Перепланировка квартиры в старом доме
Рассказываем, что необходимо учесть, если вы собираетесь изменять планировку квартиры в многоэтажном доме с деревянными или смешанными перекрытиями.
Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже из шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов – смешанные либо деревянные. Это дома, построенные до середины 50-х годов ХХ века. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, возведенным по индивидуальным проектам (то есть у каждого построенного дома есть свой автор).
Тот факт, что между этажами в многоквартирных домах старого фонда уложены деревянные/смешанные перекрытия, автоматически усложняет практически любую перепланировку в них – как с точки зрения согласования, так и с финансовой точки зрения.
Комментарий к видео. Ранее техзаключения для перепланировок в старых домах, имеющих смешанные или деревянные перекрытия, изготавливал ГАУ "МосжилНИИпроект". Но с августа 2017 года в связи с изменением законодательства эти функции переданы в ГБУ "Экспертный центр", куда теперь и нужно обращаться за получением технического заключения на перепланировку.
Специфика перепланировки старого фонда
Что же представляют собой упомянутые перекрытия и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки?
Но прежде чем ответить на эти вопросы, разберемся, что в доме является перекрытием. Перекрытия – это конструкции, служащие для разделения жилых этажей дома по высоте от подвальных до чердачных помещений.
В свою очередь, перекрытия могут быть нескольких видов:
- Деревянные (полностью из дерева).
- Смешанные, то есть состоящие частично из металлических конструкций, частично – из дерева. В некоторых случаях смешанные перекрытия так же могут включать железобетон в зонах санузла и кухонь.
- Железобетонные.
Все современные дома построены с железобетонными перекрытиями, однако активно использовать их начали лишь несколько десятилетий назад. Ориентировочно массовая постройка домов с железобетонными перекрытиями стартовала во второй половине 50-х годов 20-го века. В многоэтажках, возведенных в первой половине прошлого столетия, перекрытия преимущественно смешанные или деревянные.
Что значит смешанные перекрытия в доме
В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат с бетонными участками в зонах санузла и ванной.
Что такое деревянные перекрытия в квартире
Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.
В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или монолитном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.
На фотографиях ниже вы можете увидеть демонтаж прогнивших перекрытий в домах старой постройки.
Замена перекрытий при перепланировке дома старой постройки, фото.
Главная проблема таких зданий – их возраст. Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы коррозируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок.
Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом. В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.
В этом случае внутренние стены становятся "разгружающими", т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая их от дальнейшего провисания.
Ниже представлены фото с одного из наших объектов. На них вы можете видеть стены, являющиеся "условно несущими", то есть "разгружающими". Даже по картинке легко определить, что они явно ненесущие, но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они подпирают и поддерживают потолок, то есть пол соседей сверху. О чем в техническом заключении о состоянии конструкций, разработанном ГБУ "Экспертный центр", было однозначно написано.
Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.
Перепланировка дома старой постройки и устройство стяжки пола
Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.
Нагрузка на перекрытия должна учитывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.
Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями).
Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.10) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.
Порядок перепланировки жилого помещения в старинном доме
Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы "материал перекрытий – смешанные/деревянные" сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу.
Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от ГБУ "Экспертный центр" (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в эту организацию). А это означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данной организации стоит в 2-3 раза дороже, чем в среднем по рынку.
Но так как постановлением Правительства Москвы № 508-ПП определено, что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данная организация, то приходится обращаться именно в нее.
Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, фото.
По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию. Если в ТЗ будет фраза вроде "демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен", то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки во всем том же ГБУ "Экспертный центр". Кстати, будем рады, если обратитесь к нам за помощью в получении разрешения на перепланировку квартиры в доме старого фонда, у нас большой опыт согласования проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.
Кстати, зачастую старые дома могут быть памятниками истории и архитектуры, тогда для согласования в них перепланировки требуется проект приспособления. Лишь несколько проектных организаций обладают специальным разрешением изготовлять проекты приспособления для перепланировки квартир в домах-памятниках. И мы одна из них.
Однако если в выводах ТЗ есть фраза "перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий", то это означает, что схема согласований значительно усложняется. В связи с этим ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями.
Деревянные полы, фото.
То же касается и других упомянутых видов работ – устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности и разработки проектной документации на основе технического заключения.
В остальном перепланировка квартиры в доме, где тип перекрытий – смешанные или деревянные – ни чем не отличается от перепланировки помещений в более современных жилых зданиях. Со списком необходимых документов и этапами их регистрации в госорганах вы можете ознакомиться в этой статье. Если у вас перепланировка уже сделана, и вам нужно ее узаконить, переходите сюда.
Процесс согласования перепланировки квартир в домах со смешанными (деревянными) перекрытиями достаточно длительный, в нем есть множество нюансов, и если в данной статье не освящен какой-то вопрос, который вас интересует, вы его можете задать по телефонам, указанным на нашем сайте, либо отправив письмо по е-mail pereplanirovkamos@mail.ru или сообщение на форум.
