Роль управляющей компании при перепланировке
Один из важных жилищных органов в Москве и области – управляющая компания дома. С одной стороны, данный орган следит за эксплуатацией поднадзорного здания и контролирует проведение в квартирах дома всевозможных работ по ремонту, также с целью выявления незаконных перепланировок. А с другой стороны, управляющая компания может принимать участие при согласовании переустройства или перепланировки.
После ремонта проверять перепланировку квартиры управляющая компания имеет право, требовать документы на перепланировку – тоже в их полномочиях.
Согласование перепланировки с управляющей компанией
Как известно, когда в г. Москва проводятся какие-либо мероприятия по перепланировке, то ее согласование проходит с Мосжилинспекцией (иногда и с автором проекта дома). Но при некоторых проведенных работах необходимо получения справки с согласием от УК.
Например, для жилинспекции может потребоваться справка, подтверждающая, что управляющая компания не возражает по поводу того, что собственником были «зашиты» трубы отопления в короб, или же при замене газифицированной плиты на электрическую (в таких случаях от УК также предоставляются данные по расходу электроэнергии). Иногда МЖИ может запросить подтверждение управляющей компании о расположении тех или иных систем коммуникаций (или инженерных систем) в определенных местах.
 |
Также, при перепланировках квартир находящихся на втором этаже, что бы подтвердить что ниже находятся нежилые помещения, жилищная инспекция может потребовать предоставления справки от управляющей компании. |
Инженерное оборудование:
Замена газовой плиты на электрическую:
Согласовательную роль управляющая компания выполняет при перепланировке в Москве в тех случаях, когда ремонт проводится с затрагиванием общедомового имущества.
Но порой получается так, что не только надзорный орган, но и управляющая компания согласует перепланировку. Тут можно в общем смысле ответить на вопросы наших клиентов, которые проводят перепланировку в Московской области: «Может ли собственник квартиры без согласования с управляющей компанией делать в своей квартире теплые полы?», «Имеет ли право управляющая компания не разрешить перепланировку?», «Куда следует подать проект на рассмотрение в первую очередь?», - самым первым органом, который будет рассматривать ваш проект перепланировки и, следовательно, проверять на возможность проведения всех планируемых мероприятий, будет управляющая компания вашего дома.
Получив проект перепланировки от проектного бюро, вы должны подать его вместе с заявлением на получение согласия на перепланировку в управляющую компанию. Они рассмотрят ваше обращение, изучат проект. Если будут обнаружены нарушения или планируемые недопустимые работы, то управляющая компания может не согласовать перепланировку, даже если она согласована с ГУП Архитектуры, но такое бывает крайне редко.
Пример общедомового имущества:
При обнаружении нарушений в проекте перепланировки, от управляющей компании выдается предписание исправить все нарушения и ошибки, чтобы подать документы повторно.
При окончании ремонта в Московской области составляется акт по завершенной перепланировке.
Вы можете запросить на сайте управляющей компании образец акта по перепланировке.
Имеет ли право управляющая компания проводить обследование квартиры на предмет перепланировки?
Нередко бывает, что нам звонят недовольные собственники и спрашивают: «Может ли управляющая компания подавать в суд за перепланировку без жалоб соседей?», «Если я делаю перепланировку квартиры, должна ли я поставить в известность управляющую компанию?», «Нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?», «Имеет ли право управляющая компания предъявлять претензии за перепланировку?», «Может ли управляющая компания оштрафовать за перепланировку квартиры?». Такие вопросы поступают в основном от тех собственников, кто провел незаконную перепланировку, которая в последствии была выявлена управляющей компанией при проверке квартирного помещения.
Дело в том, что главная задача управляющей компании – выявлять все мероприятия по ремонту, переустройству и перепланировке в доме, так как неудачные перепланировки могут привести к аварийным ситуациям, за что часть ответственности ложится на плечи управляющей компании дома.
Проект перепланировки и переустройства квартиры:
Поэтому если вы совершаете незаконные ремонтные работы, то по жалобе соседа может прийти проверка с управляющей компании, но также и вы можете подать заявление в управляющую компанию на перепланировку соседей. Образец того, как пожаловаться на перепланировку соседей в управляющую компанию, можно найти в свободном доступе на интернет-ресурсах, либо узнать это у специалистов проектных компаний.
Действия управляющей компании при выявлении переустройства или перепланировки
Итак, как управляющая компания может установить факт перепланировки, проведенной незаконно? Это может происходить либо по жалобе соседей, либо по случайной проверке квартир. Если же незаконные ремонтные действия были обнаружены, то со стороны управляющей компании оформляется заявление в жилищную инспекцию о незаконной перепланировке. К перечню тех, кому управляющая компания сообщает о перепланировке квартир, относится не только жилищная инспекция, но и другие надзорные органы, находящиеся в разных городах Московской области. Проверка перепланировка управляющей компанией осуществляется в целях безопасности всех жителей дома и во избежание аварий и обрушения в здании.
Пример последствий незаконной перепланировки:
Составление управляющей компанией акта о незаконной перепланировке еще не означает, что вам придется вернуть прежний вид помещения. Вы можете пройти согласование сделанной перепланировки, если в ходе инженерного обследования не будут найдены серьезные нарушения.
Промежуточные итоги
Как можно увидеть, хоть участие управляющих компаний несколько и ограничено при согласовании перепланировок в Москве, они обязаны контролировать все ремонтные и строительные действия, проводимые в их домах по Москве и в области. Если вам нужна дополнительная информация о том, как оформляется акт выполненных работ от управляющей компании в связи с перепланировкой, как получить согласие на ремонт, какие действия обязательно нужно согласовывать с управляющей компанией, как управляющей компании внести изменения в техпаспорт и т. д., то можете обратиться к нам за консультацией.
Также мы помогаем в согласовании перепланировки, в т. ч. и с управляющей компанией, а также без проблем разработаем для вас проект.
Дополнительные сведения об управляющих компаниях и перепланировке
Некоторые управляющие компании несколько переоценивают свою роль при перепланировках, чем осложняют жизнь собственнику, решившемуся на проведение капитального ремонта в собственном помещении.
Вот пример требований одной из управляющих компаний по отношению к тем, кто собрался делать перепланировку, с нашими комментариями.
Требования управляющей компании:
1. Гарантийное письмо от собственника на получение всех необходимых согласований по действующему законодательству РФ. А давайте еще напишем письмо, что мы не будем нарушать ПДД, проходить ежегодную диспансеризацию и уступать место старшим в общественном транспорте. Крайне странный пункт.
2. В соответствии с ППМ №508-ПП управляющая компания включается в состав приемной комиссии только в случае, если перепланировка и переустройство затрагивает общедомое имущество (Приложение №1, пункты 17, 18).
3. Границы эксплуатационной ответственности управляющей компании и собственника обычно прописываются в договоре с УК. И в подавляющем большинстве случаев сводятся к разграничению ответственности на:
- Запорной арматуре трубопроводов горячего и холодного водоснабжения.
- Вводном автоматическом выключателе (электроавтомате).
- Запорно-регулирующей арматуре перед радиаторами отопления (или резьбовых соединениях), либо запорной арматуре в приквартирном холле.
4. Электропроект для согласования перепланировок квартиры не требуется, в крайне редких случаях он разрабатывается, если требуется увеличение мощности, выделенной на квартиру.
5. Договор на технический контроль с управляющей компанией. Что-то из серии первого пункта.
Есть технический надзор заказчика: «Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда» статья 748 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Заказчик работ вы, зачем заключать еще какой-то договор с УК непонятно.
Есть строительный контроль: «Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации» (статья 53. «Строительный контроль» Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018).
И исходя из этого пункта никакого строительного надзора у вас быть не может.
6. Копия страхового полиса. Насколько мы знаем, полис гражданской ответственности вещь сугубо добровольная. Помимо этого, не все полисы покрывают риски именно ремонтных работ. И сама строительная организация имеет полис, который может покрывать риски организации.
7. Оплата вывоза мусора. Пункт относительно правильный и полезный, вывоз мусора в процессе ремонта вам необходим и, если стоимость разумная, можно согласиться.
8. Сверхнормативное использование грузового лифта. А нормативное какое? Сколько раз в день можно по «нормам» пользоваться лифтом? С каким грузом? А суммарная суточная нагрузка есть? Очень странный пункт.
9. Оплата защиты лифтового холла. Адекватный пункт. Иначе строители «убьют» отделку лифта и лифтового холла.
10. Заявление на начало производства работ. На основании какого нормативного акта это требуется УК? Не думаем, что такой существует.
Резюме: управляющая компания навязывает необязательные услуги, требует ненужные документы и какие-то «согласования». Соглашаться на условия УК или нет решать вам. Если вы примете решение «послать» УК, то они могут чинить препятствия в допуске, очень долго рассматривать документацию, не отключать стояки для замены запорной арматуры и пр. А могут молча согласится с вашим отказом и не требовать ничего в будущем.
Одна из основных задач любой управляющей компании - это поддержание состояния дома на должном техническом и санитарном уровне. Поэтому беспокойство УК относительно предстоящей в квартире перепланировки понятно. Но, как вы смогли убедиться, роль управляющей компании при перепланировках ограничена законодательством. И по тем вопросам, по которым УК не имеет официальных полномочий, она может попросить собственников предоставить те или иные сведения или документы, но никак их не требовать.
