Самовольная перепланировка. Все аспекты.

Самовольные работы по перепланировке квартир – серьезное административное нарушение. Результат таких работ, как минимум, штраф, а затем требование вернуть квартиру в прежнее состояние либо узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Как могут выявить самовольную перепланировку?

Несмотря на упростившуюся процедуру согласования и реальную угрозу безопасности остальным жильцам дома, многие до сих пор проводят перепланировку незаконно. И вопреки устоявшемуся мнению, что о самовольной перепланировке нежилого помещения или квартиры никто и никогда не догадается, о таких работах все равно становится известно Государственной жилищной инспекции города Москвы.

Во-первых, она без труда обнаруживается во время плановых проверок. И даже если самовольная перепланировка гардеробной еще может остаться незаметной, то надеяться, что присоединение балкона или лоджии к комнате останется незамеченным, не стоит.

Во-вторых, о ней может стать известно и благодаря заявлению соседей. Ведь, как правило, именно "самовольные перепланировщики" – нарушители порядка и чистоты в подъезде, а также спокойствия по выходным.

Любая перепланировка, которая проводится по предварительному согласованию, предусматривает как график выноса мусора, так и часы, во время которых разрешено проводить строительные работы. Именно поэтому шум перфоратора по выходным или горы мусора на лестничной площадке заставят ваших соседей обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на самовольную перепланировку.

Изменения в планировке квартиры, выполненные незаконно, обнаруживаются и при попытке провести любую сделку с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, оформить в наследство или приватизировать, самовольная перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме обнаружится при сопоставлении текущего плана квартиры тому, что указано в поэтажном плане БТИ.

Поэтажный план помещения, фото:

Все внесенные вами изменения будут отмечены красными линиями на поэтажном плане, убрать которые можно, если только согласовать перепланировку "задним числом" или привести квартиру в соответствие с поэтажным планом. Для владельцев квартир последствия могут быть самыми разными, но в любом случае для тех, кто выполнил перепланировку без соответствующих разрешений, это всегда финансовые потери.

Документы БТИ в красных линиях, фото:

Самовольная перепланировка квартиры. Последствия.

Если у вас будет выявлен факт незаконного переустройства, вы будете обязаны нести ответственность за самовольную перепланировку квартиры: выплатить штраф и, если сами работы не нарушают действующих строительных норм, согласовать их "задним числом".

Но это, пожалуй, самый благоприятный исход согласования самовольной перепланировки. Незаконные работы по ремонту с перепланировкой довольно часто проводятся с серьезными нарушениями строительных норм, а значит, что такие работы могут привести к аварийной ситуации, последствия которой отразятся не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей.

Типичный пример – проведение перепланировки с расширением санузла за счет смежного коридора. При проведении обычной перепланировки с предварительным согласованием такие мероприятия начинаются с проведения технического обследования помещения и разработки проектной документации. Для перепланировки с расширением мокрой зоны требуется укладка гидроизоляции. Разумеется, при самовольной перепланировке санузла это делается крайне редко.

Последствия таких работ – зачастую протечки и испорченный ремонт в квартирах на нижних этажах. Устранять такие последствия самовольной перепланировки придется полностью вам за свой счет. В дальнейшем согласовать такую перепланировку будет довольно проблематично, возможно, только если заказать проектную документацию и выполнить все работы заново, но и в этом случае получается, что вы платите дважды.

Не стоит проводить самовольную перепланировку в уже купленной ипотечной квартире – это также грозит вам разбирательством, и не только с надзорными органами, но и с банком.

Встречаются и такие ситуации, когда самовольная перепланировка была выполнена прежними владельцами квартиры. Например, если жилье досталось вам по наследству или вы купили квартиру. Но ответственность будете нести вы, а не прежние собственники. В этом случае, также, как если бы незаконная перепланировка была выполнена вами, придется либо возвращать квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо заниматься согласованием уже выполненной перепланировки. Впрочем, согласовать выполненную перепланировку можно не всегда.

Самовольная перепланировка жилого помещения. Что нельзя согласовать?

Стоит учесть, что из-за незнания многочисленных строительных норм при самовольной перепланировке эти самые нормы часто нарушаются. Взять, к примеру, перепланировку с объединением балкона и комнаты. Объединяя эти два помещения, необходимо позаботиться об обогреве балкона, но при этом запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления, поскольку это может привести к нарушению работы системы в отопительный сезон. Согласовать такую самовольную перепланировку вам, разумеется, не удастся.

Кроме того, если вы объедините балкон и жилую комнату (кухню) без монтажа французского остекления, то в этом случае вам придется возвращать помещениям прежний вид, поскольку присоединение к жилым помещениям и кухням балкона или лоджии в "чистом виде" официально запрещено, а, значит, что жилищная инспекция справедливо откажет вам в согласовании.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании перепланировки, если в процессе таких работ вы демонтировали вентиляционный шкаф. Работы, которые ухудшают условия проживания в вашей квартире, либо в квартирах ваших соседей, также не подлежат узакониванию. 

С перечнем запрещенных при перепланировке работ можно ознакомиться в п.10 Приложения 1 к ППМ №508-ПП.

Как узаконить самовольную перепланировку в квартире?

Как уже отмечалось ранее, узаконить сделанный ремонт с перепланировкой можно лишь в том случае, если все мероприятия выполнялись с соблюдением норм. В ином случае предстоят восстановительные работы.

Оформление самовольной перепланировки квартиры, включающей незначительные изменения (демонтаж встроенного шкафа, перестановка сантехники без увеличения площади санузла, перенос электроплиты и т.д.), в Москве проводится в уведомительном порядке – по эскизу.

Более серьезные работы (расширение или совмещение ванной и туалета, перенос кухни, демонтаж подоконной части стены для установки “французских дверей” между балконом/лоджией и внутренним помещением квартиры) на основании эскиза не узаконить – нужно техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.

Для согласования самовольной перепланировки жилого помещения с устройством проема в несущей стене или проведенной в доме с деревянными (смешанными) перекрытиями техзаключение должна будет подготовить проектная организация, которая разрабатывала проект дома. Но не все такие организации продолжают существовать в настоящий момент. В таком случае их заменяет ГБУ “Экспертный центр”, которое и выдает техническое заключение вместо несуществующих авторов домов.

Если несущие конструкции не затрагивались, а квартира расположена в доме с ж/б перекрытиями, то техническое заключение для оформления самовольной перепланировки жилого помещения может подготовить наша организация.

Техническое заключение, подготовленное автором проекта дома, ГБУ “Экспертный центр” или организацией с допуском СРО, типа нашей, передается с другими документами для узаконивания самовольной перепланировки в Мосжилинспекцию.

После чего инспектор посещает квартиру, проверяет ремонт на соответствие сделанному техзаключению и, если все правильно, составляет акт о завершенной перепланировке. Далее приглашается сотрудник БТИ, который заново проведет инвентаризацию для обновления учетно-технической документации на квартиру.

Обращаем внимание, что в отличие от Москвы в Московской области отсутствует регламент узаконения самовольной перепланировки квартиры с надзорным органом. Согласование самовольной перепланировки квартиры в Подмосковье возможно только через суд.

Заниматься узакониванием самовольной перепланировки можно самостоятельно, но, как и при согласовании перепланировки в обычном порядке, лучше доверить эту работу профессионалам, то есть фирмам-посредникам, которые специализируются в данной сфере деятельности.

В том случае, если вами была проведена незначительная перепланировка помещений, и у вас есть достаточное количество времени, можно самостоятельно заниматься согласованием. Но что касается сложных перепланировок, особенно спорных ситуаций, в этом случае надежней будет обратиться к посредникам, которые и быстрее, и с меньшими финансовыми затратами проведут согласование самовольной перепланировки квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку в нежилом помещении?

Во многих многоквартирных домах на нижних этажах располагаются нежилые помещения. Если в таком помещении без разрешения выполнили перепланировку и ее предстоит узаконить, в Мосжилинспекцию потребуется предоставить комплект документов, включающий техническое заключение о допустимости и безопасности работ и проект. Также нужно будет получить заключение Роспотребнадзора.

Нежилое помещение также может располагаться в нежилом здании, где нет квартир. Для узаконивания самовольной перепланировки в таком нежилом помещении также необходим комплект проектной документации, состоящий из техзаключения по факту произведенных работ и проекта, но согласующим органом в данном случае будет являться не жилищная инспекция города Москвы, а БТИ.

Заказать техническое заключение, проект и согласование будущей или уже выполненной перепланировки “под ключ” вы можете в нашей организации. Консультация наших специалистов совершенно бесплатна – пожалуйста, звоните и задавайте любые вопросы по перепланировке.