Вы здесь

Самовольная перепланировка

Самовольные работы по перепланировке квартир – серьезное административное нарушение. Результат таких работ, как минимум, штраф, а затем требование вернуть квартиру в прежнее состояние либо узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Как могут выявить самовольную перепланировку?

Несмотря на упростившуюся процедуру согласования и реальную угрозу безопасности остальным жильцам дома, многие до сих пор проводят перепланировку незаконно. И вопреки устоявшемуся мнению, что о самовольной перепланировке нежилого помещения или квартиры никто и никогда не догадается, о таких работах все равно становится известно Государственной жилищной инспекции города Москвы.

Во-первых, она без труда обнаруживается во время плановых проверок. И даже если самовольная перепланировка гардеробной еще может остаться незаметной, то надеяться, что присоединение балкона или лоджии к комнате останется незамеченным, не стоит.

Во-вторых, о ней может стать известно и благодаря заявлению соседей. Ведь, как правило, именно "самовольные перепланировщики" – нарушители порядка и чистоты в подъезде, а также спокойствия по выходным.

Любая перепланировка, которая проводится по предварительному согласованию, предусматривает как график выноса мусора, так и часы, во время которых разрешено проводить строительные работы. Именно поэтому шум перфоратора по выходным или горы мусора на лестничной площадке заставят ваших соседей обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на самовольную перепланировку.

Изменения в планировке квартиры, выполненные незаконно, обнаруживаются и при попытке провести любую сделку с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, оформить в наследство или приватизировать, самовольная перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме обнаружится при сопоставлении текущего плана квартиры тому, что указано в поэтажном плане БТИ.

Поэтажный план помещения, фото:

Поэтажный план БТИПоэтажный план из БТИПоэтажный план квартиры до перепланировкиПоэтажный план до перепланировки

Все внесенные вами изменения будут отмечены красными линиями на поэтажном плане, убрать которые можно, если только согласовать перепланировку "задним числом" или привести квартиру в соответствие с поэтажным планом. Для владельцев квартир последствия могут быть самыми разными, но в любом случае для тех, кто выполнил перепланировку без соответствующих разрешений, это всегда финансовые потери.

Документы БТИ в красных линиях, фото:

Красные линии в техпаспорте БТИтехпаспорт БТИ в красных линияхкрасные линии на плане БТИкрасные линии БТИ

Самовольная перепланировка квартиры. Последствия.

Если у вас будет выявлен факт незаконного переустройства, вы будете обязаны нести ответственность за самовольную перепланировку квартиры: выплатить штраф и, если сами работы не нарушают действующих строительных норм, согласовать их "задним числом".

Но это, пожалуй, самый благоприятный исход согласования самовольной перепланировки. Незаконные работы по ремонту с перепланировкой довольно часто проводятся с серьезными нарушениями строительных норм, а значит, что такие работы могут привести к аварийной ситуации, последствия которой отразятся не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей.

Типичный пример – проведение перепланировки с расширением санузла за счет смежного коридора. При проведении обычной перепланировки с предварительным согласованием такие мероприятия начинаются с проведения технического обследования помещения и разработки проектной документации. Для перепланировки с расширением мокрой зоны требуется укладка гидроизоляции. Разумеется, при самовольной перепланировке санузла это делается крайне редко.

Последствия таких работ – зачастую протечки и испорченный ремонт в квартирах на нижних этажах. Устранять такие последствия самовольной перепланировки придется полностью вам за свой счет. В дальнейшем согласовать такую перепланировку будет довольно проблематично, возможно, только если заказать проектную документацию и выполнить все работы заново, но и в этом случае получается, что вы платите дважды.

Не стоит проводить самовольную перепланировку в уже купленной ипотечной квартире – это также грозит вам разбирательством, и не только с надзорными органами, но и с банком.

Встречаются и такие ситуации, когда самовольная перепланировка была выполнена прежними владельцами квартиры. Например, если жилье досталось вам по наследству или вы купили квартиру. Но ответственность будете нести вы, а не прежние собственники. В этом случае, также, как если бы незаконная перепланировка была выполнена вами, придется либо возвращать квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо заниматься согласованием уже выполненной перепланировки. Впрочем, согласовать выполненную перепланировку можно не всегда.

Самовольная перепланировка жилого помещения. Что нельзя согласовать?

Стоит учесть, что из-за незнания многочисленных строительных норм при самовольной перепланировке эти самые нормы часто нарушаются. Взять, к примеру, перепланировку с объединением балкона и комнаты. Объединяя эти два помещения, необходимо позаботиться об обогреве балкона, но при этом запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления, поскольку это может привести к нарушению работы системы в отопительный сезон. Согласовать такую самовольную перепланировку вам, разумеется, не удастся.

Кроме того, если вы объедините балкон и жилую комнату (кухню) без монтажа французского остекления, то в этом случае вам придется возвращать помещениям прежний вид, поскольку присоединение к жилым помещениям и кухням балкона или лоджии в "чистом виде" официально запрещено, а, значит, что жилищная инспекция справедливо откажет вам в согласовании.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании перепланировки, если в процессе таких работ вы демонтировали вентиляционный шкаф. Работы, которые ухудшают условия проживания в вашей квартире, либо в квартирах ваших соседей, также не подлежат узакониванию. 

С перечнем запрещенных при перепланировке работ можно ознакомиться в п.10 Приложения 1 к ППМ №508-ПП.

Как узаконить самовольную перепланировку в квартире?

Как уже отмечалось ранее, узаконить сделанный ремонт с перепланировкой можно лишь в том случае, если все мероприятия выполнялись с соблюдением норм. В ином случае предстоят восстановительные работы.

Оформление самовольной перепланировки квартиры, включающей незначительные изменения (демонтаж встроенного шкафа, перестановка сантехники без увеличения площади санузла, перенос электроплиты и т.д.), в Москве проводится в уведомительном порядке – по эскизу.

Более серьезные работы (расширение или совмещение ванной и туалета, перенос кухни, демонтаж подоконной части стены для установки “французских дверей” между балконом/лоджией и внутренним помещением квартиры) на основании эскиза не узаконить – нужно техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.

Для согласования самовольной перепланировки жилого помещения с устройством проема в несущей стене или проведенной в доме с деревянными (смешанными) перекрытиями техзаключение должна будет подготовить проектная организация, которая разрабатывала проект дома. Но не все такие организации продолжают существовать в настоящий момент. В таком случае их заменяет ГБУ “Экспертный центр”, которое и выдает техническое заключение вместо несуществующих авторов домов.

Если несущие конструкции не затрагивались, а квартира расположена в доме с ж/б перекрытиями, то техническое заключение для оформления самовольной перепланировки жилого помещения может подготовить наша организация.

Техническое заключение, подготовленное автором проекта дома, ГБУ “Экспертный центр” или организацией с допуском СРО, типа нашей, передается с другими документами для узаконивания самовольной перепланировки в Мосжилинспекцию.

После чего инспектор посещает квартиру, проверяет ремонт на соответствие сделанному техзаключению и, если все правильно, составляет акт о завершенной перепланировке. Далее приглашается сотрудник БТИ, который заново проведет инвентаризацию для обновления учетно-технической документации на квартиру.

Обращаем внимание, что в отличие от Москвы в Московской области отсутствует регламент узаконения самовольной перепланировки квартиры с надзорным органом. Согласование самовольной перепланировки квартиры в Подмосковье возможно только через суд.

Заниматься узакониванием самовольной перепланировки можно самостоятельно, но, как и при согласовании перепланировки в обычном порядке, лучше доверить эту работу профессионалам, то есть фирмам-посредникам, которые специализируются в данной сфере деятельности.

В том случае, если вами была проведена незначительная перепланировка помещений, и у вас есть достаточное количество времени, можно самостоятельно заниматься согласованием. Но что касается сложных перепланировок, особенно спорных ситуаций, в этом случае надежней будет обратиться к посредникам, которые и быстрее, и с меньшими финансовыми затратами проведут согласование самовольной перепланировки квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку в нежилом помещении?

Во многих многоквартирных домах на нижних этажах располагаются нежилые помещения. Если в таком помещении без разрешения выполнили перепланировку и ее предстоит узаконить, в Мосжилинспекцию потребуется предоставить комплект документов, включающий техническое заключение о допустимости и безопасности работ и проект. Также нужно будет получить заключение Роспотребнадзора.

Нежилое помещение также может располагаться в нежилом здании, где нет квартир. Для узаконивания самовольной перепланировки в таком нежилом помещении также необходим комплект проектной документации, состоящий из техзаключения по факту произведенных работ и проекта, но согласующим органом в данном случае будет являться не жилищная инспекция города Москвы, а БТИ.

Заказать техническое заключение, проект и согласование будущей или уже выполненной перепланировки “под ключ” вы можете в нашей организации. Консультация наших специалистов совершенно бесплатна – пожалуйста, звоните и задавайте любые вопросы по перепланировке.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Теоретически (да и практически так много кто делает) перепланировку, требующую проекта, можно...
Добрый день! Купили в ипотеку однушку в Ясенево с неузаконенной перепланировкой. Банк обязывает согласовать. Возьметесь ли,...
Здравствуйте! Хочу поставить вместо обычно балконной двери и окна - большие раздвижные двери. Под окном есть батарея. Можно ли...