Покупка и продажа квартиры с перепланировкой без согласования. Все нюансы 2023.

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обеих сторон – как продавца, так и покупателя квартиры с несогласованной перепланировкой.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора. Однако на практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок, если в квартире есть перепланировка, а в документах БТИ отражены красные линии.

Планы БТИ квартир с красными линиями, фото.

Далее мы расскажем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и какие проблемы при этом могут возникнуть у действующего собственника жилого помещения и у будущего владельца жилья.

Особенности продажи квартиры с несогласованной перепланировкой

Случается так, что при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям, в первую очередь, необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, несогласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями, вы, как новый собственник, будете обязаны их узаконить в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф.

Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил или не соответствует жилищному законодательству, вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры в дальнейшем может обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может стать для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. По статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования. Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками.

Например, покупатель спрашивает, сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом, это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Но помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что, например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, и, соответственно, стоимость и сроки согласования увеличатся.

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. К примеру, если вы спросите, можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб, мы ответим, что объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону ("проем вырежу, но усиливать не стану").

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и у руководителя жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в нашей статье или в п.10 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Там сказано, что при перепланировке запрещены:

• объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры;
• вынос батарей на лоджии/балконы;
• нарушение СНиПов, СанПиНов и противопожарных норм;
• объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери;
• "подрезание" и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов;
• затрагивание без согласования несущих конструкций здания и иные мероприятия.

Риски покупки и продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1. Если квартира с незаконной перепланировкой покупается за наличные.

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается, в какую примерно сумму обойдется узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2.  Если покупателем производится покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше – его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компании знают, что в квартире незаконная перепланировка. Но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно он составляет 6 месяцев. 

Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того, что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию и расскажут, что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Наши контакты здесь.

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает все покупательские, – это риск вообще не продать квартиру!

Ведь большинство покупателей, скорее всего, откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, потому что у них возникнет мысль: "А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор недвижимости на продажу?"

Итак, если вы готовитесь продать квартиру с незаконной перепланировкой, то наилучшим решением будет узаконивание выполненной без разрешения перепланировки до проведения сделки купли-продажи, так как только при этом варианте риски для продавцов и покупателей стремятся к нулю.

Чтобы разобраться в теме легализации проведенного без согласования ремонта, мы рекомендуем прочитать нашу статью "Как узаконить уже сделанную перепланировку", в которой мы во всех деталях осветили данный вопрос.

Если же подводить итоги того, каким образом продать квартиру с перепланировкой без согласования, то стоит сказать следующее:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.
2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры.
3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если перепланировка в ней не узаконена.
4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры

Наличие перепланировки – немаловажный фактор, который может повлиять на решение в пользу купли той или иной квартиры. Покупка квартиры с перепланировкой зачастую означает приобретение жилья с большей полезной площадью и интересным интерьером.

Но все эти преимущества имеют смысл лишь когда перепланировка была проведена законно, а изменения отражены в поэтажном плане БТИ на квартиру.  Поэтому если в квартире, планируемой вами к приобретению, ранее была выполнена и узаконена перепланировка, то это достаточно весомый плюс.

А вот покупка квартиры с незаконной перепланировкой может стать весьма неприятным обременением, ведь все вопросы согласования уже выполненных работ придется решать вам, а не прежним владельцам.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Если при покупке квартиры выясняется, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, перед покупателем встают вопросы, покупать или нет, к каким последствия это может привести?

Одозначного ответа или конкретных рекомендаций вам никто не сможет дать. Мы же, в свою очередь, как компания, которая на практике очень часто сталкивается с незаконными перепланировками, можем дать только некоторые советы покупателям.

В первую очередь, необходимо оценить те мероприятия, которые были выполнены. Все ли изменения соответствуют тем требованиям, которые регламентированы жилищным законодательством о проведении перепланировок.

Если вы не располагаете достаточной информацией о тех нормах и правилах, которые предъявляются к перепланировкам квартир, обратитесь за помощью в любую специализированную организацию. Наша организация может дать такую консультацию совершенно бесплатно – пишите или звоните, с удовольствием поможем.

Это очень важно по той причине, что, как уже было сказано, при наличии в перепланировке запрещенных мероприятий узаконить ее будет невозможно.

К нам очень часто обращаются с вопросом, покупать ли квартиру с незаконной перепланировкой? Так вот мы, как и любая другая компания, занимающаяся перепланировками, предпочитаем работать с квартирами, которые уже находятся в собственности клиента.

Поэтому оптимальным решением при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой для будущего собственника является проведение согласования нынешним владельцем с получением акта о завершенном переустройстве.

Проблемы с покупкой квартиры, в которой незаконно сделана или планируется перепланировка

Практически каждый день нам поступают звонки потенциальных заказчиков или, так скажем, будущих собственников, которые планируют купить квартиру и интересуются, можно ли будет там согласовать перепланировку.

В основном запросы делятся на два типа:

1. Мы хотим купить квартиру, но в ней есть перепланировка. Можно ли ее согласовать в будущем, если мы купим квартиру?
2. Мы хотим купить квартиру, но только с условием, что в ней можно будет согласовать перепланировку такую, как мы хотим.

И проблема консультаций по данным вопросам в том, что мы не можем дать однозначный ответ.

Ведь покупка квартиры – это мероприятие, которое происходит во многих случаях один раз в жизни. И брать на себя некоторую ответственность или посредничество в этом процессе не в нашей практике. Именно по причине того, что дать однозначную гарантию в таком вопросе невозможно.

Чтобы было понятно, почему это невозможно, разберем несколько практических обращений к нам.

Пример 1.

"Здравствуйте, я планирую купить квартиру в доме серии П3 на 5 этаже (или любой другой серии и любой этаж). Это трехкомнатная квартира. Но она мне интересна только при условии, что там можно будет согласовать проем в несущей стене между кухней и комнатой. Если же проем согласовать нельзя, то я ее покупать не буду. Скажите, пожалуйста, вы точно сможете согласовать там проем? Я видел представленные примеры подобных согласований на вашем сайте".

Наш комментарий.

Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Да, мы прекрасно знаем серию П3, много с ней работали. И обычно в текущей работе есть несколько объектов по данной серии. Но сказать звонящему однозначно, что да, мы точно согласуем, мы не можем.

В нашей практике были объекты, где автор проекта дома не разрешал устраивать такой проем. И это зависит не от квартиры, которую планирует купить собственник. Конечно, шанс того, что мы согласуем какой-то "среднестатистический" проем на "среднестатистическом" этаже близиться к 100 процентам, но если именно этот собственник в них не попадет, ему от этого легче не будет.

Проблема в том, что вероятность устройства проема зависит не только от покупаемой квартиры, но также от других обстоятельств:

1. От квартир сверху и снизу. Автор серии П3 институт АО МНИИТЭП обследует квартиры, расположенные выше и ниже интересующей нас, на предмет присутствия проемов в несущих стенах. И если у соседей есть проемы, это понижает шансы на устройство проема в вашей квартире. Кроме того, собственники сверху и снизу могут просто отказаться пускать инженера проектной организации в свои квартиры, и тогда автор проекта дома выдаст отказ в разработке документации на проем.
2. От ширины и расположения межпанельного шва. И текущий собственник маловероятно согласится на то, чтобы ему вскрыли пол до бетона. Он естественно скажет: "Купите квартиру, и дальше вскрывайте, что хотите".
3. От того, не включен ли дом в список жилых зданий, где проемы в принципе делать нельзя. Например, в некоторых домах "перепилено" уже все, что можно, и в них не разрешают устраивать дверные проемы. Или квартира расположена в одном из домов, которые стоят на ветках метрополитена.

А также есть и другие, несколько менее значимые факторы, которые также могут не позволить согласовать проем в несущей стене.

Пример 2.

"Здравствуйте, я хочу купить квартиру, я уже консультировался (здесь множество вариаций – у дизайнеров, на форумах в интернете, у знакомых, строителей (я сам строитель) и даже в жилищной инспекции), и мне сказали, что с квартирой все нормально и можно ее покупать. Там (дальше также идут вариации) мелкая, незначительная, простая, без несущих, совсем никакая, точно согласуемая, легкая и т.д. перепланировка, скажите, вы ее точно согласуете и сколько это будет стоить?"

Наш комментарий.

И здесь тоже ответ дать однозначный нельзя. Всегда хочется сказать: "Ну, раз кто-то сказал, что можно согласовать, так пусть он и согласует".

Проблема в том, что тот, кто сказал, что ее можно согласовать, точно не специалист в перепланировках. Возможно, он что-то понимает в перепланировках, слышал или даже имел опыт согласования 3-5-10 лет назад, но на текущий момент это уже все "не работает". Разумный специалист-согласователь подобного точно не скажет, потому что опять же гарантий нет.

Он может сказать, что "потенциально возможно" или "если все именно так, то да, возможно", но сказать, что это точно согласуемо, он не может. По причине того, что, как правило, вся эта информация только по словесному описанию, без всякой конкретики в части планировочного решения.

Допустим, то, что несущие конструкции не затрагивались, это совсем не гарантия согласования. Поскольку есть еще множество других факторов, влияющих на процесс оформления перепланировки.

Пример 3.

"Здравствуйте, я вам выслал план БТИ квартиры и картинку перепланировки (либо даже план БТИ до перепланировки и план БТИ в красных линиях текущей планировки). Скажите, пожалуйста, если я куплю данную квартиру, перепланировку можно будет согласовать?"

Наш комментарий.

Здесь уже больше информации для анализа. Уже есть какие-то документы, которые можно посмотреть и сделать выводы, прокомментировав их потенциальному будущему заказчику.

Пример 4.

"Добрый день. Я покупаю квартиру, в ней уже (есть/нет/не знаю, есть или нет) перепланировка. Но меня то, что есть, не интересует. Я хочу купить квартиру, но только с условием, что можно согласовать определенную перепланировку". 

Далее, как правило, идут вариации от "сейчас расскажу, какую хочу", до "высылаю вам планы БТИ с текущей планировкой и картинку перепланировки".

Наш комментарий.

Практика рассмотрения заявки и выдачи разрешения на перепланировку жилищной инспекцией предполагает заказ ими документов БТИ по квартирам сверху и снизу (они их заказывают в электронном виде) и увязку рассмотрения с их планировками. Поэтому одних документов БТИ и будущей планировки недостаточно для того, чтобы дать какое-то точное резюме. Так как мы предполагаем, рассматривая запрос, что у соседей снизу такая же планировка, как у интересующегося покупателя. А вдруг у соседей также есть согласованная перепланировка, которая не позволит согласовать нам желаемое.

Пример 5.

"Добрый день. Я планирую купить квартиру в новостройке. Дом еще строится/только построен. Документов никаких нет. Но могу выслать картинку с сайта застройщика, можно ли будет согласовать желаемую мной перепланировку?"

Далее идут вариации – сейчас опишу/вышлю картинку.

Наш комментарий.

Проблема в том, что зачастую картинки с сайта застройщика с планами БТИ (после того, как дом будет обмерян) могут в некоторых деталях не совпадать. А зачастую выдаются планы БТИ вообще без зонирования, то есть это так называемые квартиры свободной планировки. И поэтому предсказать, что будет после того, как дом встанет на учет в БТИ, невозможно.

Исходя из всего вышеописанного, еще раз прокомментируем, что перепланировки "в будущем" не согласуются. Согласуется только конкретная перепланировка в данный момент времени.

Пример 6.

И совсем фееричная ситуация, которая случилась в нашей практике.

Собственник планировал покупку квартиры в новостройке. Идея перепланировки была известна заранее. Планировка квартиры – обычная линейка-двушка. Планировалось перенести кухню в коридор и некоторые незначительные изменения.

Исходные данные были "лучше некуда". Квартира располагалась на втором этаже, ниже, на первом, были расположены нежилые помещения, то есть по факту устраивать кухню-нишу можно было практически в любом месте. Перед покупкой были проверены планы БТИ ниже и соседей сверху. Планировка БТИ коммерческого помещения нас особо не интересовала, планировка же квартиры сверху была идентична нашей.

То есть собственнику была нужна квартира именно в данной планировке, чтобы после покупки согласовать и сделать ту перепланировку, которая ему требовалась.

Итак, проанализировав объект, мы с некоторыми оговорками ("все может быть", "гарантии под покупку не даем") сказали, что если все останется как есть, то согласуем перепланировку.

И далее собственник ушел покупать квартиру. И пропал на достаточно длительное время (месяца 2-3). Далее он уже вернулся с купленной квартирой, и мы начали согласование перепланировки.

И результатом согласования получилась следующая бумага. И эта бумага нас прямо сказать поразила. Это был первый случай в нашей практике. Были разные случаи, но чтобы вот так!

Как потом оказалось, верхнюю квартиру также в это время продали, и собственник верхней квартиры сразу, "с колес", начал процесс согласования перепланировки и получил разрешение на ремонт быстрее, чем получили его мы, так как наш владелец квартиры несколько затянул с началом согласования.

То есть у собственника квартиры выше еще не была согласована перепланировка, а имелось только распоряжение на ее проведение. Но жилищная инспекция поняла, что, скорее всего, верхний собственник досогласует свою перепланировку до конца и получится, что его санузел будет расположен над кухней квартиры, находящейся у нас в согласовании, что является нарушением. Поэтому перепланировку с устройством кухни-ниши в коридоре нам она не согласует.

Вариантов разрешения ситуации в данном случае несколько. Надежда на то, что собственник сверху не доведет процесс согласования до конца, и распоряжение на перепланировку утратит силу. Пересмотреть запланированное проектное решение и сместить на некоторое расстояние кухню-нишу и т.д. То есть вопрос в любом случае решится, и на момент написания данной статьи эти варианты только прорабатываются. Однако сам случай исключительно показателен в части гарантий согласования перепланировки при покупке квартиры.

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Если будущий собственник хочет купить квартиру и получить гарантию согласования, есть только один вариант – это согласование перепланировки до покупки квартиры.

То есть покупатель договаривается с собственником, что он будет сам или силами таких организаций, как мы, согласовывать перепланировку. И не важно какую перепланировку – ту, которая выполнена, и он будет в ней жить, ничего не меняя. Либо планируемую перепланировку. И у нас всегда есть несколько подобных объектов в работе.

Зачем это нужно продавцу? 

По одной простой причине – продать квартиру без узаконенной перепланировки сложно. Но если он видит серьезные намерения покупателя, и у них уже есть договоренность о цене, то на это можно пойти. Так как продавец ничем не рискует: согласуется, значит, продаст квартиру, не согласуется, значит, будет ждать следующего покупателя и уже делать выводы, как с ним общаться в контексте понимания того, что перепланировка, которая выполнена, не согласуема.

Покупатель же, собственно, подтверждает этим свое намерение купить квартиру, так как уже будет нести некоторые затраты на согласование перепланировки. Как затраты на согласование будут позже учтены между покупателем и продавцом, вопрос третий.

Зачем это нужно покупателю? 

Он получает 100 процентную гарантию того, что перепланировка в данной квартире будет согласована.

Узнав, что жилье только планируется к покупке, мы максимально подробно пытаемся прокомментировать все нюансы узаконивания перепланировки в рассматриваемой квартире. Свои вопросы вы можете задать нам по телефону (на нашем сайте есть возможность заказать обратный звонок) или посредством онлайн-консультации. Пожалуйста, обращайтесь любым удобным способом, мы всегда рады помочь.