Условия перепланировки

В данной статье рассказывается об условиях, которые требуется выполнить для успешного согласования перепланировки в Москве и вариантах документации необходимой для этого.

Согласно положениям Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст.25), перепланировкой помещения следует считать любые изменения конфигурации (планировки) помещения от той, которая зафиксирована в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану). Кроме того, к перепланировке следует отнести устройство или изменение покрытия полов.

В состав работ по перепланировке могут включаться мероприятия по переустройству отдельных помещений, к которым относятся работы, вносящие изменения планировки внутри существующих границ помещений без изменения их конфигурации, что также требует согласования и отражения в документах БТИ.

О том что является перепланировкой, а что переустройством возможно узнать из этой статьи.

Пример документов БТИ до и после перепланировки а двухкомнатной квартире

Познакомится с проектом данной перепланировки возможно на этой странице.

В результате зависимости от состава намеченных работ может отличаться документация необходимая для их согласования.

Перепланировка и проектная документация

Условия перепланировки и перечень мероприятий, которые для предварительного согласования требуют разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения изложен в постановлении правительства Москвы № 508, регламентирующем перепланировку и переустройство в многоквартирных домах города.

К таким работам, согласно регламенту, в большинстве случаев относятся:

• Устройство проемов в перекрытиях (например, при объединении квартир по вертикали); 
• Устройство проемов в несущих стенах;
• Устройство проемов в межквартирных перегородках (ненесущих);
• Заложение проемов в несущих стенах;
• Перепланировка и/или переустройство в домах с деревянными/смешанными перекрытиями;
• Перенос/ изменение границ «мокрых зон» (ванной комнаты, уборной, помещений санузла);
• Установка/перестановка газовой плиты с необходимостью изменения трубопроводов подводки (на расстояние, превышающее длину гибкой подводки);
• Замена газовой плиты на электрическую;
• Устройство кухонь-ниш или перенос кухонь;
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (включая демонтаж подоконных блоков). 

По усмотрению надзорного органа (для Москвы это Мосжилинспекция) проектная документация может быть затребована и для мероприятий, не включённых в регламент постановления № 508.

Для большинства перечисленных мероприятий и некоторых других видов работ проект перепланировки и техническое заключение могут быть разработаны организацией с допуском СРО (к примеру, нашей).

Пример проекта перепланировки квартиры

В данном примере проект содержит мероприятия по совмещению санузла и устройству встроенного шкафа на площади одной из комнат. Познакомиться с проектом подробнее возможно на этой странице.

В случаях, когда работы проводятся в домах с деревянными/смешанными перекрытиями или в ходе перепланировки намечено изменение несущих конструкций дома техническое заключение разрабатывается организацией-проектировщиком здания или замещающей ее организацией.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

Перепланировка по каталогу

Для серийных жилых домов, построенных по проектам МНИИТЭП (это около 90% жилых домов города) автором был разработан каталог проектов типовых перепланировок.

Использование типового проекта (возможно только при предварительном согласовании работ) позволяет обойтись без разработки проекта перепланировки, а указать лишь его номер и приложить техническое заключение.

Актуальный каталог типовых перепланировок находится в открытом доступе на официальных сайтах Мэра Москвы (www.mos.ru) и МНИИТЭП.

Важно помнить, что условием перепланировки по типовому проекту является его точное исполнение - любые отклонения от него недопустимы, что существенно ограничивает возможности перепланировки.

Примеры типовых проектов перепланировки

Упрощенное согласование

Ремонтные мероприятия, проводимые в рамках переустройства помещений квартиры, а также некоторые работы по перепланировке в настоящее время возможно согласовать без разработки проектной документации – по эскизу.

Перепланировка по "эскизу" согласовывается уже после ее выполнения и здесь важно, чтобы регламенты и условия перепланировки или переустройства были соблюдены.

При самостоятельной подготовке эскиза чаще всего это копия плана БТИ, на котором отображаются выполненные изменения. Также в качестве эскиза подойдет план БТИ, на котором приглашенный на объект техник в красных линиях зафиксирует выполненные изменения.

Для мероприятий в рамках переустройства отдельных помещений квартиры (чаще всего это изменение положения кухонной плиты и мойки, установка, изменение типов и расположения сантехнического оборудования) согласование по эскизу допустимо. 

Чаще всего реальные работы по перепланировке квартиры представляют собой комплекс мероприятий, требующих разработки проектной документации при предварительном согласовании и «по факту».

Согласование выполненных работ

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. 

Для согласования перепланировки «по факту» комплект документов должен содержать техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется.

Пример ТЗ на выполненные работы

Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится случае, когда выполнены условия перепланировки, действующие нормы на момент ее согласования.

Разработку данного технического заключения может выполнить организация с допуском СРО или автор дома/замещающая его организация в зависимости от типа междуэтажных перекрытий на объекте и факта внесения изменений в несущие конструкции. 

При несоблюдении действующих требований, потребуется выполнить восстановительные работы, для приведения помещений в состояние, допускающем согласование возвращать первоначальную планировку полностью.

Условия производства работ и сдачи выполненного ремонта

В случае успешного предварительного согласования проектной документации собственнику представляется документ, дающий право приступить к работам. 

В этом же документе описываются условия перепланировки и/или переустройства в части соблюдения проекта и требований по производству работ.

Пример распоряжения на перепланировку и акта о ее окончании

По окончании ремонтных работ, в том числе и при согласовании перепланировки «по факту», на основании обращения, объект посещает приемочная комиссия. Задачей комиссии является визуальный контроль соответствия фактического состояния объекта в сравнении с согласованной проектной документацией.

Получение акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения является окончанием процедуры согласования ремонтных работ и дает право внести изменения в документацию БТИ.

Для графической фиксации изменяя планировки осуществляется вызов специалиста БТИ, который осуществляет обмеры. 

При обнаружении приемочной комиссией или техником БТИ отступлений от проекта нарушения фиксируются и перепланировку требуется согласовывать заново. 

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. 

Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос - ответ, в онлайн чате, а также по телефону.