Регистрация перепланировки квартиры и нежилого помещения. Этапы и советы.

Собственники жилья часто думают в первую очередь не о том, как зарегистрировать перепланировку, а о том, как квартира будет выглядеть после ремонта. Поэтому многие предпочитают начать с немедленного претворения в жизнь дизайн-проекта квартиры, минуя этап согласования.

Но, как показывает практика, даже опытные дизайнеры слабо ориентируются в постоянно меняющихся законах, нормах и правилах в сфере перепланировок квартир, и зачастую предлагают варианты, которые в принципе невозможно зарегистрировать.

Примеры штрафов за незаконную перепланировку от Мосжилинспекции, фото:

Регистрация перепланировки квартиры в Москве

Проблема в том, что дизайн-проект не подходит для регистрации перепланировки. Это всего лишь визуализация представления об идеальной квартире, не имеющая юридической силы. Законную силу может иметь только проект перепланировки, разработанный автором дома или архитектурным бюро с допуском СРО, либо типовое решение из каталога от ГУП МНИИТЭП для вашей серии дома. Далее мы расскажем, как зарегистрировать перепланировку в квартире по шагам.

Порядок регистрации перепланировки квартиры

Процесс регистрации перепланировки квартиры регулируется действующим жилищным законодательством. Полный перечень законодательных актов в этой области довольно внушителен, но для Москвы нужны следующие:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции N 840-ПП.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Действующие нормативные акты (СНиПы, СаНПины, ГОСТ и др.).

Процедура регистрации перепланировки квартиры начинается со сбора документов, перечень которых приведен в п. 2.5 Приложения 2 к ППМ №508-ПП.

Первым шагом при регистрации перепланировки квартиры является заказ технического паспорта БТИ.

Технический паспорт БТИ, фото:

Данный документ выдают в территориальном органе технической инвентаризации (БТИ). Здесь можно увидеть всю основную информацию о вашей жилплощади:

• планировку квартиры;
• экспликацию помещений;
• год постройки дома;
• процент износа дома; 
• материал перекрытий, и т.д.

Для регистрации перепланировки квартиры в Москве также подойдет поэтажный план с экспликацией помещений. Этот комплект документов можно заказать в БТИ вместо технического паспорта жилого помещения. Теперь перечислим, какие еще документы нужны для регистрации перепланировки:

• Копия паспорта собственника.
• Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
• Проект перепланировки, разработанный организацией с допуском СРО (или автором проекта дома).
• Техническое заключение о возможности перепланировки.

Приведенный список документов не является исчерпывающим и может быть существенно расширен в зависимости от дома, где находится квартира. Для квартиры в новостройке, возведенной по договору долевого участия или построенной за счет бюджета города, для квартиры в коммуналке или в памятнике архитектуры, для ипотечной квартиры требуются особые для каждого случая акты, справки, разрешения, договоры, экспертные заключения и так далее.

Где регистрируют перепланировку квартиры?

Государственной организацией, регистрирующей перепланировки квартир в Москве, является Мосжилинспекция.

Если вас по какой-то причине не устраивает существующая планировка и вы желаете изменить конфигурацию помещений квартиры (перенести кухню, объединить комнаты, сделать совмещенный санузел и т.п.), то перед проведением ремонтных работ именно в Мосжилинспекции необходимо получить разрешение на перепланировку.

Кроме того, Государственная жилищная инспекция города Москвы занимается регистрацией самовольно выполненных перепланировок.

Как зарегистрировать перепланировку квартиры в МФЦ?

Еще недавно порядок оформления разрешения на перепланировку квартиры выглядел следующим образом. Собранные самостоятельно или с помощью посредников-согласователей бумаги сдавались в многофункциональный центр оказания госуслуг. А уже специалисты МФЦ перенаправляли их в жилищную инспекцию.

Однако сейчас регламент регистрации перепланировки поменялся. Теперь все документы передаются в жилищную инспекцию города не через МФЦ, а через портал госуслуг Москвы. Там же заполняется интерактивная форма заявления. 

После принятия решения о регистрации перепланировки квартиры разрешение поступит в личный кабинет в виде электронного документа. Однако если документ нужен в бумажном виде, то его можно получить в МФЦ.

Регистрация перепланировки квартиры после ремонта

Промежуточным результатом регистрации перепланировки в жилищной инспекции является разрешение на перепланировку.

Разрешение на перепланировку, фото:

Данный документ выдается на специальном бланке и дает право проводить перепланировку и ремонтные работы. Срок действия разрешения в настоящее время составляет 1 год с возможностью продления 1 раз не более, чем на 6 месяцев. В комплекте с разрешением на перепланировку с затрагиванием несущих конструкций идет журнал ремонтно-строительных работ.

По завершении ремонта необходимо будет предъявить результат комиссии из Мосжилинспекции, которая проверит соответствие проведенной перепланировки утвержденному проекту, а также строительным нормативам.

Если проектом предусматривалось устройство проема в несущей стене или гидроизоляция полов, то комиссии нужно будет предъявить соответствующие акты скрытых работ и журнал, подписанные авторским надзором и подрядчиком, имеющим допуск СРО.

Последним документом, который выдает жилищная инспекция, является акт завершенной перепланировки. Он подтверждает, что готовая перепланировка соответствует всем действующим нормам и правилам.

Акт завершенной перепланировки, фото:

Сколько стоит регистрация перепланировки квартиры в БТИ?

Через 1-2 недели после оформления акта о выполненной перепланировке собственник со своим экземпляром акта обращается в БТИ для заказа новых документов. Там сверяют акт, который представил собственник, с тем, который прислала Мосжилинспекция.

После этого оформляется заказ на регистрацию и внесение изменений в документы БТИ. В большинстве случаев вашу квартиру посетит техник БТИ для проведения точных обмеров.

В итоге собственнику выдаются документы (обычно это поэтажный план и экспликация), на которых значатся все произошедшие и утвержденные изменения. Это значит, что теперь в вашей квартире зарегистрирована новая планировка и она внесена в архивы БТИ.

Итак, конечным результатом регистрации перепланировки являются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры. Со стоимостью услуг по изготовлению и выдаче учетно-технической документации на квартиру можно ознакомиться на сайте ГБУ МосгорБТИ.

Регистрация перепланировки. Эскиз или проектная документация?

Перечисляя документы для регистрации перепланировки квартиры в Москве, мы назвали техническое заключение и проект. Однако не каждая перепланировка регистрируется на основании проектной документации.

Конечно, подавляющее большинство видов ремонтных работ, относящихся к перепланировке, согласуется по проекту с техзаключением. Но есть простые перепланировки, для регистрации которых проект не нужен, так как для их оформления собственнику достаточно будет предоставить в согласующий орган эскиз.

Ниже мы рассмотрим разные виды перепланировок, которые в зависимости от сложности работ и особенностей объекта недвижимости могут регистрироваться по эскизу или с разработкой проектной документации от компании с допуском СРО.

Регистрация перепланировки по эскизу. Актуально для простых перепланировок, не затрагивающих несущие стены, перекрытия, коммуникации или "пирог" полов. Если вы осуществляете перенос электроплиты, мойки на кухне, сантехники в туалете или ванной без изменения границ  помещений, то для регистрации потребуется только эскиз перепланировки. Изготовить эскиз перепланировки можно своими руками, отметив на копии поэтажного плана ваши изменения.

Пример эскиза перепланировки, фото:

Регистрация перепланировки по типовому проекту. Если серия вашего дома есть в каталоге типовых решений ГУП МНИИТЭП, то вам достаточно выбрать подходящий проект. Главное, чтобы планировка вашей квартиры совпадала с каталогом, а предлагаемое решение вас полностью устраивало. В этом случае при обращении в Мосжилинспекцию вы просто ссылаетесь на выбранный типовой проект, а чиновники направляют к вам инженера из АО МНИИТЭП для оформления технического заключения.

Пример типовой перепланировки, фото:

Регистрация перепланировки по проекту с техническим заключением проходит сложнее. Объем проектной документации и, соответственно, ее стоимость, могут значительно варьироваться в зависимости от масштаба изменений. Для перепланировки без затрагивания несущих конструкций подготовить проект с техническим заключением может любая проектная организация, имеющая допуск СРО (например, мы).

Если же ваша перепланировка затрагивает несущие конструкции, то предварительно следует обратиться в организацию, которая разрабатывала проект вашего дома (например, в МНИИТЭП), за оформлением техзаключения о возможности перепланировки. Если такая проектная организация перестала существовать, то техническое заключение оформляет ГБУ "Экспертный центр". А проект на основе этого технического заключения возможно заказать в любой проектной компании с лицензией СРО.

Примеры проектов перепланировок с техническим заключением, фото:

На третьей картинке - обложка эскизного проекта: это не в чистом виде эскиз, который рисует собственник, а "облегченная" проектная документация - без пояснительной записки и пр.

Регистрация перепланировки квартиры в Московской области

В каждом городе Подмосковья действует свой регламент по регистрации перепланировки квартиры. Но в целом процедура схожа с той, что мы описали выше для Москвы. Так, для того, чтобы зарегистрировать перепланировку квартиры в МО нужно:

• Иметь на руках план БТИ на переустраиваемое помещение.
• В организации с допуском СРО изготовить проектную документацию.
• Для получения разрешения на перепланировку передать собранный и разработанный комплект документов надзорному органу.
• Получить у межведомственной комиссии акт о завершенной перепланировке, когда ремонт будет завершен.
• Оформить в БТИ новые документы на квартиру.

Однако в отличие от Москвы, в Московской области перепланировки регистрирует не жилищная инспекция, а органы местного самоуправления. Как правило, это структурное подразделение горадминистрации – Управление архитектуры и градостроительства города. Оно же потом принимает непосредственное участие в приемке перепланировки после ремонта.

Регистрация перепланировки нежилого помещения

Нежилые помещения, которые чаще всего используются под коммерческие или общественные цели, могут располагаться в жилом или нежилом здании. Данное обстоятельство определяет порядок и особенности регистрации перепланировки. Разберем две ситуации.

Ситуация №1. Нежилое помещение в многоквартирном доме.

Для регистрации перепланировки нужно сформировать комплект документов и в лицензированной проектной организации заказать техническое заключение и проект со всеми планируемыми изменениями.

Перепланировка может затрагивать или не затрагивать несущие конструкции дома. 

При перепланировке несущих элементов здания техзаключение оформляется у автора проекта дома или в ГБУ “Экспертный центр” (если автор прекратил существование как организация). Проект перепланировки при этом можно заказать в любой организации, входящей в СРО.

Для регистрации перепланировки без изменения несущих конструкций и техническое заключение и проект можно заказать в специализированной организации с СРО.

Разрешение на перепланировку нежилого  помещения, расположенного в здании, где есть квартиры, выдает Мосжилинспекция. До того, как документы будут переданы в жилищную  инспекцию на рассмотрение, проект должен быть согласован в Роспотребнадзоре.

Ситуация №2. Нежилое помещение, входящее в состав нежилого здания.

Для узаконивания перепланировки нежилого помещения в нежилом здании также необходимо заказывать проектную документацию – техзаключение и проект. Но регистрирует перепланировку уже не Мосжилинспекция, потому что в здании отсутствуют жилые помещения, а БТИ.

Сколько стоит зарегистрировать перепланировку в квартире через посредников?

Зарегистрировать предстоящую или узаконить уже выполненную перепланировку можно как самостоятельно, так и обратившись к посредникам. Логично было бы предположить, что самостоятельное согласование перепланировки обойдется дешевле, нежели услуги специализированной фирмы. Но на практике часто выходит иначе.

Регистрация перепланировки своими силами обходится дешевле только в случае простых перепланировок, где шанс ошибиться минимален, но даже тогда времени и средств на сбор документов и прохождение всех инстанций может уйти немало.

В том случае, если вы решите обратиться за помощью к посредникам, вам необходимо будет оформить доверенность на согласование перепланировки.

Доверенность на согласование перепланировки, фото:

Количество организаций, которые участвуют в процессе согласования, и перечень документов для государственной регистрации перепланировки может сильно меняться в зависимости от ее сложности. Если вы планируете согласовывать самостоятельно и перепланировка несложная (или типовой проект), то информации на нашем сайте вполне достаточно для успешного согласования.

Самостоятельная регистрация сложных вариантов перепланировок, когда затрагиваются несущие конструкции и требуется разработка проекта с техзаключением от автора дома, может как значительно затянуть сроки согласования, так и ударить по бюджету, ведь собственник, проходящий этот путь впервые, не знает "согласовательские" хитрости, на которых можно сэкономить едва ли не половину бюджета.

Если же вы хотите поручить это дело специализированной организации, такой как наша, то для объективной оценки возможности, сроков и стоимости регистрации перепланировки сообщите нам следующую информацию:

• Местонахождение квартиры: округ, район и адрес дома.
• Форма владения квартирой (собственность, ипотека, соцнайм).
• Тип конструкций дома (панельный, блочный, кирпичный, монолитный).
• Ориентировочный год постройки.
• Этаж квартиры или нежилого помещения/этажность дома.
• Количество комнат в квартире.
• Тип кухонной плиты: газовая/электрическая.
• План БТИ и план квартиры "после перепланировки".

В 95% случаев данных сведений достаточно для объективной оценки, но иногда бывают ситуации, когда этих данных недостаточно, и нужна дополнительная информация.

В нашей организации вы можете заказать согласование "под ключ" или полный комплект проектной документации для регистрации планируемой или уже выполненной перепланировки самостоятельно. Бесплатная консультация наших специалистов по телефону или через форму "вопрос-ответ "на сайте.