Вы здесь

Перепланировка в новостройке. Нюансы 2021.

Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство "коммерческих" новостроек – это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

Ремонт квартир в новостройке

Большинство собственников, затевая перепланировку квартиры в новостройке, задаются вопросом, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать.

ЖК ЗИЛАРТЖК Царская площадь, фотоЖилой комплекс Флотилия

Перепланировка квартиры в новостройке, как правило, согласуется по проекту с техническим заключением, разработанным в бюро, которое имеет допуск СРО. При условии, конечно же, что не затрагиваются несущие стены и перекрытия. В этом случае потребуется техническое заключение от организации, имеющей авторское право на дом (автор проекта дома).

Однако зачастую в недавно построенных домах автор проекта дома, как юридическое лицо, оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир, чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые, так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам "точечной застройки", возведенным по индивидуальным проектам.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом, отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГБУ "Экспертный центр". Эта организация уполномочена Мосжилинспекцией проводить обследования квартир и оформлять техзаключения в подобных ситуациях.

То есть если вы проводите перепланировку квартиры в новостройке, разработчик которой уже не существует как организация, и собираетесь затрагивать несущие конструкции, то проект перепланировки вы можете заказать в любой организации со свидетельством СРО, а техническое заключение нужно обязательно получить в ГБУ "Экспертный центр".

Если разработчик дома есть, а под перепланировку "попадают" несущие стены (перекрытия), то проект изготовляется в проектной организации с допуском СРО, а техзаключение должна будет оформить организация, являющаяся автором проекта дома.

Если же несущие конструкции остаются в проектном положении (не изменяются), то комплект документов "Проект + техзаключение о возможности перепланировки" вы имеете право заказать в любой организации, работающей с СРО, на свое усмотрение.

Важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование помещения.

Наша организация имеет все нужные допуски и, в случае необходимости, может разработать для вас проектную документацию в составе проекта перепланировки с техническим заключением, которая успешно пройдет все необходимые стадии согласования.

Перепланировка в новостройке без стен

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек является наличие во многих из них так называемой "свободной планировки", которая, якобы, позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах Москвы и Московской области.

Что это за жилье знают многие. Такие квартиры передаются покупателям без внутренней отделки, стен и перегородок. По сути, собственник получает бетонную коробку, в которой придется возводить стены, устраивать конструкцию полов по всей квартире, устанавливать кухонную плиту и сантехническое оборудование.

Фото квартир со свободной планировкой в новостройках.

Квартира со свободной планировкойКвартира свободной планировки

Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

Но далеко не всем собственникам квартир известно, что любой не косметический ремонт квартиры со свободной планировкой является перепланировкой, и необходимо его предварительное согласование с надзорными органами по проектной документации от компании с допуском СРО.

К таким работам, в частности, относится устройство «пирога полов». По законодательству, выбранную конструкцию полов в квартире сначала требуется согласовать с Мосжилинспекцией.

Работы по изменению конструкций пола, фото.

конструкция половполыполы фотодеревянные полы

Также не все покупатели квартир в новостройках осведомлены, что в действующем жилищном законодательстве нет такого понятия, как "свободная планировка". Это коммерческий термин, и к согласованию перепланировки он отношения не имеет.

У каждой квартиры, даже если в ней отсутствуют внутренние стены, имеется утвержденное государственными органами планировочное решение, которое зафиксировано в плане застройщика дома и которое собственник обязан воспроизвести в процессе ремонта.

Поэтому ошибочно полагать, что в квартире со свободной планировкой возможно возводить стены в любом месте или, к примеру, менять местами мокрые зоны и жилые комнаты. Этого делать нельзя, потому что каждая перепланировка квартиры проводится в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, СНиПами, регламентом и прочими законодательными актами в сфере согласования перепланировок.

Перепланировка квартиры в новостройке в ипотеке

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов. Все они передаются в Мосжилинспекцию в виде сканированных копий через Портал госуслуг mos.ru Подробнее о том, как согласовать перепланировку квартиры в Москве, мы рассказали здесь.

Если ваша квартира куплена в ипотеку, то помимо стандартного комплекта документов, на основании которого жилищной инспекцией принимается решение о согласовании перепланировки, вам дополнительно понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото.

согласие банка ВТБ 24 на перепланировку квартирысогласие банка BSGV на перепланировкуСогласие банка Дельта кредитСогласие Газпромбанка

 

Согласование перепланировки в новостройке до получения права собственности

До выхода 840-й редакции постановления Правительства Москвы № 508-ПП для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения документов о праве собственности. Согласно п. 2.5 Приложения 2 к ППМ №508-ПП, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих может подать следующие документы (для объектов долевого строительства):

  • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку);
  • договор об уступке прав (если была);
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • справка об исполнении обязательств перед застройщиком (если об этом нет сведений в акте приема-передачи квартиры).

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото.

квартира свободной планировки в новостройкеквартира свободной планировки квартира в новостройке

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Примеры планов застройщиков, фото.

поэтажный план застройщика примерпоэтажный план застройщикапоэтажный план застройщика фото

План застройщика

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото.

квартира со свободной планировкойквартира со свободной планировкойплан БТИ со свободной планировкойплан БТИ со свободной планировкой

Как зарегистрировать перепланировку в новостройке?

Согласование перепланировки в новостройке проводится по тому же принципу, что и в жилых помещениях в любых других многоквартирных домах Москвы. За исключением нескольких нюансов. О некоторых из них мы уже рассказали. Теперь поговорим о согласовании перепланировки квартиры в новостройке при отсутствии плана БТИ.

Обмеры БТИ в новостройке

При сдаче жилого дома в эксплуатацию необходимо проводить его техническую инвентаризацию с учетом всех расположенных помещений. Это позволяет получить достоверные сведения об объекте недвижимости. По результатам обмеров составляются: технический паспорт здания, а также поэтажные планы и экспликации на конкретные квартиры.

Чаще других организаций инвентаризацию объектов капитального строительства проводит БТИ. Но поскольку ее инициатором выступает застройщик многоквартирного дома, то он может выбрать для проведения обмеров здания и другую организацию.

Именно так поступают в последнее время многие застройщики жилых домов в Москве. В целях экономии денежных средств они поручают проведение первичной инвентаризации новостроек не государственному БТИ, а какой-либо сторонней организации или кадастровому инженеру. 

После проведения обследования дома ими составляется необходимая документация, которая содержит характеристики строения и входящих в его состав помещений. В свою очередь, застройщик полученные сведения обязан передать дальше, в БТИ, в архивах которого должна храниться техническая информация обо всех объектах недвижимости.

Однако чаще всего случается так, что застройщик не передает информацию в Бюро технической инвентаризации. Данные передаются в Росреестр для того, чтобы поставить объект на кадастровый учет, а вот в БТИ информация не поступает.

Как итог, в базе БТИ какие-либо сведения о состоянии этих домов отсутствуют. А жильцы новостроек, которым необходимо провести перепланировку своей квартиры, не могут начать процедуру согласования, поскольку без документов БТИ – поэтажного плана квартиры с экспликацией или технического паспорта – это сделать невозможно. Мосжилинспекция, принимающая решения по согласованию перепланировок квартир в Москве, рассматривает заявки только с техническими документами, составленными ГБУ МосгорБТИ.

Как согласовать перепланировку в новостройке без документов БТИ?

На сегодняшний день действующее жилищное законодательство не дает четких рекомендаций собственнику квартиры о том, как поступать в этом случае. Но документы БТИ обязательно понадобятся. Их придется получать в любом случае, иначе перепланировку не согласовать.

Как показывает сложившаяся практика, тем, кто только планирует проводить перепланировку, в решении этого вопроса несколько проще. Вариантом решения проблемы здесь может стать самостоятельное обращение владельца квартиры в БТИ для заказа ее первичной инвентаризации. 

По его заявке техник обмерит помещения квартиры и внесет полученные данные в базу БТИ. Затем собственнику выдадут технический паспорт либо поэтажный план квартиры с экспликацией к плану, в зависимости от заказанного им комплекта документов. С планом БТИ собственник может заказывать проектную документацию в организации, имеющей лицензию СРО, и согласовывать перепланировку.

Технический паспорт квартиры в новостройке от БТИ, фото.

Технический паспорт квартиры в новостройке от БТИТехнический паспорт квартиры в новостройкеТехнический паспорт БТИТехпаспорт БТИТехпаспорт квартиры

Как узаконить перепланировку в новостройке, если нет плана БТИ?

Отсутствие у собственников информации о необходимости и порядке согласования работ по переустройству приводит к тому, что в новостройках проводится большое число незаконных перепланировок, которые собственникам рано или поздно приходится узаконивать. Но сделать это при отсутствии "на руках" документов БТИ, как и в случае с планируемыми перепланировками, также невозможно.

Как уже говорилось ранее, для того, чтобы получить техническую документацию, нужно вызвать на квартиру специалиста из БТИ. Но придя на объект, техник отметит сделанную перепланировку на чертеже красными линиями.

Проблема в том, что одного плана квартиры с красными линиями для узаконивания перепланировки будет недостаточно, потому как Мосжилинспекции необходимо видеть, какие именно изменения в квартире были произведены. Следовательно, необходим план квартиры до переоборудования с экспликацией помещений. Но поскольку в БТИ сведений о первоначальном плане квартиры нет, так как они не инвентаризировали объект, а застройщик дома имеющейся информацией не соизволил поделиться, то такой документ Бюро технической инвентаризации выдать не сможет.

Проблему можно попробовать решить с помощью плана застройщика, на котором представлена изначальная планировка квартиры. Получить этот документ возможно непосредственно у застройщика или в управляющей компании.

С планом, заверенным печатью застройщика, следует обращение к кадастровому инженеру, чтобы он составил технический план квартиры на электронном носителе (CD-диске). А с планом от кадастрового инженера – в БТИ, для составления плана квартиры до перепланировки.

Однако Бюро технической инвентаризации не всегда "идет на встречу" собственнику помещения в данном вопросе. При положительном решении они составят и выдадут требуемый план квартиры до перепланировки. Тогда с полным комплектом документов можно начинать процедуру узаконивания перепланировки. В ином случае предстоит искать другой способ оформления документов БТИ или, как крайняя мера, обращаться в суд, чтобы он признал вашу правоту и обязал Бюро технической инвентаризации выдать вам требуемый документ.

Почему мы в нашей статье не предлагаем единого способа получения документов БТИ для последующего узаконивания перепланировки в новостройке?

Дело в том, что универсального варианта решения этой проблемы на сегодняшний день не существует. Есть несколько путей, они все законны, но какой из них выбрать, зависит от ряда факторов, рассказать о которых в одном материале не представляется возможным.

Одно можно сказать со всей точностью: отсутствие документов БТИ – это вполне преодолимое препятствие при согласовании перепланировки, но каждый случай приходится рассматривать индивидуально. Мы регулярно работаем с перепланировками квартир в самых разных жилых комплексах Москвы и Подмосковья. Разрабатываем проектную документацию для простых и сложных перепланировок, для уже совершенных и тех, какие только планируются.

Консультируем бесплатно, поэтому вы можете позвонить нам либо заказать обратный звонок и задать все интересующие вопросы, связанные с перепланировкой, по телефону. Также для связи с нами используйте электронную почту или форум вопросов-ответов сайта.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Можно ли будет согласовать такую перепланировку, где кухня (мокрое место и вытяжки) остаются на месте, как в проекте...
Добрый день! Квартира свободной планировки, возможно ли расширение санузла, как на картинке? Спасибо!
Добрый день! Меня интересует стоимость, примерные сроки и порядок действий при перепланировке и расширении санузла за счет...