Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
Отвечаем на сложные вопросы, регулярно возникающие у будущих собственников при покупке квартиры, в которой незаконно сделана перепланировка.
Практически каждый день нам поступают звонки потенциальных заказчиков или, так скажем, людей, которые планируют купить квартиру с перепланировкой и интересуются, как наилучшим образом это сделать, чтобы не прогадать на сделке.
В основном запросы делятся на два типа:
- Мы хотим купить квартиру, но в ней есть перепланировка. Можно ли ее согласовать в будущем, если мы купим квартиру?
- Мы хотим купить квартиру, но только с условием, что в ней можно будет согласовать перепланировку такую, как мы хотим.
И проблема консультаций по данным вопросам в том, что мы не можем дать однозначный ответ.
Ведь покупка квартиры – это мероприятие, которое происходит во многих случаях один раз в жизни. И брать на себя некоторую ответственность или посредничество в этом процессе не в нашей практике. Именно по причине того, что дать однозначную гарантию в таком вопросе невозможно.
Чтобы было понятно, почему это невозможно, разберем несколько практических обращений к нам.
Пример 1.
"Здравствуйте, я планирую купить квартиру в доме серии П3 на 5 этаже (или любой другой серии и любой этаж). Это трехкомнатная квартира. Но она мне интересна только при условии, что там можно будет согласовать проем в несущей стене между кухней и комнатой. Если же проем согласовать нельзя, то я ее покупать не буду. Скажите, пожалуйста, вы точно сможете согласовать там проем? Я видел представленные примеры подобных согласований на вашем сайте".
Наш комментарий.
Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Да, мы прекрасно знаем серию П3, много с ней работали. И обычно в текущей работе есть несколько объектов по данной серии. Но сказать звонящему однозначно, что да, мы точно согласуем, мы не можем.
В нашей практике были объекты, где автор проекта дома не разрешал устраивать такой проем. И это зависит не от квартиры, которую планирует купить собственник. Конечно, шанс того, что мы согласуем какой-то "среднестатистический" проем на "среднестатистическом" этаже близиться к 100 процентам, но если именно этот собственник в них не попадет, ему от этого легче не будет.
Проблема в том, что вероятность устройства проема зависит не только от покупаемой квартиры, но также от других обстоятельств:
- От квартир сверху и снизу. Автор серии П3 институт АО МНИИТЭП обследует квартиры, расположенные выше и ниже интересующей нас, на предмет присутствия проемов в несущих стенах. И если у соседей есть проемы, это понижает шансы на устройство проема в вашей квартире. Кроме того, собственники сверху и снизу могут просто отказаться пускать инженера проектной организации в свои квартиры, и тогда автор проекта дома выдаст отказ в разработке документации на проем.
- От ширины и расположения межпанельного шва. И текущий собственник маловероятно согласится на то, чтобы ему вскрыли пол до бетона. Он естественно скажет: "Купите квартиру, и дальше вскрывайте, что хотите".
- От того, не включен ли дом в список жилых зданий, где проемы в принципе делать нельзя. Например, в некоторых домах "перепилено" уже все, что можно, и в них не разрешают устраивать дверные проемы. Или квартира расположена в одном из домов, которые стоят на ветках метрополитена.
А также есть и другие, несколько менее значимые факторы, которые также могут не позволить согласовать проем в несущей стене.
Пример 2.
"Здравствуйте, я хочу купить квартиру, я уже консультировался (здесь множество вариаций – у дизайнеров, на форумах в интернете, у знакомых, строителей (я сам строитель) и даже в жилищной инспекции), и мне сказали, что с квартирой все нормально и можно ее покупать. Там (дальше также идут вариации) мелкая, незначительная, простая, без несущих, совсем никакая, точно согласуемая, легкая и т.д. перепланировка, скажите, вы ее точно согласуете и сколько это будет стоить?"
Наш комментарий.
И здесь тоже ответ дать однозначный нельзя. Всегда хочется сказать: "Ну, раз кто-то сказал, что можно согласовать, так пусть он и согласует".
Проблема в том, что тот, кто сказал, что ее можно согласовать, точно не специалист в перепланировках. Возможно, он что-то понимает в перепланировках, слышал или даже имел опыт согласования 3-5-10 лет назад, но на текущий момент это уже все "не работает". Разумный специалист-согласователь подобного точно не скажет, потому что опять же гарантий нет.
Он может сказать, что "потенциально возможно" или "если все именно так, то да, возможно", но сказать, что это точно согласуемо, он не может. По причине того, что, как правило, вся эта информация только по словесному описанию, без всякой конкретики в части планировочного решения.
Допустим, то, что несущие конструкции не затрагивались, это совсем не гарантия согласования. Поскольку есть еще множество других факторов, влияющих на процесс оформления перепланировки.
Пример 3.
"Здравствуйте, я вам выслал план БТИ квартиры и картинку перепланировки (либо даже план БТИ до перепланировки и план БТИ в красных линиях текущей планировки). Скажите, пожалуйста, если я куплю данную квартиру, перепланировку можно будет согласовать?"
Наш комментарий.
Здесь уже больше информации для анализа. Уже есть какие-то документы, которые можно посмотреть и сделать выводы, прокомментировав их потенциальному будущему заказчику.
Пример 4.
"Добрый день. Я покупаю квартиру, в ней уже (есть/нет/не знаю, есть или нет) перепланировка. Но меня то, что есть, не интересует. Я хочу купить квартиру, но только с условием, что можно согласовать определенную перепланировку".
Далее, как правило, идут вариации от "сейчас расскажу, какую хочу", до "высылаю вам планы БТИ с текущей планировкой и картинку перепланировки".
Наш комментарий.
Практика рассмотрения заявки и выдачи разрешения на перепланировку жилищной инспекцией предполагает заказ ими документов БТИ по квартирам сверху и снизу (они их заказывают в электронном виде) и увязку рассмотрения с их планировками. Поэтому одних документов БТИ и будущей планировки недостаточно для того, чтобы дать какое-то точное резюме. Так как мы предполагаем, рассматривая запрос, что у соседей снизу такая же планировка, как у интересующегося покупателя. А вдруг у соседей также есть согласованная перепланировка, которая не позволит согласовать нам желаемое.
Пример 5.
"Добрый день. Я планирую купить квартиру в новостройке. Дом еще строится/только построен. Документов никаких нет. Но могу выслать картинку с сайта застройщика, можно ли будет согласовать желаемую мной перепланировку?"
Далее идут вариации – сейчас опишу/вышлю картинку.
Наш комментарий.
Проблема в том, что зачастую картинки с сайта застройщика с планами БТИ (после того, как дом будет обмерян) могут в некоторых деталях не совпадать. А зачастую выдаются планы БТИ вообще без зонирования, то есть это так называемые квартиры свободной планировки. И поэтому предсказать, что будет после того, как дом встанет на учет в БТИ, невозможно.
Исходя из всего вышеописанного, еще раз прокомментируем, что перепланировки "в будущем" не согласуются. Согласуется только конкретная перепланировка в данный момент времени.
Пример 6.
И совсем фееричная ситуация, которая случилась в нашей практике.
Собственник планировал покупку квартиры в новостройке. Идея перепланировки была известна заранее. Планировка квартиры – обычная линейка-двушка. Планировалось перенести кухню в коридор и некоторые незначительные изменения.
Исходные данные были "лучше некуда". Квартира располагалась на втором этаже, ниже, на первом, были расположены нежилые помещения, то есть по факту устраивать кухню-нишу можно было практически в любом месте. Перед покупкой были проверены планы БТИ ниже и соседей сверху. Планировка БТИ коммерческого помещения нас особо не интересовала, планировка же квартиры сверху была идентична нашей.
То есть собственнику была нужна квартира именно в данной планировке, чтобы после покупки согласовать и сделать ту перепланировку, которая ему требовалась.
Итак, проанализировав объект, мы с некоторыми оговорками ("все может быть", "гарантии под покупку не даем") сказали, что если все останется как есть, то согласуем перепланировку.
И далее собственник ушел покупать квартиру. И пропал на достаточно длительное время (месяца 2-3). Далее он уже вернулся с купленной квартирой, и мы начали согласование перепланировки.
И результатом согласования получилась следующая бумага. И эта бумага нас, прямо сказать, поразила. Это был первый случай в нашей практике. Были разные случаи, но чтобы вот так!
Как потом оказалось, верхнюю квартиру также в это время продали, и собственник верхней квартиры сразу, "с колес", начал процесс согласования перепланировки и получил разрешение на ремонт быстрее, чем получили его мы, так как наш владелец квартиры несколько затянул с началом согласования.
То есть у собственника квартиры выше еще не была согласована перепланировка, а имелось только распоряжение на ее проведение. Но жилищная инспекция поняла, что, скорее всего, верхний собственник досогласует свою перепланировку до конца, и получится, что его санузел будет расположен над кухней квартиры, находящейся у нас в согласовании, что является нарушением. Поэтому перепланировку с устройством кухни-ниши в коридоре нам она не согласует.
Вариантов разрешения ситуации в данном случае несколько. Надежда на то, что собственник сверху не доведет процесс согласования до конца, и распоряжение на перепланировку утратит силу. Пересмотреть запланированное проектное решение и сместить на некоторое расстояние кухню-нишу и т.д. То есть вопрос в любом случае решится, и на момент написания данной статьи эти варианты только прорабатываются. Однако сам случай исключительно показателен в части гарантий согласования перепланировки при покупке квартиры.
Подведем небольшой итог.
Если будущий собственник хочет купить квартиру и получить гарантию согласования, есть только один вариант – это согласование перепланировки до покупки квартиры.
То есть покупатель договаривается с собственником, что он будет сам или силами таких организаций, как мы, согласовывать перепланировку. И не важно какую перепланировку – ту, которая выполнена, и он будет в ней жить, ничего не меняя. Либо планируемую перепланировку. И у нас всегда есть несколько подобных объектов в работе.
Зачем это нужно продавцу?
По одной простой причине – продать квартиру без узаконенной перепланировки сложно. Но если он видит серьезные намерения покупателя, и у них уже есть договоренность о цене, то на это можно пойти. Так как продавец ничем не рискует: согласуется, значит, продаст квартиру, не согласуется, значит, будет ждать следующего покупателя и уже делать выводы, как с ним общаться в контексте понимания того, что перепланировка, которая выполнена, не согласуема.
Покупатель же, собственно, подтверждает этим свое намерение купить квартиру, так как уже будет нести некоторые затраты на согласование перепланировки. Как затраты на согласование будут позже учтены между покупателем и продавцом, вопрос третий.
Зачем это нужно покупателю?
Он получает 100 процентную гарантию того, что перепланировка в данной квартире будет согласована.
Узнав, что жилье только планируется к покупке, мы максимально подробно пытаемся прокомментировать все нюансы узаконивания перепланировки в рассматриваемой квартире. Свои вопросы вы можете задать нам по телефону (на нашем сайте есть возможность заказать обратный звонок) или посредством онлайн-консультации. Пожалуйста, обращайтесь любым удобным способом, мы всегда рады помочь.
