания;
• не нарушить работу инженерных систем;
• соблюсти все строительные требования и правила пожарной безопасности.

Далее с примерами из нашей многолетней практики, документами и ссылками на законодательство рассказываем:

• Можно ли срезать пожарную лестницу на балконе и заделать люк?
• Будет ли законным устройство на месте балкона комнаты, кухни, санузла или гардеробной?
• Считается ли балкон жилой площадью?
• Можно ли ставить радиатор на балкон?
• Разрешается ли увеличение балкона в хрущевке, сталинке, брежневке и в новостройках?
• Можно ли сбить порожек на балкон?
• Какой ремонт согласовать не получится?
• Можно ли убрать балконный блок в квартире?
• Как возможно увеличить проем балкона?
• Допускается, чтобы в квартире был балкон со шкафом?
• Какой стеклопакет лучше ставить на балкон, чтобы отделить его от кухни/комнаты?
• Для какого ремонта балкона необходима разрешительная документация?

Что такое балкон?

Площадь любой квартиры поделена на несколько функциональных зон и состоит из помещений различного назначения. При этом для одних зон обязательна полная изоляция. В то время как другие могут размещаться в открытом пространстве.

В санузлах и ванных комнатах есть сантехническое оборудование, в кухне – газовое, с привязкой к общедомовым инженерным сетям. В отношении гостиных, спален и кухонь действуют нормы по минимально допустимой площади. Кроме того, жилые и кухонные помещения (за исключением кухонь-ниш) непременно должны быть с оконными проемами.

Поскольку все помещения квартиры неодинаковы, то и требования к изменению их функционального назначения, габаритов и расположения относительно друг друга в ходе перепланировки тоже различны. Другими словами, перепланировка кухни имеет свои нюансы и ограничения, а перепланировка ванной и санузла – свои.

И балкон в этом плане не исключение. Именно особенностям перепланировки балконов в многоквартирных домах и посвящена данная статья. И начнем наш разбор с определения, что же это такое – балкон?

Балкон – это площадка, огражденная по трем сторонам перилами, которая выходит за пределы фасада здания. Он может быть как открытым, так и застекленным, что позволяет использовать его в разные времена года.

В технических документах БТИ на недвижимость балкону присваивается номер. Переделка балкона утверждается в том же порядке, что и перепланировка иных помещений квартиры.

Является ли балкон жилым помещением?

По поводу балконов в доме у владельцев квартир всегда возникает много вопросов. Наиболее частые звучат примерно так:

1. Балкон относится к жилой площади или нет?
2. Балкон – это помещение или нет?
3. Относится ли балкон к жилому помещению?

Отвечаем: балкон – это помещение вспомогательного типа (летнее помещение), площадь которого, как указано в пункте 5 ст. 15 ЖК РФ, не учитывается в общей площади квартиры.

Что можно сделать на балконе, а что нельзя?

Если вы решили отремонтировать балкон, то знайте, что не все ремонтные работы по закону являются перепланировкой. О косметическом ремонте, который не предполагает изменения систем инженерных коммуникаций, функциональных и технических особенностей помещений квартиры, а потому не считается перепланировкой, мы не будем говорить в этой статье. Речь пойдет только о тех видах работ на балконе, которые считаются перепланировкой и требуют согласования в соответствующих государственных инстанциях. Кроме того, мы расскажем о запрещенных мероприятиях, которые нельзя проводить на балконе.

Можно ли срезать лестницу на балконе и заделать пожарный люк?

В некоторых квартирах многоэтажных домов на балконе установлена лестница и люки сверху и снизу.

Данные конструкции доставляют определенные неудобства собственникам жилых помещений – они неэстетично выглядят, занимают место, которого на балконе и так мало, опять же через люк могут проникнуть злоумышленники и т.д. Поэтому логично, что при планировании изменений на балконе владельцы жилья задаются вопросами, что делать с лестницей и люками и возможно ли от них избавиться?

Прежде чем ответить на эти вопросы, отметим, что лестница и люки являются важной частью системы эвакуации, позволяющей жильцам быстро покинуть здание в случае пожара или другой чрезвычайной ситуации. Поэтому такие лестницы и люки называются пожарными, противопожарными или эвакуационными.

Таким образом, пожарная лестница на балконе нужна для обеспечения безопасности. Демонтаж пожарной лестницы на балконе, а также заделывание люков создают опасные условия, увеличивают риски в экстренной ситуации и нарушают противопожарные нормы и правила. Кроме того, лестница и люки – это не личная собственность хозяина квартиры, а общедомовая.

Теперь возвращаемся к ранее поставленным вопросам.

Можно ли убрать пожарную лестницу на балконе в квартире?

Нет, нельзя.

Что делать с пожарным люком на балконе, можно ли его заделать?

Нет, это также несогласуемое мероприятие.

Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479 утверждены противопожарные правила, согласно которым запрещается на балконах квартир демонтировать пожарные лестницы и блокировать эвакуационные люки (см. п.27). Перемещать и изменять конфигурацию названных конструкций тоже нельзя.

Если спилить пожарную лестницу на балконе, виновника ждет наказание – штраф и требование устранить нарушение.

Перегородка на балконе от соседей

По проекту, в домах балкон может быть отделен от соседской квартиры перегородкой. Подобная перегородка между балконами соседей, как лестница и люк, служит эвакуационным путем при пожаре. Заделывать эту балконную перегородку нельзя. И перекрывать доступ к перегородке балкона от соседей также не разрешается.

На фото перегородка между балконами.

Как переделать балкон?

Балкон является важной частью планировки. Но если места в квартире не хватает, балконное пространство часто используют как часть жилой комнаты или кухни. Либо переделывают балконы под спальню, кабинет, гардеробную и другие типы помещений. Разберем подробнее, какие их перечисленных видов перепланировки допускаются законом, а какие – нет.

Перепланировка балкона в комнату

Неудобная, часто очень маленькая жилая зона, сложная геометрия комнат либо отсутствие полноценной спальной зоны – основные планировочные недостатки квартир. Отсюда желание дополнительно устроить на балконе зону отдыха, спальное место, детскую комнату и т.д. И сопутствующие этой цели вопросы – “Как организовать спальню на балконе?” или “Как из балкона сделать комнату с отоплением?”

Как уже говорилось, перепланировка квартиры предполагает ряд ограничений. Одно из них как раз и касается переделки балкона в комнату. Согласовать устройство комнаты из балкона с внесением соответствующих изменений в техническую документацию на квартиру не получится. Поэтому на вопрос, как балкон превратить в комнату, отвечаем – никак, такая перепланировка невозможна.

Рабочий кабинет на балконе

В некоторых случаях, чтобы выделить рабочую зону в квартире, планируется переделка балкона под кабинет. Однако с организацией рабочего места на балконе все не так просто. Изменять назначение помещений в квартире таким образом не разрешается. То есть нельзя сделать кабинет из балкона в квартире, и после перепланировки поменять в документах название помещения с “балкона” на “кабинет”. Подобную перепланировку госорганы не пропустят.

Устройство кухни на балконе

Перенос кухни на балкон – еще один вариант перепланировки, который не согласовать. Заменить “балкон” “кухней” по документам не представляется возможным. Куда в квартире разрешено переносить кухню, мы рассказывали здесь.

Ванная и санузел на балконе

Размещение ванной комнаты и туалета на балконе, также как и кухни, категорически запрещено. Поэтому в согласовании такой перепланировки однозначно откажут. Законные варианты переноса мокрых зон (ванной и санузла) в квартире со ссылками на строительные требования смотрите на странице по сделанной в начале предложения ссылке.

Далее коснемся юридической стороны вопроса и объясним, почему:

• невозможно организовать балкон под рабочее место;
• нельзя устраивать в квартире на балконе ванную, кухню и комнату.

При проведении перепланировки квартиры следует учитывать нормы как местного, так и федерального законодательства. В связи с этим обратим внимание на постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003, которым утверждены правила и нормы технической эксплуатации жилфонда.

Пунктом 4.2.4.9 данных правил предусмотрено, что использовать балконы в квартире можно только по прямому назначению. А использовать их в каком-то ином качестве нельзя. Также запрещено загрязнять и захламлять балконное пространство и размещать на нем громоздкие и тяжелые вещи.

По этой причине у балкона может быть только одно назначение, которое предусмотрено изначальным проектом дома. То есть балкон и должен оставаться балконом. И не допускается его переделывать в какое-либо другое помещение, будь то туалет, кухня, кабинет, ванная и т.д.

Также не разрешается на площади балкона в жилом доме устанавливать кухонные плиты, сантехнику и другие вещи, которые являются “громоздкими и тяжелыми”.

Шкафы на балконах

Одной из задач практически каждой перепланировки является организация в квартире мест для хранения вещей путем устройства встроенной мебели – гардеробных и встроенных шкафов.

Сделать из балкона гардеробную нельзя, поскольку в этом случае балкон будет использоваться не по назначению, а это, как уже отмечалось выше, нарушение законодательства. Однако устроить встроенный шкаф на балконе для хранения вещей возможно.

В экспликации проекта перепланировки и документах на жилое помещение после перепланировки шкафчик на балконе необязательно должен называться “Встроенный шкаф”. Он может быть обозначен как “Гардеробная”, “Гардероб” или “Кладовая”, это совершенно непринципиально.

Таким образом, сделать вместо балкона гардеробную либо кладовку нельзя, а организовать гардеробную на балконе или сделать шкаф на балконе разрешается, в том смысле, что это возможно согласовать при соблюдении всех действующих строительных норм и в случаях, если не будет превышения допустимой нагрузки на балконную плиту.

Перегородка между балконом и комнатой либо кухней

В жилых домах на балконы, как правило, можно выходить из комнаты или кухни. Летнее и внутриквартирное помещения разделены балконным блоком. Что это такое балконный блок?

Балконный блок – это конструкция, состоящая из двери, окна и подоконной части стены, которая используется, с одной стороны, для разделения помещений, а с другой – для входа на балкон из жилой или кухонной зоны квартиры.

Комната с балконом

Одним из популярных способов увеличить жилое пространство квартиры является перепланировка с объединением балкона и комнаты, для чего требуется полностью  или частично демонтировать балконный блок. Есть два варианта такой перепланировки балкона:

• демонтаж балконной двери и окна между балконом и комнатой с сохранением подоконного участка стены;
• демонтаж не только окна и балконной двери, но и разборка части стены под оконным проемом.

В обоих случаях результатом ремонта комнаты с балконом становится объединение помещений. Получается, что балкон становится как бы продолжением комнаты.

Как мы помним, любая перепланировка квартиры, в том числе направленная на то, чтобы сделать балкон и гостиную (спальню) единым помещением, регулируется законодательно. В частности, пунктом 9.18 Приложения № 1 к постановлению №508, принятому Правительством Москвы 25 октября 2011 года, который запрещает объединять балкон с жилым пространством квартиры.

Это означает, что утвердить планировку комнаты с балконом, когда предполагается их соединение, невозможно. И неважно, полностью выполняется снос балконного блока или просто убираются балконные окно и дверь, а подоконный блок сохраняется, – это все равно будет считаться нарушением.

Единственный законный способ обойти запрет – после демонтажа балконного блока установить при входе на балкон французские двери (двойной/тройной стеклопакет, как показано на фото справа). Благодаря этому система отопления дома продолжит работать без дополнительной нагрузки, а в квартире сохранится температура, соответствующая нормам.

Стеклянные двери на балкон могут быть раздвижными или распашными. Также допускается капитальная дверь-гармошка (конструкция должна состоять из двойных стеклопакетов, а сверху и снизу иметь направляющие).

Строительные работы по монтажу распашных либо раздвижных дверей на балкон включаются в проект перепланировки, который с остальными документами будет подаваться в Мосжилинспекцию на утверждение (в Москве именно жилищная инспекция принимает заявки и выдает разрешения на перепланировку). Такое решение по изменению планировки не запрещено никакими нормами. И его действительно можно согласовать в домах, где разрешен демонтаж подоконных блоков.

Пример согласованного проекта перепланировки балкона с установкой стеклянных дверей вы видите ниже.

План квартиры с экспликацией до ремонта.

План ремонтных работ.

План квартиры с экспликацией после ремонта.

Пояснения к проекту. Между балконом (1а) и комнатой (1) убрали подоконный блок и порожек, после чего произвели монтаж светопрозрачных дверей. Между балконом и кухней (7) до перепланировки было окно. Кухню перенесли в коридор и устроили кухню-нишу (9). Освободившееся от кухни помещение переименовали в кладовку (7), а вместо оконного проема путем демонтажа подоконной зоны сделали дверной проем для прохода на балкон.

Кухня с балконом

Теперь о тех квартирах, где есть не комната, а кухня с выходом на балкон. А именно о законности перепланировки, когда требуется объединить эти пространства.

Как и в случае с жилой комнатой, убрать перегородку между кухней и балконом, чтобы объединить помещения, нельзя. Перепланировка балкона такого плана запрещена законом, все тем же пунктом 9.18 в ППМ № 508.

Единственное законное решение тоже самое, что при “объединении” спальни или гостиной с балконом: ликвидация светопрозрачных конструкций (дверь и окно на балкон), демонтаж подоконного блока и обязательная установка раздвижной стеклянной перегородки или распашных дверей по типу “французского окна”. То есть единого дверного блока из двухкамерных стеклопакетов.

Схематичное изображение замены балконного блока на светопрозрачные двери по проекту перепланировки.

Возможно, что раздвижные двери на балкон, которые нужно установить после демонтажа прежних конструкций (оконно-дверного и подоконного блоков) не всем по душе, но, к сожалению, совместить балкон и кухонное помещение как-то иначе вам не разрешат.

При замене балконной двери с окном и подоконного блока на раздвижные стеклянные двери нужно учитывать следующие требования:

• Запрещен перенос батареи на балкон. Отопительный прибор, подключенный к общедомовой сети и установленный в подавляющем большинстве случаев под окном, на том участке стены, который в итоге демонтируется, можно перенести на близлежащую стену внутри отапливаемого помещения.
• Раздвижные французские двери на балкон обязательно устанавливаются строго на том же месте, где находились прежние окно и дверь.
• Балкон обязательно должен быть остеклен.
• Если порог под дверью помогает держать балконную плиту или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания, то срезать его нельзя. Поэтому в “панельках” и “блочках” данное мероприятие чаще всего несогласуемо. Безусловно, бывают исключения, но они крайне редки. В домах из кирпича возможность сбить порог на балкон обычно зависит от конструктивных особенностей здания и результатов обследования квартиры специалистами. В монолитных домах убрать порожек на балкон разрешают почти всегда.
• Если фасадная стена дома несущая, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем в стороны. По этой причине расширение балконного проема за счет демонтажа простенков допускается только в “монолитах” при условии, что удаляемые по бокам проема участки стены ненесущие.
• Для согласования замены балконного блока на стеклянные двери понадобится проектная документация, подготовленная организацией, имеющей лицензию СРО. Должны быть разработаны проект перепланировки с теплотехническим расчетом и техническое заключение. Чтобы разрешили сносить стену под окном панельного балкона, понадобится техзаключение от разработчика дома.

Предлагаем вам также прочитать другие наши статьи по теме:

• “Можно ли делать теплый пол на балконе?”
• “Законодательство об остеклении балконов в многоквартирных домах”.
• “Требования к размеру противопожарного простенка на балконе”.

Расширение балкона

В предыдущей статье мы уже объясняли, почему расширение комнаты за счет балкона не разрешают. Сокращать размеры балкона, увеличивая при этом площадь кухни, также не дадут, потому что нельзя нарушать тепловой контур здания и перегружать систему отопления, расширяя пространство квартиры, требующее обогрева. Получить разрешение на такую перепланировку будет невозможно, даже если вы качественно утеплите балкон.

Однако и увеличение балкона за счет комнаты или кухни нельзя согласовать. Балкон, независимо от типа дома, должен оставаться в прежних границах, в тех, что изначально установлены проектировщиком дома.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их нашим консультантам по номерам телефона +7 (495) 720-64-18 и 8 903 720-64-18. Также пишите нам в “Онлайн-консультацию” или на электронную почту pereplanirovkamos@mail.ru

Чтобы все было законно, до начала работ необходимо получить разрешение на перепланировку балкона, а после их окончания и осмотра квартиры приемочной комиссией Мосжилинспекции – акт, свидетельствующий о ее завершении. Для этого собственнику квартиры необходимо пройти несколько этапов согласования и подготовить ряд документов. Еще раз напоминаем, что порядок согласования перепланировки балкона тот же, что и при переделке других помещений квартиры.

В случае изменения планировки балкона без согласования потребуется узаконивание выполненного ремонта. Для того, чтобы узаконить перепланировку балкона, заказывается техническое заключение по факту проведенных работ. Но узаконить незаконную перепланировку балкона можно лишь при условии, что в ходе ремонта были соблюдены все нормативы, что бывает крайне редко. Поэтому перепланировку балкона лучше согласовать заранее.