Как узаконить перепланировку квартиры 2025

Пошаговая инструкция, которая поможет вам без проблем узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.

До того, как начать перепланировку, в контрольно-надзорные органы необходимо предоставить документы и получить разрешение на работы. Подробно процедуру согласования планируемой перепланировки мы разобрали в этой статье.

Однако законный порядок проведения работ, установленный Жилищным кодексом РФ, соблюдают далеко не все собственники квартир.

Многие ошибочно считают, что если жилье находится в их полной собственности, значит, и согласовывать в принципе ничего не надо, а планировку квартиры можно переделывать как угодно. Некоторые собственники надеются на то, что о выполненной перепланировке никто не узнает, поэтому проводят желаемые ремонтные работы на свой страх и риск, ничего предварительно не утверждая.

Но рано или поздно перед владельцем встает вопрос, как узаконить самовольную перепланировку в квартире? Именно о том, как узаконить перепланировку квартиры в Москве после ремонта, мы и расскажем в нашей статье.

Когда нужно узаконивать перепланировку квартиры

Обычно необходимость узаконить перепланировку помещения возникает в следующих случаях.

1. При продаже квартиры. Квартира с неузаконенной перепланировкой на 15-20% теряет в стоимости, поскольку вся ответственность за выполненный без разрешения капитальный ремонт перейдет на нового собственника. Именно покупателю жилья придется узаконивать выполненную ранее перепланировку в надзорных органах. А приобрести самовольно переделанную недвижимость можно только за наличные, потому что банк, скорее всего, откажет в ипотеке. Чтобы не продавать квартиру задешево и быстрее найти покупателя (большинство сделок по купле-продаже недвижимости в Москве проводится с привлечением ипотечных средств), собственнику квартиры приходится узаконивать перепланировку.
2. При других юридических сделках с недвижимостью. Беспроблемно провести любую операцию с недвижимым имуществом, вызванную сменой собственника (дарение, наследование, залог) и в которой нужны техпаспорт из БТИ и выписка из ЕГРН, можно только если перепланировка в квартире согласована с компетентными в данной сфере деятельности органами. По этой причине владельцу жилого помещения приходится заниматься узакониванием перепланировки квартиры, сделанной без разрешения.
3. При установлении надзорными органами факта самовольной переделки помещения. Чаще всего перепланировка в квартире, выполненная без ведома властей, обнаруживается после жалобы соседей в надзорный орган на шум от ремонтных работ. Реже сведения о самовольно проведенном ремонте с изменением базового планировочного решения поступают от управляющей компании, проводящей плановую проверку квартир, к примеру, в преддверии отопительного сезона. Несогласованную перепланировку госорганы обяжут узаконить в установленном законом порядке.

Нужно ли узаконивать перепланировку в квартире

Нужно. И дело не только в вышеперечисленных причинах. Перепланировка, сделанная без предварительного разрешения, способна вызвать ослабление несущей способности конструкций жилого дома, что приведет здание в аварийное состояние.

Конечно, визуально не всегда возможно сразу установить, что несущие стены и бетонные перекрытия, уложенные между этажами, работают на пределе своих возможностей. Но со временем, при избыточных нагрузках, превышающих несущую способность элемента конструкции, в материале стен, потолка и пола могут появиться трещины.

В этом случае узаконивание самовольной перепланировки квартиры – это уже не столько исполнение буквы закона, сколько обеспечение условий для безопасного проживания в многоквартирном доме.

Еще один важный вопрос, который часто задается жильцами многоэтажек, какую перепланировку надо узаконивать? Ответ на него очень прост: каждая перепланировка жилого помещения по закону должна быть узаконена. Есть перепланировка – должны быть документы, подтверждающие ее безопасность. И все сведения о новом расположении стен и проемов в квартире надлежит передать в БТИ и ЕГРН.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры

Несмотря на печальную статистику аварий и обрушений, которые часто влекут за собой незаконные работы, именно собственники жилья нередко делают перепланировку самовольно, надеясь на "авось" либо рассчитывая узаконить ремонт задним числом. Безусловно, в ряде случаев это допускается, однако гораздо проще (и дешевле) будет узаконить работы заранее.

Поэтажный план БТИ в красных линиях – логичный результат незаконной перепланировки. Квартиру с техпаспортом, где план отрисован в красных линиях, будет проблематично продать, заложить или приватизировать до тех пор, пока вы ее не узаконите.

Пример плана БТИ в красных линиях, которыми обозначается незаконная перепланировка.

Но, как было сказано, узаконить перепланировку квартиры в Москве после того, как ремонт уже произведен, разрешается. Причем действующий регламент по проведению перепланировок в многоквартирных домах это позволяет сделать без обращения в суд.

Но узаконить перепланировку квартиры после перепланировки можно только в том случае, если она не нарушает санитарные и строительные нормы и не угрожает безопасности проживания в вашей квартире и в квартирах ваших соседей.

Какую перепланировку нельзя узаконить

Многие виды ремонтных работ нарушают действующее жилищное законодательство. Согласно п. 9 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, к таким работам относятся:

• любые демонтажные мероприятия, приводящие к обрушению несущих конструкций;
• заделка или уменьшение вентшахт;
• перенос радиаторов на лоджии и балконы;
• подключение теплых полов к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению;
• объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки или двери;
• устройство балконов где-либо, кроме первого этажа;
• увеличение размеров ванной или санузла за счет жилой комнаты или кухни (кроме первых этажей);
• присоединение балкона/лоджии к площади квартиры;
• расширение кухни на санузел (кроме последних этажей).

Примеров незаконной перепланировки гораздо больше. Более подробно мы рассказали о них в специальной статье "Что можно, а что нельзя делать при проведении перепланировки". А здесь отметим, что эти работы невозможно узаконить ни до, ни после проведения перепланировки. Такие изменения в планировке придется переделывать, чтобы вернуть квартире первоначальный вид.

Как узаконить перепланировку в Москве

В том случае, если перепланировка не противоречит техническим нормативам и санитарным нормам, то законодательство дает возможность узаконить все произведенные изменения по факту совершенных работ.

При этом большинство их тех, кто самовольно изменяет планировку, не подозревают, что узаконивание перепланировки после ремонта – гораздо более хлопотное дело, чем получение разрешения до начала ремонтных работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Способы легализации перепланировки квартиры

Представим, что вы произвели ремонтные работы, не получив разрешения, и теперь вам необходимо узаконение перепланировки.

Есть два пути, позволяющих в Москве узаконить сделанную перепланировку квартиры.

1. ПО ЭСКИЗУ.

Это относится к тем мероприятиям, которые, согласно п. 19 Приложения 1 к ППМ №508-ПП, узакониваются с надзорными органами без разработки проектной документации, в заявительном (уведомительном) порядке. Такой метод подходит тем, кто не проводил в своей квартире сложных мероприятий, таких как затрагивание несущих стен, расширение санузла на площадь коридора, перенос кухни, изменение конструкции полов, демонтаж подоконного блока и т.д.

Набор изменений, узаконить которые можно в заявительном порядке, невелик. Это совсем простые работы: снос встроенной мебели, перестановка сантехприборов в габаритах существующих помещений, заделка проемов в ненесущих перегородках, установка легких перегородок, перемещение электрической плиты и мойки в пределах кухни.

Здесь мы не будем останавливаться на данном способе узаконивания перепланировки в Москве, потому что на практике он применяется крайне редко. Но если вы хотите узнать о нем больше, то прочитайте нашу статью по этой ссылке. В ней мы подробно, с примерами, рассказали, как узаконить перепланировку в квартире в Москве посредством уведомления, используя для наглядности эскизный рисунок.

2. НА ОСНОВАНИИ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ.

Большинство пожеланий собственников жилья по изменению помещений своей квартиры попадают в категорию сложных перепланировок. К ним относятся любые работы из п.п. 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП:

• демонтаж подоконных блоков;
• перенос кухни;
• перенос/расширение туалета, ванной или организация второго санузла;
• устройство проемов в перекрытиях, а также в несущих, межквартирных и "разгружающих" стенах;
• монтаж тяжелых перегородок, создающих повышенную нагрузку на перекрытия (в старом фонде это относится к любым перегородкам, если перекрытия деревянные).

Все перечисленные и другие работы из пунктов постановления можно узаконить только с разработкой проектной документации, а именно технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ по перепланировке и переустройству от компании с допуском СРО или от автора проекта дома (проектного института или архитектурного бюро, разработавшего серию домов или индивидуальный проект здания).

Техническое заключение по факту совершенной перепланировки составляется по итогам обследования квартиры, в ходе которого инженер проектной организации или проектного института проверяет:

1. состояние внешних и внутренних несущих и ненесущих конструкций (стен, перекрытий, перегородок), инженерных систем (водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции);
2. выполненные ремонтные мероприятия на их соответствие санитарно-гигиеническим, строительным, эксплуатационным и противопожарным нормам.

Техническое заключение, подтверждающее допустимость и безопасность произведенных работ, составляется при условии, что в процессе перепланировки выполнялись только работы, соответствующие строительным и санитарным нормам.

В случаях, когда несущие конструкции не затрагивались, данное техническое заключение имеет право оформить любая проектная организация с допуском СРО.

Если же несущие конструкции были затронуты (например, в несущей стене сделали дверной проем), данное техническое заключение должен разработать автор проекта дома.

Если автор проекта дома юридически уже не существует, то получить техническое заключение возможно в организации, официально замещающей автора дома. На текущий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр», которому Мосжилинспекция передала соответствующие полномочия.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки квартиры.

Комментарий к техзаключению. Квартира расположена в доме серии И 209А, автором которого является проектный институт МНИИТЭП. В процессе перепланировки в несущей стене между коридором и жилой комнатой сделали дверной проем. Поэтому техническое заключение по факту выполненных работ заказывалось у автора дома – у АО МНИИТЭП.​

В ГБУ «Экспертный центр» придется обращаться и в том случае, если перепланированная квартира расположена в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.

Далее мы приведем пошаговую инструкцию, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры на основании технического заключения о безопасности работ, потому что примерно в 95% случаев для узаконивания переустройства жилого помещения нужна именно проектная документация от компании с допуском СРО, а не эскиз.

Этапы узаконивания перепланировки квартиры в Москве

Вначале нужно понять, соответствуют ли проведенные ремонтные работы многочисленным нормам. То есть выяснить, можно ли в принципе узаконить незаконную перепланировку.

Для этого необходимо получить документы БТИ (это может быть как технический паспорт БТИ, так и поэтажный план и экспликация) и точно понять, какие мероприятия были произведены. Документы БТИ могут быть в черных или красных линиях.

Если перепланировка еще не была выявлена, то БТИ будут в черных линиях. Если когда-то после проведения перепланировки были обмеры БТИ, то план будет в красных линиях. В таком случае необходимо дополнительно заказать архивную копию документов БТИ, показывающих изначальную планировку квартиры.

Самостоятельно определить, возможно узаконивание перепланировки помещения по факту или нет, не всегда получается, поэтому лучше всего обратиться за помощью к профессионалам. Тем более, что обращение к квалифицированным и опытным специалистам не будет вам стоить денег.

Например, для уточнения возможности узаконивания сделанной перепланировки вы можете отправить нам на электронную почту план БТИ квартиры с красными линиями (если он есть), которыми отмечены произведенные изменения, или план БТИ “до перепланировки” с копией, где вашей рукой будут обозначены выполненные работы по перепланировке и переустройству.

Также вы можете задать интересующие вопросы по перепланировке онлайн на сайте, через WhatsApp или по телефону (имеется возможность заказать обратный звонок). Консультации наших специалистов бесплатны. Пожалуйста, обращайтесь любым удобным вам способом. Все контакты вы без труда найдете на нашем сайте.

Наши сотрудники посмотрят высланные документы БТИ, проанализируют сделанную перепланировку и сообщат вам, как узаконить выполненную перепланировку в вашем случае и какие документы для этого потребуются. Либо укажут причину, по которой узаконить перепланировку задним числом будет невозможно, и подскажут, что в такой ситуации можно сделать.

Далее необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Для этого нужно обратиться в проектную организацию с допуском СРО или к автору проекта дома, в зависимости от сложности выполненных работ и типа дома, в котором расположена отремонтированная квартира.

У нашей компании есть все необходимые допуски, мы учитываем все требования законодательства и постоянно выпускаем данные документы. Будем признательны, если за техническим заключением вы обратитесь в нашу организацию.

Где узаконить перепланировку квартиры

Как было ранее отмечено, в Москве административным регламентом по перепланировкам жилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено узаконивание ранее произведенных работ. Обращаться с этим вопросом нужно в жилищную инспекцию.

То есть Мосжилинспекция выдает разрешение на перепланировку, которую еще только предстоит сделать, и производит узаконение перепланировки уже выполненной.

Поэтому, чтобы узаконить перепланировку в Москве, собранный комплект документов подается именно в жилищную инспекцию.

Документы для узаконивания перепланировки квартиры

Полный перечень документов, позволяющих узаконить сделанную перепланировку квартиры в Москве с Мосжилинспекцией, содержится в п. 2.5 Приложения 2 к ППМ №508-ПП. Он включает:

• Правоустанавливающий документ на перепланированную квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство).
• Документ БТИ с планом квартиры в состоянии "до перепланировки" (техпаспорт или поэтажный план с экспликацией).
• Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, заверенное электронно-цифровой подписью разработчика.

Заявление на узаконивание перепланировки

С 2020 года порядок узаконивания перепланировки в квартире изменился.

Чтобы документы поступили в жилищную инспекцию города Москвы, не нужно, как раньше, обращаться в МФЦ. Сейчас все документы сдаются онлайн. Для этого на Портале mos.ru заполняется форма запроса на получение акта о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры, к которому в отсканированном виде прикладываются перечисленные документы.

После получения документов сотрудник жилищной инспекции города Москвы созванивается с заявителем и договаривается о дате и точном времени, когда он сможет приехать, чтобы принять перепланировку. В назначенный день и час сотрудник Мосжилинспекции посетит квартиру, чтобы оценить все произведенные изменения и зафиксировать их документально.

При соответствии планировочного решения техническому заключению составляется акт о завершенной перепланировке. Еще собственнику предстоит заплатить штраф за то, что перепланировка проводилась без разрешения контрольно-надзорных органов. Квитанция будет выдана тут же, при приемке ремонтных работ.

Акт о завершенной перепланировке, фото.

Следующий шаг процедуры узаконивания перепланировки – вызов на дом техника БТИ для проведения обмеров и составления нового технического паспорта квартиры со всеми изменениями. И завершающий этап – внесение обновленной информации о планировке в ЕГРН на основании техплана от кадастрового инженера.

Сколько времени занимает узаконивание перепланировки в квартире

Узаконивание перепланировки жилых помещений, когда изменялись только ненесущие конструкции, займет приблизительно 3 месяца. Для квартир, где затрагивались несущие стены или перекрытия, этот срок увеличивается до 4,5 месяцев.

Сложно ли узаконить перепланировку

На сроки, а также на стоимость узаконивания самовольной перепланировки влияет множество факторов. В том числе и то, будете ли вы самостоятельно заниматься сбором документов, прохождением всех инстанций или решите узаконить перепланировку с помощью профессионалов.

Надо сказать, что далеко не во всех случаях попытка узаконить перепланировку самостоятельно – лучший способ сэкономить.

Если вам требуется оформление технического заключения от автора проекта дома, то самостоятельное узаконивание перепланировки будет сложным, а результат – непредсказуемым.

Из-за незнания тонкостей жилищного законодательства и многих вопросов, связанных с узакониванием, вы рискуете серьезно увязнуть в бумажной волоките, а это не только затянет сроки оформления документов, но и увеличит стоимость процедуры.

Обойтись без посредников может быть выгодно лишь при незначительных преобразованиях. О том, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы уже выше рассказали – просто соблюдайте приведенный порядок действий пошагово.

Однако и в данной ситуации совсем без помощников вам не обойтись, ведь для того, чтобы узаконить проведенную перепланировку собственными силами, все равно потребуется техническое заключение, о котором говорилось в статье.

Мы разработаем такое техзаключение в течении 5 рабочих дней. Чтобы сделать заявку на подготовку документа, позвоните нам по номеру +7 (495) 720-64-18.

В случае же более серьезных изменений, например, когда ремонт затронул несущие конструкции здания, узаконить перепланировку быстро и с минимальными затратами вам не удастся, и лучше всего будет обратиться к специалистам.

При этом лучше всего выбрать такую фирму, которая может и собрать документы, и разработать/получить техническое заключение, которое потом будет принято Мосжилинспекцией, а затем – сдать ремонт инспектору с оформлением акта о завершенной перепланировке.

Помощь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве всегда готова оказать наша компания. У нас большой опыт в оформлении документов и разработке технических заключений о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Можете обращаться, будем рады вам помочь. Мы предлагаем два типа услуг:

1. узаконивание перепланировки постфактум "под ключ" (разработаем техническое заключение, соберем и оформим все документы за вас по доверенности, результатом нашей работы будет новый план БТИ в черных линиях, включающий все изменения);
2. разработка техзаключения, чтобы легализовать имеющуюся перепланировку вы смогли самостоятельно (мы при этом не только подготовим проектный документ, но и поэтапно проконсультируем, куда с ним обращаться).