Вы здесь

Перепланировка подвала. Что важно знать в 2024 году?

В этой статье мы расскажем о перепланировке подвальных помещений в многоквартирных домах, о порядке оформления документов и запретах при переустройстве подвального этажа жилого здания.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

В большинстве случаев в подвале многоквартирного дома сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания нужд владельцев квартир и нежилых помещений.

В подвалах также устраивают служебные и подсобные помещения. Некоторые многоэтажные дома имеют подвалы, в которых изначальным проектом предусмотрены специальные кладовые для хозяйственно-бытовых нужд.Подвал в многоэтажном доме

При этом многие собственники квартир и нежилых помещений на первых этажах стремятся приспособить подвальное пространство или его часть для обеспечения своих личных потребностей. Однако, поскольку подвальное помещение является общедомовой собственностью и в равной мере принадлежит всем собственникам дома, прежде чем начинать ремонтные работы по перепланировке подвала, необходимо:

  1. получить согласие собственников дома на аренду или передачу в собственность определенной площади подвала;
  2. согласовать перепланировку арендованного или выкупленного подвала с надзорным органом.

Для получения согласия необходимо в соответствии с установленным порядком провести общее собрание собственников дома, где повесткой станет отчуждение части общего имущества и изменение границ помещения. Взять подвал в аренду будет возможно, если «За» проголосует не менее 2\3 от общего числа голосов собственников помещений. А выкупить подвальное помещение можно только с согласия всех без исключения владельцев квартир и нежилых помещений в доме.

Добиться нужного количества голосов собственников, даже с целью аренды помещения, невероятно сложно. Поэтому перепланировка подвала в многоквартирном доме – это крайне трудноосуществимое мероприятие.

Ремонт подвала в многоквартирном доме

Нужно отметить, что не все виды ремонта подвальных помещений с перепланировкой возможно согласовать.

Квартира в подвале

Один из наиболее популярных вопросов у владельцев жилых помещений первых этажей звучит так: можно ли присоединить подвал к квартире?

Проводить перепланировку с объединением квартиры и нежилого помещения нельзя. Нежилые помещения возможно объединять с нежилыми, а жилые – с жилыми. Соответственно, чтобы выполнить присоединение подвала в квартире, подвал должен, как и квартира, стать жилым помещением.

Согласно статьи 22 ЖК РФ, перевод нежилого помещения в жилое допускается, но с оговорками, которые и являются камнем преткновения в вопросе перевода части площади подвала в многоквартирном доме в жилую зону.

Проблема в том, что помещение, изменяющее статус с нежилого на жилое, должно соответствовать многочисленным требованиям, установленным постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006. И одним из таких требований является недопустимость размещения жилого помещения в подвальном этаже (п. 23 ПП РФ №47).

Если же помещение не отвечает установленным требованиям, то перевод нежилого помещения в жилое не разрешается (п. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Из этого следует, что перевести часть подвала в многоквартирном доме в жилое помещение с присоединением к квартире не получится, сегодня это невозможно согласовать.

Комната в подвале

Организовать жилую комнату в подвале также не получится. На этот счет имеется вполне конкретная норма закона. А именно пункт 5.10 СП 54.13330.2022, в котором сказано, что: "Размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах многоэтажных жилых зданий не допускается".

Поскольку законно переделать подвал в жилое помещение нельзя, придется осуществлять достаточно сложную процедуру перевода квартиры в нежилое помещение. В случае, если квартира уже переведена, то присоединение подвала к нежилому помещению может решить проблему дефицита площади. Например, подвал можно использовать как подсобное помещение для магазина на первом этаже или использовать в иных целях в зависимости от необходимости.

Таким образом, если подвал необходимо присоединить к нежилому помещению на первом этаже, а на сегодняшний день только такая перепланировка и разрешена, то после получения согласия собственников дома можно начинать процедуру согласования перепланировки с надзорным органом.

Как согласовать перепланировку подвала?

Мы уже отметили, что нельзя присоединить подвал жилого дома к квартире, но возможно его присоединение к нежилому помещению на первом этаже многоквартирного дома.

Кроме того, если когда-то подвал или его часть переводился в жилое помещение с присоединением к квартире через межэтажное перекрытие, то в таком объединенном помещении можно проводить перепланировку и сейчас. Правда, уже в существующих габаритах помещения. Присоединять какие-то дополнительные площади подвала к квартире в двух уровнях уже нельзя.Подвальное помещение, фото

Поскольку квартиры на первых этажах, к которым в давние времена присовокупили подвал многоэтажного дома, большая редкость (реально единичные случаи), то мы не будем останавливаться на особенностях согласования в них перепланировки. Всю информацию о том, как согласовать перепланировку жилого помещения (квартиры) в Москве, вы можете узнать по этой ссылке.

А ниже мы разберем путь согласования перепланировки с присоединением подвала к нежилому помещению в жилом доме.

Как уже говорилось, чтобы присоединить подвал к нежилому помещению, имеется два способа:

  • Выкуп подвала (для чего требуется согласие всех жильцов многоквартирного дома).
  • Аренда подвального помещения (потребуется согласие 2/3 всех собственников дома).

Получение в пользование помещения подвала – это самый трудный этап согласования и, как показывает практика, фактически непреодолимый. Но, предположим, что он успешно пройден. Для оформления разрешительных документов на перепланировку подвала жилого дома в Москве необходимо обращение в Мосжилинспекцию, которая является контрольно-надзорным органом в области согласования ремонтных работ по перепланировке/переустройству помещений в многоквартирных домах.

Ремонтные работы должны проводиться в строгом соответствии с проектом перепланировки, который утвердила Мосжилинспекция. После окончания ремонта вызванная на объект комиссия проверит соответствие работ проектной документации. И если нарушений обнаружено не будет, то оформляется акт о завершенной перепланировке и переустройстве.

Завершает процедуру согласования сотрудник ГБУ МосгорБТИ, который посещает объект, проводит обмеры и вносит изменения в техническую документацию помещения.

Если резюмировать все вышесказанное, то процесс присоединения подвала можно разбить на следующие этапы:

  • Проведение собрания жильцов с целью получения согласия на аренду или покупку подвального помещения.
  • Разработка проектной документации для перепланировки подвала (проект, техническое заключение).
  • Сбор документов для получения разрешения жилищной инспекции.
  • Предоставление пакета документов в Мосжилинспекцию.
  • Сдача выполненной перепланировки и получение акта о завершенном переустройстве.
  • Получение обновленной документации БТИ.

Проектные документы для перепланировки подвальных помещений

Прежде чем выполнять перепланировку подвала в многоквартирном доме, необходимо убедиться, что состояние несущих конструкции здания и инженерных коммуникаций позволит осуществить задуманные ремонтные работы. Для этого проводится инженерное обследование помещений и составляется техническое заключение с выводами о состоянии конструкций дома и возможности проведения работ по перепланировке.

На фото проем в несущей стене подвала в панельном доме.

Проем в несущей стене подвала в панельном домеПроект перепланировки с устройством проема в несущей стене подвала панельного дома

При неудовлетворительном состоянии конструкций жилого здания проведение перепланировки подвала станет невозможным. Также проведение в подвале ремонтных работ будет невозможно, если дом относится к ветхому или аварийному жилью. Согласовать такую перепланировку с надзорным органом не удастся, даже если собственники помещений не будут против этого возражать.

Для согласования перепланировки подвала потребуется техническое заключение от автора проекта дома или ГБУ "Экспертный центр", которое уполномочено заниматься обследованием жилых многоквартирных домов и составлять технические заключения на перепланировку при отсутствии сведений об авторе проекта дома (отсутствии автора проекта дома).

Проект перепланировки подвала в многоквартирном доме, в котором наглядно показаны все запланированные изменения в текущем планировочном решении помещений, заказывается в любой специализированной проектной организации, работающей со свидетельством СРО. Соблюдение данного условия является обязательным для согласования перепланировки подвала.

Наказание за несогласованное переустройство подвала

Поскольку процесс согласования перепланировки подвала в многоквартирном доме очень труден, кто-то может рискнуть и решиться на проведение ремонтных работ по присоединению и перепланировке подвала без разрешения собственников или надзорного органа. Мы настоятельно рекомендуем не поддаваться соблазну и не проводить перепланировку самовольно.

Как правило, такую перепланировку несложно обнаружить работникам коммунальных служб во время плановой проверки. Кроме того, перепланировка подвала – это довольно сложный вид работ, требующий проведения определенных инженерных расчетов. И не трудно догадаться, что самостоятельное проведение сложной перепланировки вряд ли будет выполнено с соблюдением всех необходимых норм и требований. Поэтому не исключено, что такие работы приведут к аварийной ситуации.

А появившиеся трещины на стенах придется устранять за личный счет не только в своей квартире (нежилом помещении), но и в жилых / нежилых помещениях соседей. Помимо этого, за самовольно проведенную перепланировку подвала надзорный орган обяжет выплатить административный штраф в установленном законодательством размере, а затем вернуть помещениям прежний вид. И делать это придется также за свой счет.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! Можно ли в доме серии 1-515/5 демонтировать стену между кухней и комнатой, установить раздвижную перегородку. В...
проживаем, в нежилом помещении с узкими окоными проемами,в городе Челябинске ,желаем увеличить окна в двух комнатах, приобретали...
Перепланировка путем объединения квартир: демонтаж ненесущей перегородки между квартирами из гипсобетона. Дом серии 1-335 КС....