Вы здесь

Условия перепланировки

В данной статье рассказывается об условиях, которые требуется выполнить для успешного согласования перепланировки в Москве и вариантах документации необходимой для этого.

Согласно положениям Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст.25), перепланировкой помещения следует считать любые изменения конфигурации (планировки) помещения от той, которая зафиксирована в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану). Кроме того, к перепланировке следует отнести устройство или изменение покрытия полов.

В состав работ по перепланировке могут включаться мероприятия по переустройству отдельных помещений, к которым относятся работы, вносящие изменения планировки внутри существующих границ помещений без изменения их конфигурации, что также требует согласования и отражения в документах БТИ.

О том что является перепланировкой, а что переустройством возможно узнать из этой статьи.

Пример документов БТИ до и после перепланировки а двухкомнатной квартире

Познакомится с проектом данной перепланировки возможно на этой странице.

В результате зависимости от состава намеченных работ может отличаться документация необходимая для их согласования.

Перепланировка и проектная документация

Условия перепланировки и перечень мероприятий, которые для предварительного согласования требуют разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения изложен в постановлении правительства Москвы № 508, регламентирующем перепланировку и переустройство в многоквартирных домах города.

К таким работам, согласно регламенту, в большинстве случаев относятся:

  • Устройство проемов в перекрытиях (например, при объединении квартир по вертикали); 
  • Устройство проемов в несущих стенах;
  • Устройство проемов в межквартирных перегородках (ненесущих);
  • Заложение проемов в несущих стенах;
  • Перепланировка и/или переустройство в домах с деревянными/смешанными перекрытиями;
  • Перенос/ изменение границ «мокрых зон» (ванной комнаты, уборной, помещений санузла);
  • Установка/перестановка газовой плиты с необходимостью изменения трубопроводов подводки (на расстояние, превышающее длину гибкой подводки);
  • Замена газовой плиты на электрическую;
  • Устройство кухонь-ниш или перенос кухонь;
  • Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (включая демонтаж подоконных блоков). 

По усмотрению надзорного органа (для Москвы это Мосжилинспекция) проектная документация может быть затребована и для мероприятий, не включённых в регламент постановления № 508.

Для большинства перечисленных мероприятий и некоторых других видов работ проект перепланировки и техническое заключение могут быть разработаны организацией с допуском СРО (к примеру, нашей).

Пример проекта перепланировки квартиры

План до перепланировкиПлан работ - демонтаж и монтажПлан квартиры после перепланировки

В данном примере проект содержит мероприятия по совмещению санузла и устройству встроенного шкафа на площади одной из комнат. Познакомиться с проектом подробнее возможно на этой странице.

В случаях, когда работы проводятся в домах с деревянными/смешанными перекрытиями или в ходе перепланировки намечено изменение несущих конструкций дома техническое заключение разрабатывается организацией-проектировщиком здания или замещающей ее организацией.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

Перепланировка по каталогу

Для серийных жилых домов, построенных по проектам МНИИТЭП (это около 90% жилых домов города) автором был разработан каталог проектов типовых перепланировок.

Использование типового проекта (возможно только при предварительном согласовании работ) позволяет обойтись без разработки проекта перепланировки, а указать лишь его номер и приложить техническое заключение.

Актуальный каталог типовых перепланировок находится в открытом доступе на официальных сайтах Мэра Москвы (www.mos.ru) и МНИИТЭП.

Важно помнить, что условием перепланировки по типовому проекту является его точное исполнение - любые отклонения от него недопустимы, что существенно ограничивает возможности перепланировки.

Примеры типовых проектов перепланировки

типовая перепланировка II-49 с затрагиванием несущих конструкцийперепланировка II-49 по типовому проекту с затрагиванием несущих конструкцийтиповое решение перепланировки П44Тперепланировка II-49 с затрагиванием несущих конструкций

Упрощенное согласование

Ремонтные мероприятия, проводимые в рамках переустройства помещений квартиры, а также некоторые работы по перепланировке в настоящее время возможно согласовать без разработки проектной документации – по эскизу.

Перепланировка по "эскизу" согласовывается уже после ее выполнения и здесь важно, чтобы регламенты и условия перепланировки или переустройства были соблюдены.

При самостоятельной подготовке эскиза чаще всего это копия плана БТИ, на котором отображаются выполненные изменения. Также в качестве эскиза подойдет план БТИ, на котором приглашенный на объект техник в красных линиях зафиксирует выполненные изменения.

Для мероприятий в рамках переустройства отдельных помещений квартиры (чаще всего это изменение положения кухонной плиты и мойки, установка, изменение типов и расположения сантехнического оборудования) согласование по эскизу допустимо. 

Чаще всего реальные работы по перепланировке квартиры представляют собой комплекс мероприятий, требующих разработки проектной документации при предварительном согласовании и «по факту».

Согласование выполненных работ

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. 

Для согласования перепланировки «по факту» комплект документов должен содержать техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется.

Пример ТЗ на выполненные работы

Техническое заключение МНИИТЭП титульный листТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаОбследование квартиры снизу и межпанельного стыкаВыводы автора здания

Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится случае, когда выполнены условия перепланировки, действующие нормы на момент ее согласования.

Разработку данного технического заключения может выполнить организация с допуском СРО или автор дома/замещающая его организация в зависимости от типа междуэтажных перекрытий на объекте и факта внесения изменений в несущие конструкции. 

При несоблюдении действующих требований, потребуется выполнить восстановительные работы, для приведения помещений в состояние, допускающем согласование возвращать первоначальную планировку полностью.

Условия производства работ и сдачи выполненного ремонта

В случае успешного предварительного согласования проектной документации собственнику представляется документ, дающий право приступить к работам. 

В этом же документе описываются условия перепланировки и/или переустройства в части соблюдения проекта и требований по производству работ.

Пример распоряжения на перепланировку и акта о ее окончании

Распоряжение на перепланировкуРаспоряжение на перепланировкуАкт МЖИ о завершении перепланировки Акт МЖИ о завершении перепланировки

По окончании ремонтных работ, в том числе и при согласовании перепланировки «по факту», на основании обращения, объект посещает приемочная комиссия. Задачей комиссии является визуальный контроль соответствия фактического состояния объекта в сравнении с согласованной проектной документацией.

Получение акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения является окончанием процедуры согласования ремонтных работ и дает право внести изменения в документацию БТИ.

Для графической фиксации изменяя планировки осуществляется вызов специалиста БТИ, который осуществляет обмеры. 

При обнаружении приемочной комиссией или техником БТИ отступлений от проекта нарушения фиксируются и перепланировку требуется согласовывать заново. 

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. 

Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый вечер! При монтаже островной кухни, возникла потребность смонтировать заднюю стенку из ГКЛ, присверлив ее при этом к...
Сергей, спасибо за ответ. А такой вариант? Новостройка, 10 этаж, внутри несущих стен нет, кухня - электричество
Возможно ли объединение кухни с комнатой. Плита электрическая. Стена между комнатой и кухней не несущая