Вы здесь

Жилищный кодекс РФ и перепланировка квартиры

Основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения, к которым относятся и перепланировки, является Жилищный кодекс РФ. А именно его четвертая глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения».

По жилкодексу (ст. 25 ЖК РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»​), перепланировка – это изменение той конфигурации помещений, которая заложена в поэтажном плане БТИ на вашу квартиру. Исходя из этого, любые работы, которые затрагивают стены и перегородки, считаются перепланировкой.

А переустройством, согласно этому законодательному документу, являются любые манипуляции (замена, перенос или установка) с инженерными коммуникациями и оборудованием. 

Пример перепланировки  и переустройства двухкомнатной квартиры:

Проект перепланировкиПроект перепланировкиПроект перепланировки

Хотите ли вы передвинуть или вовсе сломать перегородку между комнатами, или планируете провести изменения на кухне, поменяв месторасположение плиты и раковины, такие работы будут считаться перепланировкой и переустройством помещений. А это значит, что для их проведения вам необходимо будет получить специальное разрешение. 

Согласно ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме», перепланировка, выполненная самовольно, без соответствующих документов и разрешений, считается незаконной. За проведение таких работ положен административный штраф, а затем вас обяжут вернуть квартире прежний вид в соответствии с действующим поэтажным планом. 

Кроме этого, если ваши работы по перепланировке помещений привели к возникновению аварийной ситуации, в этом случае устранение последствий, исправление испорченного ремонта у соседей – все это полностью ляжет на ваши плечи.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», перепланировка должна проходить в несколько этапов. 

На начальном этапе подготовки к работам важно определиться с вариантом предполагаемой перепланировки, причем сложность выбора зачастую состоит не только в том, чтобы перепланировка устраивала каждого члена вашей семьи, но и в том, чтобы работы, затрагивающие несущие стены, перегородки, инженерные системы дома, удовлетворяли действующим строительным нормам и санитарным требованиям. 

Предположим, вы хотите устроить в своей квартире просторную кухню-гостиную, объединив кухонное и жилое помещение путем демонтажа стены между ними. Такая перепланировка подарит вам некоторое количество полезной площади. И к тому же даст возможность сделать интерьер в квартире стильным и современным.

Но даже если вы многократно встречали такую перепланировку в интернете, в журналах по дизайну интерьера или кто-то из ваших знакомых выполнил подобный ремонт в своей квартире, прежде чем и вы решитесь на снос межкомнатной стены, важно убедиться в том, что стена не является несущей. 

Проверить это можно если обратиться в проектную организацию за консультацией о возможности проведения понравившейся вам перепланировки именно в вашей квартире. После того, как вы убедитесь в возможности выполнить задуманные изменения, вам необходимо будет собрать комплект документов для согласования.

Образец техпаспорта БТИ:

обложка технического паспорта БТИТехнический паспорт БТИ - основные сведенияситуационный и поэтажный план БТИэкспликация БТИ

Для проведения перепланировки квартиры Жилищный кодекс РФ строго определил те документы, которые вам необходимо будет собрать и подготовить. В перечень документов входит: технический паспорт помещения, проект перепланировки, копии правоустанавливающих документов, заверенные у нотариуса, и заявление по установленной форме.

Все документы через многофункциональный центр передаются в орган, осуществляющий согласование, который должен дать разрешение на будущие изменения в планировке вашего жилья. 

Разрешение на перепланировку:

Разрешение на перепланировкуРазрешение на перепланировку

В Москве согласующим органом выступает городская жилищная инспекция, в московском регионе – местные органы самоуправления – администрации и их структурные подразделения.

В то же время, согласно ст. 27 ЖК РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», владельцу жилья могут отказать в согласовании перепланировки. В этом случае собственнику вручается не разрешение на перепланировку, а другой документ – мотивированный отказ в согласовании перепланировки.

Основанием для отказа в перепланировке может стать отсутствие необходимых для согласования документов (то есть не все нужные документы были поданы), представление документов в ненадлежащий орган или несоответствие разработанного проекта действующим требованиям законодательства по содержанию и оформлению.

Отказ в перепланировке, образцы:

Отказ на перепланировку с затрагиванием вентиляционного коробаОтказ в согласовании перепланировки санузла со входом из кухниОтказ за попытку согласовать запрещенную перепланировку

Примечание: решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

При самовольном проведении перепланировки квартиры Жилищный кодекс РФ предусматривает сохранение уже выполненных работ. Но только в том случае, если все проведенные ремонтные мероприятия в полной мере соответствуют строительным и санитарным требованиям.

В Москве для согласования самовольной перепланировки с Мосжилинспекцией вам потребуются те же самые документы, что и при обычном согласовании, но вместо проекта нужно будет техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. В Подмосковье узаконить сделанную без разрешения перепланировку возможно только при обращении в суд с соответствующим судебным техническим заключением.

Образец акта о завершенной перепланировке:

Акт приемки работАкт приемки работ

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»). После чего вы получаете новый техпаспорт БТИ на вашу квартиру.

Если вам требуются дополнительные разъяснения ЖК РФ о перепланировке жилого помещения, позвоните нашим специалистам по телефону (номер указан на сайте) – консультация бесплатна. Ниже мы приведем статьи Жилищного кодекса о перепланировке жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ

Глава 4 ЖК РФ. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме

Статья 25. 

Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Статья 26. 

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Статья 27. 

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. 

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме​

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Статья 29. 

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 - 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Доброго утра! Не могу найти историю изменений в Регламенте по перепланировкам (508-ПП). Раньше мы носили проекты перепланировок...
Сергей, вы пишите что "А требуется потому что в 508-ПП прописано, что перенос/изменение границ ванных комнат и санузлов...
Здравствуйте. Нужен ли допуск СРО организации, выполняющей гидроизоляцию пола в процессе перепланировки квартиры, если стоимость...