Как согласовать перепланировку квартиры в Москве
Пошаговая инструкция 2026.
В данной статье мы объясним, как оформить перепланировку квартиры в Москве: разберем последовательность, все особенности и детали этой трудоемкой и затратной по времени процедуры, а также перечислим необходимые для предоставления документы и организации, где необходимо согласовывать перепланировку.
Кроме того, вы узнаете, что будет, если не оформить перепланировку по закону, и как зарегистрировать перепланировку в квартире, если ремонт был сделан нелегально.
Согласование перепланировки квартиры – это процесс получения соответствующего разрешения на ремонт от уполномоченного органа местного самоуправления путем сбора и подачи требуемых документов (п.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ) с последующим принятием выполненных работ комиссией (п. 2 ст. 28 ЖК РФ).
Если вы не знаете или сомневаетесь, какие именно ремонтные работы относятся к перепланировке, советуем для начала прочитать нашу статью о том, что такое перепланировка и переустройство.
Часто собственники спрашивают, обязательно ли оформление перепланировки квартиры?
Если говорить вкратце, то перепланировкой/переустройством считаются работы, в результате которых изменяются планировка квартиры и/или расположение сантехники, зафиксированные в техническом паспорте БТИ и в ЕГРН.
А по действующему законодательству подобные мероприятия должны быть предварительно согласованы. И любые отклонения от плана квартиры, произведенные без разрешения органа, осуществляющего контрольно-надзорные функции в этой сфере, будут считаться незаконной перепланировкой или переустройством.
Но утверждение перепланировки квартиры делается не только для соблюдения законности ваших изменений, а, в первую очередь, для того, чтобы не нарушать права ваших соседей и не создавать угрозу безопасности проживания ни в вашей квартире, ни в остальных жилых помещениях вашего дома.
Согласование перепланировки квартиры в Москве: порядок действий
Ключевой вопрос – какая организация осуществляет регистрацию перепланировки квартиры в Москве? Если же быть точнее, то какой орган в городе Москве согласовывает перепланировку?
Органом исполнительной власти города Москвы, на который возложены функции по утверждению перепланировок квартир, является жилищная инспекция, отделения которой работают в каждом административном округе.
Мосжилинспекция принимает от заявителей документы на согласование. Она же выдает разрешение на проведение перепланировочных работ или отказ в ремонте. А также оформляет акты о завершении переустройства и перепланировки.
Государственная жилищная инспекция города Москвы – это основной согласующий перепланировки орган, но не единственный. В зависимости от сложности ремонта и типа работ проект перепланировки дополнительно придется согласовывать и с другими организациями.
Для перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке, от банка нужна будет справка, что он не против проведения в ней капитального ремонта.
У Департамента культурного наследия города Москвы потребуется разрешение, если квартира расположена в доме, относящемся к памятникам истории, культуры и архитектуры. В этом случае вместо проекта перепланировки компанией со специальной лицензией от Министерства культуры РФ разрабатывается проект приспособления.
Если планируется изменение фасадной стены дома, то согласовать перепланировку квартиры также придется в ГБУ ГлавАПУ. Чтобы на кухне осуществить перенос газовой плиты, нужно предварительно заручиться поддержкой АО Мосгаз. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов дома.
Все документы и справки, полученные от перечисленных организаций, вместе с основным пакетом документов передаются в Мосжилинспекцию для согласования. Далее разберем все способы (их несколько), как можно утвердить перепланировку квартиры в многоквартирном доме на территории города Москвы.
Варианты согласования перепланировки
Со вступлением в силу постановления Правительства Москвы №508-ПП, которое пришло на смену старому ППМ № 73-ПП, порядок согласования перепланировки квартиры в Москве был существенно упрощен.
Кроме того, некоторые виды работ, которые в 73-м ППМ считались перепланировкой, теперь не требуют согласования. К ним, например, относятся: установка кондиционеров (при условии, что вы не штробите несущую стену), остекление балконов, замена сантехники на аналогичную и некоторые другие мероприятия.
Теперь о том, как согласовать перепланировку в жилищной инспекции. Все перепланировки квартир можно условно разделить на несколько разновидностей, в зависимости от сложности их согласования.
1) Перепланировка, согласуемая по упрощенной схеме (в уведомительном порядке) и не требующая разработки проектной документации. Аналогична тому, что раньше называлось "по эскизу".
Для перепланировок, не влияющих на безопасность жильцов и не затрагивающих несущие конструкции здания, новым постановлением введен упрощенный (уведомительный) порядок согласования. В чем он состоит?
Старое 73-е ППМ называло такие мероприятия "перепланировками по эскизу", а их согласование проводилось по ксерокопиям из поэтажного плана БТИ. Теперь вы действуете так: берется план "до" перепланировки и соответствующий план "после" (по сути, тот же эскиз) и сдается в Мосжилинспекцию вместе с остальными документами. После этого на квартиру выходит инспектор и проверяет, не затрагивались ли полы, несущие стены, общедомовое имущество, вентшахты и пр. Если нет, вы получаете акт о выполненной перепланировке и обращаетесь в БТИ для внесения изменений в техническую документацию на квартиру, а жилинспекция передает сведения о перепланировке в Росреестр.
О том, какие ремонтные работы возможно согласовать таким образом, мы рассказали в статье "Перепланировка по эскизу". А здесь лишь отметим, что на практике согласование перепланировки по эскизу – это очень редкое явление, потому что для утверждения большинства работ все-таки нужна проектная документация.
2) Перепланировка по проекту с техническим заключением.
Перечень работ, однозначно согласуемых по проекту с техническим заключением на перепланировку, приводится в пп. 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП. Сюда относятся, например, перепланировки с расширением санузла и/или ванной на коридор или встроенную мебель (кладовую), устройством кухни-ниши или дополнительного санузла, демонтажем подоконного блока, объединением ванной и туалета, устройством проемов в несущих стенах или перекрытиях, переносом кухни или ванной комнаты и др.
Если же ваш ремонт не включает ничего из перечисленного в этих пунктах, то он относится к простым перепланировкам, которые согласуются в уведомительном порядке по эскизу.
Помните, что только организации с допуском СРО или авторы домов (например, АО МНИИТЭП, разработавший большинство типовых домов для Москвы) должны заниматься изготовлением проектной документации: исключительно в этом случае могут быть полностью учтены требования строительных, санитарных и противопожарных нормативов и проведены верные инженерные расчеты.
Разработка проекта может быть начата после проведения инженерного обследования дома и квартиры на предмет возможности выполнения перепланировки. Если конструктивные особенности и состояние здания не препятствуют реализации намеченных преобразований, оформляется техническое заключение и с учетом оговоренных в нем условий составляется проект перепланировки.
Проект перепланировки можно всегда заказать в организации, имеющей соответствующий допуск СРО. А вот выбор организации для оформления технического заключения зависит от сложности перепланировки.
Если несущие конструкции не затрагиваются, техзаключение может составить та же организация, что будет разрабатывать проект. При любых изменениях несущих конструкций здания инженерное обследование помещения с последующим выпуском технического заключения заказывается в организации, проектировавшей многоквартирный дом. Но проект перепланировки квартиры при этом можно все равно заказывать в любом проектном бюро со свидетельством СРО.
3) Типовые варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП.
Головной московский институт в области проектирования и модернизации жилых домов АО МНИИТЭП совместно с Мосжилинспекцией разработал специальный каталог типовых перепланировок для своих серий домов.
Каталог насчитывает несколько десятков вариантов перепланировок. Как правило, они не отличаются особой оригинальностью и не предлагают радикальных изменений. Но если вас это устраивает, то вы сможете упростить себе процесс согласования. А при обращении в Мосжилинспекцию вам понадобится указать ссылку на соответствующий типовой проект и приложить документы, необходимые для согласования перепланировки.
Но, сэкономив деньги на разработке проекта, вы должны в точности соблюсти границы переустройства, предусмотренные типовым проектом. Если вы хоть в чем-то выйдете за его рамки, то потребуется разрабатывать уже индивидуальный проект перепланировки.
Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве по типовому проекту, а также все нюансы данного процесса мы представили на этой странице. Там же вы можете посмотреть упомянутый каталог с комментариями наших специалистов по представленным вариантам перепланировки.
4) Перепланировка по проекту приспособления для современного использования.
Как мы уже отмечали ранее, данный вариант согласования перепланировки актуален для домов, входящих в реестр памятников архитектуры и истории, а также для мемориальных квартир в обычных домах. Если перепланировка затрагивает ту часть здания, которая составляет предмет охраны, возникает необходимость в разработке сложного и дорогого проекта приспособления памятника к современному использованию. Согласовывается такой проект с Мосгорнаследием и жилищной инспекцией.
Процесс согласования шаг за шагом
Согласование перепланировки в Москве – дело достаточно сложное уже по той причине, что можно легко запутаться с тем, какие документы для этого нужны и куда их подавать. Кроме того, этот процедура займет достаточно много времени, которое условно можно разделить на два этапа:
- получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции;
- сдача выполненного ремонта приемочной комиссии.
Рассмотрим подробнее каждый из них.
Итак, первый шаг согласования перепланировки – получение разрешения на проведение ремонтных работ.
Чтобы начать этот процесс, необходимо иметь какой-либо документ БТИ на квартиру, где будет проводиться перепланировка или переустройство. Это может быть:
- Технический паспорт жилого помещения.
- Поэтажный план квартиры с экспликацией.
- Архивная копия поэтажного плана с экспликацией из ГБУ МосгорБТИ.
Если какой-то из этих документов уже имеется, то обращаться в БТИ вам не понадобится.
Однако иногда случается так, что технической документации на жилое помещение у собственника нет. Причины ее отсутствия могут быть разные: документы могли потерять или при продаже их не передал бывший владелец квартиры. В такой ситуации придется обратиться в БТИ и заказать нужный документ.
Со стоимостью техпаспорта, поэтажного плана с экспликацией или архивного плана БТИ, а также порядком их получения вы можете познакомиться подробнее, переходя по помеченными синим цветом ссылкам.
При наличии плана БТИ в любой частной компании, занимающейся перепланировками в Москве, можно получить консультацию по поводу планируемого ремонта и его согласования.
Наша компания такие консультации дает бесплатно. Интересующие вас вопросы по перепланировке можно задавать прямо на сайте или по телефону +7 (495) 720-64-18.
Определившись с работами, которые разрешены по закону, необходимо задокументировать их в виде проекта перепланировки. Его нельзя сделать самостоятельно, поскольку, как уже было сказано, на разработку такого документа необходим допуск СРО. Он есть у специальных проектных организаций, к которым и нужно обратиться.
Мы занимаемся не только консультированием собственников жилья, но и разработкой проектов (имеем допуск СРО в проектировании), а также согласованием перепланировок, что очень удобно для всех наших клиентов. Наличие собственного проектного отдела дает нам возможность в оперативном режиме выпускать проектную документацию, соответствующую требованиям жилищного законодательства, строительным и санитарным нормативам. А совместная работа консультантов, инженеров и специалистов по согласованию позволяет получать разрешение на перепланировку у Мосжилинспекции с первого раза.
Согласование перепланировки через мос.ру
Для согласования перепланировки квартиры в Москве собранные документы передаются в Мосжилинспекцию онлайн, через портал государственных и муниципальных услуг (обращаться в МФЦ или непосредственно в жилинспекцию не нужно). Основной список документов, которые необходимо предоставить, выглядит следующим образом:
- Запрос на согласование перепланировки/переустройства (заявление).
- Учетно-техническая документация на квартиру (техпаспорт или поэтажный план + экспликация).
- Проект перепланировки*.
- Техническое заключение*.
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство)**.
*При согласовании перепланировки через госуслуги проект и техническое заключение заверяются электронной подписью проектной организации.
**Если вы купили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.5.1.1.1.9. Приложения 2 к ППМ №508-ПП.
Как отмечалось, документы, представленные выше, иногда дополняются другими бумагами и разрешениями в зависимости от запланированных работ и других обстоятельств.
Запрос заполняется путем внесения данных в интерактивную форму на портале. Все документы прикрепляются в электронной форме в виде сканированных копий.
Мосжилинспекция рассматривает поданные документы в течение 20 рабочих дней (это регламентный срок) и принимает по ним решение. Таким решением может быть отказ в согласовании перепланировки или разрешение на проведение работ по проекту.
Решение о согласовании перепланировки. Фото.
После того, как получено разрешение на перепланировку, можно приступать к самим работам. И с этого момента начинается второй этап согласования перепланировки в МЖИ. При проведении ремонта также нужно собирать документы, не упуская ни одного из них.
Прежде всего речь идет о журнале ремонтно-строительных работ, который вы получите вместе с распоряжением на перепланировку, если планируется затрагивание несущих конструкций. Другими документами (их, впрочем, может и не быть) станут акты освидетельствования скрытых работ, которые заполняются в том случае, если устраивается новый "пирог пола" или проем в несущей стене. К слову, у строителей должен быть допуск СРО, без которого они не смогут заполнить акты скрытых работ.
Таким образом, ремонтные работы после получения разрешения ведутся с заполнением журнала производства работ, составлением актов на скрытые работы и осуществлением авторского надзора со стороны проектной организации. К слову, на осуществление ремонта в квартире Мосжилинспекция дает собственнику полтора года.
Если все документы собраны корректно, а ремонт закончен в установленный срок, то можно обращаться в Мосжилинспекцию с запросом об оформлении акта о завершенной перепланировке и ждать визита приемочной комиссии.
Для того чтобы инициировать данный процесс, нужно оставить электронную заявку на сайте mos.ru. Помимо заполненного журнала и актов на скрытые работы, к этой заявке следует также приложить техплан квартиры, который составлен кадастровым инженером, и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию перепланировки в ЕГРН.
Приемкой ремонта называется процесс освидетельствования того, что строительные работы проводились в соответствии с проектом перепланировки, и строители не допустили самовольных изменений в проектные решения. Поэтому для окончательного согласования перепланировки жилого помещения очень важно, чтобы все выполненные работы соответствовали тому проекту, который утвердила Мосжилинспекция.
Акт о завершенной перепланировке. Фото.
В состав приемочной комиссии входят: инспектор Мосжилинспекции и представители проектной и строительной организаций, иногда еще и представитель управляющей компании. После того, как все члены комиссии установят, что нарушений нет, они подпишут акт о завершенной перепланировке.
После того как будет оформлен акт, подтверждающий завершение работ по переустройству или перепланировке, собственнику нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации для вызова инженера, чтобы он провел обмеры помещений квартиры, и новую планировку внесли в учетно-технические документы.
Кроме того, согласно пункту 26 требований к проведению перепланировки (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы №508), Мосжилинспекция обязана направить акт в Росреестр, чтобы изменить сведения о квартире в Едином государственном реестре недвижимости. Этот процесс имеет важное значение, поскольку именно на основании внесенных изменений формируется актуальная информация о праве собственности на недвижимость и о ее характеристиках.
Для того чтобы внести изменения в ЕГРН, Мосжилинспекция использует электронные средства коммуникации. К числу отправляемых в Росреестр документов относятся: сам акт о завершении перепланировки, технический план квартиры, а также сведения об уплате госпошлины, связанной с изменением в реестре сведений о недвижимом имуществе.
В общем, порядок оформления документов таков, что согласование перепланировки квартиры в Москве завершается обращением в БТИ и Росреестр.
Как согласовать уже сделанную перепланировку квартиры
Выше мы объяснили, как оформить перепланировку в квартире по закону до начала работ. Но многих собственников интересует вопрос, возможно ли оформление перепланировки квартиры в Москве после ремонта, то есть по окончании уже сделанных работ? Речь идет о перепланировке, на которую предварительно не получали разрешение жилищной инспекции. То есть, когда квартиру в обход закона переустроили самовольно.
Отметим, что оформить сделанную перепланировку по факту реально, если не было никаких нарушений. Но прежде, чем мы расскажем о том, как согласовать перепланировку в квартире после ремонта, отметим, что незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но обязательно "всплывет" при проведении каких-либо сделок с недвижимостью, где нужен план квартиры.
Что будет в этой ситуации?
Последствия перепланировки квартиры без согласования могут быть разными в каждом случае. Но поскольку перепланировка без согласования считается нарушением закона, вас точно обяжут выплатить административный штраф. И вы получите предписание вернуть квартире прежний вид либо выполнить согласование произведенной перепланировки по факту.
Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания или перепланировка угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах соседей, то согласовать такие работы "задним числом" у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид.
Но если вы провели изменения, которые не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то, как подчеркивалось выше, согласование ранее выполненной перепланировки будет возможно. Но для этого вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить такое техническое заключение для согласования уже сделанной перепланировки квартиры в Москве может наша организация. Более подробно процесс юридического оформления незаконного ремонта мы осветили в статье "Как узаконить перепланировку квартиры".
Как согласовать перепланировку – самостоятельно или силами профессионалов
Каким образом согласовывать планируемую или уже сделанную перепланировку в своей квартире, решает сам собственник. Закон допускает оба варианта. Можно заказать проектные документы в компании с допуском СРО, а потом заниматься их подачей в госорганы лично. А можно оформить доверенность на сотрудников выбранной организации, и они все сделают “под ключ”. Выбирать вам.
Однако от того, самостоятельно будут оформляться все документы или с помощью посредников, зависит итоговая стоимость согласования. Поэтому давайте попробуем разобрать вопрос, в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно и сэкономить, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам со стороны.
Если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом или расширить дверной проем в ненесущей стене, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно согласовать перепланировку квартиры самостоятельно.
Однако более серьезные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе. Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.
По большому счету любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют "пограничные" перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, поэтому приходится действовать в каждом случае индивидуально.
В случае самостоятельного согласования перепланировки наша организация (успешно работаем с 1997 года, обладаем необходимыми допусками СРО) может разработать для вас проект с техническим заключением, а также дать необходимые рекомендации по процессу их согласования во всех инстанциях. Если вы заказываете у нас проектную документацию, любые консультации по согласованию проекта бесплатны и ведутся до конца процесса.
При этом наша деятельность охватывает не только разработку проектной документации, но и полное сопровождение процесса согласования. Это означает, что мы берем на себя все бюрократические сложности, которые могут возникнуть на вашем пути. Такой комплексный подход позволяет нашим клиентам сосредоточиться на более важных аспектах своей жизни, не отвлекаясь на бумажную волокиту.
Обратившись к нам, вы получите целый ряд преимуществ:
- в первую очередь, мы предоставим вам бесплатную консультацию, где подробно обсудим ваши пожелания и требования;
- затем мы подготовим техническое заключение и разработаем проект, который будет полностью соответствовать всем необходимым стандартам и требованиям, что обеспечит его успешное согласование в Мосжилинспекции;
- кроме того, мы предоставим вам памятку с рекомендациями о том, как можно провести перепланировку вашей квартиры без нарушения действующих норм и правил.
Мы гарантируем, что после завершения всех процедур вы получите согласованную перепланировку вашего жилья, что сделает его более удобным и функциональным. Результатом нашей работы станет не просто улучшение условий проживания в вашей квартире, но и возможность без проблем продать ее в будущем, оставить в наследство или подарить своим детям. Также важно отметить, что законная перепланировка избавит вас от потенциальных конфликтов с соседями и представителями Мосжилинспекции.
Таким образом, обратившись в нашу проектную организацию, вы получите не только качественные услуги по перепланировке, но и уверенность в том, что все будет выполнено в соответствии с законодательством, а это обеспечит вам спокойствие и комфорт в вашем доме. На этой странице вы можете посмотреть приблизительную стоимость услуг по согласованию перепланировки в нашей организации.
Для более предметного разговора относительно сроков и стоимости вашей перепланировки нашим специалистам необходимо ознакомиться с планом квартиры и теми изменениями, которые вы планируете осуществить или уже выполнили. Выслать план БТИ и рисунок с желаемыми / произведенными изменениями (самое простое – сделать от руки на копии плана) вы можете на электронную почту или через онлайн-консультацию нашего сайта (см. раздел "Контакты").
Мы сделаем анализ будущей / самовольной перепланировки с точки зрения ее соответствия нормам законодательства, скажем, что нужно для оформления документов и сколько это будет стоить. При этом наша консультация бесплатна, и ни к чему вас не обязывает.
Если у вас остались вопросы по теме, как зарегистрировать перепланировку в квартире, мы всегда готовы на них ответить. Связаться с нами вы можете любым удобным вам способом.