Как зарегистрировать перепланировку в 2025 году пошагово
Рассказываем, как это сделать, куда обращаться и какие для этого нужны документы.
В Жилищном кодексе РФ понятия "перепланировка" и "переустройство" имеют свои определения и различия. Подробный разбор данных терминов можно посмотреть здесь.
Если в двух словах, то переустройство означает изменение инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования, отраженного в техническом паспорте квартиры. Это включает в себя перемещение, установку или демонтаж таких сантехприборов, как унитаз, раковина, ванна, душ, биде, а также перенос кухонной плиты и монтаж электроплиты вместо газовой.
Важно отметить, что в перечень “переустройства” не входят бытовая техника (холодильники, стиральные и посудомоечные машины), отопительное и иное оборудование (радиаторы, кондиционеры, духовые шкафы) и другие элементы, не зафиксированные в техпаспорте БТИ.
Перепланировка, в отличие от переустройства, подразумевает отклонения в конфигурации квартирных помещений, указанной на чертеже в выписке ЕГРН. Снос или перенос ненесущих стен, образование новых дверных и оконных проемов либо изменение ширины имеющихся считаются перепланировкой.
Оклейка обоев, покраска стен, замена полотенцесушителя и остекление балкона или лоджии – все это не требует регистрации, поскольку перечисленные работы не изменяют расположения кухонного и сантехоборудования, а также конфигурацию помещений, отраженных в документации БТИ и ЕГРН.
Кстати, специалисты и обычные граждане не делают различий между этими понятиями и для обозначения всех изменений в планах БТИ или ЕГРН используют, как правило, только термин “перепланировка” – так гораздо удобнее. Поэтому все ремонтные работы в квартире, о которых должны знать госорганы, для простоты мы тоже будем называть исключительно перепланировкой, не разделяя их на “перепланировку” и “переустройство”.
Когда нужна регистрация перепланировки?
Для начала отвечаем на ключевой вопрос, нужно ли регистрировать перепланировку в квартире? Да, делать это надлежит каждому. Любые изменения планировки, плиты и сантехнических приборов требуют обязательной регистрации. Так следует из пункта 1 статьи 26 ЖК РФ. И даже если изменения обходят несущие стены, перепланировку необходимо зарегистрировать.
Незарегистрированная перепланировка может повлечь за собой наложение штрафа, принудительное приведение помещения в первоначальное состояние за счет собственника и другие неприятные последствия. Поэтому лучше заранее позаботиться о законности проводимых работ. О том, как зарегистрировать перепланировку в квартире, расскажем далее.
Порядок регистрации перепланировки квартиры
Выше были приведены примеры мероприятий, которые оставляют план квартиры неизменным, не причисляются к перепланировке, а потому их не надо регистрировать. Что еще в квартире можно делать без разрешений, смотрите по этой ссылке.
В то же время имеется список недопустимых работ при перепланировке квартиры. Формально такие работы относятся к перепланировке, поскольку изменяют расположение элементов на планах БТИ и ЕГРН квартиры до ремонта, но они нарушают противопожарные, санитарные, правовые и общестроительные нормативы, поэтому находятся под запретом.
Регистрация перепланировки квартиры, включающей запрещенные к выполнению мероприятия, невозможна. Зарегистрировать перепланировку помещения можно только в том случае, если предполагается выполнение работ, не запрещенных законами.
Если же есть какие-то сомнения по поводу того, можно ли сделать задуманную вами перепланировку, обратитесь за консультацией и уточнением всех спорных вопросов к специалистам. Например, мы помогаем оценить перепланировку на соответствие законодательным нормам абсолютно бесплатно. Пожалуйста, звоните: +7 (495) 720-64-18.
Как уже упоминалось, намеченную перепланировку, соответствующую нормам, нужно предварительно регистрировать. Процесс состоит из нескольких этапов и включает в себя подачу необходимых документов, получение разрешения на ремонт и последующую приемку выполненной работы. Дальше пошагово о том, как и где регистрируют перепланировку квартиры в городе Москве.
Шаг №1. Получаем техпаспорт БТИ
Для регистрации предстоящих отклонений в планировке нужен технический паспорт на квартиру. Если такого документа нет, потребуется обратиться в Бюро технической инвентаризации. Заказ необходимо делать в ГБУ МосгорБТИ. Как заказать паспорт на квартиру, мы уже подробно описывали в статье по этой ссылке.
Помимо общей информации о здании (местоположение дома, год постройки, количество этажей, материалы конструкций), техпаспорт БТИ содержит чертеж квартиры, где отображено расположение кухонной плиты, сантехники, дверных проемов, несущих и ненесущих стен в состоянии “до ремонта”, и табличку со списком помещений и указанием их площади, называемую экспликацией.
Техпаспорт на квартиру МосгорБТИ.
Схема стен и проемов на поэтажном плане из техпаспорта необходима специалистам, чтобы проанализировать запланированные работы по перепланировке с точки зрения их законности и подготовить проектные документы. Для перепланировки можно использовать не только техпаспорт, но и поэтажный план с экспликацией, которые точно также отражают ситуацию по квартире.
Поэтажный план и экспликация в виде отдельных документов.
Шаг №2. Заказываем проектные документы
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 26 ЖК РФ, для регистрации перепланировки квартиры необходимо представить проект, составленный организацией, имеющей допуск СРО. Такой проект содержит схемы, чертежи и детальное описание тех изменений, которые планируется внести в существующую планировку жилого помещения.
Проект для регистрации перепланировки квартиры.
Обратите внимание, что зарегистрировать перепланировку по дизайн-проекту не выйдет. Для ограниченного количества несложных изменений, которые не затрагивают “мокрых зон” квартиры, допускается использование эскиза.
Инструкцию, как перепланировка регистрируется по эскизу, можно посмотреть на этой странице. Таким способом возможна регистрация демонтажа межкомнатной двери, переноса электроплиты, сноса встроенного шкафа и изменение расположения сантехники.
То есть даже если в квартире не затрагиваются несущие стены, по эскизу нельзя официально зарегистрировать увеличение площади санузла или перемещение кухни.
Что касается мероприятий, требующих наличия у собственника жилого помещения проектной документации, они перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения №1 к 508-му постановлению Правительства Москвы. Среди них: устройство кухонь-ниш и антресолей, изменение количества, расположения и границ ванных комнат и санузлов, резка новых проемов в несущих стенах и заделка имеющихся.
Помимо проекта, обязательно должно быть техзаключение. Эти два ключевых документа в совокупности образуют то, что принято называть “комплектом проектной документации”.
Техническое заключение подтверждает, что текущее состояние несущих конструкций дома позволяет выполнять в квартире работы по перепланировке. В Москве без этого документа невозможно зарегистрировать изменения, которые планируется внести в существующую планировку жилого помещения.
Техзаключение изготавливается специализированной компанией с соответствующим допуском СРО. Обычно это та же организация, которой доверено изготовить проект. Кроме случаев, когда:
- переделка квартиры изменяет, в том числе, и несущие конструкции (делается проем под дверь в несущей стене, выполняется устройство антресоли, демонтируется подоконный блок в панельном доме);
- в здании, где будут проводиться работы, деревянные перекрытия.
При вмешательстве в несущие стены и перекрытия и когда перепланировка квартиры производится в доме с деревянными перекрытиями выпуск технического заключения приходится заказывать у организации, проектировавшей дом, или в ГБУ “Экспертный центр” (если проектировщик здания неизвестен или прекратил существование), что дорого, но другого варианта нет, поскольку такие требования закреплены в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы №508.
Получится сэкономить, если заказать проект в частном архитектурном бюро. Но предлагающая услуги организация желательно должна специализироваться на проектировании перепланировок квартир именно в Москве и обязательно иметь официальный допуск СРО к такому виду деятельности. Это обойдется дешевле, чем услуги автора проекта дома, и разрешено законодательно.
Заказать изготовление проекта перепланировки и технического заключения вы можете в нашей организации. Присылайте нам свой рисунок с будущими изменениями (можно нарисовать ручкой на копии плана БТИ) или дизайн-проект. Мы посмотрим, дадим оценку предстоящим изменениям. Если перепланировку возможно будет зарегистрировать, подготовим проектную документацию и подскажем, куда дальше обращаться. Если обнаружим нарушение жилищных норм, то поможем исправить ошибки, а затем изготовим техническое заключение и проект с учетом ваших пожеланий и правовых норм. О стоимости проектной документации в нашей компании подробнее по этой ссылке.
Шаг №3. Подаем документы и получаем разрешение на работы
Следующим шагом регистрации перепланировки квартиры в Москве является подача собранных документов в местные органы власти для получения разрешения на работы. Решения о регистрации перепланировки обычно принимаются отделом горадминистрации, отвечающим за градостроительство и архитектуру. Например, так обстоит дело в городах Московской области.
Но мы рассказываем о регистрации перепланировок в Москве, а тут ситуация иная.
Кто регистрирует перепланировку в Москве?
Орган, который осуществляет контроль и надзор за соблюдением законодательства в области жилищного хозяйства в Москве, – Мосжилинспекция. Жилищная инспекция также участвует в процессе регистрации перепланировок жилых помещений, проверяя соответствие проектной документации действующим нормам.
Нужно в Москве зарегистрировать перепланировку квартиры? С документами придется обращаться в Мосжилинспекцию, где они будут проверены. Если все в порядке, вам разрешат перепланировать квартиру.
С 2020 года Мосжилинспекция принимает документы исключительно в электронном виде через официальный портал mos.ru. То есть заполнять форму запроса услуги нужно на сайте, а не на бумаге. К онлайн-заявке на регистрацию перепланировки необходимо прикрепить следующие файлы (подробное описание загрузки документов на mos.ru и отправки заявления смотрите здесь):
- отсканированный документ, подтверждающий законные права на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРН);
- проект перепланировки и техническое заключение с электронными подписями исполнителя;
- технический паспорт на квартиру от МосгорБТИ.
Сложность перепланировки, тип дома и особенности квартиры могут потребовать предоставления дополнительных документов.
С момента подачи заявления начинается отсчет срока рассмотрения, который, как правило, составляет до 20 дней. Если в процессе проверки будут выявлены недостатки, инстанция может запросить дополнительные документы или уточнения. Важно реагировать на такие запросы оперативно, чтобы не затягивать процесс регистрации.
Разрешение на перепланировку квартиры.
После рассмотрения заявки жилинспекция выдает распоряжение о законности планируемых работ или отказ, указав на нарушения. Как оспорить решение, если вам неправомерно отказали, читайте в этой статье. Имея на руках распоряжение Мосжилинспекции, можно приступать к ремонтным работам.
Шаг №4. Выполняем ремонт и вызываем комиссию
На ремонт отводится полтора года. С недавнего времени именно такой период действует выданное Мосжилинспекцией разрешение на перепланировку. Работы должны проводиться строго по чертежам проекта перепланировки.
Когда ремонт закончится, надо вызвать приемочную комиссию в составе инспектора жилинспекции, представителей разработчика проектной документации и строительной организации. Для этой цели на mos.ru оставляется электронная заявка (запрос), к которой в отсканированном формате прикрепляются:
- заполненный журнал производства работ, если были затронуты несущие конструкции;
- акты освидетельствования скрытых работ, если выполнялись работы по гидро- и звукоизоляции полов или в несущей стене вырезался, а затем усиливался металлоконструкциями дверной проем;
- договор подряда со строительной компанией на проведение в квартире ремонтно-строительных работ, требующих допуска СРО.
Вызывать инспекцию следует только после завершения чистовой отделки, установки дверей, кухонной плиты и сантехники. Если вы пригласите инспектора на промежуточном этапе, он потребует довести ремонт до конца. Потраченные усилия и время окажутся напрасными.
Инспектор сравнивает фактически выполненную перепланировку с утвержденным проектом. Если все совпадает, то оформляется акт о завершенной перепланировке.
Акт о завершении перепланировки.
Шаг №5. Регистрация перепланировки в БТИ
Многие ошибочно полагают, что решение о проведении перепланировки принимают в БТИ. Однако это неверное мнение. БТИ – это лишь финальный этап, где фиксируются уже осуществленные изменения. После того как акт перепланировки оформлен, следует обращение в МосгорБТИ. Вызывается техник, который приедет и на месте обмерит отремонтированную квартиру.
Полученные результаты техник вносит в базу БТИ, таким образом актуализируя имеющиеся о квартире сведения. После этого любой документ, заказанный в БТИ, – техпаспорт или поэтажный план с экспликацией, – будет содержать “свежие” данные о вашей перепланировке.
Шаг №6. Регистрация перепланировки квартиры в Росреестре
Для передачи новых сведений о квартире в Единый государственный реестр недвижимости нужен технический план. Заказывается техплан у кадастрового инженера, а затем готовый документ подается в Росреестр. Однако относительно перепланировки квартиры и ее регистрации в ЕГРН стоит сделать небольшое пояснение.
С 1 апреля 2024 года полностью поменялось определение перепланировки, данное в Жилищном кодексе РФ (ранее в закон внесли соответствующие поправки). До 1 апреля результаты перепланировки требовалось вносить в техпаспорт БТИ, после 1-го апреля 2024 г. – в ЕГРН.
Эти и другие изменения закона, вступившие в силу, незначительно подкорректировали порядок регистрации перепланировки на ее заключительном этапе. Поясним, в чем конкретно заключается новизна процедуры.
В Москве все перепланировки квартир регистрируются с учетом постановления Правительства Москвы №508. Последний раз данное постановление обновлялось 26 декабря 2022 года. Поэтому оно не учитывает тех изменений, что были внесены в ЖК РФ 01.04.2024 г., а процесс регистрации перепланировки происходит по-старому, так, как мы его описали в этой статье. И так будет до тех пор, пока не поменяют постановление Правительства Москвы №508, приведя его в соответствие с Жилищным кодексом РФ.
Но даже после того, как в ППМ №508 внесут необходимые изменения, процесс регистрации перепланировки поменяется несильно. Давайте посмотрим, как именно.
На этапах оформления документов БТИ, разработки проекта и получения разрешения ничего не меняется, все остается, как прежде. Новшества касаются лишь регистрации после перепланировки.
Когда ремонт завершен, следует обращение в Мосжилинспекцию, чтобы комиссия проверила квартиру и окончание перепланировки подтвердила актом. Так вот теперь, после внесения правок в ЖК РФ, к уведомлению жилинспекции о том, что ремонтные мероприятия окончены, собственник должен приложить техплан. Если работы сделаны по проекту, то составляется акт о завершении перепланировки, и Мосжилинспекция самостоятельно передает технический план в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Только в этом и заключается главное изменение в регистрации перепланировки. В обновленной версии статьи 28 ЖК РФ перепланировка квартиры считается завершенной с момента внесения изменений в сведения ЕГРН. И если раньше собственник подавал техплан кадастрового инженера самостоятельно, то теперь он это будет делать через регистрирующий перепланировку орган – Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Но еще раз подчеркнем, что новый порядок регистрации перепланировки в Росреестре установится после внесения изменений в ППМ №508. Как только это произойдет и поправки вступят в силу, мы об этом сообщим здесь, в тексте статьи.
Зарегистрировать перепланировку своей квартиры вы можете сами или с нашей помощью. Сколько стоит регистрация перепланировки квартиры под ключ, можно узнать на этой странице.
И еще один очень важный момент. В начале статьи мы упоминали о негативных последствиях, которые ждут владельца за незаконную перепланировку квартиры. Тем не менее случаев, когда люди сделали перепланировку, но заранее у жилищной инспекции не получили разрешения, достаточно много. Выше мы по шагам объяснили, как зарегистрировать перепланировку в квартире, которая только еще в планах собственника. Но как зарегистрировать перепланировку квартиры, если она уже сделана, и возможно ли такое вообще?
В Москве регистрация незаконных изменений в квартире после ремонта возможна. Но не каждую перепланировку получится зарегистрировать постфактум, а только сделанную с соблюдением общих правил. Перепланировки, запрещенные законом (о них говорилось в начале нашей статьи), госорганами не регистрируются ни до, ни после ремонтных работ.
Если собственник квартиры, выполняя перепланировку без разрешения жилинспекции, не нарушил строительных норм, то он имеет все шансы официально зарегистрировать выполненные изменения.
Чтобы сделать перепланировку законной, потребуется техническое заключение о безопасности сделанных работ, подготовленное в компании с допуском СРО. Для сложных перепланировок, меняющих несущие конструкции в квартире, необходимо техзаключение организации, являющейся автором жилого здания. По закону только разработчик проекта дома в подобных случаях имеет право выпускать такой документ. Обо всех этапах регистрации незаконно выполненной перепланировки вы можете узнать больше, прочитав данную статью.
