Проект перепланировки квартиры – разработка и согласование 2024

Проект перепланировки – это установленная действующими нормативными требованиями проектная документация, которая разрабатывается специализированной организацией, имеющей разрешение (допуск СРО) на проведение соответствующих видов работ.

Далее вы узнаете:

• почему необходима разработка проекта перепланировки помещения;
• о стоимости проекта перепланировки квартиры в Москве;
• как выглядит данный документ и из каких разделов состоит на конкретном примере;
• где сделать проект перепланировки квартиры;
• разрешается ли самостоятельно делать проект;
• можно ли изменять планировку в жилом помещении без проектной документации;
• о сроках подготовки и требованиях к проекту перепланировки;
• как заказать проект перепланировки;
• нюансы согласования проекта перепланировки жилого помещения.

Для чего нужен проект перепланировки?

Как указано в п.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, изменять планировку квартиры разрешается только при одновременном соблюдении двух условий:

1. запланированные работы не нарушают строительных и санитарных норм;
2. до начала ремонтных работ перепланировку должен согласовать орган местного самоуправления.

Для согласования будущей перепланировки необходим определенный пунктом 2 ст. 26 ЖК РФ пакет документов, в числе которых обязательным значится проект перепланировки квартиры.

В проекте перепланировки и переустройства отражаются все изменения относительно первоначальной планировки квартиры с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций. В большинстве случаев сделать проект перепланировки необходимо вместе с техническим заключением о возможности перепланировки.

Чтобы получить разрешение на работы по перепланировке в Москве, разработанный проект, учитывающий действующие строительные нормы и правила, должна утвердить Мосжилинспекция.

Если проектная документация отвечает всем требованиям законодательства по форме/содержанию и включает все необходимые чертежи и расчеты, то жилищная инспекция разрешает перепланировку.

Перепланировка, проведенная без разрешительных документов, считается незаконной. Чтобы узнать об ответственности за незаконную перепланировку квартиры, перейдите по этой ссылке.

Таким образом, проект перепланировки помещений нужен:

• для согласования конструктивных изменений в квартире и получения разрешения на работы;
• как план действий для строительной бригады, делающей в квартире ремонт;
• как документ, имеющий юридическую силу, чтобы приемочная комиссия после ремонта квартиры могла сравнить согласованные работы по перепланировке и переустройству с реально сделанными.

Цена проекта перепланировки квартиры для согласования в Москве

Вопросом, сколько стоит проект перепланировки квартиры в Москве и Московской области, задаются все собственники помещений без исключения, собирающиеся легально делать капитальный ремонт.

В нашей организации стоимость разработки проекта перепланировки для квартиры в Москве или области – 25 000 рублей. Это цена документа без учета затрат на получение разрешения и сдачу завершенной перепланировки. Подготовка проекта перепланировки проектировщиками нашей компании занимает 1-3 рабочих дня в зависимости от сложности ремонта. Комплект документов проект + техзаключение стоит 30 000 рублей.

Стоит сказать, что стоимость проекта перепланировки квартиры в нашей организации напрямую не связана с площадью объекта (проект перепланировки квартиры площадью 40 кв. метров не сильно по трудозатратам отличается от помещения площадью 150 кв. метров), она больше зависит от мероприятий по перепланировке, а также от наличия дополнительных разделов документа (конструктив, отопление и вентиляция, канализация и т.д.).

Но если брать общий вектор, то, как правило, на объектах с малой площадью стоимость проектирования уменьшается, а на больших – увеличивается. Это происходит вследствие того, что на объектах большой площади собственники планируют более сложные планировочные решения.

Также стоимость проекта перепланировки напрямую зависит от функционального назначения помещения.

Для сравнения: офисные помещения, квартиры и помещения свободного назначения находятся на нижней границе стоимости проектирования, а рестораны, помещения пищевых производств, гостиницы, магазины и медицинские учреждения – по верхней границе стоимости проектирования.

Это связано с тем, что в последнем случае планировочные решения должны быть тесно увязаны со многими технологическими разделами, которые в случае с офисными помещениями и квартирами отсутствуют.

Где заказать проект перепланировки квартиры в Москве?

Несколько слов о том, кто делает проект перепланировки квартиры.

Изготовление проекта можно поручить любой организации с действующим допуском СРО, дающим право на выполнение работ по проектированию. У нашей компании есть такой допуск. Чтобы заказать проект перепланировки, вы можете набрать наш контактный номер +7 (495) 720-64-18 или написать на нашу электронную почту: [email protected]

Срок разработки

В среднем проекты перепланировок для помещений небольшой площади разрабатываются нашей организацией за 1-3 дня. Для помещений большей площади или при загрузке отдела проектирования сроки несколько увеличиваются.

Мы будем вам признательны, если вы решите заказать проектную документацию у нас. В этом случае успешное согласование проекта перепланировки квартиры мы гарантируем. Кроме того, по вашему желанию мы можем согласовать проект перепланировки за вас.

У нас часто спрашивают, как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно? Отвечаем: сделать проект перепланировки самостоятельно так, чтобы его согласовала Мосжилинспекция, нельзя. За проектом переустройства и/или перепланировки помещения нужно обращаться к специалистам с лицензией (с допуском СРО).

Комментарий к видео: с 2020 года проект перепланировки вместе с остальными документами для согласования передается в жилищную инспекцию не через МФЦ, как это было раньше, а в электронном виде через Портал госуслуг города Москвы mos.ru

Как сделать проект перепланировки квартиры в Москве?

Сначала ответим на часто задаваемый вопрос, как заказать проект перепланировки квартиры в Москве?

Для подготовки проекта перепланировки от заказчика требуются документы БТИ с планом квартиры – техпаспорт помещения или поэтажный план квартиры с экспликацией. Если технической документации нет, ее необходимо получить в ГБУ МосгорБТИ. Как это сделать, смотрите здесь и здесь.

Кроме того, необходим эскизный рисунок будущей перепланировки, то есть план желаемых изменений. Его можно нарисовать в произвольной форме от руки на копии плана квартиры.

Если вы будете заказывать проект перепланировки и переустройства в нашей организации, то документы можно выслать нам на электронную почту или лично привезти в офис.

Наши сотрудники проанализируют исходные данные БТИ по квартире (текущее расположение стен, перегородок, проемов, сантехники и инженерных коммуникаций) и эскиз с желаемыми изменениями.

Как уже было сказано, новую планировку должна утвердить жилищная инспекция, но не каждую перепланировку разрешают делать. Есть виды работ, попадающие под запрет, вследствие чего они не могут быть согласованы.

Если что-то из задуманного вами нарушает строительные нормы и требования госорганов, мы об этом предупредим. И подскажем, как сделать так, чтобы перепланировка стала согласуемой.

Далее определяется срок разработки проектной документации, заключается договор, вносится предоплата, и наши проектировщики приступают к работе. Подготовленный вариант проекта высылается заказчику, при необходимости вносятся правки. Окончательный вариант документа утверждается собственником, вносится доплата, и готовая для согласования проектная документация передается заказчику.

Подготовка проекта перепланировки

Оформление проекта перепланировки производится в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами. Каждый лист проекта и пояснительная записка подписываются автором проекта и руководящими лицами организации, ответственными за его разработку.

В проекте, предназначенном для получения разрешения на перепланировку, необходимо отражать проектные решения максимально ясно, просто и лаконично.

Ниже мы рассмотрим пример проекта перепланировки, участвующего в согласовании достаточно стандартного планировочного решения квартиры. В зависимости от ситуации он может дополняться и другими составляющими, необходимость которых определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Также обращаем внимание, что при подаче документов на согласование через Портал госуслуг Москвы необходимо иметь техническое заключение и проект перепланировки с электронной подписью проектной организации.

Образец проекта перепланировки квартиры 2024

На территории Москвы общие правила оформления проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ Р 21.1101-2013 и ГОСТ 2.103-2013.

Кроме того, требования к составу проектной документации для перепланировки квартиры подробно изложены в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП​.

Итак, рассмотрим состав проекта перепланировки квартиры на примере.

1. Обложка.

Это "лицо" проектной компании. В основном здесь отражен фирменный стиль организации, а также важными пунктами являются номер проекта и дата изготовления.

2. Титульный лист.

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проекта перепланировки и переустройства. Зачастую обложка и титульный лист бывают совмещенными.

3. Лист общих данных.

 

Лист общих данных проекта перепланировки включает в себя:

а) Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Г ГОСТ Р 21.1101-2013.

б) Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Г ГОСТ Р 21.1101-2013.

Прилагаемые документы – это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования и так далее в зависимости от вида перепланировки.

Ссылочные документы – это список ГОСТов, СНиПов, СанПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.

в) В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.

4. Пояснительная записка.

В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проекта перепланировки, архитектурно-строительные решения, условия производства работ, противопожарные мероприятия и, в зависимости от вида перепланировки, иные сведения, состав которых варьируется с учетом характера производимых работ.

5. План квартиры до перепланировки.

План квартиры до перепланировки очерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений, должны с ним совпадать.

План "до" всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номеров, назначением и площади.

Архитектурно-строительные чертежи выполняются по государственным стандартам. Обязательным пунктом является наличие осей.

6. Демонтажно-монтажный план квартиры.

Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом "до" перепланировки) и планом "после" нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты и так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение.

Цветовые решения (красный/зеленый) не являются обязательным требованием. Они могут быть и иными, однако, по нашему мнению, данное сочетание цветов наиболее логично отражает производимые изменения (красное – демонтаж, зеленое – монтаж).

7. План квартиры после перепланировки.

На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за исключением встроенной мебели), стиральные и посудомоечные машины, отдельные электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не указываются.

На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Также присутствует надпись о том, что окончательные площади помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные потом прописываются в конечные документы БТИ.

План квартиры после перепланировки следует делать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищной инспекции. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше поводов для каких-то придирок, но, с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.

8. Экспликация и план полов.

В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть сделана гидроизоляция.

Следует помнить, что мероприятия по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ. Наша организация при необходимости может помочь с изготовлением таких актов. Заказать проект перепланировки и акты можно как отдельно, так и совместно.

9. Схема гидроизоляции.

Как уже говорилось, при переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении мокрого помещения на площадь коридора данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ. Данный раздел очень важен, если сделать проект перепланировки квартиры без него, то будет однозначный отказ в согласовании.

10. Водоснабжение и канализация.

При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванных и санузлов, переносе кухонь проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения дополняется разделом "Водоснабжение и канализация" (сокращенно ВК). Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться отдельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.

11. Аксонометрическая схема.

Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного оборудования. Ничего сложного, но у заказчиков зачастую вызывает множество вопросов, типа "что это за странные штуки?"

12. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению.

При затрагивании в квартире несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки включают специальный раздел по усилению.

Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление также должны оформляться актами освидетельствования скрытых работ.

Проект перепланировки с усилением несущих конструкций обязательно должен сопровождаться техническим заключением от автора проекта дома. При отсутствии автора проекта дома заказать техзаключение необходимо в ГБУ "Экспертный центр". Эта организация уполномочена Мосжилинспекцией разрабатывать технические заключения по домам с уже отсутствующими авторами.

13. План расположения в городе. Фотофиксация.

На данной странице проекта перепланировки отображается расположение дома на карте города и его фото.

14. Допуск от саморегулируемой организации.

Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации. Заниматься разработкой проектов перепланировок могут только организации – члены СРО.

15. Авторский надзор (договор/обязательство).

Проектировщик, разработавший проектную документацию, осуществляет авторский надзор в ходе проведения работ по перепланировке (на предмет их соответствия согласованному проекту). На основании данного акта-обязательства (договора, соглашения) в будущем он подписывает акты на скрытые работы.

Дополнительные разделы проекта перепланировки.

При необходимости в состав проектной документации могут включаться следующие специализированные разделы.

16. Проект технологии.

Разрабатывается для баров, ресторанов, медицинских центров, автомобильных сервисов, помещений складов, салонов красоты, магазинов продовольственного назначения.

17. Проект отопления и вентиляции.

Если планируются сложные вентиляционные решения, то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить: аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.

18. Проект электроснабжения помещения.

Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов, необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую управляющие компании при проведении ремонта в новостройках требуют заказать его вместе с проектом перепланировки квартиры. Заказать проект перепланировки и проект электроснабжения в нашей организации можно как совместно, так и отдельно. Обычно эти листы представляют собой однолинейную схему подключения. Раздел всегда требуется при замене газовой плиты на электрическую. Также необходимо будет подложить в проект справку о выделенной электрической мощности от управляющей компании.

19. Фотомонтажи.

Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость их согласования с ГБУ ГлавАПУ Москомархитектуры. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.

Следует отметить, что в Москве с 1 декабря 2011 года такие виды работ по изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка кондиционеров не требуют согласования.

20. Теплотехнический расчет.

При проведении работ, затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.), требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает, что теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении. Теплотехнический расчет можно сделать как уже входящий внутрь проекта, так и заказать проект перепланировки и теплотехнический расчет отдельными томами.

21. Монтаж перегородок.

Если в рамках перепланировки запланированы мероприятия по возведению новых перегородок, то схема устройства перегородки должна быть отражена в проекте.

На схеме представляется информация о параметрах и креплении перегородки. Данные о материалах, из которых возводится конструкция, указываются в пояснительной записке.

22. Схема демонтажа подоконного блока.

 

Если данное мероприятие есть в перепланировке, то вид оконного блока (до и после перепланировки) обязательно должен быть отражен в проекте. При необходимости переноса отопительного оборудования после демонтажа подоконной зоны новое месторасположение прибора также указывается на схеме.

Перепланировка квартиры без проекта

Чтобы согласовать перепланировку квартиры в Москве, в большинстве случаев (90%) требуется проектная документация. Постановлением Правительства Москвы даже определен перечень мероприятий, которые должны проводиться строго по проекту перепланировки (пункты 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП).

Однако есть виды ремонтных работ, которые являются перепланировкой или переустройством, так как в результате их проведения изменяется план квартиры, но узаконить их можно и без разработки проекта.

Эти работы не включены в список “проектных” мероприятий, содержащийся в упомянутых пунктах 2 и 3. Поэтому, в соответствии с постановлением Правительства Москвы №508-ПП, для их согласования вместо проекта с техническим заключением от компании с допуском СРО собственник предоставляет в жилищную инспекцию эскизный рисунок, выполненный “от руки” в виде поэтажного плана и экспликации помещений, на котором схематично отображены произведенные в квартире изменения.

Чтобы узнать о порядке согласования перепланировки по эскизу, а также о том, какую именно перепланировку в Москве можно оформить без проекта, кликните по ссылке.

Отметим, что согласовать перепланировку квартиры по эскизу возможно только в Москве. В Московской области подобный порядок оформления перепланировок регламентом не предусмотрен. Поэтому там в любом случае требуется проект.

Отклонение от проекта перепланировки

Перепланировка – это достаточно непростой и продолжительный по времени процесс, основная сложность которого заключается не столько в проведении ремонтно-строительных мероприятий, сколько в сборе необходимых документов и последующей процедуре согласования проекта.

Ее промежуточным результатом становится получение разрешения от жилищной инспекции (в Москве, а в МО – от горадминистрации) на проведение ремонтных работ. А окончательным результатом является подписание акта о завершенном переустройстве.

Но иногда бывает так, что после того, как проект перепланировки уже согласован, а в помещении начался ремонт, у собственника возникает желание внести еще какие-нибудь изменения в конфигурацию квартиры.

Причины этого могут быть следующие:

• Появились новые дизайнерские идеи по улучшению интерьера.
• В процессе ремонта пришло понимание, что вносимые изменения не очень практичны. Например, при новом расположении сантехники в санузле будет неудобно пользоваться унитазом или раковиной, потому что они вплотную примыкают к стене. Поэтому было бы неплохо подыскать им другое место.
• Просто решили что-то сделать по-другому, то есть не так, как в согласованной проектной документации.

Многие собственники при этом полагают, что раз разрешение от Мосжилинспекции было получено, то любые отклонения от проекта перепланировки уже в ходе ремонта допустимы.

Однако это ошибочное мнение – все работы по изменению конфигурации помещения должны проводиться только в том виде, в котором они были изначально согласованы. В ином случае потребуется повторное утверждение проекта перепланировки, в котором будут учтены новые пожелания, а, значит, что всю процедуру согласования придется проходить заново.

То есть нет градаций "мы чуть-чуть изменили...", "у нас почти так...", "ну, сантехника это мелочь, я же могу ее как угодно расставить...", "неужели двери тоже важно...”, “мы же ее чуть-чуть сместили..." и т.д.

Есть всего два варианта:

1. Все сделано точно так, как в согласованной проектной документации. В таком случае все в порядке, вся перепланировка будет принята комиссией жилищной инспекции.
2. Что-то сделано не так. В таком случае необходимо будет пересогласовывать. То есть этап получения разрешения на перепланировку необходимо будет проходить заново.

Мы уже говорили, что разработка проекта, предоставляемого на согласование в Мосжилинспекцию, сопровождается подготовкой технического заключения о возможности проведения ремонтных работ.

На практике срок действия техзаключения – 1 год. С момента его получения и до начала ремонта могут пройти месяцы. Потом идет процесс ремонта, а потом... проектная документация устаревает.

И чтобы получить новые техническое заключение и проект перепланировки, их необходимо будет повторно перезаказывать, а это, соответственно, во многих случаях повторные затраты.

А если у вас были затронуты несущие конструкции, то затраты будут значительными и по "полной программе". Потому что большинство авторов проектов домов, у которых при перепланировках с вмешательством в несущие конструкции здания приходится заказывать техзаключение, "не обновляют" проектную документацию, а выпускают ее заново с повторной оплатой.

Если же проектная документация (проект и техзаключение) на перепланировку без затрагивания несущих конструкций (ее можно заказать не у проектировщика дома) была заказана у компании с допуском СРО, то внести изменения будет проще. Например, наша организация проверяет старую документацию, сверяет ее на соответствие текущим требованиям, переставляет дату выпуска и выдает собственникам.

Подытожим.

Когда возникнет необходимость внесения изменений в согласованный проект перепланировки, срок действия проектной документации может подойти к концу. В этом случае потребуется продление срока действия/изготовление новой проектной документации, включающей в себя техническое заключение и проект перепланировки. И только после этого можно будет повторно подавать документацию на рассмотрение в жилищную инспекцию.

Не нужно забывать, что проведение перепланировки в квартире – весьма ответственное мероприятие, и важно, чтобы оно соответствовало действующим строительным и санитарным нормам.

Не зная тонкостей жилищного законодательства и регламента осуществления перепланировок в Москве и области, трудно обойтись без специалистов в области проектирования и согласования.

Каждый проект перепланировки очень индивидуален, поэтому обращение в проектную организацию за предварительной консультацией сэкономит ваши время и деньги.

Наша компания оказывает все услуги по проектированию и согласованию перепланировок. Поэтому если у вас есть какие-то затруднения, связанные с проведением перепланировки или внесением изменений в проектную документацию, пожалуйста, обращайтесь к нам, будем рады вам помочь.