Вы здесь

Ремонт и перепланировка

Основное отличие между косметическим ремонтом и перепланировкой в многоквартирных домах является то, что работы по перепланировке и/или переустройству помещений требуется согласовывать.

В этой статье рассказано, какие виды ремонтных работ требуют согласования и какие документы для этого необходимы.

Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 25 дает определение перепланировки и переустройства, а в статьях с 26 по 29 регламентирует процедуру согласования.

Основываясь на формулировках закона, дадим определение работ, подлежащих согласованию:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой работы, проводимые в существующих границах помещений, требующие внесения изменения в техническую документацию помещения в многоквартирном доме.

Перепланировкой считаются более масштабные работы, представляющие собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения технической документации.

Технической документацией БТИ объекта недвижимости (жилого или нежилого помещения) считается технической паспорт помещения, либо поэтажный план с экспликацией к нему.

На практике это означает, что согласования требуют все виды строительных работ, вносящие изменение в план БТИ. Кроме этого, согласования требует устройство полов и изменение их конструкции. 

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки
План до перепланировкиЭкспликация до перепланировкиПлан после перепланировкиЭкспликация после перепланировки

Какие ремонтные работы не нужно согласовывать

К мероприятиям, не требующим согласования, на сегодня относится работы, проводимые в рамках косметического ремонта. Перечислим самые распространённые виды таких работ:

  • Замена покрытия пола на аналогичное
  • Замена окон и дверей в существующих проемах
  • Малярные работы и поклейка обоев
  • Замена сантехнического оборудования на аналогичное с сохранением места монтажа.

Также в этот список можно добавить многие работы, не приводящие помещение в состояние, отличное от планировки БТИ.

Установка кондиционеров и остекление балконов и лоджий в Москве и большинстве районов Московской области также не требует согласования. В отдельных случаях муниципальным регламентом городов Подмосковья согласование таких работ предусмотрено.

Перепланировка и переустройство в Москве

Основополагающим документом, регламентирующим отношение в сфере согласования перепланировки и переустройства, является Постановление Правительства г. Москвы № 508. Помимо данного Постановления, есть еще ряд документов требующих соблюдать действующие санитарные и строительные нормы (например СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»). 

Для Москвы главным надзорным органом, осуществляющем согласование и контроль в сфере перепланировки является Государственная Жилищная инспекция г. Москвы.

С алгоритмом самостоятельного согласования перепланировки квартиры, расположенной в Москве возможно познакомиться в этой статье.

Пример проекта перепланировки
План до перепланировкиЭкспликация до перепланировкиПлан после перепланировкиЭкспликация после перепланировки
Конструкция усиления проемаДемонтаж и монтажУстройство перегородки с плотным притвором
Данный проект с описанием представлен здесь.​

Документация для согласования перепланировки в Москве

Регламентом, действующим на сегодня в Москве предусмотрено согласование как планируемые, так и выполненных работ по перепланировке и/или переустройству помещений.

По составу документации, необходимой для согласования в жилом помещении можно две условных группы – планируемые и выполненные.

Согласование планируемого ремонта с перепланировкой и/или переустройством в многоквартирном доме требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработаться организация с допуском СРО (например, наша).

Если работы по перепланировке/переустройству запланированы в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также в том случае, если при ремонте будут затронуты несущие конструкции, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

Пример технического заключения автора дома

 Техническое заключение МНИИТЭП Техническое заключение МНИИТЭП Техническое заключение МНИИТЭП Техническое заключение МНИИТЭП

Для согласования выполненной перепланировки квартиры проект не требуется, так как работы уже выполнены в надзорный орган в составе комплекта документов направляется «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

Кроме этого, для подготовки технического заключения при проведении ремонта с перепланировкой потребуется провести инженерное обследование конструкций здания​.

Если при проведении ремонта с перепланировкой несущие конструкции не затрагивались, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО.

Если при проведении ремонтных работ вносились изменения в несущие конструкции, либо работы проводились в здании с деревянными/смешанными перекрытиями, то разработку технического заключения выполняется организацией-проектировщиком здания или замещающей его организацией

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения.

Для согласования выполненной перепланировки в нежилых помещениях потребуется разработка проекта.

О перепланировке нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и отдельно стоящих нежилых зданиях подробнее написано в этой статье.

Перепланировка и переустройство в Подмосковье

Для Московской области существует внутренний муниципальный регламент по согласованию. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарных и строительных норм. При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются.

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

Документация для согласования перепланировки в Московской области

В целом, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области схож – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Примером различий регламентов может служить факт, что на сегодня в некоторых районах Московской области допускается объединение газифицированной кухни с жилой комнатой напрямую, а в некоторых запрещено объединять даже кухню с электроплитой со смежным помещением.

В Подмосковье перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

Еще одной особенностью согласования перепланировки в Подмосковье является то, что в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. Согласовать ремонтные работы возможно только как планируемые. Либо же по факту, но уже через суд.

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Абсолютное большинство перепланировок, проводимых без разработки проектной документации, содержат решения, которые согласовать невозможно. Согласование выполненных работ «по факту» предполагает выплату штрафа за проведение самовольных работ. 

Специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок «под ключ» ответят на любые вопросы в сфере перепланировки жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области.

Вы можете направить на нашу электронную почту план квартиры/нежилого помещения с состоянием объекта «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать по телефону.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте. В квартире серии 1-511 кухня 5 метров с газом (газовая колонка на кухне). Хотели бы сделать ремонт. Высота...
Можно ли снести стену между кухней и прихожим
Насколько реально согласовать и получить разрешение на пристройку лоджии на 1м этаже 3х комнатной квартиры в доме серии П3 (дом...