Вы здесь

Какие перепланировки не требуют согласования? Собственникам на заметку.

Чтобы узнать ответ на вопрос, какую перепланировку можно делать в квартире без разрешения, нужно обратиться к жилищному законодательству. В ст. 25 Жилищного кодекса РФ дается определение понятий "перепланировка" и "переустройство" жилых помещений.

Переустройство – это перенос, установка или демонтаж сантехнических приборов, таких как ванна, унитаз, раковина, кухонная мойка, а также установка бытовых электроплит вместо газовых или их перемещение в границах помещения. То есть любое изменение, связанное с инженерными сетями, сантехническим и газовым оборудованием, обозначенными БТИ на плане квартиры.

Перепланировка – это устройство и закладка дверных и оконных проемов, разборка и строительство перегородок, которые отображены на поэтажном плане БТИ, в результате чего устраиваются дополнительные помещения в квартире, а у имеющихся изменяется площадь и функциональное назначение.

Так, объединение туалета с ванной, перенос кухни в коридор, увеличение комнаты за счет встроенного шкафа – это все примеры перепланировки.

Таким образом, перепланировка и переустройство – это любое изменение того, что отмечено на чертеже в техпаспорте квартиры, составленном БТИ. И без предварительного согласования перепланировку и переустройство делать запрещено.

В ст. 26 ЖК РФ так и сказано, что любая перепланировка требует соответствующего утверждения. Поэтому на вопрос, какие перепланировки можно делать без согласования, отвечаем – никакие. Любая перепланировка должна быть обязательно согласована в установленном регламентом порядке.

Если проводимые ремонтные работы не нужно узаконивать, значит, они не относятся к перепланировке или переустройству. Обычно это так называемый косметический ремонт. Более подробно этот вопрос рассмотрен нами в статье “Что считается перепланировкой квартиры”.

Перепланировка без согласования. Как о ней становится известно?

Если вы при переустройстве квартиры не производили действий по оформлению документов, это называется проведением перепланировки без разрешения, то есть фактически ваша перепланировка выполнена незаконно.

Часто нам задают вопрос, а что будет, если перепланировка была выполнена без согласования? Может быть, и не стоит согласовывать, ведь пока о ней никто не знает, то и проблем никаких нет.

За те двадцать с лишним лет, которые мы занимаемся согласованием перепланировок, мы так и не нашли ответ на данный вопрос. Здесь у каждого собственника свой путь. Ведь можно выполнить перепланировку, никто об этом не будет знать, и жить в квартире десятилетиями. А можно только начать ремонт, и жалобы от соседей или управляющей компании пойдут во все инстанции.

Если брать общее количество перепланировок, проведенных в Москве, и количество согласованных перепланировок, то это несоизмеримые числа. Ведь практически каждый ремонт включает в себя мероприятия по перепланировке. По нашему мнению, согласованных перепланировок от общего числа не более 5-10 процентов. Все остальные перепланировки незаконные, и ждут своего часа для согласования.

И понятно в чем дело. Согласование перепланировки – мероприятие затратное, и большинство собственников, уже понеся значительные затраты на ремонт, считают, что согласовать перепланировку можно "как-нибудь потом, когда будут деньги". А многие до сих пор уверены, что согласовывать ничего не нужно, ведь квартира – это их собственность, и после покупки они могут делать все, что захотят. И, вообще, до них дело никогда не дойдет. Однако это не так, дойдет.

Примеры документов БТИ в красных линиях, фото.

Красные линии в техпаспорте БТИтехпаспорт БТИ в красных линияхкрасные линии на плане БТИкрасные линии БТИ

Ситуаций, при которых может выявиться перепланировка, проведенная без согласования, достаточное количество:

  1. Самый распространенный повод – это ремонт, достаточно шумное мероприятие, которое раздражает соседей. Чаще всего о перепланировке квартиры без согласования становится известно именно по причине жалоб жильцов дома.
  2. Еще один частый случай – это "сигнал" от нижних соседей после окончания ремонта. Чем же они недовольны? Перетерпели ремонт, самое страшное позади, а теперь начинаю жаловаться. Ситуация проста – зачастую собственники, проводящие ремонт, особенно в старых квартирах, снимают весь существующий пол и заливают новую стяжку без прокладки звукоизоляции. И получается ситуация, что ремонт проведен, и, вроде, все должно быть хорошо. Но соседи – жили-жили, верхнего соседа никогда не слышали, претерпели ремонт, а теперь они будут слышать всю оставшуюся жизнь "каждый чих". Соответственно, им это не нравится, они начинаются жаловаться в жилищную инспекцию и ждать ответа на два вопроса: была ли согласована перепланировка и если она была согласована, то где звукоизоляция полов?
  3. Часто сложности возникают при продаже квартиры с перепланировкой без согласования. Большая часть квартир продается по ипотеке, а банки очень щепетильно относятся к данному нюансу. Многие банки в принципе не дают свое согласие на покупку квартир с перепланировкой. А многие дают, но с условием, что будущему собственнику необходимо будет согласовать перепланировку. Соответственно, будущий собственник будет просить скидку, как минимум, на стоимость согласования.
  4. Предыдущий пункт был к условию, что в квартире есть перепланировка, но в документах БТИ она не зафиксирована. А данный пункт отразит то, что в квартире была перепланировка, и она уже зафиксирована в документах БТИ. Здесь ситуация еще сложнее. Раньше Росреестр пропускал сделки по приобретению подобных квартир, просто обременением в свидетельстве было то, что там в графе обременения ставилась фраза "незаконная перепланировка". Теперь же есть информация, что Росреестр в принципе не пропускает сделки купли-продажи с квартирами, у которых документы БТИ с красными линиями.
  5. Следующий пункт – сигнал от "старших". Практически в каждом доме есть некие "старшие". Старшие по "подъезду", "дому". И они, наделенные некой неофициальной "властью", бдят за всем, что происходит в доме. И часто, видя ремонтные работы, активно интересуются на тему, "а что это вы тут делаете?" Никаких официальных действий они произвести не могут, но они, в силу своих знаний и активности, знают, куда жаловаться и как правильно это делать, чтобы реакция была незамедлительной.
  6. Управляющие компании. Вот это уже аргумент. Функции управляющих компаний в том, чтобы следить за состоянием домов, находящихся в их ведении. И их прямая обязанность, чтобы все перепланировки "на их участке" были согласованы. Поэтому они отслеживают все ремонтные работы, проводимые в управляемых ими домах. Кроме того, что, в целом, это правильно, есть и финансовая составляющая этой части, что сильно мотивирует управляющие компании. Жилищная инспекция осуществляет контроль за деятельностью управляющих компаний и штрафует их нещадно. И если для собственника квартиры штраф 2,5 тысячи рублей, то для управляющей компании только первый штраф 300 тысяч рублей. И какой хороший повод пополнить бюджет города не за "неправильно оформленный стенд" в холле управляющей компании, а за то, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями, не следит за тем, что происходит в домах под их контролем, так как жилищная инспекция получает "подтвержденные" жалобы о перепланировках, ведущихся без согласования, не от управляющей компании, а от беспокоящихся за сохранность дома соседей "перепланировщика".

Выше мы перечислили основные пункты, как может выявиться перепланировка без согласования. Есть, конечно, и еще, но их уже упоминать в данном случае не будем.

Чем грозит перепланировка квартиры без согласования?

Когда перепланировка без согласования выявляется, собственнику выписывается штраф в размере 2,5 тысяч рублей. Но штраф не решает все вопросы. К штрафу прилагается "предписание". И суть его такова, что необходимо заплатить штраф и узаконить перепланировку в данный в предписании срок. То есть уплата штрафа не освобождает собственника от узаконивания перепланировки.

Если ситуация уже сложилась так, что вы должны оформить перепланировку, проведенную без согласования, мы расскажем вам, что необходимо для решения вопроса.

Первым пунктом является необходимость определения принципиальной возможности согласования перепланировки. То есть не каждую перепланировку возможно согласовать. Если ремонт в вашей квартире был проведен с нарушениями, то данную перепланировку согласовать будет невозможно. И единственный выход будет только приводить планировку в квартире в части ремонтных работ к согласуемому варианту.

Но предположим, что ваш случай согласовать возможно. Это можно понять, проанализировав документы БТИ и план перепланировки. Если документы БТИ в красных линиях, то необходимо дополнительно получить архивную копию поэтажного плана и экспликацию.

Далее необходимо разработать проектную документацию. Для уже сделанной перепланировки данная документация называется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Этот документ имеет право разрабатывать любая проектная компания с допуском СРО, в том числе и наша.

Важный нюанс! Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, то данную проектную документацию имеет право разрабатывать в Москве только автор проекта дома. В Московской области ситуация может быть несколько иной, в зависимости от позиций администраций и отделов архитектуры конкретных районов.

Далее собирается дополнительный комплект документов. Об их составе вы можете узнать из статьи "Документы для перепланировки". Это может быть как справка Мосгаза (если перемещалась газовая плита), так и согласие банка на перепланировку (если квартира в ипотеке) или акты скрытых работ (если выполнялось усиление проемов, гидроизоляция мокрых зон или звукоизоляция полов) и т.д.

После этого вы получаете акт о завершенной перепланировке. И к вам на квартиру выходит техник БТИ. После замеров новая планировка будет внесена в технический паспорт. И только после этого можно считать, что перепланировка, проведенная без согласования, узаконена.

Если вы ищете больше информации об узаконивании уже сделанной перепланировки квартиры, переходите сюда.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

День добрый, подскажите, согласуют ли перепланировку как на фото ниже. Поясню, кухня и комната объединяются в единое пространство...
Здравствуйте! У меня такой вопрос. Теоретически (да и практически так много кто делает) перепланировку, требующую проекта, можно...
Добрый день! Купили в ипотеку однушку в Ясенево с неузаконенной перепланировкой. Банк обязывает согласовать. Возьметесь ли,...