Вы здесь

Согласование перепланировки жилого помещения. Инструкция 2021.

Согласование перепланировки квартиры – это процесс получения соответствующего разрешения на ремонт от уполномоченного органа местного самоуправления путем сбора и подачи требуемых документов (п.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье мы разберем последовательность, все особенности и детали этой трудоемкой и затратной по времени процедуры, а также необходимые для предоставления документы.

Решение о согласовании перепланировки. Фото.

Разрешение на переустройство и перепланировкуРазрешение на переустройство и перепланировкуРазрешение на перепланировку и переустройство квартирыРазрешение на перепланировку и переустройство квартиры

Если вы не знаете или сомневаетесь, какие именно ремонтные работы относятся к перепланировке, советуем для начала прочитать нашу статью о том, что такое перепланировка и переустройство.

Зачем согласовывать перепланировку?

Если говорить вкратце, то перепланировкой/переустройством считаются работы, в результате которых изменяются планировка квартиры и/или расположение сантехники, зафиксированные в техническом паспорте БТИ.

А по действующему законодательству подобные мероприятия должны быть предварительно согласованы. И любые отклонения от плана БТИ, произведенные без разрешения органа, осуществляющего контрольно-надзорные функции в этой сфере, будут считаться незаконной перепланировкой или переустройством.

Но согласование перепланировки делается не только для соблюдения законности ваших изменений, а в первую очередь для того, чтобы не нарушать права ваших соседей и не создавать угрозу безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в остальных жилых помещениях вашего дома.

Где и как согласовать перепланировку квартиры?

Органом исполнительной власти города Москвы, на который возложены функции по утверждению перепланировок квартир, является жилищная инспекция, отделения которой работают в каждом административном округе.

Мосжилинспекция принимает от заявителей документы на согласование. Она же выдает разрешение на проведение перепланировочных работ или отказ в ремонте. А также оформляет акты о завершении переустройства и перепланировки.

Государственная жилищная инспекция города Москвы – это основной согласующий перепланировки орган, но не единственный. В зависимости от сложности ремонта и типа работ проект перепланировки дополнительно придется согласовывать и с другими организациями.

Для перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке, от банка нужна будет справка, что он не против проведения в ней капитального ремонта.

У Департамента культурного наследия города Москвы потребуется разрешение, если квартира расположена в доме, относящемся к памятникам истории, культуры и архитектуры. В этом случае вместо проекта перепланировки компанией со специальной лицензией от Министерства культуры РФ разрабатывается проект приспособления.

Если планируется изменение фасадной стены дома, то согласовать перепланировку квартиры также придется в ГБУ ГлавАПУ. Чтобы на кухне осуществить перенос газовой плиты, нужно предварительно заручиться поддержкой АО Мосгаз. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов дома.

Все документы и справки, полученные от перечисленных организаций, вместе с основным пакетом документов передаются в Мосжилинспекцию для согласования.

Порядок согласования перепланировки в Москве

Со вступлением в силу постановления Правительства Москвы №508-ПП, которое пришло на смену старому ППМ № 73-ПП, порядок согласования перепланировки квартиры был существенно упрощен.

Кроме того, некоторые виды работ, которые в 73-м ППМ считались перепланировкой, теперь не требуют согласования. К ним, например, относятся: установка кондиционеров (при условии, что вы не штробите несущую стену), остекление балконов, замена сантехники на аналогичную и некоторые другие мероприятия.

Информация одного окна МЖИ

Все перепланировки квартир можно условно разделить на несколько разновидностей, в зависимости от сложности их согласования.

1) Перепланировка, согласуемая по упрощенной схеме (в уведомительном порядке) и не требующая разработки проектной документации. Аналогична тому, что раньше называлось "по эскизу".

Для перепланировок, не влияющих на безопасность жильцов и не затрагивающих несущие конструкции здания, новым постановлением введен упрощенный (уведомительный) порядок согласования. В чем он состоит?

Старое 73-е ППМ называло такие мероприятия "перепланировками по эскизу", а их согласование проводилось по ксерокопиям из поэтажного плана БТИ. Теперь вы действуете так: берется план "до" перепланировки и соответствующий план "после" (по сути, тот же эскиз) и сдается в Мосжилинспекцию вместе с остальными документами. После этого на квартиру выходит инспектор и проверяет, не затрагивались ли полы, несущие стены, общедомовое имущество, вентшахты и пр. Если нет, вы получаете акт о выполненной перепланировке и обращаетесь в БТИ для внесения изменений в техническую документацию на квартиру.

О том, какие ремонтные работы возможно согласовать таким образом, мы рассказали в статье "Перепланировка по эскизу". А здесь лишь отметим, что на практике согласование перепланировки по эскизу – это очень редкое явление, потому что для утверждения большинства работ все-таки нужна проектная документация.

2) Перепланировка по проекту с техническим заключением.

Перечень работ, однозначно согласуемых по проекту с техническим заключением на перепланировку, приводится в пп. 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП. Сюда относятся, например, перепланировки с расширением санузла и/или ванной на коридор или встроенную мебель (кладовую), устройством кухни-ниши или дополнительного санузла, демонтажем подоконного блока, изменением конструкции пола, устройством проемов в несущих стенах или перекрытиях, переносом кухни или ванной комнаты и др.

Если же ваш ремонт не включает ничего из перечисленного в этих пунктах, то он относится к простым перепланировкам, которые согласуются в уведомительном порядке по эскизу.​

Помните, что только организации с допуском СРО или авторы домов (например, АО МНИИТЭП, разработавший большинство типовых домов для Москвы) должны заниматься изготовлением проектной документации: исключительно в этом случае могут быть полностью учтены требования строительных, санитарных и противопожарных нормативов и проведены верные инженерные расчеты.

Разработка проекта может быть начата после проведения инженерного обследования дома и квартиры на предмет возможности выполнения перепланировки. Если конструктивные особенности и состояние здания не препятствуют реализации намеченных преобразований, оформляется техническое заключение, и с учетом оговоренных в нем условий составляется проект перепланировки.

Проект перепланировки можно всегда заказать в организации, имеющей соответствующий допуск СРО. А вот выбор организации для оформления технического заключения зависит от сложности перепланировки.

Если несущие конструкции не затрагиваются, техзаключение может составить та же организация, что будет разрабатывать проект. При любых изменениях несущих конструкций здания инженерное обследование помещения с последующим выпуском технического заключения заказывается в организации, проектировавшей многоквартирный дом. Но проект перепланировки квартиры при этом можно все равно заказывать в любом проектном бюро со свидетельством СРО.

3) Типовые варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП.

Головной московский институт в области проектирования и модернизации жилых домов АО МНИИТЭП совместно с Мосжилинспекцией разработал специальный каталог типовых перепланировок для своих серий домов.

Каталог насчитывает несколько  десятков вариантов перепланировок. Как правило, они не отличаются особой оригинальностью и не предлагают радикальных изменений. Но, если вас это устраивает, то вы сможете упростить себе процесс согласования. О техническом заключении позаботится АО МНИИТЭП, а при обращении в Мосжилинспекцию вам понадобится указать ссылку на соответствующий типовой проект и приложить документы, необходимые для согласования перепланировки.

Но, сэкономив деньги на разработке проекта, вы должны в точности соблюсти границы переустройства, предусмотренные типовым проектом. Если вы хоть в чем-то выйдете за его рамки, то потребуется разрабатывать уже индивидуальный проект перепланировки.

4) Перепланировка по проекту приспособления для современного использования.

Как мы уже отмечали ранее, данный вариант согласования перепланировки актуален для домов, входящих в реестр памятников архитектуры и истории, а также для мемориальных квартир в обычных домах. Если перепланировка затрагивает ту часть здания, которая составляет предмет охраны, возникает необходимость в разработке сложного и дорогого проекта приспособления памятника к современному использованию. Согласовывается такой проект с Мосгорнаследием и жилищной инспекцией.

Этапы согласования перепланировки квартиры

Согласование перепланировки в Москве – дело достаточно сложное уже по той причине, что можно легко запутаться с тем, какие документы для этого нужны и куда их подавать. Кроме того, этот процесс займет достаточно много времени, которое условно можно разделить на два этапа:

  1. получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции;
  2. сдача выполненного ремонта приемочной комиссии.

Рассмотрим подробнее каждый из них.

Итак, на первом этапе согласования перепланировки нужно получить разрешение на проведение ремонтных работ.

Чтобы начать этот процесс, необходимо иметь какой-либо документ БТИ на квартиру, где будет проводиться перепланировка или переустройство. Это может быть:

  • Технический паспорт жилого помещения.
  • Поэтажный план квартиры с экспликацией.
  • Архивная копия поэтажного плана с экспликацией из ГБУ МосгорБТИ.

Если какой-то из этих документов уже имеется, то обращаться в БТИ вам не понадобится. 

Однако иногда случается так, что технической документации на жилое помещение у собственника нет. Причины ее отсутствия могут быть разные: документы могли потерять или при продаже их не передал бывший владелец квартиры. В такой ситуации придется обратиться в БТИ и заказать нужный документ.

Со стоимостью техпаспорта, поэтажного плана с экспликацией или архивного плана БТИ,  а также порядком их получения вы можете познакомиться подробнее, переходя по помеченными синим цветом ссылкам.

При наличии плана БТИ в любой частной компании, занимающейся перепланировками в Москве, можно получить консультацию по поводу планируемого ремонта и его согласования.

Наша компания такие консультации дает бесплатно. Интересующие вас вопросы по перепланировке можно задавать прямо на сайте или по телефону.

Согласование проекта перепланировки

Определившись с работами, которые разрешены по закону, необходимо задокументировать их в виде проекта перепланировки. Его нельзя сделать самостоятельно, поскольку, как уже было сказано, на разработку такого документа необходим допуск СРО. Он есть у специальных проектных организаций, к которым и нужно обратиться.

Мы занимаемся не только консультированием собственников жилья, но и разработкой проектов (имеем допуск СРО в проектировании), а также согласованием перепланировок, что очень удобно для всех наших клиентов. Наличие собственного проектного отдела дает нам возможность в оперативном режиме выпускать проектную документацию, соответствующую требованиям жилищного законодательства, строительным и санитарным нормативам. А совместная работа консультантов, инженеров и специалистов по согласованию позволяет получать разрешение на перепланировку у Мосжилинспекции с первого раза.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве собранные документы передаются в Мосжилинспекцию онлайн, через Портал государственных и муниципальных услуг (обращаться в МФЦ или непосредственно в жилинспекцию не нужно). Основной список документов, которые необходимо предоставить, выглядит следующим образом:

  • Запрос на согласование перепланировки/переустройства (заявление).
  • Учетно-техническая документация на квартиру (техпаспорт или поэтажный план + экспликация).
  • Проект перепланировки*.
  • Техническое заключение*.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство)**.

*При согласовании перепланировки через госуслуги проект и техническое заключение заверяются электронной подписью проектной организации.

**Если вы купили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.5.1.1.1.9. Приложения 2 к ППМ №508-ПП.

Как отмечалось, документы, представленные выше, иногда дополняются другими бумагами и разрешениями в зависимости от запланированных работ и других обстоятельств.

Запрос заполняется путем внесения данных в интерактивную форму на Портале. Все документы прикрепляются в электронной форме в виде сканированных копий.

Мосжилинспекция рассматривает поданные документы в течение 20 рабочих дней (это регламентный срок) и принимает по ним решение. Таким решением может быть отказ в согласовании перепланировки или разрешение на проведение работ по проекту.

После того, как получено разрешение на перепланировку, можно приступать к самим работам. И с этого момента начинается второй этап согласования перепланировки квартиры. При проведении ремонта также нужно собирать документы, не упуская ни одного из них.

Прежде всего речь идет о журнале ремонтно-строительных работ, который вы получите вместе с распоряжением на перепланировку, если планируется затрагивание несущих конструкций. Другими документами (их, впрочем, может и не быть) станут акты освидетельствования скрытых работ, которые заполняются в том случае, если устраивается новый "пирог пола" или проем в несущей стене. К слову, у строителей должен быть допуск СРО, без которого они не смогут заполнить акты скрытых работ.

Таким образом, ремонтные работы после получения разрешения ведутся с заполнением журнала производства работ, составлением актов на скрытые работы и осуществлением авторского надзора со стороны проектной организации.

Если все документы собраны корректно, а ремонт закончен в сроки, то можно обращаться в Мосжилинспекцию с запросом об оформлении акта о завершенной перепланировке и ждать визита приемочной комиссии. 

Приемкой ремонта называется процесс освидетельствования того, что строительные работы проводились в соответствии с проектом перепланировки, и строители не допустили самовольных изменений в проектные решения. Поэтому для окончательного согласования перепланировки жилого помещения очень важно, чтобы все выполненные работы соответствовали тому проекту, который утвердила Мосжилинспекция.

Акт о завершенной перепланировке. Фото.

Акт о завершенном переустройстве и перепланировкеАкт о завершенном переустройстве и перепланировкеАкт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

В состав приемочной комиссии входят: инспектор Мосжилинспекции и представители проектной и строительной организаций, иногда еще и представитель управляющей компании. После того, как все члены комиссии установят, что нарушений нет, они подпишут акт о завершенной перепланировке.

Затем собственнику нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации для вызова инженера, чтобы он провел обмеры помещений квартиры, и новую планировку внесли в учетно-технические документы. В общем, можно сказать, что завершается согласование перепланировки в БТИ.

Согласование перепланировки после ремонта

Многих собственников интересует вопрос, как согласовать уже сделанную перепланировку квартиры и можно ли это осуществить вообще? Речь идет о перепланировке, на которую не получали разрешение жилищной инспекции. То есть, когда квартиру переустроили самовольно.

Прежде всего отметим, что незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но обязательно "всплывет" при проведении каких-либо сделок с недвижимостью, где нужен поэтажный план БТИ.

Последствия перепланировки квартиры без согласования могут быть разными в каждом случае. Но поскольку перепланировка без согласования считается нарушением закона, вас точно обяжут выплатить административный штраф, и вы получите предписание вернуть квартире прежний вид либо узаконить перепланировку.

Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания или перепланировка угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах соседей, то согласовать такие работы "задним числом" у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид.

Но если вы провели изменения, которые не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то согласование ранее выполненной перепланировки будет возможно. Но для этого вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить такое техническое заключение может наша организация. Более подробно процесс юридического оформления незаконного ремонта мы осветили в статье "Как узаконить перепланировку квартиры".

Стоимость согласования перепланировки квартиры

Цена согласования перепланировки квартиры зависит от множества факторов, но главным образом от типа многоквартирного дома и сложности планируемых работ.

Для более предметного разговора относительно сроков и стоимости вашей перепланировки нашим специалистам необходимо ознакомиться с планом квартиры и теми изменениями, которые вы планируете осуществить. Выслать план БТИ и рисунок с желаемыми изменениями (самое простое – сделать от руки на копии плана) вы можете на электронную почту или через онлайн-консультацию нашего сайта (см. раздел "Контакты").

Мы сделаем анализ будущей перепланировки с точки зрения ее соответствия нормам законодательства, скажем, что нужно для оформления ремонта и сколько стоит согласовать перепланировку квартиры в вашем случае. При этом наша консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Самостоятельное согласование перепланировки

Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве также зависит от того, самостоятельно будут оформляться все документы или с помощью посредников. На этой странице вы можете посмотреть приблизительную стоимость услуг по согласованию перепланировки.

Давайте попробуем разобрать вопрос, в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам со стороны?

Если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом или расширить дверной проем в ненесущей стене, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно согласовать перепланировку квартиры самостоятельно.

Однако более серьезные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе. Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.

По большому счету любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют "пограничные" перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, поэтому приходится действовать в каждом случае индивидуально.

При самостоятельном согласовании перепланировки наша организация может разработать для вас проект с техническим заключением, а также дать необходимые рекомендации по процессу согласования во всех инстанциях. Если вы заказываете у нас проектную документацию, любые консультации по этапам согласования проекта перепланировки квартиры бесплатны и ведутся до конца процесса.

Как согласовать перепланировку жилого помещения с помощью посредников?

В Москве действует довольно много фирм, оказывающих посреднические услуги по согласованию перепланировок. Причем помощь в согласовании необходима в основном при сложных типах работ, которые затрагивают несущие стены дома, требуют разработки проектной документации. Хотя, конечно, основной поток заказчиков, к примеру, у нашей фирмы, это средний тип перепланировок, требующих разработки проектной документации, но без затрагивания несущих конструкций.

Уважаемые собственники жилья, наша организация при необходимости окажет содействие в согласовании перепланировки под ключ (в услугу включены: разработка проекта с техническим заключением + оформление разрешения, акта о завершенной перепланировке и новых документов БТИ). Чтобы заказать согласование перепланировки, позвоните нам или воспользуйтесь формой обратного звонка – оставьте свой номер и мы вам перезвоним сами.

Сроки согласования перепланировки

Несмотря на то, что перечень документов для согласования утвержден действующим жилищным законодательством, сроки перепланировки квартиры могут колебаться от 3-х месяцев до полугода и даже больше, в зависимости от масштаба предстоящих работ и того, насколько быстро будут собраны все требуемые бумаги.

Для того, чтобы согласовать простую перепланировку квартиры, не требующую проведения сложных инженерных расчетов, вмешательства в несущие стены, изменения конструкции полов и переноса инженерных коммуникаций, нужно меньше времени.

Допустим, вы хотите организовать гардеробную в одной из жилых комнат (для этого вам потребуется монтировать ненесущие перегородки из облегченных материалов) и расширить комнату за счет коридора путем переноса ненесущей стены с дверным блоком. Это будет простая перепланировка, сроки согласования которой невелики.

После того, как вы предоставите в жилищную инспекцию документы и получите разрешение, можно будет приступать к работам. После работы выполненный ремонт будет принимать комиссия. Сроки перепланировки в этом случае составят 4-4,5 месяца. 

Но это при условии, что проект перепланировки и техническое заключение будут заказываться в частной проектной организации, где проектные документы разрабатывают в течение нескольких дней. Если же обращаться в крупные проектные институты, то указанный срок будет увеличен еще примерно на один месяц.

Сроки согласования перепланировки могут затянуться, если работы затрагивают несущие стены дома. Для того, чтобы приступить к разработке проекта перепланировки несущих стен, потребуется проведение технического обследования квартиры инженером организации, являющейся автором дома. И уже по результатам обследования будет видно, возможно ли в вашей квартире выполнить желаемые изменения или нет.

Возможность проведения перепланировки, затрагивающей несущие стены, может зависеть не только от степени износа конструкций здания, но и от этажа, на котором расположена ваша квартира, и от того, была ли выполнена аналогичная или похожая перепланировка в выше и нижерасположенных квартирах. 

При необходимости проведения инженерного обследования квартиры организацией-автором проекта дома сроки перепланировки увеличиваются примерно на 1 месяц.

Таким образом, сроки согласования перепланировки квартиры, относящейся к категории сложных (с затрагиванием несущих стен, перекрытий, проведением сложных инженерных расчетов), составляют порядка 5,5-6 месяцев.

Если нужно уже выполненную перепланировку квартиры узаконить, сроки будут несколько иными. Срок узаконивания перепланировки квартиры без несущих конструкций составляет 2,5-3 месяца. С несущими срок увеличивается до 4-4,5 месяцев. Но узаконить можно только такую перепланировку, которая не нарушает действующего жилищного законодательства.

Примечание: сроки перепланировки указаны приблизительно и учитывают полный цикл согласования – от сбора документов до оформления нового технического паспорта.

Теперь давайте посмотрим, от чего зависят сроки перепланировки квартиры.

1) От наличия/отсутствия плана квартиры, без которого невозможно разработать проектные документы. Если план квартиры имеется, то не нужно тратить время на его получение в БТИ, что занимает примерно 1 месяц. При получении поэтажного плана квартиры опасайтесь подделок.

2) От выбора компании, которая будет заниматься разработкой проектной документации. Для сравнения: у нас подготовка комплекта документов из проекта и технического заключения занимает не более 5 дней. А чтобы получить техническое заключение на перепланировку с несущими конструкциями, например, в АО МНИИТЭП, уйдет несколько недель.

3) От срока рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке, который зависит от загруженности Мосжилинспекции работой в момент подачи документов.

4) От выбора варианта согласования: будете ли вы самостоятельно заниматься согласованием или поручите этап подготовки посредникам. Как правило, опыт в прохождении инстанций, получении разрешений и знание тонкостей жилищного законодательства помогают сократить сроки согласования перепланировки.

Для того, чтобы воспользоваться услугами посредников, вам необходимо выбрать подходящую фирму, а затем оформить доверенность на сотрудника выбранной вами посреднической организации.

Правильный выбор проектной организации также поможет сократить сроки согласования перепланировки, ведь в случае, если проектная документация будет составлена не по установленной законодательством форме, жилищная инспекция откажет вам в согласовании перепланировки, и сроки согласования в этом случае увеличатся, поскольку разработанную документацию придется переделывать.

Но несмотря на то, что этапы согласования увеличивают сроки перепланировки, не стоит приступать к работам самовольно. Последствия незаконно выполненных работ могут отразиться не только на вас, но и затронуть интересы остальных жильцов вашего дома.

В том случае, если ваша перепланировка будет создавать угрозу безопасности проживания или приведет к аварийной ситуации, на вас ляжет вся ответственность за выполненные работы, и устранять последствия ремонта придется за свой счет.

Узнать о сроках согласования вашей перепланировки вы можете дополнительно проконсультировавшись с нашими специалистами. Связаться с нами можно онлайн или по телефону – как вам будет удобно.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый вечер возможно ли согласовать один из данных вариантов планировок?
Здравствуйте! Хотим провести переустройство в однокомнатной квартире: замена ванны на душевую кабину, устройство гардеробной в...
Здравствуйте! Есть разрешение бти на перенос стены, она не несущая! В документе написано на 2,75! Это с толщиной стены 10 см или...