Где и как получить план БТИ на квартиру? Инструкция 2022.

Одним из документов, который всегда требуется при оформлении перепланировки, является план БТИ переустраиваемого помещения. К плану БТИ квартиры прилагается экспликация. Без поэтажного плана квартиры с экспликацией невозможно начать разработку проектной документации.

Из нашей статьи вы узнаете, где взять план квартиры БТИ, какие документы для этого понадобятся.

План БТИ квартиры: что это за документ?

План квартиры представляет собой чертеж помещений с указанием стен, оконных и дверных проемов, расположения сантехники, вентиляционных и сантехнических коробов.

Экспликация к поэтажному плану – это такая табличка, в которой указаны площадь и функциональное назначение помещений квартиры.

Учетом технического состояния объектов недвижимости в Москве занимается ГБУ МосгорБТИ. В большинстве случаев именно эта организация проводит первичную техническую инвентаризацию зданий при их вводе в эксплуатацию, фиксируя в чертежах размеры и площади построенных помещений.

Чтобы разработать проект и согласовать перепланировку, нужен план квартиры. Если у собственника такого плана нет, то за ним придется обращаться в БТИ. Бюро технической инвентаризации занимается выдачей таких документов на платной основе.

Для согласования перепланировки в БТИ заказывают один из нижеперечисленных документов:

• Копию архивной документации.
• Технический паспорт помещения.
• Поэтажный план квартиры с экспликацией.

Если вам нужен технический паспорт на квартиру, то чтобы узнать, как его получить, перейдите по ссылке. Там же вы узнаете о цене и сроке действия документов БТИ.

Как заказать план БТИ?

Поэтажный план квартиры, который в народе окрестили просто «планом БТИ», является наиболее простым документом технической инвентаризации. Он представляет собой лист формата А4, на котором сделан чертеж квартиры. В таком же формате выдается экспликация к поэтажному плану.

Чтобы заказать план БТИ с экспликацией, в Бюро технической инвентаризации предоставляется пакет документов:

• заявление (при обращении физического лица) или гарантийное письмо (если обращается юридическое лицо);
• общегражданский паспорт (другой документ, удостоверяющий личность);
• правоустанавливающие документы.

Все подробности о том, как заказать поэтажный план БТИ с экспликацией, можно узнать из этой статьи. Здесь же отметим один очень важный момент, связанный с тем, как заказать план квартиры в БТИ. Речь вот о чем.

В 2017 году вышло постановление Правительства Москвы №106-ПП, которое существенно изменило порядок получения документов БТИ.

Основное из нововведений в данном постановлении – обязательное обследование квартиры, если более 5 лет она не была инвентаризирована (обследована). Как ситуация обстояла раньше. Допустим, нам требовались документы БТИ. Мы обращались в Бюро технической инвентаризации и могли выбрать один из двух вариантов:

1. Заказать план БТИ без выхода техника, даже если инвентаризации квартиры не было с момента постройки дома (допустим, дом построен в 1960 году).
2. Заказать документы с выходом техника. Выход техника означает, что к вам придет сотрудник БТИ для обмеров и обследования квартиры.

Если мы заказывали документы БТИ без выхода техника, нам давали первоначальный план квартиры, и в нем было отражено, что последняя инвентаризация объекта была в таком-то году (то есть, например, в 1960). Однако сами документы БТИ были сегодняшней (свежей) датой.

Пример ниже.

Если же по каким-то причинам (допустим, банк требовал при ипотеке) нам понадобились документы БТИ со свежей инвентаризационной датой, мы заказывали их с выходом техника. И тогда дата обследования совпадала с датой выдачи плана (были различия в несколько дней между датой обследования и датой регистрации техпаспорта на выдачу).

Ниже можно увидеть пример такого технического паспорта на квартиру.

И по нашему опыту 90 процентов квартир не было обследовано с момента постройки дома. То есть как дом построили, обмеряли, внесли в базу БТИ, так больше техник Бюро техинвентаризации в квартире не был. И не важно, была там перепланировка или не была. В базе БТИ перепланировки не было, там была все время изначальная планировка квартиры.

Теперь же, если инвентаризация квартиры не проводилась в течение 5 последних лет, то выбора нет, необходимо в обязательном порядке вызывать техника БТИ, чтобы он "подтвердил", что перепланировки нет. Кроме того, были существенно повышены расценки за получение данных документов.

В результате нового порядка выдачи документов БТИ значительно возросло количество выявленных перепланировок, выполненных без согласования. Собственники квартир с незаконной перепланировкой, о которой они не знают, никогда не имевшие документов БТИ, спокойно их заказывают с выходом техников, а те отражают в квартире все изменения красными линиями. После чего собственники звонят нам и пытаются разобраться, как же так получилось и что делать дальше.

Сейчас заказать документы БТИ можно:

1. В самом Бюро технической инвентаризации. Там вас при заказе документов сразу оповестят, какое время не было обследования квартиры. И если оно было в последние 5 лет, то они достаточно быстро изготовят вам документы. Если же обследования в последние пять лет не было, то они могут предложить получение документов БТИ только с обследованием квартиры.
2. В многофункциональном центре "Мои документы". Здесь ситуация несколько сложнее. В МФЦ не могут посмотреть, сколько по времени не было выхода техника. Они лишь могут сформировать заявку и отправить в БТИ. Полагаться они будут на информацию, представленную вами. Если вы говорите, что обследования не было и заказываете выход техника, то здесь все понятно, техник к вам выйдет. А если вы не знаете, когда было обследование последний раз (допустим, вы купили квартиру и предполагаете, что оно было недавно), то составляете заявку на получение БТИ без выхода техника. И вот здесь будет сложность. Если в БТИ посмотрят и увидят, что выхода техника БТИ не было, то они в МФЦ пришлют отказ в получении документов. И вам придется заново оформлять заявку, но уже на получение документов с выходом техника и обследованием квартиры.

Однако выхода на квартиру техника можно избежать, если заказать архивные документы БТИ. Что они из себя представляют и как их заказать, мы рассказали в этой статье. Напомним, что план квартиры из архива ГБУ МосгорБТИ также можно использовать при согласовании перепланировки. А теперь вернемся к нашей основной теме.

Как выглядит план БТИ на квартиру?

Заказать план БТИ можно непосредственно в отделении БТИ, через МФЦ или онлайн на сайте mos.ru (готовый документ вам выдадут в МФЦ или БТИ).

Официальный срок ожидания заказа составляет 10 дней. Но на практике процедура подготовки и выдачи документа может затянуться на месяц. Что часто не устраивает собственника, и он начинает искать возможность ускорить процесс и получить план квартиры с экспликацией гораздо раньше, в течение 1-2 дней. 

С этой целью он обращается к посредникам. Находит по интернету сайт какой-нибудь компании, где предлагают услуги оформления документов БТИ буквально в течение суток. Причем подчас план БТИ у таких посреднических организаций стоит дешевле, чем в самом БТИ, чего, как вы сами понимаете, быть не может, если план действительно составлялся в Бюро технической инвентаризации. 

В чем же фокус? На самом деле, собственнику квартиры посредники – исполнители его заказа – вручают поддельный план БТИ. Причем заказчик даже не догадывается, что он обратился не в легальную организацию, а к мошенникам, и подписи и печати на этом, «официальном» с виду документе, "липовые". 

Бывает и так, что поддельные план БТИ с экспликацией оказываются у собственника сразу после приобретения им квартиры у предыдущих владельцев. Это распространенно в случаях, когда в сделке по купле-продаже квартиры принимает участие риэлтор. Для экономии денег и времени агенты по недвижимости самостоятельно заказывают у посреднических фирм такие вот фиктивные планы БТИ.

В некоторых случаях источником поддельных документов БТИ являются разработчики дизайн-проектов.

Допустим, собственник квартиры решил сделать у себя дома ремонт и привлек для этой цели дизайнера. Для составления дизайнерского проекта нужен план БТИ. Если у собственника такого технического документа нет, то дизайнер его заказывает по интернету на одном из сайтов-клонов, якобы предоставляющего услуги городского техинвентаризационного бюро, и в кратчайшие сроки получает не настоящий план квартиры, а его подделку.

На основе этого плана можно составить дизайн-проект, потому что дизайнерский проект не имеет никакой юридической силы, а дизайнеры вряд ли отличат настоящий БТИ от фальшивого. А вот если нужен проект перепланировки, то факт поддельного плана будет очевидным, поскольку сотрудники проектных организаций ежедневно работают с документацией из БТИ и прекрасно осведомлены, как она выглядит.

Чтобы было понятно, как отличить настоящий план квартиры, заказанный в Бюро технической инвентаризации, от фальшивки, для наглядности сравним оба документа.

Начнем с плана, полученного в БТИ (см. фото ниже):

• Представленный чертеж соответствует указанному масштабу уменьшения – 1:200.
• На плане имеется два оттиска печати и подпись сотрудника, подготовившего документ.
• На экспликации, помимо подписи сотрудника, штемпелей территориального управления БТИ и руководителя группы по инвентаризации, можно увидеть QR-код, штрихкод, голографическую наклейку и номер документа.

А вот как выглядят поддельные план с экспликацией (см. фото ниже):

• Явно не соблюден указанный масштаб уменьшения – чертеж на плане неестественно огромен. (Бывают планы с нормальным масшабом).
• На экспликации приведены не существующий адрес первого территориального управления МосгорБТИ (сравните с адресом, указанным на настоящей экспликации) и неверные номера телефонов, отсутствуют QR-код, штрихкод, голографическая наклейка и номер документа.
• Документ назван просто «Экспликация», а не «Экспликация к поэтажному плану помещения».
• Оттиски печати на подделке отличаются от оригинальных, подписи сотрудников – фальшивые.

Как проверить подлинность документов БТИ?

Легитимность документа, исполненного на бумажном носителе, проверяется техническими средствами путeм считывания QR-кода. Обычно QR-код читают с помощью специального приложения на смартфоне.

Для этого нужно взять смартфон, если приложение не установлено, то установить его и открыть. Держите устройство над QR-кодом документа БТИ так, чтобы он был хорошо виден на экране вашего смартфона. Телефон автоматически сканирует код, после чего можно переходить по заданной ссылке. 

Ссылка приведет вас на сайт ГБУ МосгорБТИ, на страницу с полной информацией о вашем заказе. Именно на эту страницу сайта БТИ (ее вы можете увидеть ниже на фото), а не на какую-либо другую.

Вот так выглядит страница с данными заказа на сайте ГБУ МосгорБТИ после считывания QR-кода и последующего перехода по интернет-ссылке:

Переход на сайт ГБУ МосгорБТИ с данными о вашем заявлении, списком документов/услуг по заказу и другой информацией означает, что у вас на руках подлинные документы БТИ.

Если же в разделе «Данные о печатных документах» перейти по ссылке «Подробнее», то заказанный документ возможно открыть и сохранить в электронном виде.

Как скажется на согласовании перепланировки тот факт, что у собственника на руках поддельный план БТИ, а не настоящий? 

Дело в том, что в планах БТИ часто встречаются ошибки, причем это относится в равной степени и к настоящим планам БТИ. Под ошибками в данном случае понимается несоответствие плана реально существующей планировке квартиры.

При подготовке проектной документации инженеры проектной организации выезжают на квартиру для проведения обмеров. И если представленный собственником план расходится с тем, что из себя представляет квартира в настоящий момент, то:

1. Когда у собственника реальные документы из Бюро технической инвентаризации, БТИ назначит выход техника на квартиру для повторных обмеров и устранения существующих ошибок.
2. А когда план квартиры «левый», собственнику, для прояснения ситуации и решения проблемы, придется вновь заказывать технические документы, но теперь уже в самом БТИ. Для тех хозяев квартир, кто при оформлении «поэтажки» с экспликацией хотел сэкономить денежные средства и свое время, это означает, что за одну и ту же услугу придется платить дважды. Кроме того, не ясно, что выявится при обмере квартиры, могут быть зафиксированы красные линии.

Если же несколько углубиться в законодательство, то дело принимает совсем неприятный оборот. Смотрим статью 327 УК РФ "Подделка, изготовление или оборот поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей или бланков":

П.1. Подделка официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования или сбыт такого документа либо изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей или бланков, наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

П.3. Приобретение, хранение, перевозка в целях использования или сбыта либо использование заведомо поддельных паспорта гражданина, удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, штампов, печатей или бланков, наказываются ограничением свободы на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до одного года, либо лишением свободы на срок до одного года.

Та организация или частное лицо, у кого был получен данный план, никогда в жизни не признается, что он вам его передал за 4-5 тысяч рублей. Никаких официальных квитанций эти люди не выдают и оплату берут только наличными. В результате складывается следующая ситуация:

• План БТИ – это официальный документ? Да, официальный, выдается государственной организацией ГБУ МосгорБТИ.
• Документ приобретался? Да, приобретался.
• Документ заведомо поддельный? Да, заведомо поддельный.

То есть если брать уголовное законодательство в "каноническом" виде, то к собственнику можно применить любой из представленных пунктов статьи 327 УК РФ на выбор. И когда мы видим подобные планы БТИ, то рекомендуем собственникам их никому никогда не показывать, а лучше просто уничтожить.

Чтобы не усложнять себе жизнь, мы советуем за документами технической инвентаризации обращаться непосредственно в БТИ, а не к сомнительным посредникам, которые являются мошенниками.

Кстати, начиная с 2021 года собственники квартир, согласующие перепланировки самостоятельно, начали направлять нам на анализ отказы, подобные представленному ниже, с вопросами: "Что там написано, что это значит?"

Нас подобные отказы поначалу также несколько озадачили, но через некоторое время мы разобрались в ситуации. Оказывается, жилищная инспекция также научилась определять поддельные планы БТИ. Собственно, отказ значит то, что собственник представил на согласование документы БТИ, о которых и шла речь выше.

Планы БТИ при согласовании перепланировки

В комплекте документов, сдаваемых на согласование в жилищную инспекцию, всегда были документы БТИ – технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация. 

Когда-то этот план БТИ был единственным исходным документом для рассмотрения возможности выдачи разрешения на перепланировку. То есть при согласовании принималось за основу, что все квартиры выше и ниже по стояку имеют точно такую же планировку.

Позже, даже если мы сдавали на рассмотрение план квартиры, жилищная инспекция одновременно заказывала документы БТИ посредством электронного документооборота в электронном виде и сравнивала, чтобы разночтений в документах не было. Это происходит и сейчас.

Но несколько лет назад появилось нововведение, согласно которому в электронном виде заказываются не только документы БТИ данной квартиры, но и документы БТИ квартир сверху и снизу. То есть рассмотрение возможности согласования перепланировки идет не только на основании наших документов БТИ, во внимание также принимаются планировки в квартирах соседей. И это причина многих отказов в согласовании перепланировок, которые заранее предусмотреть крайне сложно.

Чтобы было понятнее, давайте представим следующую ситуацию: мы планируем сделать перепланировку, посредством которой хотим расширить санузел за счет коридора.

Если мы сдаем план БТИ своей квартиры, и рассмотрение происходит только исходя из него, то получится, что мы совершенно спокойно можем расширить туалет за счет коридора.

Однако представим, что в нижерасположенной квартире когда-то была согласована перепланировка. И в результате этой перепланировки была расширена жилая комната за счет коридора. И теперь под той частью коридора, на которую мы хотим расширить свой санузел, у соседей жилая комната. То есть фактически получается, что мы планируем расширить санузел на жилую комнату соседей снизу, что запрещено.

Или еще пример.

Мы хотим сделать перепланировку с переносом кухни и устройством кухни-ниши в коридоре. Но сосед сверху когда-то согласовал перепланировку, и теперь у него в его коридоре располагается еще одна ванная комната. Она может там располагаться как полностью, так и частично. И получается, что жилищная инспекция, запрашивая документы БТИ соседей сверху, видит, что там расположена ванная, и не разрешает нам устраивать кухню-нишу в коридоре, так как размещение кухонь под ванными запрещено.

И таких ситуаций может быть множество. А в контексте и так непростого анализа перепланировки, в процессе которого учитывается множество факторов, вплоть до этажа, на котором расположена квартира, ситуация с тем, чтобы собственник самостоятельно однозначно понял возможность согласования его перепланировки, становится совсем непростой.

Подведем итог вышесказанному.

В случае, если бы документы выше и ниже расположенных квартир не запрашивали, то по факту считалось, что планировки квартир, расположенных выше и ниже, идентичны нашей, и мы совершенно спокойно можем выполнить данные мероприятия.

Теперь же, во избежание непредсказуемых ситуаций по согласованию, необходимо одновременно с документами БТИ собственника, по которым согласуется перепланировка, заказывать планы БТИ выше и ниже расположенных квартир и проводить полный анализ планируемых работ на основании уже не двух документов, как ранее (плана БТИ и плана перепланировки), а четырех:

1. плана БТИ собственника квартиры, в которой проводится перепланировка;
2. плана перепланировки;
3. плана БТИ квартиры, расположенной ниже;
4. плана БТИ вышерасположенной квартиры.

Как поступаем в данном случае мы?

Теперь каждый объект рассматривается нами индивидуально, и для полноты информации мы запрашиваем в БТИ поэтажные планы соседей, если заказчик их не предоставляет самостоятельно. Оформляемый документ называется "Сведения об объекте недвижимости". Далее мы детально расскажем о самом документе, а также о способе его получения онлайн.

Оформление документов в БТИ онлайн

Сведения об объекте недвижимости – это документ, в котором содержится следующая информация о квартире или комнате:

• адрес дома;
• чертеж с планировкой объекта, с основными размерами и номерами помещений;
• сведения об общей и жилой площади объекта;
• дата составления документа.

Данный документ выдается ГБУ МосгорБТИ в электронном виде и заверяется электронно-цифровой подписью организации.

Заказать сведения об объекте недвижимости онлайн несложно – на сайте ГБУ МогсорБТИ имеется понятный пользовательский интерфейс. Но для большего удобства мы подготовили для вас поэтапную инструкцию по получению этого документа.

Чтобы заказать документы технического учета с получением их в электронном виде, нужно зарегистрироваться на сайте ГБУ МосгорБТИ. Зарегистрированный пользователь переходит в раздел “Заказать электронные документы”.

Там ставится галочка напротив нужного документа. В нашем случае это “Сведения об объекте недвижимости”. И нажимается кнопка “Далее”.

После этого сайт предложит выбрать нужный объект. Сделать это можно по кадастровому номеру или по адресу. По мере ручного заполнения формы большая часть сведений “подтянется” автоматически. В поле “Адрес объекта” необходимо выбрать подходящую строку с улицей и номером дома, а в поле “Квартира” – этаж, на котором квартира расположена, и ее номер. После нажатия кнопки “Далее” начнется выполнение расчета стоимости выбранных документов.

На открывшейся странице ставится галочка, подтверждающее согласие с условиями оферты. И нажимается кнопка “Заказать за 250 р.”

Сформированному заказу автоматически присваивается номер.

После нажатия кнопки “Оплатить картой” осуществляется переход на страницу оплаты услуги.

В предлагаемую сайтом форму вносятся реквизиты банковской карты, и производится оплата (только с карты Сбербанка).

Как только документ будет готов, он появится в вашем личном кабинете в виде PDF-файла. Срок изготовления документа составляет не более 2 дней.

Что такое документы БТИ после регистрации перепланировки?

На самом деле, ответ на этот вопрос очень простой. План БТИ квартиры с экспликацией после перепланировки, это измененные документы с новой планировкой жилого помещения.

Попробуем раскрыть процесс чуть подробнее.

В данном случае мы рассмотрим правильный и последовательный процесс согласования. То есть перепланировка еще не выполнена, и у нас в документах БТИ не зафиксированы какие-либо красные линии. Сделаем мы это для того, чтобы неподготовленный собственник не запутался в этапах. Если перепланировка уже сделана, то есть имеются документы в красных линиях, то процесс узаконивания ремонта будет во многом похож, но здесь мы его не будем освещать. Всем, кому интересна тема узаконивания сделанной без разрешения перепланировки, рекомендуем прочитать вот эту статью.

Итак, мы решили согласовать планируемую перепланировку.

Первым шагом станет заказ документов БТИ. Оформив эти документы, мы получаем "на руки" первоначальную планировку квартиры. Это может быть либо технический паспорт квартиры, либо поэтажный план и экспликация.

Пример плана БТИ до перепланировки.

Далее мы должны заказать в любой лицензированной организации проект перепланировки и техническое заключение, если планируемые изменения не подпадают "под эскиз". Это может быть любое проектное бюро с допуском СРО. Будем признательны, если выберете нашу организацию. У нас есть все необходимы допуски к работе.

Проектные и остальные документы передаются в жилищную инспекцию на рассмотрение. Далее получается разрешение на перепланировку и проводится ремонт. После его окончания начинается процесс "приемки", подписываются акты о завершенном переустройстве.

В общем смысле на этом процесс перепланировки завершен. То есть, если имеется акт приемки, это означает, что мы согласовали перепланировку. Однако есть еще один шаг – это получение плана БТИ после перепланировки. Для этого нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации, чтобы техник провел обмеры квартиры и отчертил новую планировку в документах БТИ.

В данных документах, а именно в экспликации (строчка над таблицей), будет указано, что планировка квартиры внесена в документацию БТИ на основании акта о завершенной перепланировке из Мосжилинспекции.

Образец плана БТИ после перепланировки.

И вот именно эти документы и будут являться "документами БТИ после перепланировки".

Свои вопросы по согласованию перепланировки адресуйте нашим специалистам по телефону или онлайн – консультация бесплатна.