Вы здесь

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Инструкция 2021.

Согласование перепланировки – обязательный этап подготовки к ремонтным работам по изменению первоначального планировочного решения квартиры. Он включает в себя сбор всех необходимых документов и получение разрешения на перепланировку в контрольно-надзорных органах.

Подробно процедуру согласования планируемой перепланировки мы разобрали в этой статье.

Впрочем, законный порядок проведения работ, установленный Жилищным кодексом РФ, соблюдают далеко не все собственники квартир.

Многие ошибочно считают, что если жилье находится в их полной собственности, значит, и согласовывать в принципе ничего не надо, а планировку квартиры можно переделывать как угодно.

Некоторые собственники надеются на то, что о выполненной перепланировке никто не узнает, поэтому проводят желаемые ремонтные работы на свой страх и риск, ничего предварительно не согласовывая.

Но рано или поздно перед владельцем встает вопрос, как узаконить самовольную перепланировку квартиры?

Узаконивание перепланировки квартиры. Для чего это нужно?

Обычно необходимость узаконить перепланировку помещения возникает в следующих случаях.

При продаже квартиры. Квартира с неузаконенной перепланировкой на 15-20% теряет в стоимости, поскольку вся ответственность за выполненный без разрешения капитальный ремонт перейдет на нового собственника.

Именно покупателю жилья придется узаконивать выполненную ранее перепланировку в надзорных органах. А приобрести самовольно переделанную недвижимость можно только за наличные, потому что банк, скорее всего, откажет в ипотеке.

Чтобы не продавать квартиру задешево и быстрее найти покупателя (большинство сделок по купле-продаже недвижимости в Москве проводится с привлечением ипотечных средств), собственнику квартиры приходится узаконивать перепланировку.

При других юридических сделках с недвижимостью. Беспроблемно провести любую операцию с недвижимым имуществом, вызванную сменой собственника (дарение, наследование, залог) и в которой нужен техпаспорт из БТИ, можно только если перепланировка в квартире согласована с компетентными в данной сфере деятельности органами.

По этой причине владельцу жилого помещения приходится заниматься согласованием сделанной перепланировки.

При установлении надзорными органами факта самовольной переделки помещения. Чаще всего перепланировка в квартире, выполненная без разрешения, обнаруживается после жалобы соседей в надзорный орган на шум от ремонтных работ. Реже сведения о самовольно проведенном ремонте с изменением базового планировочного решения поступают от управляющей компании, проводящей плановую проверку квартир, к примеру, в преддверии отопительного сезона.

Несогласованную перепланировку госорганы обяжут узаконить в установленном законом порядке.

Кроме того, перепланировка, сделанная без предварительного разрешения, способна вызвать ослабление несущей способности конструкций жилого дома, что приведет здание в аварийное состояние.

Конечно, визуально не всегда возможно сразу установить, что несущие стены и бетонные перекрытия, уложенные между этажами, работают на пределе своих возможностей. Но со временем, при избыточных нагрузках, превышающих несущую способность элемента конструкции, в материале стен, потолка и пола могут появиться трещины.

В этом случае узаконивание самовольной перепланировки – это уже не столько исполнение буквы закона, сколько обеспечение условий для безопасного проживания в многоквартирном доме.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

Несмотря на печальную статистику аварий и обрушений, которые часто влекут за собой незаконные работы, именно собственники жилья нередко делают перепланировку самовольно, надеясь на "авось" либо рассчитывая узаконить ремонт задним числом. Безусловно, в ряде случаев это допускается, однако гораздо проще (и дешевле) будет узаконить работы заранее.

Поэтажный план БТИ в красных линиях – логичный результат незаконной перепланировки! Квартиру с техпаспортом, где план отрисован в красных линиях, будет проблематично продать, заложить или приватизировать до тех пор, пока вы ее не узаконите.

Пример плана БТИ в красных линиях.

Поэтажный план в красных линияхЭкспликация к плану

Узаконивание перепланировки квартиры в Москве после того, как ремонт уже произведен, разрешается. Причем действующий регламент по проведению перепланировок в многоквартирных домах это позволяет сделать без обращения в суд.

Но узаконить перепланировку квартиры после перепланировки можно только в том случае, если она не нарушает санитарные и строительные нормы и не угрожает безопасности проживания в вашей квартире и в квартирах ваших соседей.

Какую перепланировку нельзя узаконить?

Многие виды ремонтных работ нарушают действующее жилищное законодательство. Согласно п. 10 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, к таким работам относятся:

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Работы, приводящие к обрушению несущих конструкций.
  • Заделка или уменьшение вентшахт.
  • Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции.
  • Перенос радиаторов на лоджии и балконы.
  • Подключение теплых полов к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению.
  • Нарушение строительных, санитарных норм и правил пожарной безопасности.
  • Объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки или двери.
  • Устройство лоджий и террас где-либо, кроме первого этажа.
  • Увеличение размеров ванной или санузла за счет жилой комнаты или кухни (кроме первых этажей).
  • Присоединение балкона/лоджии к площади квартиры.
  • Расширение кухни на санузел (кроме последних этажей).

Примеров незаконной перепланировки гораздо больше. Более подробно мы рассказали о них в специальной статье "Что можно, а что нельзя делать при проведении перепланировки". А здесь отметим, что эти работы невозможно узаконить ни до, ни после проведения перепланировки. Такие изменения в планировке придется переделывать, чтобы вернуть квартире первоначальный вид.

Как узаконить перепланировку квартиры в Москве?

В том случае, если перепланировка не противоречит техническим нормативам и санитарным нормам, то законодательство дает возможность узаконить все произведенные изменения по факту совершенных работ.

При этом большинство их тех, кто самовольно выполняет перепланировку квартиры, не подозревают, что согласование ранее выполненной перепланировки – гораздо более хлопотное дело, чем получение разрешения до начала ремонтных работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Узаконивание перепланировки помещения. Возможные варианты.

Представим, что вы произвели ремонтные работы, не получив разрешения, о теперь вам необходимо узаконить выполненную перепланировку квартиры.

Узаконить перепланировку квартиры в Москве после ремонта можно двумя способами:

По эскизу. 

Это относится к тем мероприятиям, которые, согласно п. 21 Приложения 1 к ППМ №508-ПП, узакониваются с надзорными органами без разработки проектной документации, в заявительном (уведомительном) порядке. Такой метод подходит тем, кто не проводил в своей квартире сложных мероприятий, таких как затрагивание несущих стен, расширение санузла на площадь коридора, перенос кухни, изменение конструкции полов, демонтаж подоконного блока и т.д. 

Набор изменений, узаконить которые можно в заявительном порядке, невелик. Это совсем простые работы: снос встроенной мебели, перестановка сантехприборов в габаритах существующих помещений, заделка проемов в ненесущих перегородках, установка легких перегородок, перемещение электрической плиты и мойки в пределах кухни.

На основании проектной документации. 

Большинство пожеланий собственников жилья по изменению помещений своей квартиры попадают в категорию сложных перепланировок. К ним относятся любые работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП:

  • демонтаж подоконных блоков;
  • перенос кухни;
  • перенос/расширение туалета, ванной или организация второго санузла;
  • устройство проемов в перекрытиях, а также в несущих, межквартирных и "разгружающих" стенах;
  • изменение послойного "пирога" полов или устройство полов в новостройке "с нуля";
  • монтаж тяжелых перегородок, создающих повышенную нагрузку на перекрытия (в старом фонде это относится к любым перегородкам, если перекрытия деревянные).

Все перечисленные и другие работы из пунктов постановления можно узаконить только с разработкой проектной документации, а именно технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ по перепланировке и переустройству от компании с допуском СРО или от автора проекта дома (проектного института или архитектурного бюро, разработавшего серию домов или индивидуальный проект здания).

Техническое заключение по факту совершенной перепланировки составляется по итогам обследования квартиры, в ходе которого инженер проектной организации или проектного института проверяет:

  1. состояние внешних и внутренних несущих и ненесущих конструкций (стен, перекрытий, перегородок), инженерных систем (водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции);
  2. выполненные ремонтные мероприятия на их соответствие санитарно-гигиеническим, строительным, эксплуатационным и противопожарным нормам.

Техническое заключение, подтверждающее допустимость и безопасность произведенных работ, составляется при условии, что в процессе перепланировки выполнялись только работы, соответствующие строительным и санитарным нормам.

В случаях, когда несущие конструкции не затрагивались, данное техническое заключение имеет право оформить любая проектная организация с допуском СРО.

Если же несущие конструкции были затронуты (например, в несущей стене сделали дверной проем), данное техническое заключение должен разработать автор проекта дома.

Если автор проекта дома юридически уже не существует, то получить техническое заключение возможно в организации, официально замещающей автора дома. На текущий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр», которому Мосжилинспекция передала соответствующие полномочия.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки квартиры.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭП

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭПТехническое заключение по факту выполненной перепланировки от АО МНИИТЭП

Комментарий к техзаключению. Квартира расположена в доме серии И 209А, автором которого является проектный институт МНИИТЭП. В процессе перепланировки в несущей стене между коридором и жилой комнатой сделали дверной проем. Поэтому техническое заключение по факту выполненных работ заказывалось у автора дома – у АО МНИИТЭП.​

В ГБУ «Экспертный центр» придется обращаться и в том случае, если перепланированная квартира расположена в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.

Далее мы приведем пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку задним числом на основании технического заключения о безопасности работ, потому что примерно в 95% случаев для узаконивания переустройства жилого помещения нужна именно проектная документация от компании с допуском СРО, а не эскиз.

А о том, как узаконить ранее сделанную перепланировку в уведомительном порядке (по эскизу), мы подробно разобрали на этой странице.

Легализация перепланировки квартиры. Порядок действий.

Вначале нужно понять, соответствуют ли проведенные ремонтные работы многочисленным нормам. То есть выяснить, можно ли в принципе узаконить незаконную перепланировку.

Для этого необходимо получить документы БТИ (это может быть как технический паспорт БТИ, так и поэтажный план и экспликация) и точно понять, какие мероприятия были произведены. Документы БТИ могут быть в черных или красных линиях.

Если перепланировка еще не была выявлена, то БТИ будут в черных линиях. Если когда-то после проведения перепланировки были обмеры БТИ, то план будет в красных линиях. В таком случае необходимо дополнительно заказать архивную копию документов БТИ, показывающих изначальную планировку квартиры.

Самостоятельно определить, возможно согласование перепланировки по факту или нет, не всегда получается, поэтому лучше всего обратиться за помощью к профессионалам. Тем более, что обращение к квалифицированным и опытным специалистам не будет вам стоить денег.

Например, для уточнения возможности узаконивания самовольной перепланировки квартиры вы можете отправить нам на электронную почту план БТИ с красными линиями (если он есть), которыми отмечены произведенные изменения, или план БТИ “до перепланировки” с копией, где вашей рукой будут обозначены выполненные работы по перепланировке и переустройству.

Также вы можете задать интересующие вопросы по перепланировке онлайн на сайте, через WhatsApp или по телефону (имеется возможность заказать обратный звонок). Консультации наших специалистов бесплатны. Пожалуйста, обращайтесь любым удобным вам способом. Все контакты вы без труда найдете на нашем сайте.

Наши сотрудники посмотрят высланные документы БТИ, проанализируют сделанную перепланировку и сообщат вам, как узаконить несогласованную перепланировку в вашем случае и какие документы для этого потребуются, или укажут причину, по которой согласование перепланировки постфактум будет невозможно.

Далее необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Для этого нужно обратиться в проектную организацию с допуском СРО или к автору проекта дома, в зависимости от сложности выполненных работ и типа дома, в котором расположена отремонтированная квартира.

У нашей компании есть все необходимые допуски, мы учитываем все требования законодательства и постоянно выпускаем данные документы. Будем признательны, если за техническим заключением вы обратитесь в нашу организацию.

Где можно узаконить перепланировку квартиры?

Как было ранее отмечено, в Москве административным регламентом по согласованию перепланировок жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено узаконивание ранее произведенных работ с жилищной инспекцией. То есть Мосжилинспекция выдает разрешение на перепланировку, которую еще только предстоит сделать, и производит узаконение перепланировки уже выполненной.

Поэтому, чтобы узаконить перепланировку в Москве, собранный комплект документов подается именно в жилищную инспекцию.

Полный перечень документов, позволяющих узаконить сделанную перепланировку квартиры в Москве с Мосжилинспекцией, содержится в п. 2.5 Приложения 2 к ППМ №508-ПП. Он включает:

  • Правоустанавливающий документ на перепланированную квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство).
  • Документ БТИ с планом квартиры в состоянии "до перепланировки" (техпаспорт или поэтажный план с экспликацией).
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, заверенное электронно-цифровой подписью разработчика.

Чтобы документы поступили в жилищную инспекцию города Москвы, не нужно, как раньше, обращаться в МФЦ. Сейчас все документы сдаются онлайн. Для этого на Портале mos.ru заполняется форма запроса на получение акта о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры, к которому в отсканированном виде прикладываются перечисленные документы.

После получения документов сотрудник жилищной инспекции города Москвы созванивается с заявителем и договаривается о дате и точном времени, когда он сможет приехать, чтобы принять перепланировку. В назначенный день и час сотрудник Мосжилинспекции посетит квартиру, чтобы оценить все произведенные изменения и зафиксировать их документально.

При соответствии планировочного решения техническому заключению составляется акт о завершенной перепланировке. Еще собственнику предстоит заплатить штраф за то, что перепланировка проводилась без разрешения контрольно-надзорных органов. Квитанция будет выдана тут же, при приемке ремонтных работ.

Акт о завершенной перепланировке, фото.

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

Заключительный шаг процедуры узаконивания перепланировки – вызов на дом техника БТИ для проведения обмеров и составления нового технического паспорта квартиры со всеми изменениями.

Услуги по узакониванию перепланировки

На стоимость и сроки оформления перепланировки постфактум влияет множество факторов. В том числе и то, будете ли вы самостоятельно заниматься сбором документов, прохождением всех инстанций или решите узаконить перепланировку с помощью профессионалов.

Надо сказать, что далеко не во всех случаях попытка узаконить перепланировку самостоятельно – лучший способ сэкономить.

Если вам требуется оформление технического заключения от автора проекта дома, то самостоятельное узаконивание перепланировки будет сложным, а результат – непредсказуемым.

Из-за незнания тонкостей жилищного законодательства и многих вопросов, связанных с узакониванием, вы рискуете серьезно увязнуть в бумажной волоките, а это не только затянет сроки оформления документов, но и увеличит стоимость процедуры.

Обойтись без посредников может быть выгодно лишь при незначительных преобразованиях. О том, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы уже выше рассказали – просто соблюдайте приведенный порядок действий пошагово.

Однако и в данной ситуации совсем без помощников вам не обойтись, ведь для узаконивания готовой перепланировки собственными силами все равно потребуется техническое заключение, о котором говорилось в статье.

Мы разработаем такое техзаключение в течении 5 рабочих дней. Чтобы сделать заявку на подготовку документа, позвоните нам по указанному на сайте номеру.

В случае же более серьезных изменений, например, когда ремонт затронул несущие конструкции здания, узаконить перепланировку быстро и с минимальными затратами вам не удастся, и лучше всего будет обратиться к специалистам.

При этом лучше всего выбрать такую фирму, которая может и собрать документы, и разработать/получить техническое заключение, которое потом будет принято Мосжилинспекцией, а затем – сдать ремонт инспектору с оформлением актов о завершенной перепланировке.

Помощь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве всегда готова оказать наша компания. У нас большой опыт в оформлении документов и разработке технических заключений о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Можете обращаться, будем рады вам помочь. Мы предлагаем два типа услуг:

  1. узаконивание перепланировки "под ключ" (разработаем техническое заключение, соберем и оформим все документы за вас по доверенности, результатом нашей работы будет новый план БТИ в черных линиях, включающий все изменения);
  2. разработка техзаключения, чтобы узаконить имеющуюся перепланировку вы смогли самостоятельно (мы при этом не только подготовим проектный документ, но и поэтапно проконсультируем, куда с ним обращаться).

Узаконивание перепланировки через суд

Иногда собственники могут быть не согласны с решением Мосжилинспекции, которая, к примеру, сочла уже выполненные работы недопустимыми. В этом случае можно попробовать обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.

Однако принимать такое решение стоит только в том случае, когда вы на 100% уверены в своей правоте и не нарушили никаких постановлений, СНиПов, СанПиНов и ГОСТов. Помочь с тяжбой в узаконении перепланировки вам могут юристы или посредники-согласователи.

Но нужно помнить, что узаконить ремонт через суд нелегко, это длительный и недешевый процесс, а результат его не всегда предсказуем.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте! Сколько будет стоить узаконивание проема в несущей стене? Сделали проем, пожаловалась соседка и мосжилинспекция...
Узаконить перепланировку
Добрый день! В новостройке в Москве сделали ремонт, мужу посоветовали сделать согласование пост-фактум, чтобы сэкономить время....