Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Ответ на вопрос, возможна ли продажа квартиры с перепланировкой без согласования, в нашей статье.

Часто владельцы квартир проводят ремонтные работы, изменяющие планировку жилья, не получая на это разрешения в жилищной инспекции. Это незаконно. Если такая перепланировка будет обнаружена, собственнику придется либо легализовать ее, пройдя все необходимые процедуры, либо восстановить исходное состояние квартиры.

Однако ситуация дополнительно осложняется, если квартиру с незаконной перепланировкой нужно продать. Сразу возникает вопрос, а можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки?

Ответ, хотя и не самый приятный, звучит так: да, формально закон не запрещает продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Однако это не значит, что сделка пройдет гладко и без проблем.

В чем сложность продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – это задача, требующая значительно больше усилий и терпения, чем продажа квартиры с оформленной перепланировкой.

Главная сложность заключается в ограниченном круге покупателей. Многие потенциальные приобретатели отказываются от покупки подобного жилья, опасаясь юридических и финансовых рисков, связанных с необходимостью легализации самовольных изменений.

Они понимают, что взятие на себя ответственности за узаконивание перепланировки влечет за собой дополнительные расходы, время и нервы. Поэтому найти покупателя на квартиру с незаконной перепланировкой – это уже первый и самый серьезный вызов для продавца.

Дело в том, что при продаже квартиры с незаконной перепланировкой все риски ложатся на плечи покупателя. Приобретая такую квартиру, он автоматически принимает на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку, вне зависимости от того, кто ее осуществил.

Проще говоря, после купли-продажи продавец снимает с себя все обязательства, связанные с незаконными изменениями в квартире. И после заключения сделки именно новый собственник квартиры отвечает за сделанную в ней без разрешения перепланировку.

Поэтому даже если покупатель найден, он, увидев несоответствие фактической планировки и данных в техническом паспорте, может отказаться от покупки. Или, скорее всего, будет настаивать на значительной скидке с цены, ссылаясь на риски, связанные с необходимостью последующего узаконивания перепланировки, и предстоящие расходы.

А процесс узаконивания самовольных работ задним числом, как показывает практика, довольно сложный, длительный и затратный, требующий множества документов, обхода различных инстанций и не всегда гарантирующий положительного результата.

Что же касается скидки, она может быть существенной, иногда достигая десятков процентов от рыночной стоимости квартиры.

Потенциальные проблемы могут возникнуть также и при оформлении ипотеки, так как банки крайне неохотно выдают кредиты под залог недвижимости с незаконной перепланировкой. Это значительно сужает круг потенциальных покупателей, оставляя лишь тех, кто располагает всей необходимой суммой для покупки квартиры и готов принять на себя все риски, связанные с несогласованной перепланировкой.

Какие действия предпринять

Перед тем, как выставить квартиру на продажу, многие владельцы предпочитают получить профессиональную консультацию у специалистов в области согласования перепланировок. У нас такая консультация бесплатна, пожалуйста, звоните +7 (495) 720-64-18, с удовольствием ответим на все ваши вопросы.

Помимо главной темы, возможно ли продать квартиру с перепланировкой, собственников обычно также интересует, нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Вопрос о необходимости узаконивания перепланировки квартиры перед продажей не имеет однозначного ответа, поскольку каждая ситуация уникальна и требует индивидуального подхода. Существуют обстоятельства, когда узаконивание возможно, но временные рамки, например, срок одобрения ипотечного кредита, могут не позволять это сделать.

Хотя, конечно, наиболее надежный и эффективный способ избежать проблем при продаже квартиры с перепланировкой – это ее заблаговременное узаконивание. Это значительно облегчит продажу и позволит выставить квартиру по максимальной рыночной цене.

Однако узаконивание перепланировки – процесс, занимающий много времени и сил, поэтому в нашей практике многочисленны случаи, когда продавцы пытаются упростить ситуацию, обращаясь к различным организациям с просьбой выдать некий документ, подтверждающий возможность согласования уже выполненной перепланировки в будущем.

Цель продавца в данном случае – успокоить потенциального покупателя, убедить его в том, что если он решит узаконить незаконную перепланировку после покупки квартиры, то он это точно сможет сделать. Дело в том, что процесс согласования перепланировки может занимать 3-4 месяца, а продать квартиру нужно сейчас, поэтому заниматься узакониванием новой планировки самостоятельно у продавца нет времени.

Но важно понимать, что подобные документы не имеют никакой юридической силы. Они не являются обязательством для выдавшей их организации в будущем согласовывать перепланировку.

Более того, проведение полноценного анализа возможности узаконивания перепланировки на основе одних лишь документов на конкретную квартиру невозможно. Процесс согласования перепланировки требует анализа не только продаваемой квартиры, но и соседних помещений, расположенных выше и ниже.

Жилищная инспекция обязательно запрашивает планы этих квартир, чтобы убедиться в том, что перепланировка не нарушает действующие нормы, не угрожает безопасности жильцов и не ухудшает их условия проживания.

А получить доступ к этим планам при продаже квартиры не всегда возможно, что делает любые предварительные заключения о возможности согласования весьма приблизительными и ненадежными. Поэтому любая “гарантия” согласования, выдаваемая до полноценной экспертизы, является не более чем успокаивающим заявлением, лишенным какой-либо юридической основы.

Ввиду этого мы обычно советуем продавцу передать наши контактные данные потенциальному покупателю, чтобы он позвонил нам, и мы лично ему рассказали о всех нюансах перепланировки, сделанной в квартире, владельцем которой он готовится стать.

Понимая, что вариант со “стопроцентными гарантиями на будущее узаконивание” не работает, большинство собственников принимают решение узаконить перепланировку перед продажей, чтобы сделать объект недвижимости более привлекательным для потенциальных покупателей и не отдавать жилье по заниженной стоимости.

Однако здесь может возникнуть другая проблема: не все изменения в планировке квартиры разрешены законодательством. В Москве, например, постановление городского Правительства № 508 четко определяет перечень работ, которые категорически запрещены к производству. А самовольная перепланировка может быть узаконена только в том случае, если проведенные работы соответствуют всем действующим строительным нормам, санитарным правилам и другим требованиям законодательства.

В частности, в квартире запрещено:

• Расширять или переносить ванные комнаты, туалеты и санузлы в жилые комнаты или на кухню, если под вами квартира соседа (узнать о перепланировке ванной комнаты и санузла в квартире).
• Увеличивать кухню за счет площади санузла. Это возможно лишь при условии, что квартира расположена на последнем этаже.
• Оставлять санузлы без порожка. Гидроизоляция всей квартиры или занижение уровня пола санузла на 15-20 мм относительно смежных помещений могут служить альтернативой устройству порога.
• Объединять лоджию с жилой комнатой и кухней без установки стеклопакета.
• Срезать лестницы и заделывать люки на балконе и лоджии.
• Убирать порожки, ведущие на балконы, если такие изменения негативно сказываются на несущей способности конструкций здания.

Подробнее о других ограничениях, накладываемых на изменение планировки жилых помещений, по этой ссылке.

Наличие запрещенной перепланировки делает продажу такой квартиры еще более сложной, поскольку узаконить работы, выполненные с нарушением норм, невозможно. Поэтому тщательный анализ ситуации и профессиональная консультация специалистов по перепланировкам являются необходимыми шагами на пути к успешной сделке.

Перед продажей подобной квартиры вы можете обратиться к нам за помощью. Сотрудники нашей проектной организации оценят законность перепланировки, определят возможность и стоимость ее узаконивания, а также расскажут о потенциальных проблемах и о том, как их решить.

Для получения бесплатной консультации вы можете прислать нам планы квартиры (до и после перепланировки) по электронной почте, через ватсап или просто позвоните – наши контакты. Мы гарантируем быстрый и максимально подробный ответ.

Практика показывает, что продажа квартиры с неоформленной перепланировкой предполагает несколько вариантов выхода из ситуации:

1. Узаконивание перепланировки до заключения сделки купли-продажи. Это возможно, если произведенные изменения не противоречат действующим нормам и правилам. В этом случае собственник обращается в соответствующие инстанции, предоставляет всю необходимую документацию, включая техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ (узнать стоимость документа можно тут), получает акт о завершенной перепланировке и право на обновление сведений о квартире в ЕГРН и БТИ. Этот процесс займет некоторое время, поэтому необходимо учитывать данный фактор при планировании продажи.
2. Приведение квартиры в состояние, которое соответствует строительным нормам и правилам, а затем – узаконивание уже согласуемых изменений. Либо возврат квартиры к первоначальному виду, зафиксированному в техническом паспорте. Этот вариант требует дополнительных финансовых вложений на переделку незаконных работ и проведение мероприятий по приведению квартиры к нормативному состоянию. Он может оказаться более длительным, чем первый вариант, но гарантирует отсутствие будущих проблем у нового собственника и тем самым увеличивает заинтересованность покупателя в приобретении вашей квартиры.
3. Снижение стоимости квартиры на сумму, которая потребуется новому собственнику квартиры для узаконивания перепланировки. Покупатель, в свою очередь, принимает решение о приобретении квартиры с учетом этого фактора.
4. Предоставление покупателю скидки на сумму, необходимую для восстановительного ремонта и узаконивания перепланировки. Размер скидки обсуждается сторонами и в каждой конкретной ситуации может быть разным.

Выбор варианта зависит от многих факторов: степени нарушений, финансовых возможностей продавца и покупателя, сроков продажи и других обстоятельств.

Сделаем несколько выводов.

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом это так. Но, на самом деле, у продавца есть риск, который перевешивает все покупательские, – это риск вообще не продать квартиру!

Ведь большинство покупателей, скорее всего, откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, потому что у них возникнет мысль: "А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор недвижимости на продажу?"

Итак, если вы готовитесь продать квартиру с незаконной перепланировкой, то наилучшим решением будет узаконивание выполненной без разрешения перепланировки до проведения сделки купли-продажи, так как только при этом варианте риски для продавцов и покупателей стремятся к нулю.

Чтобы разобраться в теме легализации проведенного без согласования ремонта, мы рекомендуем прочитать нашу статью "Как узаконить уже сделанную перепланировку", в которой мы во всех деталях осветили данный вопрос.

Если же подводить итоги того, каким образом продать квартиру с перепланировкой без согласования, то стоит сказать следующее:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.
2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры.
3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если перепланировка в ней не узаконена.
4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.
5. Успешная продажа квартиры с перепланировкой напрямую зависит от ее легализации. Если все изменения в планировке были согласованы с соответствующими органами и оформлены должным образом, то такая квартира будет стоить значительно дороже. Статистика показывает, что цена квартиры с узаконенной перепланировкой выше, чем у аналогичной квартиры со стандартной планировкой, как минимум, на 10%. В случае же, если перепланировка не согласована, вы рискуете потерять в цене не меньше, а, возможно, и больше, чем 10%. Таким образом, узаконивание перепланировки – это не просто формальность, а инвестиция, которая существенно повышает рыночную стоимость вашей квартиры при продаже.