Перепланировка лоджии
Все требования 2025.
Важным составляющим современной квартиры, несомненно, является наличие лоджии. Они встречаются в конструкции домов самого разного типа – панельных, блочных, построенных из кирпича и монолитных; в типовых жилых зданиях массовых серий и возведенных по разовым проектам.
В квартирах, как правило, может быть от одной до трех лоджий с выходом из комнаты, кухни или, например, из коридора.
Перепланировка лоджии – мероприятие, которое в последнее время стало все более востребованным. Это связано с увеличением количества многоквартирных домов, имеющих подобный тип помещений.
Основные вопросы с этим связанные:
- что можно, а что нельзя делать при перепланировке лоджии;
- как произвести желаемые изменения, чтобы ни у кого не возникло претензий;
- какие документы нужны для согласования работ;
- куда обращаться;
- что будет за незаконную перепланировку лоджии и каким образом ей придать законный статус.
Обо всем этом и многом другом вы узнаете далее из нашей статьи. А начнем с ответа на, как кажется, очевидный вопрос, что же это такое – лоджия?
Что такое лоджия в квартире
Лоджия – это помещение без отопления в виде площадки по наружной стороне жилого дома с боковыми стенами. Конструктивно лоджии бывают встроенными в объем здания или пристроенными к нему.
Лоджии, как и балконы, являются полноправными помещениями, которые в учетной документации БТИ имеют свой номер, отражаются на плане квартиры и учитываются в экспликации.
Ниже пример обозначения лоджии (1а) в учетной документации БТИ.
Из этого следует, что с точки зрения действующих норм, перепланировка лоджии регулируется тем же регламентом, что и остальные помещения квартиры. Документация для разрешения на перепланировку лоджии ничем не отличается от документов, необходимых для согласования переустройства любого другого помещения квартиры.
Что можно сделать на лоджии
Ремонт лоджии подразумевает проведение различных строительно-демонтажных мероприятий. Не все из них, кстати, являются перепланировкой. Кроме того, есть как разрешенные виды работ, так и запрещенные. Расскажем об этом подробнее.
Обратите внимание, что речь ниже пойдет о лоджиях, наличие которых изначально было предусмотрено проектом дома. О возможности пристройки лоджии к квартире читайте на этой странице.
Остекление и утепление лоджий
Сегодня в большинстве новостроек предусматривается остекление лоджии на этапе строительства. Однако значительная часть лоджий в многоквартирных домах застеклена собственниками. Этот вид работ часто выполняется при ремонте квартир. И перед владельцем жилья встают вопросы:
- Остекление лоджии – это перепланировка?
- Утепление лоджии – это перепланировка или нет?
На сегодня ситуация обстоит следующим образом. Если при проведении косметического ремонта как дополняющее мероприятие выполняются работы по монтажу остекления лоджии, в большинстве случаев их согласовывать не требуется. При перепланировке квартиры остекление лоджии может включиться в проектную документацию как одно из мероприятий.
Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где остекление балконов и лоджий требует согласования, так как муниципальный регламент относит их к работам, влияющим на архитектурный облик здания.
В Москве и большинстве районов Московской области при остеклении лоджии запрещено изменять конструкцию ограждения. На практике это означает, что снести кирпичную кладку или демонтировать первоначальное ограждение с заменой на сплошное остекление нельзя. Подобное решение нарушает архитектуру дома и может привести к необходимости проведения восстановительного ремонта. Все нюансы и правила остекления лоджий вы найдете в этой статье.
Как сделать теплый пол на лоджии
Работы по утеплению лоджии предполагают, что она уже застеклена, поэтому их можно отнести, скорее, к отделочным.
Многие собственники квартир интересуются, а можно ли на лоджии делать теплый пол?
При проведении работ по утеплению полов лоджии важно помнить, что устройство их жидкостного подогрева запрещено. Возможно смонтировать электрическую систему теплого пола, но только в том случае, если суммарное энергопотребление квартиры не превысит выделенную мощность.
Батарея на лоджии
Достаточно популярным в момент ремонта становится вынос батареи на лоджию. Обычно такие действия совершаются, когда лоджию решают присоединить к жилой комнате (кухне).
О таком способе перепланировать квартиру мы еще поговорим ниже. Пока же давайте разберемся, что говорит закон о размещении батареи на лоджии. И вообще, можно ли на лоджии установить батарею отопления?
Основным руководящим актом для согласования перепланировок квартир является постановление Правительства Москвы №508, в Приложении 1 к которому имеется пункт 9.7, запрещающий переносить запитанные об общих сетей радиаторы на лоджии. Поэтому узаконить вынос батареи на лоджию не получится – это запрещенный вид работ.
Лоджия с путями эвакуации
В части домов внешние помещения смежных квартир разделены перегородкой, которая призвана служить путем эвакуации при чрезвычайной ситуации. Заделывать подобную перегородку или перекрывать доступ к ней запрещено. Данная перегородка относится к общедомовой собственности, и при строительных работах на лоджии важно это учитывать.
На фото перегородка между лоджиями.
Можно ли убрать пожарную лестницу на лоджии и заделать люк
В конструкции некоторых жилых зданий на лоджиях квартир предусмотрены эвакуационные пути между этажами. Для этого в перекрытиях выполнены люки, а на площади лоджий смонтированы металлические лестницы.
Пожарные люк и лестница на лоджии – это общедомовое имущество. Демонтировать конструкции эвакуационных путей, заделывать их, перекрывать к ним свободный доступ категорически запрещается. Пути эвакуации на лоджии – предмет контроля надзорных органов, которые имеют право потребовать их восстановления за счет собственника помещения.
Эвакуационная пожарная лестница на лоджии, фото.
Пожарная лестница имеет свое обозначение в документах БТИ. Но бывают случаи, когда эвакуационная пожарная лестница на лоджии есть, а в плане БТИ на квартиру ее наличие не указано.
Однако чаще встречается обратная ситуация, когда в плане БТИ лестница на лоджии есть, но на самом деле она отсутствует. Возможно, что ее раньше спилили, либо лестницы там изначально не было. Выяснить, как именно обстоит дело, можно в управляющей компании или у соседей сверху/снизу.
За незаконное спиливание лестницы на лоджии полагаются штраф и предписание об устранении нарушения. Согласовать перенос или изменение ее конфигурации не получится.
Раздвижные двери между лоджией и комнатой либо кухней
Как правило, кухням и жилым комнатам в типовых домах отводится незначительная площадь. Отсюда желание многих собственников расширить эти помещения путем присоединения к ним лоджии.
Но соединять лоджию с жилой комнатой или кухней, делая холодное помещение продолжением отапливаемого, запрещает закон. Если более конкретно, то п. 9.18 первого Приложения к ППМ №508. Однако допускается перепланировка с установкой стеклянной перегородки между лоджией и комнатой (кухней).
На фото показано, как между лоджией и комнатой установлено энергосберегающее остекление – такая перепланировка разрешена.
Выглядит это так: убираются оконный и дверной проемы (оконно-дверная рама), а также участок стены под окном, называемый подоконным блоком, после чего монтируются передвижные перегородки между лоджией и комнатой (кухней).
Причем поставить раздвижные окна на лоджию в Москве (они еще именуются “французскими дверьми”) требуется там же, где была прежняя конструкция, разделяющая помещения.
Стеклопакет между лоджией и кухней.
И здесь у собственников появляется закономерный вопрос, а можно ли сносить подоконный блок на лоджию? В большинстве жилых домов – да, это возможно. Но есть исключения, о них – по ссылке.
Когда снос подоконного блока допускается, вместо него можно установить не только раздвижные двери на лоджию в квартире, но и распашные.
Монтаж французского окна в пол при входе на лоджию из комнаты, кухни, реже – из коридора, требует обязательного согласования. При этом в состав проектной документации для получения разрешения на работы включаются проект с теплотехническим расчетом и техническое заключение.
Расширение проема на лоджию
Установка раздвижных либо распашных дверей на лоджию может сопровождаться подрезанием простенков по бокам проема и удалением порожка, чтобы размеры проема и французского остекления сделать больше. Но подобные мероприятия допустимы не во всех квартирах.
Увеличить проем лоджии по ширине разрешают в монолитных домах. Но есть условие – предполагается затрагивание ненесущих простеночных зон с соблюдением противопожарных требований. В панельных жилых зданиях и домах из кирпича согласовать данный тип перепланировки не получится.
Ликвидировать дверной порог разрешат в монолитном доме. Скорее всего, не разрешат в кирпичном и блочном (зависит от конструктива здания, разрешение дают в очень редких случаях). В панельном доме точно не разрешат.
Зона отдыха, рабочий кабинет и кухня на лоджии
Неудачная планировка и недостаток полезного пространства в квартире часто становятся причинами устройства рабочего места на лоджии либо использования лоджии для отдыха с целью превращения ее из холодного в жилое помещение. Но как обустроить лоджию под комнату, кабинет или кухню? И можно ли вообще делать такую перепланировку?
Кухня на лоджии в квартире
Прежде чем ответить на вопрос, можно ли на лоджии сделать кухню, напомним, что перепланировка в квартире должна быть безопасной. Для этого собственником должны соблюдаться многочисленные санитарно-эпидемиологические, пожарные, технические и иные требования.
И одним из важнейших нормативов, определяющих порядок ремонта квартир, являются “Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда”. Данные правила и нормы утверждены постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Так вот пункт 4.2.4.9 Правил №170 запрещает использовать лоджии не по назначению. Кроме того, этим же пунктом не допускается размещать тяжелые и громоздкие вещи на лоджии, а также содержать наружное помещение квартиры в загрязненном и захламленном виде.
В интернете легко найти многочисленные фотографии с кухонным столом на лоджии и размещенными на ней мойкой, плитой, холодильником и т.д. Это все примеры незаконной перепланировки и того, как лоджия используется “не по назначению” и заставляется “тяжелыми и громоздкими вещами”. Делать подобное запрещено действующими нормами.
Отсюда вывод: ремонт лоджии под кухню согласовать невозможно.
Спальня на лоджии
Как сделать лоджию теплой и жилой – интересно многим собственникам квартир, решивших изменить существующую планировку. Однако получить разрешение на то, чтобы законно превратить лоджию в комнату, не выйдет.
Как и в случае с устройством кухни на лоджии, организовывать комнату на лоджии со спальным местом запрещено, потому что изменится назначение помещения. А, согласно утвержденным правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, использовать лоджии не по назначению не допускается. Поэтому подобную перепланировку не согласовать.
Конечно, обустроить спальное место на лоджии без размещения на ней громоздких и тяжелых вещей вам никто не запретит, но поменять в документах с планом квартиры назначение помещения с лоджии на комнату точно не удастся.
Можно ли из лоджии сделать кабинет
По вышеуказанным причинам, переделать лоджию в кабинет с внесением в документы на квартиру соответствующих изменений вы не сможете. То же самое касается устройства офиса на лоджии. Размещение на лоджии санузла также невозможно. Данный запрет распространяется и на превращение площади лоджии в спортзал. Все перечисленные мероприятия нельзя согласовать.
Можно ли за счет лоджии увеличить комнату или кухню
В ст. 26 ЖК РФ сказано, что перепланировка квартиры должна проводиться только в соответствии с законодательством и при обязательном согласовании работ. Давайте с этих позиций определим, можно ли за счет лоджии увеличить комнату либо кухонное помещение?
Поиск ответа на этот вопрос вновь возвращает нас к постановлению Госстроя РФ №170, а именно к формулировке пункта 4.2.4.9, которой определено, что использовать лоджию можно только по прямому назначению. То есть ни полностью лоджию, ни какую-то ее часть использовать в качестве кухни/комнаты нельзя – законодательство это запрещает.
Поэтому уменьшить площадь лоджии в квартире, чтобы расширить зал, спальню или кухню, не получится, подобные работы не согласовать, так как они нарушают правила эксплуатации жилфонда.
Можно ли увеличить лоджию
Проблема большинства многоквартирных домов – тесные санузлы, маленькие кухни, а в хрущевках и брежневках еще и маленькие жилые комнаты. Поэтому обычно посредством перепланировки стараются найти возможность для увеличения именно этих помещений.
Но иногда бывает и так, что собственники квартир задаются вопросом, как расширить лоджию, в смысле – за счет каких внутриквартирных помещений это можно сделать?
Конечно же, интересна возможность увеличения лоджии за счет уменьшения комнаты или кухни, поскольку в большинстве квартир именно с этими помещениями граничит лоджия.
Однако вынуждены разочаровать: увеличить лоджию за счет комнаты (кухни) не получится. Как показывает многолетняя практика, расширение лоджии за счет комнаты либо кухни не согласовать.
Таким образом, перепланировка лоджии, изменяющая назначение помещения, архитектурный облик здания, а также затрагивающая общедомовое имущество, относится к запрещенным.
Установка шкафа на лоджии
Если позволяет площадь, то возможно устройство встроенного шкафа на лоджии, выполняющего функцию гардеробной или места для хранения вещей. Подобная перепланировка лоджии разрешается. Можно согласовать организацию даже нескольких таких шкафов. Все зависит от размера лоджии и технического состояния конструкций дома.
Разрешается ли разделить лоджию на две части перегородкой
Есть квартиры с лоджией на 2 комнаты либо кухню и комнату. При этом выход на лоджию может быть предусмотрен как из одного квартирного помещения, так и из обоих.
Возможным вариантом перепланировки лоджии, имеющей значительную площадь и расположенную вдоль нескольких внутренних помещений квартиры, является ее разделение с помощью перегородки. Можно ли делать перегородку на лоджии в этом случае? Да, можно, естественно, после соответствующего согласования перепланировки.
Далее пример согласованной перепланировки квартиры с разделением большой лоджии перегородкой.
На плане до перепланировки показана лоджия (1а) со входами из комнат (1 и 2).
На плане после перепланировки показано, как посредством устройства перегородки стало две лоджии (1а и 2а).
Между лоджиями и комнатами взамен оконно-дверных блоков установили стеклянные двери в пол.
При этом после разделения одна из лоджий может остаться без входа, если по изначальной планировке разделяемая лоджия имела только один дверной проем из квартиры. В этом случае на месте окна между лоджией и комнатой/кухней устраивают дверной проем. В итоге у обеих лоджий будет свой вход из квартиры. Пример подобной перепланировки вы можете видеть ниже (согласованный вариант).
План квартиры до перепланировки.
При проведении перепланировки лоджию (1б) разделили на две части перегородкой. В комнате (2) заменили окно на оконно-дверной блок, устроив выход на лоджию.
Согласование перепланировки лоджии
Если существует законная возможность выполнить перепланировку лоджии в квартире, то сначала оформляется разрешение на работы, и только потом делается ремонт. Для перепланировки квартиры в Москве разрешение выдает жилищная инспекция. Заявление подается через Портал госуслуг mos.ru – по ссылке найдете подробную инструкцию того, как это сделать.
Чаще всего перепланировка заключается в установке раздвижного стеклопакета на лоджию жилого дома вместо оконно-дверного блока. Монтаж сдвижной двери на лоджию с удалением подоконного блока нельзя согласовать на основании эскизного рисунка. Для изменения параметров оконного и дверного проемов во внешней стене дома, согласно пункту 3.1 1-го Приложения к ППМ №508, требуется предоставлять проектную документацию, разработанную организацией с допуском СРО.
Поэтому для согласования перепланировки лоджии понадобятся:
- документы о праве на собственность – выписка из ЕГРН (свидетельство);
- техпаспорт квартиры;
- проект перепланировки с теплотехническим расчетом;
- техническое заключение, подтверждающее, что изменение планировки квартиры не повредит жилому дому.
О сроке рассмотрения документов и всех этапах согласования перепланировки квартиры в Москве с разработкой проекта подробнее в этой статье.
Несмотря на то, что в Москве в настоящий момент можно согласовать не только планируемую, но и узаконить выполненную перепланировку, наша организация настоятельно рекомендуют приступать к работам только после получения на них разрешения. Незаконное переустройство лоджии в многоквартирном доме наказывается штрафом. А если при выполнении ремонта были нарушены строительные нормы, то узаконить перепланировку лоджии не получится, и помещению нужно будет возвращать прежний вид.
Подробную консультацию о возможности сделать перепланировку лоджии именно в вашей квартире вы можете получить по телефону +7 (495) 720-64-18.
Свои вопросы и планировку квартиры (план БТИ) направляйте также в письме электронной почты, с помощью ватсапа или через специальную форму вопрос-ответ на сайте. Потребуется указать адрес объекта, номер телефона для связи и что от нас необходимо – только консультация (это совершенно бесплатно), разработка проектной документации (наши цены) или согласование перепланировки "под ключ" (стоимость наших услуг).
