Закон о перепланировках 2023. Обзор.

Перепланировка жилых помещений является сложным и ответственным процессом, который требует соблюдения определенных правил и норм в соответствии с действующим законодательством.

В данной статье мы рассмотрим основные нормативные правовые акты о перепланировке, их ключевые положения и важность соблюдения при проведении ремонтных работ.

Какой закон регламентирует перепланировку квартиры?

Отдельного Федерального закона именно о перепланировке квартир в жилых домах пока не существует.

Главным законом о перепланировке является, прежде всего, Жилищный кодекс РФ. А именно 4-я глава (статьи 25-29), которая так и называется “Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме”.

Положения ЖК РФ действуют и обязательны к исполнению на всей территории страны. Именно в Жилищном кодексе России дается определение понятиям “перепланировка” и “переустройство” (это работы, которые приводят к изменениям на плане квартиры, представленном в документах БТИ).

В свою очередь, пункт 1.7.1 постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, утверждающего “Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда”, конкретизирует данные термины.

Согласно этому нормативно-правовому акту, перепланировка включает работу с перегородками и дверными проемами внутри квартиры (разборку, устройство, перенос), изменение площади помещений, организацию и перенос кухонь и санузлов, демонтаж кладовок и т.д.

Замена газовых плит на электрические, перенос и установка новой сантехники считаются переоборудованием (переустройством) жилого помещения.

Одним из главных положений Жилищного кодекса РФ является требование предварительного получения разрешения на перепланировку. Эта процедура получила название “согласование перепланировки”. Она предполагает оформление разрешительного документа на работы и акта приемочной комиссии уже после того, как ремонт будет завершен.

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о намерении изменить планировочное решение и предоставить проект перепланировки, а также дополнительные документы. Окончательное разрешение на перепланировку выдается по результатам рассмотрения заявления.

За незаконную перепланировку действующим законодательством предусмотрена административная ответственность, влекущая штраф и предписание надзорного органа привести квартиру в прежнее состояние в установленный срок либо узаконить сделанные работы, если мероприятия допустимы и выполнены без нарушений.

Полный текст статей Главы 4 Жилищного кодекса РФ с нашими комментариями вы можете посмотреть здесь. А в статье “Что является перепланировкой по закону?” мы перечислили все виды работ, которые выполняются в процессе ремонта квартиры и относятся либо, наоборот, не относятся к перепланировке и переустройству.

Требования законодательства к перепланировке в Москве

В Жилкодексе России представлены базовые положения о перепланировке и переустройстве помещений. Однако ЖК РФ – это основной закон, регулирующий порядок и правила осуществления перепланировок, но не единственный.

На местном уровне органы власти принимают собственные постановления о перепланировках, которые дополняют положения Жилищного кодекса РФ.

Так, в столице в настоящий момент порядок перепланировки регулируется постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, принятым в 2011 году (время от времени в этот закон о перепланировке вносятся изменения). Это относительно новый закон о перепланировке, который отменил предыдущее постановление московского правительства №73-ПП. Об этом мы подробно рассказали тут.

Постановлением № 508 утверждены регламент оформления документов и получения разрешений на изменение планировки квартир в обычных многоквартирных домах и исторических зданиях (объекты культурного наследия), а также требования:

• к комплекту проектной документации, подаваемой на согласование;
• к заполнению журнала в процессе ремонта, оформлению актов скрытых работ и осуществлению авторского надзора;
• к выполняемым работам по перепланировке.

Все этапы перепланировки квартиры по закону (согласно ППМ №508), которые предстоит пройти собственнику жилья в Москве, во всех деталях разобраны в этой статье.

ППМ №508-ПП отвечает также на вопрос, кто разрешает перепланировку квартиры по закону в Москве? Эти функции возложены на Мосжилинспекцию (адреса и телефоны жилищной инспекции по округам). Определяет список документов, которые потребуются для согласования будущих изменений (их перечень может варьироваться в зависимости от вида собственности на квартиру, сложности перепланировки, типа дома и других параметров).

Пример согласованной по закону перепланировки квартиры.

Также московское законодательство о перепланировке определяет срок вынесения решения по вопросу перепланировки в жилищной инспекции (20-30 рабочих дней), устанавливает причины отказа в согласовании переустройства помещений.

Помимо этого, 508-е постановление Правительства Москвы:

1. определяет, для какой перепланировки необходим проект, дополненный техническим заключением о состоянии конструкций и возможности проведения работ;
2. разрешает делать в ряде квартир типовую перепланировку из каталога, подготовленного проектным институтом АО МНИИТЭП;
3. допускает согласование перепланировки по самостоятельно нарисованному эскизу (когда изменения в планировке не столь серьезные), без изготовления проектной документации в специализированной организации с допуском СРО;
4. позволяет узаконить в Мосжилинспекции перепланировку, если она уже произведена (без разрешения), при этом не опасна для жилого дома и не нарушает права жильцов других квартир;
5. запрещает некоторые виды перепланировки жилого помещения.

Актуальный текст постановления Правительства Москвы №508 можно скачать по ссылке. Для вашего удобства мы сделали там же краткий анализ документа, выделив ключевые моменты, которые будут интересны собственникам, решившим изменить у себя в доме существующую планировку.

Законодательная база перепланировок

Поскольку в ходе капитального ремонта могут быть затронуты интересы соседей, а также нарушена безопасность проживания, каждая перепланировка квартиры регулируется вполне конкретными требованиями, включая санитарные и технические нормативы, нормы противопожарной безопасности и др.

То есть работы по перепланировке, которые только планируются или уже сделаны, не должны противоречить СНиПам, СанПиНам, постановлениям и другим правовым актам.

Главная цель строительных норм и правил по перепланировке – обеспечение безопасности и комфорта проживания граждан, а также сохранение целостности зданий. Их нарушение может иметь серьезные последствия, такие как аварии, повреждение имущества, а также угрозу жизни и здоровью людей.

Мы уже отмечали, что в постановлении Правительства Москвы № 508 перечислены работы по перепланировке, которые согласовать не получится, так как они законодательно запрещены (п. 9 1-го Приложения к 508-ПП).

Так вот в пункте 9.9 прямо говорится, что строительно-санитарные нормы и правила, установленные правительственными органами или специализированными организациями для многоквартирных домов, должны быть соблюдены при выполнении ремонтных работ в квартире. В случае их нарушения перепланировку нельзя будет согласовать и узаконить.

Какие именно правила и нормы должны соблюдаться, в пункте 9.9 постановления о перепланировке не говорится. Поэтому перечислим их в нашей статье. В первую очередь это:

• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003.
• СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88.
• СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы.
• СП 30.13330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий.
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
• Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
• СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий.

Разберем наиболее важные пункты из данных документов, с точки зрения соблюдения закона. Итак, при проведении перепланировки квартиры нужно учитывать, что:

• Жилые комнаты и кухни должны иметь естественное освещение (п. 7.12 СП 54.13330.2022 и пункт 25 ПП РФ №47 от 28 января 2006 года), то есть устраивать кухонное и жилое помещение без окна нельзя – такую планировку не утвердят.
• Законом, а именно пунктом 6.1 СП 31-107-2004, установлены минимальная площадь и ширина кухонь, кухонь-ниш, спален, гостиных в квартирах разной комнатности. И делать эти помещения меньше установленных габаритов не разрешено. Какова нормативная площадь помещений в вашей квартире, смотрите здесь.
• Располагать мокрые зоны квартиры над жилыми комнатами и кухнями соседей запрещается пунктом 7.20 СП 54.13330.2022. Это существенно ограничивает варианты расширения туалета, совмещенного санузла, ванной, кухни и комнаты на смежные помещения. Например, если уборную увеличить за счет жилой зоны квартиры, то увеличенная часть этой уборной окажется непосредственно над жилой зоной соседей снизу, потому что квартиры друг над другом в многоквартирных домах, как правило, имеют идентичные планировки. Поэтому увеличение ванной или санузла на комнату либо кухню разрешается делать в квартире на первом этаже или выше, если ниже не квартира, а нежилое помещение, а расширение комнаты и кухни за счет мокрых точек допустимо на последнем этаже. Более подробную информацию по этой теме вы найдете в наших статьях: “Перепланировка ванной и санузла” и “Перепланировка жилой комнаты”.
• Размещение кухни и кухни-ниши над жилыми комнатами запрещено п. 7.21 СП 54.13330.2022. Об этом же говорит п. 24 постановления Правительства РФ №47. Поэтому перенос кухни в жилую зону в большинстве квартир невозможен. Как и расширение кухни на комнату. За исключением квартир на первых этажах. Да и то в случаях, когда кухня не с газовой, а с электрической плитой, а стена между помещениями, которую придется переносить, ненесущая. Чтобы узнать, как еще можно законным образом выполнить перепланировку кухни, переходите по ссылке.
• Согласно пункту 4.8 СП 29.13330.2011, ванная и санузел отделяются от смежного помещения (чаще всего это коридор) порожком либо пол в них занижается на 15-20 мм. Помимо этого, при перепланировке санузлов и ванных комнат обязательна гидроизоляция пола, чтобы снизить риски затопления соседей при аварийной ситуации (п. 17.10 СП 30.13330.2020).
• В квартирах выше 15 метров от земли (примерно начиная от 4 этажа и выше) должен быть хотя бы один противопожарный простенок при выходе на лоджию или балкон размером минимум 1,2 м от края стены до остекления либо не менее 1,6 м между двумя проемами (п. 4.2.4 СП 1.13130.2020).
• Уменьшать балконы и лоджии в пользу внутриквартирных помещений или увеличивать их на комнату и кухню нельзя. Устраивать на них кухни и санузлы также запрещено. Пункт 4.2.4.9 постановления Госстроя РФ № 170 обязывает использовать балконы и лоджии только по прямому назначению.

Конечно, мы перечислили не все нормативные документы по перепланировкам, а лишь основные из них. О разрешенных и запрещенных способах изменения планировочного решения квартиры у нас на сайте имеется отдельная статья. В ней, в том числе, перечислены мероприятия по перепланировке, запрещенные пунктом 9 постановления Правительства Москвы №508, о котором выше упоминалось. Прочитать статью вы можете по этой ссылке.

Также отметим, что приняты законодательные акты, регламентирующие процессы проектирования, строительства и ремонта, которые учитываются при составлении проектной документации и выполнении демонтажно-монтажных работ на объектах. Но они имеют первостепенное значение не для собственников квартир, а для специалистов, которые выполняют свою работу с учетом действующих регламентов. Например, для инженеров-проектировщиков, которые составляют техзаключения и разрабатывают проекты перепланировок, которые затем в комплекте с остальными документами подаются в Мосжилинспекцию на согласование. Поэтому в данной статье мы не будем их разбирать.

В заключение можно сказать, что несоблюдение требований законов о перепланировке может повлечь серьезные последствия. В случае выявления незаконных перепланировок могут быть наложены административные санкции. Кроме того, при незаконных перепланировках возникает риск для жизни и здоровья людей, проживающих в данных помещениях, а также возможность ущерба для самого здания.

В то же время соблюдение законодательства о перепланировке квартир – залог безопасности и качества жизни. Оно устанавливает четкие нормы и требования, направленные на защиту интересов людей и сохранение имущества, обеспечивает контроль и гарантии правильного осуществления перепланировочных работ, создания комфортных условий для проживания, а также защиту граждан от незаконных действий и рисков.

В качестве дополнения рекомендуем вам прочитать нашу статью "Как сделать перепланировку в квартире по закону?" В ней вы найдете ответы на основные вопросы, с которыми сталкиваются владельцы квартир, решившие делать у себя дома не просто ремонт, а ремонт с перепланировкой. О времени, когда разрешено в квартире выполнять ремонтные работы, вся информация здесь.