Вы здесь

Согласование сделанной перепланировки

Для чего нужно согласование сделанной перепланировки

Согласование перепланировки – обязательный этап подготовки к ремонтным работам по изменению первоначального планировочного решения квартиры. Этап согласования включает в себя: сбор всех необходимых документов и получение разрешения на перепланировку в контрольно-надзорных органах. Впрочем, законный порядок проведения работ, установленный Жилищным кодексом РФ, стремятся соблюдать далеко не все собственники квартир.

Во-первых, многие ошибочно считают, что если жилье находится в их полной собственности, значит, и согласовывать в принципе ничего не надо, а планировку квартиры можно переделывать как угодно. 

Во-вторых, некоторые собственники надеются на то, что о выполненной перепланировке никто не узнает, поэтому проводят желаемые ремонтные работы на свой страх и риск, ничего предварительно не согласовывая.

Но рано или поздно встает вопрос, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры? Обычно необходимость легализовать перепланировку возникает в следующих случаях:

При продаже квартиры. Квартира с неузаконенной перепланировкой на 15-20% теряет в стоимости, поскольку вся ответственность за выполненный без разрешения капитальный ремонт перейдет на нового собственника. Именно покупателю жилья придется узаконивать выполненную ранее перепланировку в надзорных органах. А приобрести самовольно переделанную недвижимость можно только за наличные, потому что банк, скорее всего, откажет в ипотеке. Чтобы не продавать квартиру задешево и быстрее найти покупателя (большинство сделок по купле-продаже недвижимости в Москве проводится с привлечением ипотечных средств), собственнику квартиры приходится узаконивать перепланировку.

При других юридических сделках с недвижимостью. Беспроблемно провести любую операцию с недвижимым имуществом, вызванную сменой собственника (дарение, наследование, залог) и в которой нужен техпаспорт из БТИ, можно только если перепланировка в квартире согласована с компетентными в данной сфере деятельности органами. По этой причине владельцу жилого помещения приходится заниматься согласованием сделанной перепланировки.

При установлении надзорными органами факта самовольной переделки помещения. Чаще всего перепланировка в квартире, выполненная без разрешения, обнаруживается после жалобы соседей в надзорный орган на шум от ремонтных работ. Реже сведения о самовольно проведенном ремонте с изменением базового планировочного решения поступают от управляющей компании, проводящей плановую проверку квартир, к примеру, в преддверии отопительного сезона. Несогласованную перепланировку госорганы обяжут узаконить в установленном законом порядке.

Кроме того, перепланировка, сделанная без предварительного разрешения, способна вызвать ослабление несущей способности конструкций жилого дома, что приведет здание в аварийное состояние. Конечно, визуально не всегда возможно сразу установить, что несущие стены и бетонные перекрытия, уложенные между этажами, работают на пределе своих возможностей. Но со временем, при избыточных нагрузках, превышающих несущую способность элемента конструкции, в материале стен, потолка и пола могут появиться трещины. В этом случае узаконивание сделанной перепланировки  это уже не столько исполнение буквы закона, сколько обеспечение условий для безопасного проживания в многоквартирном доме.

Неузаконенная планировка квартиры (план в техпаспорте БТИ отрисован в красных линиях):

БТИ в красных линияхплан БТИ в красных линияхпоэтажный план в БТИ в красных линияхэкспликация

Как согласовать сделанную перепланировку

Узаконить выполненные работы «задним числом» можно только в том случае, если они не нарушают санитарные и строительные нормы.

Наиболее распространенными нарушениями при проведении самовольной перепланировки являются:

  • Увеличение размеров ванной или санузла за счет жилплощади или кухни (кроме первых этажей).
  • Размещение радиатора отопления на балконе/лоджии.
  • Присоединение балкона/лоджии к площади квартиры.
  • Полный или частичный демонтаж стены несущего типа.
  • Расширение кухни на санузел (кроме последних этажей).
  • Подрезание вентиляционного короба на кухне.
  • Объединение комнаты и кухни с плитой, подключенной к газовому стояку.

Примеров незаконной перепланировки гораздо больше. Более подробно мы рассказали о них в специальной статье «Что запрещено при перепланировке жилого помещения». А здесь отметим, что перечисленные виды ремонтных работ невозможно узаконить. Такие изменения в планировке придется переделывать, чтобы вернуть квартире первоначальный вид.

В том случае, если перепланировка не противоречит техническим нормативам и санитарным нормам, то законодательство дает возможность узаконить все произведенные изменения по факту совершенных работ. При этом большинство их тех, кто самовольно выполняет перепланировку квартиры, не подозревают, что согласование сделанной перепланировки – гораздо более хлопотное дело, чем получение разрешения до начала ремонтных работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

При этом процесс согласования сделанной перепланировки в Москве и Московской области имеет отличия из-за разности регламентов.

У каждого города Подмосковья – Одинцово, Долгопрудного, Красногорска, Подольска, Реутова и т.д. – есть свой регламент, устанавливающий порядок согласования перепланировки. Но ни в одном из них не прописано, каким образом выполненную перепланировку возможно узаконить с местной администрацией. Поэтому сохранить самовольную перепланировку, не нарушающую права и законные интересы граждан и не создающую угрозу их жизни или здоровью, можно только через суд.

В Москве административным регламентом по согласованию перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено узаконивание ранее произведенных работ с Государственной жилищной инспекцией.

Поэтому если перепланировка сделана без согласования, то следует подготовить заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, получить технический паспорт квартиры из БТИ и выписку из ЕГРН (не требуется при наличии свидетельства о собственности), заказать в компании с допуском СРО техническое заключение о допустимости и безопасности сделанной перепланировки.

Заказать техническое заключение для узаконивания выполненной перепланировки вы можете в нашей компании.

Если перепланировка изменяла только ненесущие конструкции, то техническое заключение по факту произведенных работ может разработать наша организация. Для узаконивания более сложных работ, затрагивающих несущие конструкции, подойдет только техническое заключение, сделанное организацией, проектировавшей дом. 

Например, если вы проживаете в трехкомнатной квартире панельного дома серии П-44 и сделали в несущей стене между кухней и комнатой дверной проем, то техническое заключение вам должно разработать АО МНИИТЭП, поскольку именно данный проектный институт является автором домов указанной серии.

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке, разработанное АО МНИИТЭП:

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировкеТехническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировкеТехническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке, разработанное АО МНИИТЭП

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке, разработанное АО МНИИТЭПТехническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке, разработанное АО МНИИТЭП

Не редко организация, разработавшая проект многоквартирного дома, на момент обращения собственника квартиры уже прекратила свое существование. В этом случае техническое заключение будет разрабатывать ГБУ «Экспертный центр» – организация, которую Мосжилинспекция выбрала замещать авторов домов в таких случаях.

Готовый комплект документов подается в жилищную инспекцию. Для этого придется воспользоваться услугами многофункционального центра «Мои документы». Далее процесс узаконивания выглядит следующим образом. 

После получения документов сотрудник жилищной инспекции города Москвы созванивается с заявителем и договаривается о дате и точном времени, когда он сможет приехать, чтобы принять перепланировку. В назначенный день и час сотрудник Мосжилинспекции посетит квартиру, чтобы оценить все произведенные изменения и зафиксировать их документально. 

Акт о завершенной перепланировке:

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

При соответствии планировочного решения техническому заключению составляется акт о завершенной перепланировке. Еще собственнику предстоит заплатить штраф за то, что перепланировка проводилась без разрешения контрольно-надзорных органов. Квитанция будет выдана тут же, при приемке ремонтных работ.

Заключительный шаг согласования сделанной перепланировки – вызов на дом техника БТИ для проведения обмеров и составления нового технического паспорта квартиры со всеми изменениями.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Купила квартиру, давно, 2004год. Купила без стен. Строила все сама. У меня первый жилой этаж/на самом деле 3й/. Сделала небольшую...
Добрый день! У меня, к сожалению, сделана перепланировка (частично предыдущий собственник делал, частично, я). Хотела бы сейчас...
Добрый день. Мы покупали квартиру в новостройке "свободной" планировки. Была проложена трассировка вместо стен. Мы...