Разрешается ли демонтаж сантехнического короба в санузле

Собственникам на заметку.

Сантехнический короб, также называемый сантехническим шкафом, предусмотрен в большинстве серий панельных и кирпичных домов, возводимых начиная с 1970-х годов.

В монолитных новостройках место размещения сантехнического короба также предусматривается изначально, однако сам короб зачастую отсутствует. Его проектные границы обозначаются кирпичной разметкой на полу, а непосредственное возведение выполняется собственником.

Сантехкороб представляет собой ограждающую конструкцию (с ревизионным люком для доступа к коммуникациям) стояков горячего и холодного водоснабжения, а также стояка канализации.

Основная информация, которой должен обладать заказчик по поводу устройства сантехкороба, – это понимание того, что площадь внутри короба относится к общедомовой площади и не входит в площадь квартиры.

Исходя из этого, единственное, что возможно при ремонте, – это удаление старого сантехкороба и выстраивание по его границе нового, из современных материалов и с обязательной установкой в нем люка для доступа к инженерным коммуникациям.

Используемые материалы:

• Влагостойкий гипсокартон с облицовкой из керамической плитки.
• Тонкие пазогребневые блоки.

Допустимые мероприятия по перепланировке сантехнического короба:

• Демонтаж сантехкороба (выстраивание нового) с последующим увеличением первоначальных размеров.

Примечание: помимо прямого назначения (ограждение стояков водоснабжения), сантехкороб часто применяется в качестве сооружения для встраивания инсталляции унитаза. Также увеличенный  сантехшкаф может быть использован для размещения в нем электробойлера с целью подогрева воды на период летнего отключения горячего водоснабжения.

Кстати, люки доступа в сантехническом коробе бывают самых разных форм. Главное – люк должен обладать достаточными габаритами для инспекции состояния стояков, кранов и счетчиков водоснабжения, а также проведения текущего ремонта стояков инженерных коммуникаций. Вот ссылка на статью про лючки доступа.

Затрагивание сантехкороба влечет за собой работы по проведению новой гидроизоляции пола санузла, так как на сантехнический короб, как и на стены в ванной, должна быть заведена гидроизоляция, что необходимо в качестве предохранения от возможных протечек между этажами. Она заводится на сантехкороб также как и на стены в ванной на высоту не менее 20 см.

Как мы уже сказали в самом начале нашей статьи, в новых монолитных домах застройщик перекладывает работы по устройству сантехкороба на владельца (но при этом не забывает отметить их пунктиром на плане БТИ как выполненные). Как следствие – будущим владельцам предстоит выстраивать сантехкороб в габаритах, отмеченных на поэтажном плане с установкой люка доступа. И если данного короба нет "физически" при сдачи квартиры, это не значит, что его можно не строить либо строить в меньших габаритах. Это всего лишь значит, что застройщик сэкономил на материалах и предоставил эту "почетную" обязанность самому собственнику.

Теперь ответим на основной вопрос, который волнует собственников, есть ли все-таки случаи, в каких сантехнический короб можно частично демонтировать? Отвечаем: да, есть. Но это достаточно сложно.

Как мы уже упоминали, сантехнический короб относится к общедомовой площади, которую можно затрагивать при технической возможности и при условии согласия 2/3 жильцов дома. Это значит, что если у вас сантехнический короб большого размера, а инженерные коммуникации "жмутся" где-то в углу, то теоретически его можно уменьшить в своих габаритах. "Всего лишь" необходимо собрать подписи 2/3 жильцов дома, что они не против данного мероприятия, подкрепить это печатью управляющей компании и сдать протокол вместе с проектной документацией на рассмотрение в жилищную инспекцию. При этом условии она даст согласие на частичный демонтаж сантехнического короба.

Конечно, на словах путь понятен и вроде бы прост, однако по практике, не то что бы получить согласие 2/3 собственников дома сложно, их сложно "в принципе" найти, что приводит к тому, что крайне немногие отважились бы начать данный путь.

Из практики. Один из наших случаев по демонтажу сантехнического короба.

Исходные данные: новостройка, монолит, квартира на среднем этаже. У заказчика на поэтажном плане БТИ показан сантехнический короб, причем в странном месте и, что самое странное, показан-то он показан, но в нем НЕТ инженерных коммуникаций.

Просто на плане БТИ есть квадрат, который появился непонятно почему, в нелогичном месте, и его необходимо огородить квадратом просто фактически для того, чтобы эта площадь не вошла в площадь квартиры (ведь это же общедомовая площадь).

Заказчик, конечно, крайне не хотел этого делать, ведь в его новой квартире так удачно продумано дизайн-решение, а этот квадрат совсем в него не вписывается, он и не учитывался, да и мы по-хорошему понимали, что он действительно там не к месту.

Начали "расследование". Оказалось, что новостройка состоит из 8 одинаковых секций. И в одной из секций (не в этой) застройщик предусмотрел еще один стояк коммуникаций именно в этом месте. БТИ же, когда обмеряло в конце площадь, поленилось, обмеряло только одну из секций (именно секцию с коробом) и "применило-спроецировало" этот план и на другие секции, даже не заходя и не обмеряя их (ведь с виду дом одинаковый). Но это было сказано потом и шепотом.

Официально же эту ошибку БТИ признавать категорически отказывалось. В результате семь остальных секций оказались в потенциальных "нарушителях", ведь никто из собственников не горел желанием выделять непонятно почему, в непонятном месте, "вглухую" квадратный метр квартиры.

Конечно, можно было "побороться", поднять архивы застройщика, ездить, доказывать, но это месяц-два-три, без разрешения ремонт было начинать нельзя, а собственник мыслями уже живет в отремонтированной квартире, да и ипотека "капает", и нам показался проще путь работы с управляющей компанией. Тем более, она оказалось удивительно вменяема и поняла абсурд ситуации.

Инженер управляющей компании обзвонил собственников, они пришли, и каждый собственник разрешил всем другим собственникам демонтировать короб. Данная бумага осталась в управляющей компании для выдачи копий остальным, а мы свою сдали в жилищную инспекцию вместе с комплектом проектной документации и получили разрешение на перепланировку.

А вот типовой пример (одного из недавних заказчиков), как собственники затрагивают сантехнические короба.

Вначале у нас не было четких исходных данных, то есть документов БТИ, было только фото, но при взгляде на квартиру после перепланировки (правое фото в верхнем ряду) появилось изначальное предположение, что не все "гладко".

Чуть позже заказчик нам выслал фото до ремонта (левое фото – квартира "в бетоне") и документы БТИ. И после анализа данных документов сразу стало все ясно. В целом, исходя из опыта, на 95 процентов мы и так предполагали, что будет что-то подобное, но подтвердиться было не лишним.

Если мы посмотрим на левое фото, то увидим, что границы сантехнического короба "четко" выложены "кирпичиками" по полу. То есть они четко определены и менять габариты короба нельзя.

И, как мы уже знаем, сантехнический короб – это просто "шкаф с дверцей", и дополнительно "тюнинговать" его нельзя.

В данном же случае, заказчик не только уменьшил короб по габаритам, это мы отразили в самой нижней картинке с планом БТИ, но и встроил в верхнюю часть короба открытые полки, а также в нижней части между трубами сейф.

Совмещенное фото, до и после ремонта, на котором указано, где и что размещено.

Ниже на планах БТИ вы можете увидеть, как короб выглядел до перепланировки, и как он стал выглядеть после перепланировки.