Перепланировка апартаментов 2025

Помимо квартир и домов, сегодня на рынке недвижимости можно встретить предложения покупки или аренды помещений, которые де-юре не являются жильем, но по факту могут использоваться, в том числе, для проживания.

Речь идет о таком типе недвижимости, как апартаменты, который имеет свои особенности. В последнее время термин "апартаменты" стал довольно популярным, особенно когда говорят о недвижимости премиум-класса.

Часто владельцам или арендаторам апартаментов требуется выполнить перепланировку – изменить расположение стен, устроить дверной проем, объединить два помещения в одно или “разбить” одно на несколько. Какие еще ремонтные работы относятся к перепланировке и переустройству, смотрите здесь.

В чем отличие апартаментов от квартиры, какие документы нужны и куда обращаться, если необходимо согласовать перепланировку в апартаментах в Москве? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашей статье.

Что значит апартаменты?

Девелоперами апартаменты позиционируются как квартиры, которые имеют определенные ограничения. На строительных планах таких помещений также, как и в квартирах, обозначены коридоры, санузлы, зоны гостиных, спален, кухонь и ванных комнат. Однако, несмотря на то, что обычно в апартаментах есть все удобства для комфортного проживания, все же апартаменты – это не квартиры. Тогда что?

Апартаменты – это жилое или нежилое помещение?

Действующее законодательство четко определяет, какие помещения считаются жилыми (статья 16 ЖК РФ “Виды жилых помещений”): дом, квартира и комната. Апартаментов в этом перечне нет. И даже если здание с апартаментами внешне выглядит как многоквартирный дом, все равно апартаменты под определение “жилье” не подходят и им не являются.

Более того, ни в одном законодательном акте не существует определения “апартаменты”.

На сегодняшний день правовой статус апартаментов – нежилое помещение. Можно сказать, что апартаменты – это нежилое помещение, оборудованное всем необходимым для комфортного проживания.

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Квартиры и апартаменты – это два разных типа помещений, одно – жилое, другое – нет, которые, понятно, имеют свои отличия. Разберем подробнее, в чем они заключаются.

Можно ли прописаться в апартаментах в Москве?

Нет, оформить постоянную прописку на сегодняшний день нельзя. Но есть возможность оформить временную регистрацию в апартаментах сроком на 5 лет.

Почему в апартаментах нельзя прописаться? Потому что они не относятся к жилому фонду.

Стоимость апартаментов в сравнении с квартирой

Еще одно отличие апартаментов от квартиры – это их цена. Апартаменты могут быть более доступными по цене (приблизительно на 15-20%), чем полноценные жилые помещения.

Разница между квартирой и апартаментами проявляется также в стоимости эксплуатации помещений.

Так, в апартаментах коммунальные платежи (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электричество) выше, чем в квартирах. Имущественный налог на апартаменты также больше, чем для жилой квартиры.

Кроме того, при покупке апартаментов нельзя воспользоваться средствами материнского капитала (материнский капитал можно использовать на приобретение только жилой недвижимости). Из-за нежилого статуса владельцы апартаментов, даже если помещение используется как жилье, не могут воспользоваться правом на налоговые вычеты и на льготы при оплате услуг ЖКХ.

Плюсы и минусы апартаментов

Кратко подытожим вопросы о том, что такое апартаменты в Москве и в чем отличие от квартиры, перечислением преимуществ и недостатков такого типа помещений, как апартаменты.

Итак, плюсы апартаментов перед квартирой:

• Цены на апартаменты обычно ниже, чем на квартиры.
• Не нужно делать взносы на капремонт.
• Бывает так, что там, где нельзя построить жилой дом, возводят здание с апартаментами. То есть, при определенных обстоятельствах, апартаменты могут быть единственной возможностью приобрести недвижимость в нужном месте.
• В апартаментах больше свободы при проведении перепланировки (об этом подробнее дальше).

Минусы апартаментов по сравнению с квартирой:

• Отсутствует возможность оформления постоянной регистрации.
• Коммунальные и налоговые платежи выше, чем в квартирах.
• Невозможны участие в льготных программах для оплаты коммунальных платежей и использование маткапитала.

Апартаменты могут быть более шумными, чем квартиры, потому что если, к примеру, здание полностью состоит из апартаментов, то соседи могут в своем помещении слушать громко музыку в любое время суток, так как нормы жилых зданий в данном случае не действуют.

При строительстве жилого дома параллельно решается вопрос об обеспеченности такой застройки объектами инфраструктуры. Если же застройщик возводит здание с нежилыми помещениями, коими и являются апартаменты, то одновременно с этим заниматься строительством социальной инфраструктуры он не обязан. Поэтому может получиться так, что рядом с комплексом апартаментов не будет детских садов, школы или поликлиники, зато сам объект будет рядом с промзоной.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?

Перевод апартаментов в жилое помещение возможен, хотя на практике такие случаи редки. Единого пути, как перевести апартаменты в квартиру в Москве, не существует. Данная процедура имеет множество нюансов, сильно осложняющих процесс юридического изменения статуса помещения.

Капитальный ремонт апартаментов

Капитальный ремонт помещения включает в себя изменения не только отделки (косметический ремонт), но и конструктивной части здания. В рамках капитального ремонта обычно производятся работы по замене инженерных систем (водопровод, отопление, электроснабжение и т.д.) и перепланировке.

Косметический ремонт включает в себя обновление стен (покраска, поклейка обоев), потолков, полов (замена рабочих поверхностей на аналогичные материалы) и прочие работы, направленные на улучшение внешнего вида помещения.

Перепланировка в апартаментах – это изменения внутренней конструкции помещения, которые влекут за собой изменение его планировки. Например, можно объединить две комнаты в одну, перенести кухню или создать дополнительный туалет.

Поскольку апартаменты фактически не являются жильем, то и процедура согласования перепланировки по сравнению с обычными квартирами должна быть иной. Давайте разберем, как и где можно согласовать перепланировку апартаментов.

Согласование перепланировки апартаментов в Москве

Отметим, что есть два типа комплексов с апартаментами:

1. Здание только с апартаментами. Перепланировка апартаментов в таком комплексе согласовывается с БТИ. Регламент согласования перепланировок, утвержденный ППМ №508, в данном случае не действует, поскольку он применяется только для многоквартирных домов. А здание, в котором есть только апартаменты, считается нежилым.
2. Здание с квартирами и апартаментами. Изменение планировки апартаментов в этом случае согласуется в Мосжилинспекции, в соответствии с постановлением Правительства Москвы №508-ПП. В данном случае проводится согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Как и в случае с квартирами, для согласования перепланировки в апартаментах необходимо собрать следующий пакет документов:

• Поэтажный план помещения с экспликацией.
• Документ, подтверждающий права на недвижимое имущество.
• Соответствующий всем требованиям проект перепланировки.
• Техническое заключение.

Для апартаментов в нежилом здании проектную документацию может подготовить любая организация, имеющая допуск СРО.

Для перепланировки апартаментов в жилых домах проектные документы также можно заказать в специализированной проектной компании с СРО.

Но если в процессе ремонта помещения будут затронуты несущие стены, то техническое заключение нужно будет заказывать только у автора проекта дома либо в ГБУ “Экспертный центр” – таково требование регламента согласования перепланировок.

Выбор проектной организации для разработки проекта перепланировки апартаментов с вмешательством в несущие конструкции многоквартирного дома делает собственник по своему усмотрению.

Перепланировка апартаментов: что можно, а что нельзя?

Перепланировку апартаментов, находящихся в жилом комплексе вперемешку с жилыми помещениями, проводят по тем же правилам и нормам, что и в квартирах.

На апартаменты, находящиеся в нежилом здании, не распространяются требования, предъявляемые жилым помещениям. Поэтому если под апартаментами не расположена квартира, то в них можно реализовать практически любую планировку, распределяя функциональные зоны по своему усмотрению. Понятие “свободной планировки” в данном случае подходит как нельзя лучше.

То есть в таких апартаментах вы сами решаете, где, к примеру, в помещении будут находиться мокрые зоны (ванные комнаты, туалеты), а где жилые, что недопустимо в обычных квартирах. Утвержденные места для размещения санузлов при перепланировке апартаментов отсутствуют, в то время как перенести санузел в квартире, к примеру, на место жилой комнаты, не представляется возможным.

Для сравнения посмотрите, что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Тенденция максимально открытых площадей и объединения нескольких помещений в одно при проведении перепланировки сейчас является наиболее популярной, а отсутствие строгих требований позволяет провести перепланировку апартаментов именно так, как задумал владелец.

Однако несмотря на все свободы в проведении перепланировки апартаментов, некоторые требования все же существуют. Касаются они затрагивания несущих конструкций здания.

Как и в жилых домах, демонтаж несущих элементов в апартаментах запрещен, поэтому если в центре помещения расположена некая колонна, которая является несущей, снести ее нельзя. Соответственно, все новые проемы в несущих стенах также, как в многоквартирных домах, должны быть усилены металлоконструкциями.

Разработать проектные документы – проект и техническое заключение – для согласования перепланировки апартаментов поможет наша организация (имеем все необходимые допуски СРО для проектной работы).

Если у вас возникли вопросы, обращайтесь по телефонам на сайте, пишите в WhatsApp или заполните форму в разделе сайта “Онлайн-консультация”. Наши специалисты предоставят всю необходимую информацию совершенно бесплатно.