Вы здесь

Регистрация перепланировки

Регистрация перепланировки квартиры или нежилого помещения в Москве и Московской области

Собственники жилья часто думают в первую очередь не о том, как зарегистрировать перепланировку, а о том, как квартира будет выглядеть после ремонта. Поэтому многие предпочитают начать с немедленного претворения в жизнь дизайн-проекта квартиры - минуя этап согласования. 

Но, как показывает практика, даже опытные дизайнеры слабо ориентируются в постоянно меняющихся законах, нормах и правилах в сфере перепланировок квартир, и зачастую предлагают варианты, которые в принципе невозможно зарегистрировать.

Примеры штрафов за незаконную перепланировку от Мосжилинспекции, фото:

Незаконная перепланировка - постановление о назначении административного наказанияАкт проверки незаконной перепланировки квартирыАкт проверки - незаконная перепланировка квартирыПостановление о штрафе за незаконную перепланировку

Проблема в том, что дизайн-проект не подходит для регистрации перепланировки - это всего лишь визуализация представления об идеальной квартире, не имеющая юридической силы. Законную силу может иметь только проект перепланировки, разработанный автором дома, или архитектурным бюро с допуском СРО, либо типовое решение из каталога от ГУП МНИИТЭП для вашей серии дома.

Причем речь идет не только о согласовании перепланировок в жилых квартирах, но и о подобных мероприятиях в нежилых помещениях. Порядок регистрации перепланировки квартиры регулируется действующим жилищным законодательством.

Полный перечень законодательных актов в этой области довольно внушителен, но для Москвы нужны следующие:

Как зарегистрировать перепланировку?

Порядок регистрации перепланировки квартиры начинается со сбора документы, перечень которых приведен в п. 2.10 и 2.11 Приложения 2 ППМ 508. Первым шагом в процедуре регистрации перепланировки квартиры является заказ технического паспорта БТИ.

Технический паспорт БТИ, фото:

технический паспорт БТИтехнический паспорт БТИпоэтажный план квартирыэкспликация квартиры

Данный документ выдают в территориальном органе технической инвентаризации (БТИ). Здесь можно увидеть всю основную информацию о вашей жилплощади:

  • планировку квартиры;
  • экспликацию помещений;
  • год постройки дома;
  • процент износа дома; 
  • материал перекрытий, и т.д.

Техпаспорт БТИ бывает в красных, либо в черных линиях. Красные линии на поэтажном плане, входящем в состав паспорта, означают, что вы уже провели незаконную перепланировку без регистрации, и БТИ об этом знает.

Если все линии черные, значит перепланировки еще не было, или была, но не выявлена, или же она узаконена. В дополнение к паспорту с красными линиями придется дополнительно заказать поэтажный план и экспликацию до перепланировки. 

Какие еще документы нужны для регистрации перепланировки?

  • Копия и подлинник общегражданского паспорта заявителя и его представителя, а также доверенность на представителя.
  • Заявление по установленной форме (бланк выдают в жилищной инспекции).
  • Заверенная копия свидетельства о регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение (в некоторых случаях могут "по старинке" потребовать выписку из домовой книги и копию лицевого счета - зависит от округа).
  • Копия договора найма и согласие членов семьи нанимателя (для муниципальных квартир).
  • Проект перепланировки, разработанный организацией с допуском СРО (или автором проекта дома).
  • Техническое заключение о возможности перепланировки (если в нем есть необходимость).

Приведенный список документов не является исчерпывающим и может быть существенно расширен, в зависимости от дома, где находится квартира или нежилое помещение.

Для квартиры в новостройке, возведенной по договору долевого участия, или построенной за счет бюджета города, для квартиры в коммуналке или в памятнике архитектуры, для ипотечной квартиры, - требуются особые для каждого случая акты, справки, разрешения, договоры, экспертные заключения и так далее.

Также отметим, что в каждом округе столицы чиновники могут делать акценты на взаимоисключающие положения разных нормативных актов, и перепланировку, разрешенную в одном округе, могут "завернуть" в другом. Чтобы не потеряться в лабиринте бюрократических тонкостей, лучше обратиться за помощью к профессионалам, которые имеют опыт согласований и разработки проектов перепланировки. Они помогут вам сэкономить время и нервы.

Собранные самостоятельно или с помощью посредников-согласователей бумаги сдаются в "одно окно" Мосжилинспекции по вашему округу. Если в вашем районе действует многофункциональный центр оказания госуслуг, документы для регистрации перепланировки сдаются именно туда, а не в Мосжилинспекцию. А уже специалисты МФЦ направят их, куда следует. 

Завершение регистрации перепланировки

Промежуточным результатом регистрации перепланировки в жилищной инспекции является разрешение на перепланировку:

Разрешение на перепланировку, фото:

Разрешение на перепланировку № 1 - лицевая сторонаРазрешение на перепланировку № 1 - оборотная сторонаРазрешение на перепланировку № 2 - лицевая сторонаРазрешение на перепланировку № 2 - оборотная сторона

Данный документ выдается на специальном бланке и дает право проводить перепланировку и ремонтные работы. Срок действия разрешения в настоящее время составляет 1 год с возможностью продлевать его на 1 месяц неограниченное количество раз. В комплекте с разрешением на перепланировку с затрагиванием несущих конструкций идет журнал ремонтно-строительных работ.

По завершении ремонта необходимо будет предъявить результат комиссии из Мосжилинспекции, которая проверит соответствие проведенной перепланировки утвержденному проекту, а также строительным нормативам.

Если проектом предусматривалось устройство проема в несущей стене или гидроизоляция полов, то комиссии нужно будет предъявить соответствующие акты скрытых работ и журнал, подписанные авторским надзором и подрядчиком, имеющим допуск СРО.

Последним документом, который выдает жилищная инспекция, является акт завершенной перепланировки.

Акт завершенной перепланировки, фото:

Акт перепланировки № 1 - лицевая сторонаАкт перепланировки № 1 - оборотная сторонаАкт перепланировки № 2 - лицевая сторонаАкт перепланировки № 2 - оборотная сторона

Данный акт оформляется приемочной комиссией в трех экземплярах: один остается в архивах жилищной инспекции, второй направляется в БТИ для внесения измений, третий выдается собственнику квартиры. Он подтверждает, что готовая перепланировка соответствует всем действующим нормам и правилам.

Регистрация перепланировки в БТИ

Через 1-2 недели после оформления акта выполненной перепланировки, собственник со своим экземпляром акта обращается в БТИ для заказа новых документов. Там сверяют акт, который представил собственник с тем, который прислала Мосжилинспекция.

После этого оформляется заказ на регистрацию и внесение изменений в документы БТИ. В большинстве случаев, вашу квартиру/нежилое помещение посетит техник БТИ для проведения точных обмеров.

В итоге собственнику выдаются документы (обычно это поэтажный план и экспликация), на которых значатся все произошедшие и утвержденные изменения. Это значит, что теперь в вашей квартире зарегистрирована новая планировка, и она внесена в архивы БТИ.

Конечным результатом регистрации перепланировки являются документы БТИ, в черных линиях с новой планировкой квартиры или нежилого помещения.
 

Новый техпаспорт БТИ квартиры, фото:

поэтажный план квартирыэкспликация помещений квартирыпоэтажный план БТИэкспликация помещений

Виды проектов перепланировок:

Регистрация перепланировки по эскизу. Актуально для простых перепланировок, не затрагивающих несущие стены, перекрытия, коммуникации или "пирог" полов. Если вы объединяете ванную или санузел без расширения за счет коридора или кладовой, или сносите межкомнатные перегородки, которые не являются несущими, то в большинстве округов для согласования потребуется только эскиз перепланировки.

Несмотря на то, что в новой 840-й редакции Постановления 508-ПП понятие эскиза отсутствует и заменено на "уведомительный порядок согласования", на практике эскизы все еще принимаются. Изготовить эскиз перепланировки можно отметив на копии поэтажного плана ваши изменения.

Пример эскиза перепланировки, фото:

вид эскиза перепланировкиобразец эскиза перепланировкиПример эскиза перепланировкиэскиз перепланировки

Регистрация перепланировки по типовому проекту. Если серия вашего дома есть в каталоге типовых решений ГУП МНИИТЭП, то вам достаточно выбрать подходящий проект. Главное, чтобы планировка вашей квартиры совпадала с каталогом, а предлагаемое решение вас полностью устраивало.

В этом случае при обращении в Мосжилинспекцию вы просто ссылаетесь на выбранный типовой проект, а чиновники направляют к вам инженера из МНИИТЭПа для оформления технического заключения (если вы выбрали перепланировку с проемом, в несущей стене, расширением ванной и санузла или объединением квартир).

Пример типовой перепланировки, фото:

типовая перепланировка в И209типовая перепланировка в II-49типовая перепланировка в II-18типовая перепланировка в 1-515

Регистрация перепланировки по проекту с техническим заключением проходит сложнее. В этом случае предварительно следует обратиться в проектную организацию, которая разрабатывала проект дома вашей серии (например в МНИИТЭП), за оформлением ТЗ о возможности перепланировки.

При этом, сам проект на основе этого ТЗ может разработать все тот же автор дома, либо иная проектная организация, имеющая допуск СРО (например, мы). Объем проектной документации и, соответственно, ее стоимость, могут значительно варьироваться в зависимости от масштаба изменений. 

Если же ваша перепланировка затрагивает несущие конструкции, то, помимо самого проекта перепланировки, вам также потребуется техническое заключение о возможности проведения работ.

Примеры проектов перепланировок с техническим заключением о допустимости и безопасности планируемых работ, фото:

проект перепланировкипроект перепланировки эскизный проект перепланировкиПрочность бетона стеновых панелей

На третьей картинке - обложка эскизного проекта: это не в чистом виде эскиз, который рисует собственник, а "облегченная" проектная документация - без пояснительной записки и пр.

Регистрация перепланировки через посредников

Согласовать предстоящую или узаконить уже выполненную перепланировку можно как самостоятельно, так и обратившись к посредникам. Логично было бы предположить, что самостоятельное согласование перепланировки обойдется дешевле, нежели услуги специализированной фирмы.

Но на практике часто выходит иначе. Регистрация перепланировки своими силами обходится дешевле только в случае простых перепланировок, где шанс ошибиться минимален, но даже тогда времени и средств на сбор документов и прохождение всех инстанций может уйти немало.

В том случае, если вы решите обратиться за помощью к посредникам, вам необходимо будет оформить доверенность на согласование перепланировки.

Доверенность на согласование перепланировки, фото:

доверенность на перепланировку доверенность на перепланировку

Количество организаций которые участвуют в процессе согласования и перечень документов для государственной регистрации перепланировки может сильно меняться в зависимости от ее сложности. Если вы планируете согласовывать самостоятельно и перепланировка несложная (или типовой проект), то информации на нашем сайте вполне достаточно для успешного согласования.

Самостоятельная регистрация сложных вариантов перепланировок, когда затрагиваются несущие конструкции и требуется разработка проектной документации с ТЗ, может как значительно затянуть сроки согласования, так и ударить по бюджету, ведь собственник, проходящий этот путь впервые, не знает "согласовательские" хитрости на которых можно сэкономить едва ли не половину бюджета.

Если же вы хотите поручить это дело специализированной организации, такой как наша, то для объективной оценки возможности, сроков и стоимости сообщите нам следующую информацию:

  • Местонахождение квартиры: округ, район и адрес дома;
  • Форма владения квартирой (собственность, ипотека, соцнайм);
  • Тип конструкций дома (панельный, блочный, кирпичный, монолитный);
  • Ориентировочный год постройки;
  • Этаж квартиры или нежилого помещения/этажность дома;
  • Количество комнат в квартире;
  • Тип кухонной плиты: газовая/электрическая;
  • План БТИ и план квартиры "после перепланировки".

В 95% случаев данной информации достаточно для объективной оценки, но иногда бывают ситуации, когда этих данных не достаточно и нужна дополнительная информация.

P.S.  Зачастую после проведения ремонтных работ, площадь квартиры начинает несколько "плавать", и получается, что после окончания ремонта, регистрации перепланировки и получения конечных документов БТИ, площадь в них стоит одна, а в свидетельстве о праве собственности указана другая.

Ведь если, допустим, мы снесли несколько стен, то освободилась площадь под этими стенами и теперь она входит в площадь квартиры, то есть в конечных документах БТИ площадь получилась больше, чем в исходных и, соответственно, больше чем в свидетельстве о праве собственности.

Бывает и наоборот. Особенно это актуально для типовых домов - стен много не сносилось (обычно этого и нельзя сделать, так как большинство из них несущие), а наоборот возводились новые конструкции, а для выравнивания стен клался большой объем штукатурки. В этом случае площадь квартиры обычно уменьшается и в документах БТИ, она теперь меньше, чем в свидетельстве о праве собственности. Поэтому собственники иногда желают поменять свидетельство о собственности, чтобы показатели в нем и в документах БТИ соответствовали друг другу.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89
Лайкните нас, если понравился материал:

Будем признательны если
вы вступите в нашу группу:

Вопрос по
перепланировке?

Задайте его
на нашем форуме
Задать вопрос
на форуме
или позвоните
по телефону
8 (495) 720-64-18

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день. Прошу проконсультировать по следующему вопросу, есть квартира в Московской области со свободной планировкой (в 2010...
Здравствуйте! Комиссия из Администрации посетила квартиру, в которой была сделала по факту перепланировка (или реконструкция) и...
Здравствуйте! В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации...