ЖК РФ о перепланировке и переустройстве. Комментарии к закону 2025.

Жилищный кодекс Российской Федерации (сокращенно ЖК РФ) – это основной законодательный документ, который закрепляет жилищные права и обязанности граждан, а также упорядочивает и регулирует жилищные отношения в России.

Среди прочих в Жилищном кодексе РФ даны ответы на ключевые вопросы, связанные с перепланировкой и переустройством квартир. Они приведены в четвертой главе, которая так и называется “Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме” (ст. 25-29).

Следует сказать, что ЖК РФ – не единственный правовой акт, регулирующий правила перепланировок квартир в жилых домах. В нашей предыдущей статье мы уже рассказывали о всей законодательной базе, касающейся случаев перепланировок жилых помещений.

Однако именно в положениях Жилищного кодекса РФ (актуальны для всей территории России):

• сформулированы понятия “перепланировка” и “переустройство”;
• в самом общем виде определен порядок согласования данных мероприятий;
• установлены меры наказания, применяемые к собственникам в случае незаконных действий.

С 1 апреля 2024 года в Главу 4 ЖК РФ "Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме" внесены незначительные изменения. Они уточняют понятие “перепланировка” и определяют, с какого момента считать ее завершенной.

Чтобы скачать все статьи главы 4 Жилкодекса России, посвященные перепланировке и переустройству, со всеми вступившими в силу с 1 апреля 2024 года изменениями, нажмите ссылку.

А ниже представлены наши комментарии и разъяснения к этим статьям.

Статья 25 ЖК РФ

Именно в статье 25 ЖК РФ содержится разъяснение терминов “переустройство” и “перепланировка”.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Жилищного кодекса России, переустройство – это любые действия в квартире, направленные на замену, перенос или установку инженерных коммуникаций и оборудования, расположение которых указано на плане БТИ (кухонные плита и мойка, сантехника в туалете и ванной).

Ниже пример плана квартиры из документов БТИ.

Согласно пункту 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка – это такие преобразования несущих стен и ненесущих перегородок, которые изменяют расположение, количество либо конфигурацию помещений квартиры и требуют корректировки сведений ЕГРН о ее границах и площади.

На фото план квартиры из выписки ЕГРН.

Чтобы упростить процесс понимания выше названных определений, мы написали статью, в которой рассказываем, что считается перепланировкой и переустройством и какие именно ремонтные работы в квартире включают в себя данные понятия. Если вы собираетесь делать ремонт у себя дома, советуем ее прочитать.

Резюмируя содержание статьи 25 ЖК РФ, отметим, что перепланировка и переустройство – это любые работы, после которых необходимо вносить изменения в ЕГРН или в техпаспорт БТИ жилого помещения.

Статья 26 ЖК РФ

В соответствии с этой статьей жилищного кодекса, перепланировка квартиры должна проходить в несколько этапов.

На начальном этапе подготовки к работам важно определиться с вариантом предполагаемой перепланировки. Причем сложность выбора зачастую состоит не только в том, чтобы перепланировка устраивала каждого члена вашей семьи, но и в том, чтобы работы, затрагивающие несущие стены, перегородки, инженерные системы дома, удовлетворяли действующим строительным нормам и санитарным требованиям.

Предположим, вы хотите устроить в своей квартире просторную кухню-гостиную, объединив кухонное и жилое помещения путем демонтажа стены между ними. Такая перепланировка подарит вам некоторое количество полезной площади. И к тому же даст возможность сделать интерьер в квартире стильным и современным.

Но даже если вы многократно встречали такую перепланировку в интернете, в журналах по дизайну интерьера или кто-то из ваших знакомых выполнил подобный ремонт в своей квартире, прежде чем и вы решитесь на снос межкомнатной стены, важно убедиться в том, что стена не является несущей.

Проверить это можно, обратившись в проектную организацию за консультацией о возможности проведения понравившейся вам перепланировки именно в вашей квартире. К слову, подобные консультации предоставляют частные фирмы, которые специализируются на согласовании перепланировок. Мы одна из таких компаний. Поэтому если вам нужна бесплатная консультация по перепланировке, пожалуйста, обращайтесь к нам.

После того, как вы убедитесь в возможности выполнить задуманные изменения, вам необходимо будет предварительно согласовать их с соответствующим органом. И сделать это придется обязательно, поскольку, согласно пункту 1 ст. 26 ЖК РФ, перепланировка в квартире должна быть согласована до начала ремонта, а у собственника иметься соответствующее разрешение на запланированные работы.

Чтобы получить согласование на выполнение перепланировки, собирается комплект документов. Документы, которые вам необходимо будет подготовить для согласования перепланировки квартиры, определены пунктом 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. В этот перечень включены: технический паспорт помещения, проект перепланировки, правоустанавливающие документы и заявление по установленной форме.

На практике органы, которые занимаются согласованием перепланировок, для соблюдения всех строительных и правовых норм могут затребовать от собственника жилого помещения дополнительные документы, которые не указаны в п.2 ст. 26 ЖК РФ. Причем окончательный список документов для каждого города/региона будет разным, так как формируется он не только на основании Жилищного кодекса РФ, но и с учетом местных законодательных актов, определяющих порядок действий при согласовании перепланировок.

Собранные документы подаются в орган местного самоуправления, который уполномочен выдать разрешение на будущие изменения в планировке вашего жилья. К примеру, в Москве таким органом является Мосжилинспекция. В других городах России – местные администрации и их структурные подразделения.

В Москве для согласования используется Портал госуслуг mos.ru, через который в Мосжилинспекцию и передаются все необходимые документы. Подать документы лично либо через МФЦ, как в других городах, в Москве нельзя, только онлайн.

Пункт 4 статьи определяет срок принятия органом решения по документам, представленным заявителем на согласование. В пункте 5 данной статьи ЖК РФ обозначен срок, когда документ с принятым решением обязан быть отправлен собственнику.

Форма и содержание документа (разрешения/отказа) устанавливаются федеральным органом исполнительной власти.

В п.6 ст. 26 ЖК РФ сказано, что при наличии разрешения в квартире можно проводить перепланировку.

Статья 27 ЖК РФ

В то же время, согласно ст. 27 ЖК РФ, владельцу помещения могут не согласовать перепланировку. В этом случае собственнику вручается не разрешение, а другой документ – мотивированный отказ в согласовании перепланировки.

Причин для отказа несколько. Все они перечислены в пункте 1 статьи 27 Жилищного кодекса РФ:

• отсутствие необходимых документов (то есть не все нужные документы были поданы);
• если документы были представлены в ненадлежащий орган;
• проект перепланировки сделан с нарушениями.

Следует отметить, что Мосжилинспекция, куда поступают заявки от жильцов, принимает решение по документам, руководствуясь положениями постановления Правительства Москвы №508, содержащим более подробный список причин, по которым могут отказать в перепланировке.

Если вы хотите узнать, что делать при отказе в согласовании перепланировки, посмотрите данную статью. В ней вы найдете примеры отказов от жилищной инспекции, а также разъяснения, как действовать, если вы тоже оказались в подобной ситуации.

В п.2 ст. 27 ЖК РФ подчеркивается, что в отказе должны указываться причина, почему было принято такое решение, и названы допущенные нарушения. А пунктом 3 установлен срок направления заявителю принятого решения с отказом в согласовании перепланировки.

Статья 28 ЖК РФ

Данная статья Жилищного кодекса РФ описывает процесс завершения перепланировки и переустройства.

Так, первым пунктом 28-й статьи ЖК РФ определено, каким образом собственник должен известить орган, разрешивший перепланировку, о том, что ремонт квартиры закончен.

В пункте 2 статьи говорится о том, что окончание работ подтверждается актом приемочной комиссии, а также указывается, в какой срок он должен быть утвержден.

А пунктом 3 ст. 28 ЖК РФ установлено, что переустройство квартиры считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии, а перепланировка – когда все произошедшие изменения внесены в ЕГРН.

Статья 29 ЖК РФ

Согласование перепланировки – процесс долгий, иногда еще и сложный, состоящий из множества этапов. Поэтому бывает, что собственники игнорируют законодательство и решаются на выполнение перепланировки без получения разрешения. Однако такие перепланировки считаются самовольными.

О том, какие санкции грозят за несогласованную переделку квартиры, и говорится в последней статье главы 4 Жилищного кодекса РФ, полностью посвященной перепланировкам помещений в многоквартирных домах.

Больше о ст. 29 ЖК РФ и последствиях самовольной перепланировки вы можете узнать из нашего предыдущего материала. Здесь же мы лишь вкратце остановимся на этой теме. Итак:

• незаконное изменение планировки наказывается штрафом;
• квартире придется вернуть исходное состояние, иначе все может закончиться судом и продажей жилья с открытых торгов;
• сохранить квартиру в измененном виде можно, если перепланировка с переустройством соответствуют принятым нормам и правилам.

В Москве для узаконивания самовольной перепланировки с Мосжилинспекцией вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. В Подмосковье узаконить сделанную без разрешения перепланировку возможно только при обращении в суд с соответствующим судебным техническим заключением. Читайте также на нашем сайте: "Как узаконить сделанную без разрешения перепланировку?"

Если вам требуются дополнительные разъяснения ЖК РФ о перепланировке и переустройстве квартиры, позвоните нашим специалистам по телефону +7 (495) 720-64-18 – консультация бесплатна.