Вы здесь

Покупка квартиры и согласование перепланировки

Практически каждый день нам поступают звонки потенциальных заказчиков или так скажем будущих собственников, которые планируют купить квартиру и интересуются можно ли будет там согласовать перепланировку.

В основном запросы делятся на два типа:

1. Мы хотим купить квартиру, но в ней есть перепланировка, можно ли ее согласовать в будущем если мы ее купим?

2. Мы хотим купить квартиру, но только с условием что в ней можно будет согласовать перепланировку такую как мы хотим.

И проблема консультаций по данным вопросам в том, что мы не можем дать однозначный ответ.

Ведь покупка квартиры это мероприятие которое происходит в большинстве случаев не то что бы каждый день, а даже не каждый год, а во многих случаях это бывает один раз в жизни.
И брать на себя некоторую ответственность или посредничество в этом процессе не в нашей практике, в следствии того, что дать однозначную гарантию не возможно.

Разберем несколько практических обращений к нам.

Пример 1

"Здравствуйте, я планирую купить квартиру в серии П3 на 5 этаже (или любой другой серии и любой этаж), это трехкомнатная квартира.

Но она мне интересна только при условии что там можно будет согласовать проем в несущей стене между кухней и комнатой. Если же проем согласовать нельзя, то я ее покупать не буду.

Скажите пожалуйста - вы точно сможете согласовать там проем? Я видел представленные примеры подобных согласований на вашем сайте".

Наш комментарий:
Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Да, мы прекрасно знаем серию П3, много с ней работали и обычно в текущей работе есть несколько объектов по данной серии. Но сказать звонящему однозначно что "да мы точно согласуем" мы не можем.
На нашей практике были объекты где автор-проекта дома не разрешал проем. И это зависит не от квартиры которую планирует купить собственник. Конечно шанс того что мы согласуем какой то "среднестатистический" проем на "среднестатистическом" этаже близиться к 100 процентам, но если именно этот собственник в них не попадет ему от этого легче не будет.

Проблема в том, что вероятность устройства проема зависит не только от покупаемой квартиры, а и от:
1) Квартир сверху и снизу - автор-проекта АО МНИИТЭП обследует квартиры выше и ниже интересующей нас на предмет присутствия проемов в несущих стенах. И если у собственников соседей есть проемы, это понижает наши шансы. Кроме того, собственники сверху и снизу могут просто отказаться пускать в свои квартиры и тогда автор-проекта также даст отказ в разработке документации на проем.
2) Ширины и расположению межпанельного шва - подробнее по ссылке. И текущий собственник маловероятно согласиться что бы ему вскрыли пол до бетона. Он естественно скажет - "купите квартиру и дальше вскрывайте что хотите".
3) В конце концов не включен ли дом в список домов где проемы в принципе делать нельзя. Например, в некоторых домах "перепилено" уже все что можно и в них не разрешают проемы. Или некоторые дома, которые стоят на ветках метрополитена. А также есть и другие несколько менее значимые факторы, которые, также, могут не позволить согласовать проемы в несущих стенах.

Пример 2

"Здравствуйте, я хочу купить квартиру, я уже консультировался (здесь множество вариаций у "дизайнеров, форумах в интернете, знакомых, строителей, я сам строитель и даже в жилищной инспекции" и мне сказали что с квартирой все нормально и можно ее покупать.

Там (дальше идут также вариации) "мелкая, незначительная, простая, без несущих, совсем никакая, точно согласуемая, легкая и т.д." перепланировка, скажите, вы ее точно согласуете и сколько это будет стоить?

Наш комментарий:
И здесь тоже ответ дать однозначный нельзя. Всегда хочется сказать "ну раз кто то сказал что можно согласовать, так пусть он и согласует". 
Проблема в данной ситуации в том, что тот кто сказал что ее можно согласовать, точно не специалист в перепланировках. Возможно он что то понимает в перепланировках, слышал, или даже имел опыт согласования 3-5-10 лет назад, но на текущий момент это уже все "не работает". Разумный специалист-согласователь подобного точно не скажет, потому что опять же гарантий нет.

Он может сказать "потенциально возможно", или "если все именно так, то да возможно", но сказать что это точно согласуемо он не может. По причинам того, что как правило все эта информация только по словесному описанию, без всякой конкретики в части планировочного решения.
Допустим то, что несущие не затрагивались это совсем не гарантия согласования, есть и еще много факторов, например можно просто перенести дверь в не несущей стене и перепланировка будет не согласуема, так как после такого переноса получилось что дверь из например единственного санузла теперь приходиться не в коридор а в жилую комнату, что запрещено. И подобных факторов может быть множество.

Пример 3

"Здравствуйте, я вам выслал план БТИ квартиры и картинку перепланировки (либо даже план БТИ до перепланировки и план БТИ в красных линиях текущей планировки) и скажите пожалуйста, если я куплю данную квартиру перепланировку можно будет согласовать?

Наш комментарий.
Здесь уже больше информации для анализа. Уже есть какие то документы которые можно посмотреть и сделать выводы, прокомментировав их потенциальному будущему заказчику.

Пример 4

"Добрый день.
Я покупаю квартиру в ней уже (есть/нет/не знаю есть или нет) перепланировка. Но меня то что есть не интересует.

Я хочу купить квартиру, только с условием что можно согласовать определенную перепланировку."
Далее как правило идут вариации от "сейчас расскажу какую хочу до высылаю вам планы БТИ с текущей планировкой и картинку перепланировки".

Наш комментарий:
Практика рассмотрения выдачи разрешения на перепланировку жилищной инспекцией предполагает заказ ими документов БТИ по квартирам сверху и снизу (они их заказывают в электронном виде) и увязку рассмотрения с их планировками. Поэтому одних документов БТИ и будущей планировки не достаточно для того, что бы дать какое то точное резюме. Так как мы предполагаем рассматривая запрос, что у соседей снизу такая же планировка как у интересующегося покупателя. А вдруг у соседей также есть согласованная перепланировка, которая не позволит согласовать нам желаемое.

Пример 5

"Добрый день. Я планирую купить квартиру в новостройке. Дом еще строится/только построен. Документов никаких нет.

Но могу выслать картинку с сайта застройщика, можно ли будет согласовать желаемую мной перепланировку".

Далее идут вариации - сейчас опишу/вышлю картинку.

Наш комментарий:
Проблема в том, что зачастую картинки с сайта застройщика с планами БТИ, после того как дом будет обмерян БТИ может в некоторых деталях не совпадать. А зачастую выдаются планы БТИ вообще без зонирования, то есть это так называемые квартиры свободной планировки. И поэтому предсказать что будет, после того как дом встанет на учет в БТИ невозможно.

Исходя из всего вышеописанного, еще раз прокомментируем, что перепланировки "в будущем" не согласуются.
Согласуется только конкретная перепланировка в данный момент времени.

Какой же есть выход из ситуации -что делать?

Если собственник хочет купить квартиру и получить гарантию согласования, есть только один вариант - Это согласование перепланировки до покупки квартиры.
То есть покупатель, договаривается с собственником, что он будет сам, или силами таких организаций как мы, согласовывать перепланировку.
И не важно какую перепланировку - ту которая выполнена и он будет в ней жить и ничего не менять. Либо планируемую перепланировку.
И у нас всегда есть несколько подобных объектов в работе.

Зачем это нужно продавцу: по одной простой причине - квартиру продать сложно, если он видит серьезные намерения покупателя и у них уже есть договоренность о цене, то на это можно пойти. Так как продавец ничем не рискует - согласуется значит продаст квартиру, не согласуется, значит будет ждать следующего покупателя и уже делать выводы как с ним общаться в контексте понимания того, что перепланировка которая выполнена не согласуема. Покупатель же собственно и показывает свое намерение купить квартиру так как уже будет нести некоторые затраты на согласование перепланировки. Как затраты на согласование будут позже учтены между покупателем и продавцом, вопрос третий.

Зачем это нужно покупателю - получив разрешение на перепланировку он имеет 100 процентную гарантию что перепланировка в данной квартире будет согласована.

P.S.
Узнав что квартира только планируется к покупке, мы максимально подробно пытаемся прокомментировать все нюансы согласования в рассматриваемой квартире.
Заказчиков которые пришли к нам с комментариями "я вам звонил месяц-два-три назад когда искал квартиру и консультировался по перепланировке" в работе много.
Но к любой нашей консультации прикладываются - "потенциально возможно" "да, если все так как вы описали то возможно" "при условии отсутствия у соседей перепланировок возможно" и т.д.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Приобретаем квартиру в II-49, думаем сделать в ней перепланировку. Подскажите, пожалуйста, полную стоимость "...
Добрый день! Я рассматриваю вариант приобретения квартиры в панельном доме серии Доммос. Скажите, пожалуйста, возможно ли будет...
Добрый день! Посмотрите, плиз, план квартиры. Очень хочется снести кирпичную колонну и за счет коридора (6) расширить ванную (5)...